Les marchés immobiliers : acteurs, institutions et territoires

Par la mise en évidence des acteurs, des processus et des institutions et par conséquent de la diversité ainsi que des contingences des marchés immobiliers, la littérature actuelle sur l'immobilier insiste sur les nombreux liens et interdépendances entre l'immobilier, le foncier, l'urbanisme et les politiques urbaines ou encore avec le système financier. Toutefois, l'essentiel de ces recherches se sont focalisées sur les métropoles négligeant ainsi les autres espaces. L'objectif de cet article est de mieux comprendre le marché immobilier grâce à une démarche de déconstruction, puis de réarticulation. La déconstruction a consisté à identifier différentes logiques de marché en fonction du type d'objet (principalement des immeubles résidentiels), des acteurs et institutions, des contextes territoriaux et des temporalités, sur la base de recherches menées en Suisse. Une métasynthèse a été ensuite élaborée. Elle s'appuie sur les « trois étages » développés dans les travaux de Fernand Braudel (1985) qui rend compte dans ses travaux des activités économiques tant au quotidien que sur la longue durée, tant à l'échelle locale que planétaire.

Le rôle du paysage dans l’évolution d’une ville industrielle : la géographie structurale de Drummondville

Dans cette recherche, nous tentons de démontrer le rôle du paysage dans la structuration des villes industrielles, afin de justifier sa considération dans les outils de planification. Pour atteindre cet objectif, nous nous penchons sur une ville manufacturière du Centre-du-Québec : Drummondville. Nous utilisons une méthodologie en trois étapes. Nous réalisons en premier lieu un historique puis une analyse paysagère. Pour dépasser la simple description des paysages et de l’évolution de la forme urbaine, nous interprétons ensuite ces résultats en fonction des domaines de cohérence de la géographie structurale. Selon cette théorie, Drummondville constitue un domaine de cohabitation. Le rôle du paysage dans le développement et la structuration du territoire varie en fonction des sensibilités dominantes. Il est donc plus important lors des périodes qui valorisent les formes esthétiques et culturelles et moins structurant lorsque les valeurs dominantes favorisent les formes rationnelles. Dans les domaines de cohabitation où les forces industrielles sont plus constantes, des aménagements utilitaires sont parfois réalisés sur des sites paysagers. En raison de leur plus faible valorisation, les paysages y sont plus souvent menacés. En ce sens, il importe d’autant plus de les considérer dans les documents de planification.

Structures de gestion des rivalités d'usage du paysage : une analyse comparée de trois cas alpins

Résumé Objectifs : Le but de ce travail est, dans un premier temps, de mettre en évidence les mécanismes qui gouvernent les rivalités d'usage concernant la ressource paysage, afin, dans un deuxième temps, de comprendre comment se résolvent ces différends. Il part du postulat central que l'existence de rivalités d'usage non apaisées nuit à la durabilité de la ressource. Trois types d'acteurs gravitant autour de la ressource paysage doivent être distingués -Les observateurs du paysage sont ceux qui utilisent directement les services fournis par la ressource (p. ex. les touristes « écologiques », les randonneurs, les amoureux de la nature ; dans les conflits, ils peuvent être représentés par les organisations de protection du paysage) ; -Les fournisseurs du paysage servent d'intermédiaires entre le paysage et les observa¬teurs ; ils utilisent le paysage pour attirer des clients ; ils monnayent l'accès au paysage (billet de transport, hôtels, restaurant panoramique) ; ils vendent des représentations du paysage ; -Les utilisateurs des ressources « primaires » (sol, eau, forêt...) ne se préoccupent pas de paysage : ils entretiennent une configuration particulière de ressources primaires qui fait naître chez l'observateur le sentiment qu'il contemple un paysage. Ces catégories analytiques ne sont pas hermétiques, car un même acteur peut se trouver dans plusieurs catégories à la fois. Cadre d'analyse : Sur la base de la typologie des acteurs présentée, il est possible de mettre en évidence six types de rivalités théoriques, chacune opposant entre eux des observateurs, fournisseurs et utilisateurs de ressources primaires. Dans une situation de rivalité, les différents acteurs mobilisent les droits qu'ils ont à disposition pour défendre leurs intérêts. Le cadre d'analyse des régimes institutionnels de ressources naturelles (RIRN) est utilisé afin de mettre en évi¬dence ces droits. Il permet de faire la différence entre le système régulatif de la ressource, qui fait référence aux phénomènes d'appropriation (à défaut de propriété, car le paysage n'entre pas facilement dans les canons définis par le code civil), et les politiques publiques, qui ré¬glementent ces phénomènes d'appropriation. Le cadre des RIRN a la prétention de tisser un lien entre l'économie institutionnelle des ressources naturelles, préoccupée avant tout par la question des droits sur les ressources, et une approche plus politologique, dont les politi¬ques publiques constituent l'objet d'étude. Résultats : Dans le contexte de trois études de cas (le val Baltschieder, la région d'Aletsch et le parc naturel régional de Chartreuse), les conflits paysagers ont été mis en évidence. Les acteurs en présence ont été identifiés, de même que les droits dont ils disposent pour protéger leurs intérêts. Ce travail a démontré que les rivalités entre observateurs (p. ex. surdensité de visi¬teurs), ainsi que celles entre observateurs et utilisateurs de ressources primaires ne trouvent pas de solution sans l'intervention d'une structure de gestion paysagère particulière. Cette dernière peut prendre différentes formes qui doivent toutefois respecter un certain nombre de critères développés dans le travail. Dans le contexte des études de cas, différents modèles d'organisation susceptibles de jouer ce rôle ont été mis en évidence. De telles organisations collectives constituent une des clés pour une gestion durable de la ressource paysage.

Affaires de patrons, usages de la frontière : géographie des réseaux marchands entre Niger, Bénin et Nigéria

Résumé L'objectif de la thèse est de comprendre le mode d'organisation économique spécifique aux petits centres urbains qui composent les espaces frontaliers sahéliens, en s'interrogeant sur leur concurrence ou leur complémentarité éventuelle à l'intérieur d'un régime de spatialité particulier. En s'appuyant sur l'exemple du carrefour économique de Gaya-Malanville-Kamba situé à la frontière entre le Niger, le Bénin et le Nigeria, il questionne le rôle de la ville-frontière ainsi que le jeu des acteurs marchands localement dominants, à partir de quatre grandes interrogations : Quelles sont les spécificités de l'Afrique sahélienne qui obligent à renouveler les approches géographiques de l'espace marchand? Quels sont les facteurs déterminants de l'activité économique frontalière? Les formes d'organisation de l'espace qui concourent à la structuration de l'économie sont-elles concurrentes ou coopératives? Les logiques économiques frontalières sont-elles compatibles avec l'orientation des programmes de développement adoptés par les pays sahéliens et leurs partenaires bi- ou multilatéraux? Dans une première partie, un modèle territorial de l'Afrique sahélienne permet de rendre compte de la prédominance des logiques circulatoires sur les logiques productives, une propriété essentielle de toute organisation économique confrontée à l'instabilité climatique. Dans une seconde partie, l'étude considère les facteurs déterminants de l'activité économique frontalière que sont le degré d'enclavement des territoires, la libre circulation des biens et des personnes, les relations concurrentielles ou coopératives qui lient les marchés ainsi que les liens clientélistes qui unissent patron et obligés. Une troisième partie est consacrée aux productions agricoles de tente organisées sous forme de coopératives paysannes ou d'initiatives privées. Une quatrième partie s'intéresse aux réseaux de l'import-export et du commerce de détail qui bénéficient de l'augmentation des besoins engendrée par l'urbanisation sahélienne. L'économie spatiale qui résulte de ces flux est organisée selon deux logiques distinctes : d'une part, les opportunités relatives à la production agricole conduisent certains investisseurs à intensifier l'irrigation pour satisfaire la demande des marchés urbains, d'autre part, les acteurs du capitalisme marchand, actifs dans l'import-export et la vente de détail, développent des réseaux informels et mobiles qui se jouent des différentiels nationaux. Les activités commerciales des villes-marchés connaissent alors des fluctuations liées aux entreprises productives et circulatoires de ces patrons, lesquelles concourent à l'organisation territoriale générale de l>Afrique sahélienne. Ces logiques évoluent dans un contexte fortement marqué par les politiques des institutions financières internationales, des agences bilatérales de coopération et des ONGs. Celles-ci se donnent pour ambition de transformer les économies, les systèmes politiques et les organisations sociales sahéliennes, en faisant la promotion du libéralisme, de la bonne gouvernance et de la société civile. Ces axes directeurs, qui constituent le champ de bataille contemporain du développement, forment un ensemble dans lequel la spécificité sahélienne notamment frontalière est rarement prise en compte. C'est pourquoi l'étude conclut en faveur d'un renouvellement des politiques de développement appliquées aux espaces frontaliers. Trois grands axes d'intervention peuvent alors être dégagés, lesquels permettent de réconcilier des acteurs et des logiques longtemps dissociés: ceux des espaces séparés par une limite administrative, ceux de la sphère urbaine et rurale et ceux du capitalisme marchand et de l'investissement agricole, en renforçant la coopération économique transfrontalière, en prenant en considération les interactions croissantes entre villes et campagnes et en appuyant les activités marchandes. Abstract: Urbanisation in West Africa is recent and fast. If only 10 % of the total population was living in urban areas in 1950, this proportion reached 40 % in 2000 and will be estimated to 60 % in 2025. Small and intermediate cities, located between the countryside and large metropolis, are particularly concerned with this process. They are nowadays considered as efficient vectors of local economic development because of fiscal or monetary disparities between states, which enable businessmen to develop particular skills based on local urban networks. The majority of theses networks are informal and extremely flexible, like in the Gaya - Malanville - Kamba region, located between Niger, Benin and Nigeria. Evidence show that this economic space is characterised by high potentialities (climatic and hydrological conditions, location on main economic West African axis) and few constraints (remoteness of some potentially high productive areas). In this context, this PhD deals with the economic relationships between the three market cities. Focusing on the links that unite the businessmen of the local markets - called patron; - it reveals the extreme flexibility of their strategies as well as the deeply informal nature of their activities. Through the analysis of examples taken from the commerce of agricultural products, import and export flows and detail activities, it studies the changes that have taken place in the city centres of Gaya, Malanville and Kamba. Meanwhile, this research shows how these cities represent a border economical area based on rival and complementary connections. In the first Part, it was necessary to reconsider the usual spatial analysis devoted to the question of economic centrality. As a matter of fact, the organisation of West African economic spaces is very flexible and mobile. Centrality is always precarious because of seasonal or temporary reasons. This is why the first chapters are devoted to the study of the specificity of the Sahelian territoriality. Two main elements are relevant: first the population diversity and second, the urban-rural linkages. In the second part, the study considers three main factors on which the cross-border economic networks are dependent: enclosure that prevents goods to reach the markets, administrative constraints that limit free trade between states and cities and the concurrent or complementary relationships between markets. A third part deals with the clientelist ties engaged between the patrons and their clients with the hypothesis that these relationships are based on reciprocity and inequality. A fourth part is devoted to' the study of the spatial organisation of commercial goods across the borders, as far as the agriculture commercial products, the import-export merchandises and the retail products are concerned. This leads to the conclusion that the economic activity is directly linked to urban growth. However, the study notices that there is a lack of efficient policies dealing with strengthening the business sector and improving the cross-border cooperation. This particularity allows us to favour new local development approaches, which would take into account the important potential of private economical actors. In the same time, the commercial flows should be regulated with the help of public policies, as long as they are specifically adapted to the problems that these areas have to deal with.

Évaluation économique des services écosystémiques dans la région de Montréal : analyse spatiale et préférences exprimées

Les services écosystémiques (SE) réfèrent aux bénéfices que produisent et soutiennent la biodiversité et les écosystèmes et qui profitent à l’être humain. Dans beaucoup de cas, ils ne sont pas pris en compte dans le système économique. Cette externalisation des SE engendre des décisions sur l’utilisation du territoire et des ressources naturelles qui ignorent leur contribution à la qualité de vie des communautés. Afin notamment de sensibiliser l’opinion publique à l’importance des SE et de mieux les intégrer dans les processus décisionnels, ont été développées des démarches d’évaluation économique des SE. Dans cette thèse, nous avons cherché à comprendre à la fois comment l’utilisation passée et actuelle des sols dans la région de Montréal affecte la valeur des SE et comment ces aménités naturelles sont perçues et valorisées par la population, dans une perspective d’aménagement futur du territoire. Pour ce faire, nous avons utilisé deux approches : l’analyse spatiale recourant aux systèmes d’information géographique et l’analyse des préférences exprimées par des techniques d’enquête. Pour l’analyse spatiale, nous avons combiné des analyses cartographiques à des valeurs monétaires associées aux SE publiées dans la littérature. Nous avons alors estimé la valeur des écosystèmes d’un territoire par le transfert de bénéfices, de prix de marchés directs et de coûts évités. Cette démarche nous a permis de comprendre la relation entre l’utilisation actuelle du territoire du Grand Montréal écologique et la valeur des services fournis par les écosystèmes, que nous avons estimée à 2,2 milliards de dollars par année. Elle nous a permis aussi de mesurer les effets sur la valeur des SE du changement d’utilisation des sols entre les années 1960 et 2010. Nous avons montré que malgré différentes politiques de contrôle et d’encadrement de l’étalement urbain au cours de cette période, les pertes économiques non marchandes liées aux SE s’élèvent à 236 millions de dollars par année. Pour l’analyse des préférences exprimées, nous avons utlilisé deux méthodes, l’évaluation contingente et le choix multi-attributs, avec l’objectif de mesurer le consentement à payer de répondants pour des variations dans l’aménagement du territoire. Nous avons montré d’une part que les répondants valorisent significativement l’incidence des pratiques agro-environnementales sur la qualité de l’environnement et des paysages en consentant à payer entre 159 et 333 dollars par ménage par année pour une amélioration de la diversité du paysage agricole. D’autre part, leur volonté à payer pour l’amélioration de l’état des milieux humides du Québec est estimée entre 389 et 455 dollars par ménage par année. L’utilisation conjointe des deux méthodes nous a permis d’en comparer les résultats. Nous avons en outre démontré que le choix du format de question de valorisation de l’évaluation contingente affecte la convergence des résultats. Enfin, nous avons proposé des pistes de recherches futures portant sur l’intégration des démarches d’analyse biophysique, économique et politique dans des outils de prise de décision mieux adaptés à la dynamique des écosystèmes, de la biodiversité et des communautés humaines.

L’architecture de paysage moderne du campus de l’Université de Montréal

Le campus de l’Université de Montréal est composé de bâtiments et d’aménagements paysagers hautement significatifs, dont la présence contribue à faire comprendre son évolution spatiale. Parmi eux, les espaces libres des années 1960 méritent une attention particulière pour plusieurs raisons historiques : ils font l’objet d’une réflexion pour la toute première fois dans l’histoire du campus ; l’Université de Montréal vit une phase d’expansion sans précédent ; les disciplines de l’aménagement et la pratique de planification émergent au Québec. Cet article présente de manière contextuelle les principes de planification qui ont mené à leur réalisation par La Haye et associés, firme d’urbanisme de premier plan au Québec. Il expose les qualités et les défauts des espaces libres de cette période moderne, soit l’innovation sur le plan de la vision planificatrice et du design, d’un côté, et la trop grande importance accordée aux automobiles au détriment de la sécurité et de la convivialité, de l’autre côté.

Gentrification alpine : Lorsque le village de montagne devient un arrondissement métropolitain. Les nouveaux résidents partagés entre amour du paysage et capital symbolique

Cet article aborde la transformation de régions de montagne en lieux de résidence remplaçant des secteurs économiques plus anciens (agriculture, industrie manufacturière, tourisme) dans les montagnes européennes. Il se place dans la perspective du développement régional et de son impact sur les ressources régionales fixes, le « capital territorial ». Cette nouvelle tendance affecte les montagnes européennes de deux manières, et participe à la formation de régions métropolitaines qui combinent centres métropolitains et environnements de loisirs fondés sur les attraits du paysage pour constituer de nouvelles entités intégrées. Au cours du processus, le paysage devient un bien de consommation nouveau et rare, qui joue un rôle dans l’accumulation du capital investi. L’article établit que les concepts d’esthétique du paysage et d’agréments ne suffisent pas à expliquer cette nouvelle dynamique, car ils méconnaissent les processus spatio-économiques ainsi que le rôle de la marchandisation du paysage pour les nouveaux résidents. Ces nouveaux résidents ont un profil plus « multilocal » que migrant. La multilocalité et l’usage sélectif des produits du paysage freinent le processus d’intégration, crucial pour entretenir et développer le capital territorial. On peut poser que la présence non permanente des nouveaux résidents risque d’affaiblir et non de renforcer les structures locales existantes. Il semble donc nécessaire de déployer des efforts particuliers auprès de chaque groupe de nouveaux résidents pour que de simples résidents à temps partiel deviennent des acteurs régionaux (au moins à temps partiel). De plus, le concept du développement régional centré sur les acteurs innovants doit être remis en question dans la mesure où l’aspect « consommation » domine le rapport du paysage.