Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

Seguimiento geométrico de terraplenes mediante líneas continuas de asiento en la Vega Baja del Segura, Alicante

La Vega Baja del Segura (Alicante) se caracteriza por la baja resistencia portante de los suelos y en consecuencia por las grandes deformaciones que sufren las construcciones que sobre ellos se levantan. La gran demanda turística de vías de comunicación con la costa sur de la provincia de Alicante ha obligado a construir diversas carreteras cuyos terraplenes alcanzan alturas superiores a los 8 m, así como deformaciones decimétricas y en algunos casos excepcionales de magnitud métrica. Las líneas continuas de asiento es una técnica innovadora que se lleva utilizando durante algunos años en la Vega Baja y que evita los laboriosos procedimientos de auscultación topográfica, sirviendo de instrumento de seguimiento geométrico de los mismos y permitiendo la representación gráfica del terraplén original y de su deformada. Esta técnica permite además a la Administración establecer los volúmenes de tierra necesarios para compensar el hundimiento de los terraplenes de forma exacta. Con el presente trabajo se pretende dar a conocer la metodología de las líneas continuas de asientos, así como mostrar algún ejemplo real de aplicación de las mismas, mostrando la evolución geométrica del terraplén en el tiempo y mostrando el procedimiento de cálculo de volúmenes.

La infraestructura hidráulica y la gestión del agua en los regadíos tradicionales en la Vega Baja del Segura (Alicante)

La agricultura tradicional de la comarca de la Vega Baja del Segura se asienta sobre la llanura aluvial creada por el río a lo largo de la historia. Cuenta con una superficie regable de unos 190 km2 que se nutre con recursos propios de la cuenca del río Segura. Las aguas son desviadas del río mediante azudes y distribuidas, por simple gravedad, a través de un complejo sistema de acueductos, acequias y azarbes, que configuran sendas redes de aguas vivas y de aguas muertas, permitiendo la reutilización de las aguas. El presente trabajo tiene por finalidad el estudio de las infraestructuras hidráulicas y su papel en la gestión de los recursos hídricos para el riego en la comarca de la Vega Baja del Segura. A tal fin, se ha consultado la bibliografía y recabado información en diferentes juzgados de aguas, sindicatos de riego y comunidades de regantes, complementándose todo ello con visitas de campo para la toma de datos e imágenes. Los resultados obtenidos muestran una gestión eficiente de los escasos recursos hídricos disponibles y un aprovechamiento óptimo de los mismos, en cuanto que, al final, el sistema cede sus aguas sobrantes a otros regadíos para ser reutilizadas.

Historia geológica del valle de la Vega Baja del Segura

La Vega Baja tiene un significado geológico y geomorfológico muy distinto al que fue utilizado en su día para establecer los límites de su comarca. La Vega Baja “geológica” ocupa tan sólo un tercio de la comarca limitándose al cauce del río Segura, es decir, a su canal principal y a su llanura de inundación. La Vega Baja tiene una historia geológica muy interesante ligada a la evolución del río Segura, a las bajadas y subidas del nivel del mar Mediterráneo a lo largo del Cuaternario y a la actividad de varias fallas activas. En este capítulo explicamos esta historia geológica que comienza en el Mioceno Superior (hace aproximadamente 8 millones de años), cuando el Mediterráneo inundaba casi toda la comarca. Durante este tiempo la región se ha levantado progresivamente debido a la actividad tectónica, y todavía continúa haciéndolo en la actualidad, como lo atestigua su destacada actividad sísmica. Una de las singularidades del valle fluvial del río Segura es que existe una capa superficial de varias decenas de metros de espesor de sedimentos muy poco consolidados, horizontales, y que le confieren a la Vega Baja su topografía tan suave, prácticamente llana, con pendientes de menos de un grado, que disminuyen suavemente de altitud desde los escasos 20 m cerca de Orihuela hasta la desembocadura en Guardamar del Segura. En esta historia geológica no hay que olvidar el papel destacado que han representado las subidas y bajadas del nivel del mar durante al Cuaternario ligadas a la alternancia de periodos glaciares e interglaciares, que modificaron la posición de la línea de costa. El último de estos ascensos del nivel del mar hizo que la Vega Baja estuviese ocupada por el llamado Sinus Ilicitanus. Además de la evolución geológica que describe cómo se formó el actual valle fluvial del río Segura y su cauce, este capítulo incluye dos apartados finales sobre los terremotos y las aguas subterráneas.

Azudes y acueductos del sistema de riego tradicional de la Vega Baja del Segura (Alicante, España)

En el presente trabajo se describen y analizan las principales obras hidráulicas del sistema de riego tradicional de la comarca de la Vega Baja del Segura, concretamente, los azudes y los acueductos. Los azudes de toma, construidos en el cauce del río Segura, representan el inicio del sistema, desde donde parte una extensa y compleja red de acueductos constituida por acequias y azarbes, como elementos fundamentales, que distribuyen el agua para el regadío. En este estudio se ha llevado a cabo una amplia y profunda investigación documental, tomado datos de campo y captado imágenes in situ que, junto con los diagramas aportados, resultan imprescindibles para comprender la magnitud del sistema. Los resultados obtenidos han servido no sólo para catalogar y caracterizar los elementos que integran el sistema hidráulico del regadío tradicional de la Vega Baja del Segura, sino también para poner de manifiesto un ejemplo real de optimización de recursos hídricos en una zona del sureste peninsular español de escasa e irregular pluviometría. Asimismo, el estudio efectuado revela un sistema de riego sumamente eficiente desde un punto de vista cuantitativo y no tanto desde el cualitativo, debido a la presencia, entre otros contaminantes, de altas concentraciones de sales.

Diseño de un modelo geológico-geotécnico 3D de la Vega Baja del Río Segura (Alicante, SE España)

Los modelos geológico-geotécnicos permiten al ingeniero comprender mejor las condiciones reinantes en un determinado lugar, además de identificar los principales problemas geotécnicos y hacer más realista la estimación de propiedades del suelo. En este trabajo se presenta la metodología empleada para el diseño de un modelo geológico-geotécnico tridimensional de la Vega Baja del Río Segura que consta de cuatro zonas caracterizadas por sus propiedades geotécnicas y su problemática asociada. El modelo resulta fundamentalmente de gran utilidad para la planificación de investigaciones preliminares de obras civiles.

Aproximación bibliográfica a Orihuela y a la Vega Baja musulmanas

Listado de 450 referencias bibliográficas específicas sobre los musulmanes en Orihuela y la Vega Baja del Segura, tanto del periodo andalusí como de su población mudéjar y morisca.

Del dominio de la informaci??n a la mejora de la inteligencia : aplicaci??n y evaluaci??n del Programa HEBORI (Habilidades y Estrategias para Buscar, Organizar y Razonar la Informaci??n)

El modelo propuesto, Programa HEBORI (Habilidades y Estrategias para Buscar, Organizar y Razonar la Informaci??n) mejora: la operatividad cognitiva de los sujetos; la comprensi??n y producci??n textual expositiva; el acceso a las fuentes de informaci??n y la localizaci??n de documentos; el comportamiento estrat??gico en tareas informativo-documentales y la motivaci??n intr??nseca en el aprendizaje y la disposici??n hacia el aprendizaje cooperativo. Grupo de escolares (N=50) de edad media de 12 a??os al inicio de la intervenci??n y 14 al finalizar, con caracter??sticas similares en cuanto a nivel sociocultural y metodolog??a docente, pertenecientes a dos centros p??blicos de localidades muy pr??ximas de la comarca alicantina de la Vega Baja del Segura: Jacarilla y Benejuzar. Elaboraci??n del marco te??rico en el que se abordan las siguientes cuestiones: actuaci??n docente y sociedad de la informaci??n, escuela y biblioteca, los curr??cula de infantil, primaria y secundaria considerando la instrucci??n de los escolares en el acceso a la informaci??n, temas transversales y contextos instrucionales extraescolares. Una segunda parte se dedica a la presentaci??n de los materiales para el dise??o del Programa HEBORI, incluyendo dos taxonom??as, una referida a habilidades de pensamiento en el ??rea de lenguaje y otra relativa a los procedimientos de aprendizaje. La parte experimental pretende demostrar la eficacia del Programa HEBORI. Se seleccion?? la muestra dividi??ndola en grupo experimental (N=25) que recibi?? el tratamiento dentro del curr??culum de Lengua, Literatura y Ciencias Sociales y el grupo de control que no recibi?? tratamiento alguno. El procedimiento sigui?? las siguientes fases: informaci??n a profesores, bibliotecarios y padres, evaluaci??n pretest de los escolares, dise??o e implementaci??n del Programa de desarrollo cognitivo-documental HEBORI durante dos cursos escolares (s??ptimo y octavo de EGB) y evaluaci??n postest de los escolares. Variables dependientes: actitud, motivaci??n, control del tiempo, ansiedad, concentraci??n, procesamiento de la informaci??n, estrategias de ??xamen, razonamiento deductivo, factor G, analog??as verbales, comprensi??n verbal y lectora, vocabulario, ideas principales, resumen y procedimiento documental. La variable independiente fue la asignaci??n al grupo experimental/control. Prueba LASSI (Weinstein, 1987) para medir variables cognitivas. Bater??a IDEPA (Alonso Tapia et. al., 1992) para medir la capacidad de comprender y resumir. Bater??a CRITEX (Alonso Tapia et. al., 1992) de razonamiento l??gico. Bater??a para la comprensi??n verbal y lectora (S??nchez C??novas, 1992), test factor G de Cattell, escala 2, forma A y la prueba para evaluar fundamentos y procedimientos documentales (Benito, 1992). Dise??o cuasiexperimental de dos grupos no equivalentes (experimental y control) con medidas antes y despu??s del tratamiento. Se realizaron los siguientes an??lisis: varianza correspondiente a un dise??o factorial entre-intra sujetos, pruebas t de diferencias de medias entre los grupos experimental y de control sobre las puntuaciones diferenciales pretest y postest y an??lisis no param??tricos de Mann-Whitney sobre las puntuaciones diferenciales pre-post entre los grupos. El Programa HEBORI es id??neo para la mejora de la comprensi??n y la producci??n textual expositiva y para el acceso a la informaci??n documental.

Un grupo de profesores organiza unas jornadas para jóvenes científicos.

El artículo forma parte de un monográfico de la sección de innovación

Noticias de ataques y destrucciones en Orihuela durante el período andalusí (ss. VIII-XIII)

Tras resumirse "Los elementos esenciales de la trama urbana de Orihuela", se estudian los principales hechos históricos durante el período islámico de la ciudad de Orihuela "s. VIII-XIII) en que hay noticia de ataques militares a la ciudad y destrucciones : El ataque de los normandos a Orihuela en 245 H ./859 e.C.; Aceifa del califa ‘Abd al-Raḥmān III al-Nāṣir contra Orihuela y sus rebeldes; La "fitnat al-barbar" o guerra civil que acabó con el califato andalusí; El terremoto posterior a 440 H/1048-9 e.C. que asoló toda la vega del río Segura y finalmente la conquista cristiana de Orihuela. Como conclusiones para el estudio del urbanismo musulmán de Orihuela se demuestra que solo hubo destrucciones en el trazado urbano de importancia como resultado del mencionado terremoto que asoló y destruyó las ciudades de Murcia, Orihuela y toda la Vega Baja del río Segura.

Monitorización de la subsidencia del terreno en la Vega Media del río Segura mediante Interferometría SAR diferencial (DInSAR)

Ground subsidence caused by aquifer exploitation is a geotechnical hazard that affects wide areas, causing important economic damages. This phenomenon is due to soil consolidation produced by the increase of effective stress caused by piezometric depletion. In this work a Remote Sensing Technique called Coherent Pixel (CPT) is applied to monitor subsidence in the Vega Media of the Segura River during a period of eleven years.

Plan Director de la Vega Baja. Mirando al futuro desde el pasado.

El Plan Director de la Vega Baja fue aprobado en Toledo el 9 de febrero de 2011. Su objetivo básico es fijar las líneas generales que guiarán la actuación para recuperar y poner en valor este ámbito. El presente libro es el resultado de las aportaciones de expertos de distintas disciplinas que participaron en el proceso de redacción del Plan, sus diferentes formas de aproximarse a este espacio constituyen la primera parte del libro. La segunda parte es el documento aprobado del Plan Director (memoria y planos). En el proceso de definición de la propuesta ha resultado fundamental el estudio del pasado y de la evolución de la Vega Baja, un espacio significado por sus características geográficas y medio ambientales, y por las fuertes connotaciones históricas y culturales que se reflejan en el diálogo paisajístico de la Vega y el Casco Antiguo de Toledo. En el argumento de la recuperación de la Vega Baja se suman los aspectos físicos y medioambientales, las necesidades de los ciudadanos del entorno, y la recuperación cultural y simbólica de la Vega Baja.

Plan Director de la Vega Baja de Toledo

La Vega Baja se sitúa al norte del centro histórico de Toledo, el ámbito de actuación del Plan Director de la Vega Baja (PDVB) está delimitado por el río Tajo al oeste, por el Paseo del Cristo de la Vega que lo separa del casco histórico al sur, y por los barrios de La Reconquista y Santa Teresa al este y al norte. Es un gran vacío urbano, que pese a su situación privilegiada a los pies del casco histórico se ha mantenido libre hasta la actualidad debido principalmente al uso militar que ha acogido la Real Fábrica de Armas, proyectada por Sabatini y construida a fines del s xviii, y que se mantuvo en funcionamiento hasta las últimas décadas del s xx. En 1997 abre sus puertas como nueva sede de la Universidad de Castilla-La Mancha, gracias a un convenio entre el Ministerio de Defensa, propietario de los terrenos, y el Ayuntamiento de Toledo. El suelo adyacente al complejo industrial se recalifica para la construcción de 1300 viviendas y equipamientos comerciales.

Plan Director de la Vega Baja de Toledo

Descripción escrita y cartográfica del Plan Director. Sección Experiencias de la revista CyTET