Asuntosijoittaminen: demografisten ja taloudellisten muuttujien vaikutus asuntojen hinta- ja vuokrakehitykseen Suomessa

Tutkielman tavoitteena on tehdä katsaus asuntosijoittamiseen sekä löytää asuntosijoittajalle tärkeää tietoa asuntojen hinta- ja vuokrakehitykseen vaikuttavista alueellisista tekijöistä. Asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä tutkitaan sekä kasvukaupungeissa että rakennemuutosalueilla. Asuntojen vuokrakehitykseen vaikuttavia selittäviä tekijöitä tutkitaan koko Suomen, pääkaupunkiseudun ja muun Suomen alueilla. Tutkimus toteutetaan käyttäen lineaarista regressioanalyysiä ja käytettävä aineisto koostuu muuttujien aikasarjoista vuosilta 1988–2010 sekä 1996–2009. Saatujen tulosten perusteella nettokansantulolla ja asuntokunnan käytet-tävissä olevalla rahatulolla on selkeä vaikutus asuntojen hintakehitykseen kasvukeskuksissa. Rakennemuutosalueilla työllisyyden ja teollisuuden vaikutukset ovat vahvoja. Asuntojen vuokriin vaikuttavista tekijöistä mm. asuinkerrostalokannalla, aloittaneiden yritysten määrällä ja asuntokunnan käytettävissä olevalla rahatulolla voidaan nähdä olevan selkeä vaikutus neliövuokran kehitykseen.

Asuntosijoittamisen kilpailukykyisyys eläkesäästämismuotona

Tutkielman tarkoituksena on selvittää asuntosijoittamisen kilpailukykyisyyttä eläkesäästämismuotona. Vertailu tehdään kvantitatiivisena ja vertailukohtana ovat ns. perinteiset eläkesäästämismuodot, kuten rahastosijoitus, osakesijoitus, eläkevakuutus ja pankkitilisijoitus. Vertailu on tehty neljällä eri sijoittajaprofiililla. Profiilit eroavat toisistaan säästöajan ja säästösumman suhteen. Kaikissa tapauksissa kokonaissäästösumma on 36 000 euroa. Asuntosijoituksen lähtökohtana on osakehuoneisto, joka vuokrataan eteenpäin asumiskäyttöön. Asunnon ostoon otetaan pankkilaina, jota maksetaan pois vuokratuloilla sekä omalla osuudella niin, että kuukausittainen omaosuus lainan lyhennyksestä olisi vastaavan suuruinen kuin vaihtoehtoissijoituksen ns. perinteiseen eläkesäästämistuotteeseen. Tutkielmassa esiintyvät laskelmat on tehty Excel-taulukkolaskentaohjelmalla. Analyysissä keskitytään ensisijaisesti analysoimaan verojen ja kaikkien kulujen jälkeistä sijoitusten loppuarvoa, todellista vuosittaista tuottoprosenttia sekä koko sijoitetun pääoman tuottoprosenttia koko sijoitusajalta.

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon

Tutkimuksessa selvitetään asuntosijoittamisesta saatavia hyötyjä sijoitusportfolioon. Erityisesti, kuinka osakkeista koostuvan sijoitusportfolion riski-tuotto-suhde muuttuu, kun portfolioon lisätään sijoitusinstrumentiksi asuntoja. Lisäksi tutkimuksessa tarkastellaan pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoiden ja OMXH-indeksin välistä yhteisvaihtelua.