Os fatores determinantes do boom do mercado imobiliário residencial do Rio de Janeiro entre 2005 e 2010

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs).

Construção de índices de celeridade de venda no mercado imobiliário português:uma proposta metodológica com recurso à priorização de determinantes

Dissertação, Mestrado, Sistemas de Informação de Gestão, Instituto Politécnico de Santarém, Escola Superior de Gestão e Tecnologia, 2013

As Dinâmicas do Mercado Imobiliário e os Impactos Territoriais

A política de ordenamento do território tem um papel indispensável na promoção da qualidade dos espaços urbanos e da complementaridade entre os diferentes usos do solo. Contudo, a prossecução destes objetivos tem encontrado vários obstáculos. Esta investigação entende como principal obstáculo o impacto que a especulação imobiliária e o respetivo ciclo de expansão-depressão têm no crescimento dos centros urbanos. O método do “estudo de caso” é aplicado ao município do Entroncamento, onde são evidentes os impactos territoriais resultantes do ciclo imobiliário: (i) excesso de loteamentos com execução residual; (ii) PMOT expansionistas e desfasados da realidade económico-demográfica; e (iii) fragmentação do tecido urbano provocado pelo crescimento em extensão da cidade, com aumento dos custos de manutenção dos equipamentos e infraestruturas. Os impactos referidos são comprovados através do “método da avaliação”, utilizado para averiguar a execução das áreas urbanizáveis projetadas pelos PMOT com apoio complementar de informação obtida junto da CME. A abordagem centrada na escala local é antecedida de uma explicação teórica acerca da formação do ciclo de expansão/depressão, a uma escala macro, onde se percebe a influência da especulação imobiliária na origem da recente crise económico-financeira no mundo ocidental. Por último, são defendidas soluções alternativas, que reforcem o poder de regulação do mercado imobiliário, e consequentemente, contribuam para a minimização dos impactos territoriais analisados. A principal solução é a reformulação do imposto sobre a propriedade (escala macro), com o intuito de centrar a tributação no valor do solo, ao invés do valor da construção. Esta medida desincentiva a retenção especulativa do solo, pelo que beneficia a reabilitação urbana das áreas consolidadas e a respetiva colmatação. Ao mesmo tempo, é uma ferramenta fundamental para alcançar os objetivos do ordenamento do território, pois cria as condições necessárias para planear por antecipação o desenvolvimento futuro dos territórios.

Mercado imobiliário em Portugal

Uma particularidade muito própria da realidade portuguesa, que é a elevadíssima percentagem de proprietários da sua própria habitação, cuja origem está no quase desaparecimento do mercado de arrendamento motivado por decisões políticas que enviesaram as mais elementares regras da livre iniciativa de que resultou o desinteresse dos investidores por este mercado, levou-nos a estudar e a caracterizar o mercado da habitação em Portugal, sua evolução recente e perspetivas futuras, conclusões que aliás não se afastam do propósito de posterior resolução do Conselho de Ministros no sentido de uma dinamização do mercado de arrendamento.

Estimação do preço hedônico: uma aplicação para o mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro

O objetivo da dissertação foi obter um modelo de previsão para os preços dos imóveis, praticados no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro no ano 2000, utilizando a Metodologia do Preço Hedônico (HPM), que deve reponder a duas questões: a) Quais são as características relevantes; b) Qual é a forma de relacionamento entre os preços e as características. O modelo de previsão foi obtido, com base em procedimentos econométricos, e teve duas etapas distintas. Na primeira etapa, de formulação do modelo, foram realizadas regressões paras as formas funcionais mais utilizadas pelos estudos na área, a saber, a forma funcional linear, dupla logarítmica e semilogarítmica. Em seguida foi utilizado o procedimento de seleção de modelos “geral para específico”. A segunda etapa consistiu na previsão fora da amostra. Isto é, a partir das formas funcionais reduzidas e utilizando-se dos coeficientes das variáveis significativas, obteve-se os preços estimados e em seguida foram comparados com os preços efetivamente praticados pelo mercado. Calculou-se, então, os Erro Quadrático Médio (EQM) e o Erro Absoluto Médio (EAM) e com o auxílio dos testes de diagnósticos e igualdade de variância, escolheu-se a forma funcional que melhor se adequou aos dados Desta forma, para um nível de significância de 5%, a forma funcional que melhor se adequou aos critérios estabelecidos foi a dupla logarítmica e apresentou como resultado da estimação um R2=92,63% e dentre as características mais relevantes para estimação do preço do imóvel pode-se destacar, entre outras, o tamanho do imóvel como características físicas; a ocorrência de roubos como características de segurança, a quantidade disponível de bens e serviços destinados ao lazer como características de vizinhança e a disponibilidade ou não de serviços de hotelaria como características dummies.

Existe racionalidade no mercado imobiliário? uma aplicação do modelo de valor presente nos imóveis cariocas

Utilizando os dados sobre o mercado imobiliário carioca, testa-se a validade do modelo de valor presente (MVP) para os imóveis localizados nas zonas sul e oeste da cidade do Rio de Janeiro. Esse modelo relaciona o preço do imóvel ao seu ßuxo de caixa futuro esperado (aluguéis) trazido ao valor presente utilizando uma taxa de desconto constante. A técnica econométrica utilizada foi desenvolvida por Campbell (1987) e Campbell e Shiller (1987), e se trata de uma analise multivariada a partir de Auto-regressões Vetoriais. Os resultados empíricos demonstram que parte dos imóveis nessas regiões aceitam o MVP. Desta forma, tem-se uma fraca evidência que o MVP tem validade nos imóveis cariocas.

Confiança valor e qualidade do produto como antecedentes da satisfação: um estudo empírico no mercado imobiliário

O conceito de confiança tem sido introduzido em estudos empíricos sobre marketing no Brasil partir do referencial teórico adotado principalmente nos Estados Unidos Europa. presente dissertação examina confiança, tanto no vendedor como na empresa, valor qualidade do produto percebidos pelos clientes como fatores que afetam satisfação em compras de valor, tal como compra de um imóvel residencial na planta. estudo se baseia nos artigos de Santos (2001), sobre o impacto do gerenciamento de reclamações sobre confiança lealdade do consumidor, de Doney Cannon (1997) sobre confiança no relacionamento entre empresas seus vendedores. estudo empírico trata de um levantamento de corte transversal, no qual foram testadas hipóteses específicas para examinar as relações entre as variáveis, em um processo de pesquisa formal estruturado, com uma amostra de 270 clientes. Os dados foram coletados partir da base de clientes de duas empresas brasileiras fortes nos segmentos em que atuam, uma corretora de imóveis outra incorporadora/construtora, ambas sediadas na cidade de São Paulo. análise dos dados foi feita com base no Modelo de Equações Estruturais (SEM), através do software Lisrel 8. Os resultados indicam que há confiança no corretor que está realizando venda do imóvel, sendo que satisfação com corretor influencia esta confiança. No entanto, experiências anteriores com corretores de imóveis características do corretor que realizou venda não têm impacto sobre confiança no corretor. Detectou-se também, que valor do produto confiança na construtora percebidos pelo cliente têm influencia sobre satisfação com compra, mas não qualidade percebida. Este estudo dá subsídios futuras pesquisas sobre confiança em compras de valor. São discutidas as limitações da pesquisa as implicações de seus resultados para gestão de marketing no Brasil.

Os fatores determinantes do boom no mercado imobiliário nos EUA nos anos 2000

Esta dissertação visa identificar o papel dos fundamentos econômicos e demográficos na determinação do boom imobiliário dos EUA nos anos 2000. Afinal, qual seria o equilíbrio do mercado? Qual seria uma estimativa do ajuste em termos de sua intensidade e duração? A conclusão é que houve uma conjunção de fatores atuando simultaneamente na geração do boom de construções e altas de preços dos imóveis e que houve, a partir de 2003, um considerável desvio das variáveis de seu equilíbrio de longo prazo. A metodologia aplicada baseou-se na construção na análise se cointegração e modelos de correção de erro (VEC) para identificar a relação de longo prazo e a dinâmica de ajuste a eventuais os desvios dela.

Opções reais, operações urbanas e o mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.

Investimento de longo prazo no mercado imobiliário brasileiro

Este trabalho apresenta o estudo de um portfólio de investimento de longo prazo com fundos de renda variável, fundos de renda fixa, imóveis e taxa livre de risco. Para a previsão dos retornos foram utilizados dois modelos distintos e então estimados os portfólios com diferentes graus de aversão a risco e diferentes prazos de maturação. O trabalho conclui que o investimento imobiliário deve ter uma participação considerável na escolha do portfólio - o que varia entre 20% e 28% - e também que o custo de não utilizar o investimento imobiliário como ativo da carteira pode ser relevante – de 119 p.p. a 178 p.p. por ano. Os modelos são robustos a mudanças de grau de aversão a risco e ao modelo estatístico adotado.

O mercado imobiliário: um estudo exploratório na área de influência direta da estação terminal de Santana da linha Norte-Sul do metrô

Este trabalho tem por objetivo fornecer elementos para que outros estudos venham a se desenvolver, como forma de aperfeiçoar e/ou complementá-los. A preocupação primordial que orientou este trabalho foi fornecer, tanto aos investidores, quanto aos executivos que atuam ou pretendem atuar na área, subsídios sobre a problemática gerada no mercado imobiliário, com especial atenção ao mercado de apartamentos residenciais. Assim, foram estabelecidos conceitos teóricos de "marketing", que identificam os problemas a serem tratados. No Capítulo II, mostra-se que à medida que evolui o ambiente onde atuam as empresas, um maior número de fatores passa a influenciar as decisões mercadológicas. Por conseguinte, torna-se necessário adotar procedimentos para uma adequada percepção e aproveitamento das oportunidades que o mercado oferece.

Comportamento do consumidor: um estudo do mercado imobiliário em condomínios verticais fechados na região metropolitana de Natal

The research in question looked for to establish the relation between the motivation (of the proprietor of apartment) to change itself of another one apartment, in closed vertical condominium (residential mobility) in the period of the recognition of the necessity, and the satisfaction with the apartment after consume. The universe or the population chosen for the development of the study was of proprietors of apartment in vertical condominiums located in the region metropolitan of Natal. The analysis of data was made using the techniques of linear regression and logistic regression between variables. The linear regression found relations between the motivations for housing change and the satisfaction in after consume with some attributes of the apartment. The logistic regression showed that relations between the motivations for change and the general satisfaction to the apartment exist as a whole, in the period after consumes. With regard to the motivation to change itself of a apartment for another one, some reasons shown more motivation them the others. The research found different degrees of satisfaction with certain characteristics of the apartment and degrees of no satisfaction with others. Finally the results of the research had contributed for the reply of the problem that guided the present study, therefore had obtained in such a way to find how much logistic not linear relations between the two periods purchase (recognition of the necessity and evaluation after consume) and had elucidated the process that goes since the choice the product until the satisfaction of the necessities

Outorga onerosa do direito de construir e dinâmica do mercado imobiliário formal: planejamento e descaminhos na expansão urbana de Parnamirim RN (2008-2010)

The `Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC` (Public Concession of Building Rights), instrument instituted by The City Statute in 2001, has as main objective the recovery of urban property, seeking for a fair distribution the urbanization benefits. The possibility of usage of the OODC instrument is linked to the maximum utilization coefficient, determined to specific areas in accordance to existing infrastructure conditions, further taking into account the formal real estate market, expansion axis and crowding. Being an instrument which establishes values to be paid for a better use of land, it maintains a narrow relation to the real estate, incentivizing or discouraging the crowding in specific areas. The present study investigates the relationship between the criteria for the making of the Public Concession of Building Rights instrument and the dynamics of the formal real estate market. It takes as empiric universe Parnamirim (RN), part of the Natal Metropolitan Area (RN), focusing on the application of the OODC in the period of 2008-2010. It seeks to better understand the necessary basis for the formulation of the instrument, about how it works and its relation to the formal real estate market. It aims to depict the formal real estate market by presenting the production of urban space in Parnamirim in terms of intensity and nature of the real estate, furthermore identifying the licensed properties through the application of the municipality instrument. For the conclusion, it is discussed the criteria for the formation of OODC, its relationship to the dynamics of the formal real estate market and its influencing possibilities in the processes of usage and occupation of land in the context of urban planning

Do acesso clássico à comercialização: especificidades do mercado imobiliário informal na área especial de interesse social de Mãe Luiza, Natal/ RN.

This study presents research regarding affordable housing and their effects on the spatial reconfiguration of Natal/ RN, aiming to identify the specificities of the informality of urban land. This study aims to understand how informal housing market operates housing provision for the population located in popular informal settlements, through buying and selling market and rental market of residential properties irregular / illegal. This understanding will be through the neighborhood of Mãe Luisa, Special Area of Social Interest (SASI), located between neighborhoods with a population of high purchasing power and inserted into the tourist shaft of seaside of town. The characterization of informal housing market in Mãe Luiza, from buyers, sellers and renters, will help to understand how these informal transactions operate on SASI and housing provision for public policy development and implementation of housing programs and land regularization for low-income population, adequate to dynamic and reality of housing of informal areas

Gestão ambiental e competitividade no setor da construção civil :um estudo sobre a aceitabilidade de práticas ambientais no mercado imobiliário

This work investigates the importance of Eco-Materiais applied in the civil construction and the necessity of knowledge of the real estate market, showing the importance of application of recycled products where inserted inside of a bigger scope of the sustainable development which has the subjects as the ambient management. In the theoretical referencial boarded the recycled and perfectly ecological products that demonstrate the applicability of this type of products in the sector of the civil construction, beyond the economic and social placesThe main popouse of the real estate sector is to show the awareness and demonstration in the negotiation of property constructed with these products, therefore, already it is practised by the market of the civil construction where much time sao commercialized by real estate and the its correctors lacking in same knowledge that is more deepened on these materials, having this evidence been made with statistical application of questionnaire and analyzed with base. We finish showing the statistical results with application of 142 questionnaires in a universe of 145 real estate from Natal/RN. With this, we may say that today exists a very strong concern with the environmental laws and the generated ambient impact in the civil construction and that the real estate sector has a feeling that the necessity of if inserting in this process, therefore, the real estate market in our State is in expansion and sensible to the necessity of changes, since the Natal/RN meets in the script of the tourism the International demanding of the professional that a globalized knowledge works with property, so the necessity of understanding the environmental laws and understanding application of the echo-materias used in the construction will give a better quality of life and at the same time to protect the nature