Sijoituspalveluita tarjoavan tiedonantovelvollisuus vakuutussopimuslain ja arvopaperimarkkinalain mukaan. Case: Blomqvist

Tämän lainopillisen tutkimuksen aiheena on sijoituspalveluita tarjoavan tahon tiedonantovelvollisuus ei-ammattimaista asiakasta kohtaan. Tiedonantovelvollisuutta käsitellään sekä vakuutussopimuslain että arvopaperimarkkinalain kannalta. Viime vuosikymmenien aikana tiedonantovelvollisuuksiin liittyvä sääntely on lisääntynyt suuresti pankkisektorilla. Tiedonantovelvollisuuden tarkoituksena on antaa asiakkaalle riittävät tiedot perutellun päätöksen tekemiseksi. Riittävä tiedonannon taso vaihtelee tapauksesta ja asiakkaasta riippuen. Joissakin sijoituspalvelutyypeissä yleinen tiedonanto riittää, kun taas toisissa vaaditaan tuote- ja asiakaskohtaista erityistä tietoa. Yleisesti ottaen ei-ammattimaiset asiakkaat tarvitsevat enemmän tietoa kuin ammattimaiset asiakkaat. Yleisenä sääntönä voidaan kuitenkin esittää, että mitä suurempi taloudellinen merkitys palvelulla on asiakkaalle, sitä kattavampi tulisi tiedonantovelvollisuuden olla.

Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa

Tutkielman tarkoituksena on selvittää kiinteistövälittäjän tiedonantovelvollisuuden laajuus käytetyn asunnon kaupassa. Tutkielma noudattaa lainopillista tutkimusmenetelmää ja sen perustan muodostaa kiinteistönvälitystä ja asuntokauppaa sääntelevä lainsäädäntö ja sen tulkinta. Tarkemmat rajaukset kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudelle sekä tukea lain tulkinnalle haetaan aihetta käsittelevistä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä ja oikeuskirjallisuudesta. Ennakkopäätösten sekä kuluttajariitalautakunnan ratkaisujen läpikäynti ja tulkinta muodostavat tutkimuksen ytimen. Tutkimus osoittaa, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuteen vaikuttaa monta tekijää kussakin yksittäisessä asuntokaupassa, jolloin tiedonantovelvollisuuden täyttäminen on monisyinen ja tulkinnanvarainen seikka. Laki ei siis anna tyhjentävää vastausta kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudesta, vaan se on kokonaisuus, joka täytyy arvioida voimassa olevan lain sekä ennakkopäätösten linjausten valossa.

Sopimusneuvottelujen aikainen tiedonantovelvollisuus uhkaavasta yrityssaneerauksesta. Velvoitteen sisältö ja laiminlyönnin seuraamukset

Maksukyvyttömyysmenettelyssä takaisinsaantisäännöstö suojaa velkojia heitä loukkaavilta, ajalle ennen maksukyvyttömyyttä sijoittuvilta velallisen määräystoimilta. Se ei kuitenkaan suojaa velallisen sopimuskumppania maksukyvyttömyyden tälle aiheuttavilta menetyksiltä. Lähtökohtaisesti kaikki velkojat kärsivät saataviensa suhteessa. Jos velallinen on hakeutunut yrityssaneeraukseen välittömästi vastaanotettuaan luotolla tehdyn tilauksen, on kuitenkin myös sopimuskumppanin tarvitseman oikeussuojan arviointi tarpeen. Olisiko velallisen tullut kertoa sopimuskumppanilleen välittömästi uhkaavasta maksukyvyttömyysmenettelystään, joka tulee aiheuttamaan sopimuskumppanille menetyksiä? Tutkielma on saanut innoituksensa esineoikeudellisesta problematiikasta. Suurin osa tutkielmasta sijoittuu kuitenkin sopimusoikeuden alalle. Sopimusoikeudesta johdettavilla tiedonantovelvoitteilla tutkielma pyrkii täydentämään ennen maksukyvyttömyysmenettelyä tehtyihin sopimuksiin puuttuvan esineoikeudellisen sääntelyn jättämää aukkoa. Toisaalta myös sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta ja niin kutsuttua sopimuksentekotuottamusta sekä myös menettelyn rikosoikeudellista kohtelua käsittelevät opit ovat merkityksellisiä monille tutkielman osille perinteisistä oikeudenalajaotteluista riippumatta. Tutkielman tavoitteena on osoittaa, että sopimusoikeuden yleisen lojaliteettiperiaatteen asettama tiedonantovelvollisuus voidaan tapauskohtaisessa harkinnassa ulottaa myös sopimusosapuolen omia taloudellisia olosuhteita koskeviin seikkoihin. Toisaalta tutkielman tavoitteena on luoda kehikko, jonka avulla tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin aiheuttaman vahingon korvaamista voidaan kohdella sopimusperusteisena va-hingonkorvausvastuuna riippumatta menettelyn rikosoikeudellisesta arvioinnista tai mahdollisen pätemättömyysperusteen täyttymisestä. Edellytyksenä opin soveltamiselle on, että sopimus oikein täytettynä olisi ollut loukatulle edullinen. Jos sitä vastoin sopimus oikein täytettynäkin olisi ollut loukatulle epäedullinen, hänelle ei ole syntynyt perusteltuja odotuksia sopimuksen tuottamasta hyödystä. Silloin pätemättömyysopin mukainen negatiivisen sopimusedun korvaaminen riittää turvaamaan loukatun aseman. Tutkielman metodi on ensisijaisesti oikeusdogmaattinen. Tutkielmassa käsitellään kuitenkin laajasti myös oikeusvertailevia ja -historiallisia näkemyksiä, jotka ovat merkityksellisiä vallitsevan oikeustilan hahmottamiseksi. Sopimusoikeuden yleisen lojaliteettiperiaatteen ontologian ja soveltamisen osalta merkittävimmän lähdeteoksen asemassa on P.J. Muukkosen vuonna 1993 julkaistu artikkeli Sopimusoikeuden yleinen lojaliteettiperiaate. Muilta osin Mika Hemmon ja Ari Saarnilehdon sopimus- ja vahingonkorvausoikeudelliset teokset muodostavat keskeisimmän perustan tutkielmalle.

Tiedonanto- ja selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa

Tutkielman tavoitteena oli selvittää tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sekä virhevastuun jakautumista käytetyn asunnon kaupassa. Ostajan ja myyjän lisäksi tutkittiin kiinteistönvälittäjän asemaa asuntokaupassa ja asuntokaupan virhetilanteissa. Tutkielmassa havaittiin asuntokauppaa ja kiinteistökauppaa säätelevien lakien jättävän sijaa tulkinnoille ja siten oikeustapaukset tulevat täsmentämään asuntokaupan sääntöjä. Jokainen asuntokauppa on omanlaisensa ja asuntokauppaan sekä virhearviointiin vaikuttavat monet tekijät, joten selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden välinen rajanveto jää yksittäistapauksittain ratkaistavaksi.

Julkisten osakeyhtiöiden toimintakertomustietojen kehittyminen ajalla 2005-2008

Tutkimuksen tavoitteena on identifioida julkisten osakeyhtiöiden toimintakertomusta säätelevien normien muutokset vuosien 2005 ja 2008 välillä. Tutkimuksessa kartoitetaan sisältyvätkö kaikki normien edellyttämät tiedot yhtiöiden vuodelta 2008 julkistettuihin toimintakertomuksiin, esiintyykö puutteita joidenkin tiettyjen tietovaatimusten osalta, esiintyykö yhtiöiden toimintakertomuksissa selkeitä laadullisia eroja ja ovatko yhtiöt esittäneet vapaaehtoisesti joitain tietoja jo vuoden 2005 toimintakertomuksissa. Tutkimusaineiston muodostavat Helsingin pörssissä noteerattujen markkinaarvoltaan pienten ja suurten suomalaisten julkisten osakeyhtiöiden toimintakertomukset vuosilta 2005 ja 2008. Tutkimus on laadullinen kuvaileva tapaustutkimus, jolla pyritään keräämään yksityiskohtaista, intensiivistä tietoa sekä suomalaisten julkisten osakeyhtiöiden toimintakertomuksiin kohdistuvista normistomuutoksista tarkastelujaksolla että laadullisista eroavaisuuksista yhtiöiden toimintakertomusten välillä. Tulosten perusteella voidaan todeta, että suomalaisten julkisten osakeyhtiöiden toimintakertomuksissa esiintyy edelleen puutteita, vaikka tarkastelujaksolla oli tapahtunut myös selvää parannusta. Toimintakertomuksissa esiintyi selviä yhtiökohtaisia eroavaisuuksia, mutta selkeää eroa ei havaittu pienten ja suurten yhtiöiden toimintakertomusten välillä.

Rahoitusvälineiden markkinat -direktiivin (MiFID) vaikutukset sijoituspalvelun tarjoajan velvollisuuksiin ja sijoittajansuojaan

Tutkielmassa selvitetään rahoitusvälineiden markkinat -direktiivin vaikutuksia sijoituspalvelun tarjoajan velvollisuuksiin ja sijoittajansuojaan oikeusdogmaattisen metodin avulla. Tutkielmassa pyritään vastaamaan seuraaviin kysymyksiin: 1) Millainen merkitys MIFID-direktiivillä on Euroopan unionin rahoitusmarkkinoiden integraatiolle? 2) Mitä velvollisuuksia sijoituspalvelun tarjoajalla on MiFID-direktiivin implementoinnin jälkeen? 3) Millainen sijoittajansuoja on MiFID-direktiivin seurauksena? 4) Mitä mahdollisia puutteita sijoittajansuojassa on, ja miten säädäntöä tulisi kehittää? MiFID-direktiivi edistää merkittävästi EU:n rahoitusmarkkinoiden integrointia. MiFID helpottaa pääomien ja sijoituspalvelujen liikkuvuutta jäsenvaltioiden rajojen yli. Sijoituspalvelun tarjoajan menettelytapavelvollisuudet ovat lisääntyneet, minkä johdosta sijoittajansuoja on parantunut. Etenkin direktiivin selonotto- ja tiedonantovelvollisuus aiheuttavat transaktiokustannuksia, mutta vähentävät toisaalta palvelun tarjoajan ja asiakkaan välistä neoklassista oikeustaloustieteellistä informaation epäsymmetriaa. Selonottovelvollisuuden sääntelyä EU:ssa kehitettäessä tulee kansallisia menettelytapoja yhdenmukaistaa. Kun palvelun tarjoajat täyttävät tiedonantovelvollisuuttaan, ei-ammattimaiset asiakkaat saattavat joutua informaatiotulvaan, josta jotkut eivät kykene erottamaan merkityksellisiä tietoja. Menettelytapojen nykyinen paras toteutus -velvollisuus on tulkinnanvarainen. Sijoitusneuvontaa koskee päämies–agentti-teorian mukainen valvontaongelma, minkä takia palvelun tarjoajan ja sijoittajan intressit tulisi säädännön avulla saada nykyistä yhteneväisemmiksi. MiFIDin säädökset eivät välttämättä johda ei-ammattimaisten asiakkaiden saaman informaation optimaaliseen allokointiin eivätkä informaatiokustannusten tehokkaaseen kohdistumiseen. Monimutkaisten rahoitusinstrumenttien käsitettä tulisi tarkentaa ja kyseisiä tuotteita tarjota ainoastaan ammattimaisille asiakkaille ja hyväksyttäville vastapuolille. Sijoittajansuojaa lisäisi heterogeenisen ei-ammattimaisten asiakkaiden ryhmän jako informaatiotarpeeseen perustuviin alaryhmiin, jotta eri asiakasryhmille voitaisiin tarjota heidän tarvitsemansa palvelu nykyistäkin kohdentuvammin. Tulisi selvittää, pitäisikö varoitus pääoman menettämisestä merkitä niihin sijoitustuotteisiin, joita riski koskee. Yhteinen eurooppalainen valvontaorganisaatio ilmeisesti voimistaisi rahoitusmarkkinoiden transparenssia, toimivuutta ja sijoittajansuojaa.

Sijoituspalveluiden ja –tuotteiden tarjoajan tiedonantovirhe ja vahingonkorvausvastuu

1980-luvun lopulle asti arvopaperimarkkinat olivat Suomessa melko kehittymättömät, ja siellä toimivat sijoittajat olivat ammattimaisia tai muuten kokeneita sijoittajia, jotka tunsivat arvopaperisijoittamiseen liittyvät lainalaisuudet ja riskit hyvin. Arvopapereihin liittyvä oikeus perustui tuolloin pääosin yleiseen velvoite-, sopimus- ja kauppaoikeuteen, sekä eräisiin yksittäisiin lakeihin ja yhtiöoikeuteen. Arvopaperimarkkinat ovat kehittyneet huomattavasti noista ajoista. Markkinoiden kehitys ja sijoitustoiminnan suosion kasvu kotitalouksien keskuudessa onkin johtanut tilanteeseen, jossa markkinoilla toimii suuri määrä sijoituspalveluiden tarjoajia, joiden laajoja tuotevalikoimia käyttää hyvin heterogeeninen sijoittajajoukko. Arvopaperimarkkinoiden luotettavuuden ja tehokkuuden, sekä ei-ammattimaisten sijoittajien suojaamiseksi arvopaperimarkkinoiden sääntely onkin kehittynyt viimeisen kahden vuosikymmenen aikana huomattavasti. Tutkielman tavoitteena on tarkastella, miten nykyinen sääntely-ympäristö ohjaa sijoituspalveluyritysten toimintaa suhteessa ei-ammattimaiseen asiakkaaseen. Tarkastelun keskiössä ovat palveluntarjoajan tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus, joiden avulla pyritään varmistamaan, että palveluntarjoaja antaa ei-ammattimaiselle asiakkaalle oikeat ja riittävät tiedot sijoituspäätöksen tueksi, tämän yksilölliset olosuhteet huomioiden. Tutkielmassa tarkastellaan myös tilanteita, joissa palveluntarjoaja laiminlyö edellä mainitut lakisääteiset velvollisuutensa, ja siten syyllistyy tiedonantovirheeseen. Oma osakysymyksensä on tiedonantovirheestä seuraava vahingonkorvausvastuu, ja vahingonkorvauksen määrän laskeminen. Laissa asetetut velvoitteet, ja niitä täydentävät finanssivalvonnan ohjeistukset ja valvonta luovat Suomessa ympäristön, jossa huolellisesti toimiva sijoittaja voi luottaa palveluntarjoajien menettelytapoihin. Arvopaperilautakunnan ratkaisusuositusten perusteella palveluntarjoajat toimivat Suomessa lähtökohtaisesti hyvien menettelytapojen mukaisesti, ja esimerkiksi suoranainen valehtelu asiakkaalle on harvinaista. Suurin osa tiedonantovirheistä liittyykin abstraktiin riskin käsitteeseen, ja osapuolten näkemyseroon siitä, miten riskeistä on kerrottu tiedonantovelvollisuutta täytettäessä. Vahingonkorvaustapausten arvioinnissa huomiota kiinnitetäänkin myös asiakkaan velvollisuuksiin asiakassuhteessa, jotta sijoittajat eivät voi oikeudettomasti vaatia vahingonkorvauksia mahdollisten tappioiden tapauksessa. Sijoittaminen on lopulta aina tuoton tavoittelua ja riskin ottamista, ja nykyinen sääntely huomioi myös sijoittajan vastuun.

Selonottovelvollisuuden jakautuminen asuinkiinteistön kaupassa

Kiinteistön kaupassa myyjälle on asetettu laaja selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista. Myyjän tulee antaa kiinteistöstä ostajalle kaikki tarvittavat tiedot järkevän ostopäätöksen tekemiseksi. Myyjän tulee myös olla tarkkana antamiensa tietojen oikeellisuudesta, sillä ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjä vastaa myös edustajansa antamista tiedoista kuten omistaan. Myyjän laajaa vastuuta kiinteistön ominaisuuksista tasapainottaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus, jolla on keskeisin merkitys laatuseikkojen osalta. Ostajan tulee tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa noudattaen sellaista huolellisuutta, jota voidaan edellyttää arvokasta omaisuutta ostettaessa. Mikäli myyjä laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei saa enää vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, jonka olisi voinut havaita huolellisesti suoritetussa ennakkotarkastuksessa. Työssä tutkitaan lainopillisesti sitä, miten yksityishenkilöiden välisessä asuinkiinteistön kaupassa selonottovelvollisuus jakautuu osapuolten välillä. Tutkimusaineistona on käytetty oikeuskirjallisuuden ja korkeimman oikeuden ennakkotapausten lisäksi runsaasti viimeaikaista hovioikeuskäytäntöä. Viime vuosikymmeninä yksityishenkilöiden välisissä asuinkiinteistöjen kaupoissa ovat yleistyneet ennen kaupantekoa tehtävät kuntotarkastukset, joilla pyritään lisäämään kaupan osapuolten tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja välttämään myöhempiä riitoja. Yhtenä tehokkaimpana tapana ehkäistä riitoja voidaankin pitää mahdollisimman huolellista selonottovelvollisuuksien täyttämistä. Yleensä riittää, että ostaja suorittaa itse ennen kaupantekoa kaupan kohteella ennakkotarkastuksen. Kaikkein korostunein ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on iäkkäiden ja peruskorjaamattomien rakennusten osalta. Mikäli ostaja havaitsee ennen kaupantekoa jonkin epäilystä herättävän seikan, syntyy ostajalle velvollisuus tutkia tarkemmin seikan merkitystä. Ostaja voi joutua tällöin turvautumaan myös asiantuntijan apuun. Oikeuskäytännössä ostajan selonottovelvollisuutta on toisinaan arvioitu varsin ankarin kriteerein, jopa niin, että ostajan on edellytetty ulottavan ennen kaupantekoa tehdyn ennakkotarkastuksensa koskemaan myös rakenteita rikkovia tutkimuksia. Oikeuskäytännössä on kuitenkin useimmiten katsottu, että jollei kuntotarkastuksessa ole nimenomaisesti havaittu riidan kohteena olevaa vauriota tai suositeltu riskihavainnon perusteella tehtäväksi lisätutkimuksia, on ostaja voinut luottaa siihen, ettei hänen tarvitse ryhtyä ainakaan rakenteita rikkoviin lisätutkimuksiin. Vastuunjakoa koskevat maakaaren säännökset ovat muotoilultaan väljiä ja niiden tarkemman sisällön määrittely on jätetty oikeuskäytännön varaan. Viime kädessä tuomioistuinten ratkaistavaksi jääkin yksittäistapausten tosiseikkojen perusteella se, kummalle kaupan osapuolelle riski kaupan kannalta merkityksellisen seikan selvittämisestä on kuulunut. Asiasanat: Kiinteistökauppa, kiinteistön kauppa, asuinkiinteistö, selonottovelvollisuus, ennakkotarkastus, tiedonantovelvollisuus, kuntotarkastus, riskinjako, laatuvirhe, virhevastuu, kunnianvastainen ja arvoton menettely, törkeä huolimattomuus.