Studies on the Effects of Property Taxation, Rent Control and Housing Allowances

Tämä väitöskirja koostuu asuntomarkkinoiden taloustieteellistä analyysia esittelevästä johdantoluvusta ja kolmesta tutkimuksesta, joissa analysoidaan asuntomarkkinoihin vaikuttavia politiikkatoimenpiteitä. Luvussa 2 tutkitaan Suomen kiinteistöverojärjestelmän vaikutusta asuntorakentamiseen. Vuonna 2001 tehtiin uudistus, jonka myötä kunnat voivat verottaa rakentamatonta asuintonttia korkeammalla veroasteella kuin rakennettua tonttia. Maanomistajan rakentamispäätöksen teoreettisen mallin mukaan rakentamattoman tontin korotettu kiinteistöveron pitäisi nopeuttaa rakentamista, mutta toisaalta myös rakentamiseen investoitu rahamäärä saattaa muuttua. Asuintonttien kiinteistöverojen yleinen taso ei vaikuta maanomistajan käyttäytymiseen, sillä tontin verotusarvo ei riipu rakentamispäätöksestä. Vain rakentamattoman ja rakennetun tontin veroasteiden erolla on merkitystä. Empiiriset tulokset ovat sopusoinnussa teorian kanssa. Tulosten mukaan prosenttiyksikön nousu rakentamattoman ja rakennetun tontin veroasteiden erossa lisää omakotialoitusten määrää viidellä prosentilla lyhyellä aikavälillä. Luvussa 3 analysoidaan vuokrasääntelystä vuokralaisille aiheutuvia hyötyjä ja haittoja. Vuokrasäännellyissä asunnoissa asuvat kotitaloudet hyötyvät vuokrasääntelystä alhaisen vuokran muodossa. Heille saattaa kuitenkin koitua myös haittaa siitä, että toiveita vastaavan asunnon löytäminen on vuokrasääntelytilanteessa vaikeaa, koska vapaille asunnoille on suuri määrä ottajia. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan vuokrien sääntely purettiin Suomessa asteittain vuosina 1992–1995. Tutkimuksen empiiriset tulokset viittaavat siihen, että vuokrasääntelyn aiheuttamista suurista eroista halutun ja todellisen asuntokulutuksen välillä koituvat hyvinvointitappiot kumosivat merkittävän osan matalien vuokrien hyödyistä vuokralaisille. Luvussa 4 tutkitaan Suomen asumistukijärjestelmän kannustinvaikutuksia. Asumistuen määrää rajoittavat asunnon pinta-alalle ja neliövuokralle asetetut ylärajat. Neliövuokrarajoite voidaan tulkita asumisen laatua rajoittavana tekijänä. Tutkimuksen teoreettisessa osassa osoitetaan, että asumistukijärjestelmä luo vahvat kannustimet muuttaa asuntoihin, joissa pinta-ala- ja laaturajoitteet purevat. Empiiristen tulosten mukaan asumistukeen oikeutetut kotitaloudet eivät näytä reagoivan kannusteisiin. Tukeen oikeutettujen kotitalouksien asumisvalinnat suhteessa pinta-ala ja laaturajoitteisiin vastaavat muiden kotitalouksien valintoja ja asunnonvaihdon mahdollistama potentiaalinen asumistuen lisäys ei nosta muuttotodennäköisyyttä. Muuttamiseen liittyvät kustannukset ja vajavaiset tiedot tukijärjestelmästä saattavat selittää heikkoa reagointia asumistuen luomiin kannustimiin. Toinen mahdollinen selitys on asumistuen vajaakäyttö. Tutkimuksen mukaan vain 70–80 prosenttia asumistukeen oikeutetuista kotitalouksista nostaa tukea. Asumistuen hyödyntämisen todennäköisyys riippuu koulutustasosta, tuen määrästä ja tulo-odotuksista.

This thesis consists of an overview of the concepts and methods used in the economic analysis of housing markets and three studies analyzing different housing policy instruments theoretically and empirically. Chapter 2 of the thesis examines the effect of the Finnish property tax system on housing construction. In 2001, municipalities were allowed to tax undeveloped residential land at a higher rate than developed land. A theoretical model of landowners’ decisions shows that taxing undeveloped land at a higher tax rate than developed land should lead to faster construction but a side-effect of this is that the density of development may be affected too. The general level of the land taxes should not affect landowners’ behavior in the Finnish setting since the taxable value of land does not depend on construction choices. Only the difference between the pre- and post-development taxes matters. The empirical findings are in line with theoretical predictions. A percentage point increase in the difference between the pre-development and post-development land tax rates increases single family housing starts by roughly five per cent in the short run. Chapter 3 analyzes the costs and benefits of rent control to tenants. Households that manage to obtain a rent-controlled dwelling benefit from rent control in the form of low rent, but they may also suffer a welfare loss because in rent-controlled markets there are many takers for each dwelling and finding a suitable dwelling is more difficult than in the absence of rent control. In Finland, rent control of the private rental sector was gradually abolished in 1992–1995. Empirical results suggest that in the rent controlled period the costs of the increased discrepancies between desired and actual housing consumption offset much of the benefits of low rents to tenants. Chapter 4 examines the incentive effects of the Finnish housing allowance (HA) system. The amount of HA is constrained by upper limits to floor area and rent per square meter. The latter limit can be interpreted as a limit to housing quality. The theoretical part of the study shows that the HA system creates strong incentives to move to dwellings in which the space and quality ceilings are met. According to empirical results the eligible and non-eligible households are very evenly distributed with respect to the space and quality limits, and the probability of moving is not positively affected by the potential gain in HA attainable through moving. This suggests that households eligible for HA do not respond to the incentives. Costs related to moving and weak knowledge of the HA scheme may explain these findings. Another possible explanation for the sluggish responses to incentives is incomplete take-up of the subsidy. We find that the take-up rate is roughly 70-80 per cent. The probability of take-up seems to be affected by education, HA entitlement, and income expectations.