Le processus de contestation d’une inscription au rôle d’évaluation foncière

Le financement des municipalités québécoises repose en majeure partie sur des revenus autonomes, dont la principale source découle de leur pouvoir de taxer la richesse foncière. Par conséquent, le législateur, voulant assurer la stabilité financière des municipalités, a strictement encadré le processus de confection et de révision des évaluations foncières par plusieurs lois et règlements. Ceci n’a tout de même pas empêché l’augmentation des demandes de contestations à chaque nouveau rôle. Débutant par une demande de révision administrative, à l’aide d’un simple formulaire, le litige entre la municipalité et le contribuable peut se poursuivre devant le Tribunal administratif du Québec et même la Cour du Québec, la Cour supérieure et la Cour d’appel, où la procédure devient de plus en plus exigeante. La transition du processus administratif à judiciaire crée parfois une certaine friction au sein de la jurisprudence, notamment au niveau de la déférence à accorder à l’instance spécialisée, ou encore à l’égard de la souplesse des règles de preuve applicables devant cette dernière. Par une étude positiviste du droit, nous analysons tout d’abord la procédure de confection du rôle foncier, en exposant les acteurs et leurs responsabilités, ainsi que les concepts fondamentaux dans l’établissement de la valeur réelle des immeubles. Ensuite, nous retraçons chacune des étapes de la contestation d’une inscription au rôle, en y recensant les diverses règles de compétence, de preuve et de procédure applicables à chaque instance. À l’aide de nombreux exemples jurisprudentiels, nous tentons de mettre en lumière les différentes interprétations que font les tribunaux de la Loi sur la fiscalité municipale et autres législations connexes.

Le processus de contestation d’une inscription au rôle d’évaluation foncière

Le financement des municipalités québécoises repose en majeure partie sur des revenus autonomes, dont la principale source découle de leur pouvoir de taxer la richesse foncière. Par conséquent, le législateur, voulant assurer la stabilité financière des municipalités, a strictement encadré le processus de confection et de révision des évaluations foncières par plusieurs lois et règlements. Ceci n’a tout de même pas empêché l’augmentation des demandes de contestations à chaque nouveau rôle. Débutant par une demande de révision administrative, à l’aide d’un simple formulaire, le litige entre la municipalité et le contribuable peut se poursuivre devant le Tribunal administratif du Québec et même la Cour du Québec, la Cour supérieure et la Cour d’appel, où la procédure devient de plus en plus exigeante. La transition du processus administratif à judiciaire crée parfois une certaine friction au sein de la jurisprudence, notamment au niveau de la déférence à accorder à l’instance spécialisée, ou encore à l’égard de la souplesse des règles de preuve applicables devant cette dernière. Par une étude positiviste du droit, nous analysons tout d’abord la procédure de confection du rôle foncier, en exposant les acteurs et leurs responsabilités, ainsi que les concepts fondamentaux dans l’établissement de la valeur réelle des immeubles. Ensuite, nous retraçons chacune des étapes de la contestation d’une inscription au rôle, en y recensant les diverses règles de compétence, de preuve et de procédure applicables à chaque instance. À l’aide de nombreux exemples jurisprudentiels, nous tentons de mettre en lumière les différentes interprétations que font les tribunaux de la Loi sur la fiscalité municipale et autres législations connexes.

Le développement de l'instruction publique catholique à Magog : ses rapports avec le processus d'industrialisation, 1879-1943

La présente étude présente un exemple concret du développement d'une commission scolaire en fonction de l'amorce du processus d'industrialisation dans une ville des Cantons de l'Est, Magog. L'étude débute avec l'école catholique dissidente en 1879, un peu avant la mise en place du processus d'industrialisation à Magog. La recherche s'arrête en 1943, date de la loi sur la fréquentation scolaire obligatoire au Québec. Les conséquences démographiques issues de l'industrialisation viennent transformer considérablement le visage ethnique et religieux de Magog. Principalement constituée d'Américains protestants, la population magogoise subit une intense transformation ethnique et religieuse entre 1881 et 1891. De protestante et anglophone qu'elle était jusqu'alors, elle devient majoritairement catholique et francophone en moins de dix ans. L'appareil scolaire en place n'est pas sans subir l'impact de ces profonds changements. D'abord conçu pour une clientèle enfantine protestante, il s'adapte en fonction des nouveaux arrivants en créant une branche dissidente catholique en 1879. Les dissidents catholiques, à leur tour, s'organisent en commission scolaire en 1890. Afin de considérer le développement scolaire de Magog comme une phase de l'évolution d'une localité, l'étude est centrée autour de la problématique suivante: quels sont les principaux obstacles qui ont exercé une influence sur le développement scolaire de Magog? Basée essentiellement sur des sources quantitatives et qualitatives variées de la Commission scolaire de Memphrémagog, états financiers, registres d'appel, procès-verbaux et correspondance, notre démarche est de reconstituer le passer administratif de la corporation scolaire: ses ressources humaines, matérielles et financières, ses clientèles, ses services. L'objectif visé ici est de vérifier et caractériser la capacité d'adaptation de la commission scolaire face à des situations comme les hausses de clientèles, le développement des quartiers, les relations entre l'usine textile et les jeunes travailleurs et enfin, la nature des rapports entre les décideurs et les membres de la communauté locale. Le mémoire est divisé en quatre chapitres. Le premier chapitre consiste à situer notre démarche à l'intérieur des courants ou tendances en histoire de l'éducation au Québec. Un rapide survol de l'historiographie nous a permis d'identifier notre démarche à un courant historiographique nouveau et issu d'historiens ontariens insatisfaits de l'approche radicale du contrôle social qui a sous-estimé, aux yeux de certains, le rôle effectif des régions dans le développement de l'Instruction publique. Cette nouvelle approche théorique met donc l'accent sur le rôle important des communautés locales dans l'organisation des structures scolaires. Aussi, l'apport de la sociologie de l'éducation et de la théorie générale des systèmes (approche systémique) nous a permis d'axer notre étude non pas en regard d'un seul point d'intérêt, mais surtout à partir de l'interaction soutenue entre les différentes factions ou acteurs afin de faire évoluer le système scolaire en fonction de besoins manifestes de la communauté locale ou issus de politiques étatiques. Une deuxième partie du chapitre est consacrée au contexte historique qui met en place les structures éducatives sur le territoire. Le deuxième chapitre s'intéresse à identifier les principaux acteurs qui oeuvrent au sein du système. Avec la création du régime municipal et de l'élargissement de ses pouvoirs dans la commission scolaire, l'État décentralise une bonne partie de l'administration scolaire et précise son rôle d'organisme subventionnaire aux corporations scolaires. Regroupés autour de leur commission scolaire, enfants, parents et citoyens contribuent à accroître les besoins scolaires. Pour équilibrer cette demande, le Conseil des commissaires oriente ses politiques vers un juste milieu entre les orientations gouvernementales, ses ressources matérielles et l'implication personnelle de chacun des commissaires. Le rôle de l'Église et de la petite bourgeoisie a contribué à concentrer l'effort du progrès de l'éducation vers des secteurs privilégiés de la ville, ne tenant pas toujours compte des besoins scolaires réels de l'ensemble de la population. Le chapitre IH présente le portrait concret du partage entre l'État et les communautés locales dans le financement du réseau public d'éducation et introduit un nouvel acteur dans le système: le milieu industriel local. Après une étude sur les revenus, les dépenses et les emprunts, il est démontré clairement que la communauté locale finance presque à elle seule les écoles publiques de Magog: 90% des recettes totales de la commission scolaire provient des contribuables catholiques. Les subventions du DIP sont nettement en-deçà de ce que l'État se proposait de soutenir au XIXe siècle (une subvention égale au montant total perçu en taxes scolaires). Un regard sur l'attitude des conseillers municipaux à accorder des arrangements politico-économiques à l'usine textile nous a permis d'identifier des conséquences non négligeables dans la perception des taxes scolaires de l'usine. Dans la période où l'usine textile demande des exemptions et commutations de taxes (de 1894 à 1943), les élus municipaux rajustent (ou conservent) l'évaluation du complexe industriel à une fraction seulement de l'évaluation réelle, ne tenant pas ainsi compte des nombreux ajouts et constructions qui affectent à la hausse l'évaluation foncière de la compagnie. Résultat: les commissaires catholiques ne perçoivent pas les sommes réelles qui leur sont dues. Cette disparité fiscale n'est pas sans affecter la commission scolaire aux prises avec de lourds emprunts issus des nombreuses constructions scolaires pour accueillir les enfants des nouveaux arrivants. L'étude des modalités du développement scolaire (quatrième chapitre) nous a permis de mettre en lumière la nature des rapports entre factions de la communauté locale et leurs représentants au Conseil des commissaires. Une étude sur les revendications et les affrontements entre les résidents du quartier ouvrier et membres du Conseil nous a permis de voir que les commissaires d'école ne prennent pas toujours les décisions politiques adéquates pour répondre aux besoins scolaires de la ville. L'appartenance sociale et géographique des commissaires justifient les priorités adoptées et qui se traduisent par un souci pour les écoles du centre-ville et particulièrement des garçons, plutôt que dans le quartier ouvrier, là où se manifestent depuis longtemps des besoins scolaires de plus en plus criants.

Evaluation of valuation of noise amelioration treatments within and outside the road reserve

In urban environments road traffic volumes are increasing and the density of living is becoming higher. As a consequence the urban community is being exposed to increasing levels of road traffic noise. It is also evident that the noise reduction potential of within-the-road-reserve treatments such as noise barriers, mounding and pavement surfacing has been exhausted. This paper presents a strategy that involves the comparison of noise ameliorative treatments both within and outside the road reserve. The noise reduction resulting from the within-the-road-reserve component of treatments has been evaluated using a leading application of the CoRTN Model, developed by the UK Department of Transport 1988 [1], and the outside road reserve treatment has been evaluated in accordance with the Australian Standard 3671, Acoustics – Road traffic noise intrusion – Building sitting and construction [5]. The evaluation of noise treatments has been undertaken using a decision support tool (DST) currently being developed under the research program conducted at RMIT University and Department of Main Roads, Queensland. The case study has been based on data from a real project in Queensland, Australia. The research described here was carried out by the Australian Cooperative Research Centre for Construction Innovation [9], in collaboration with Department of Main Roads, Queensland, Department of Public Works, Queensland, Arup Pty. Ltd., Queensland University of technology and RMIT University.

Current rural valuation practice : a survey of valuers and agribusiness managers on farm management and sustainable rural land use

Over the past 20 years the nature of rural valuation practice has required most rural valuers to undertake studies in both agriculture (farm management) and valuation, especially if carrying out valuation work for financial institutions. The additional farm financial and management information obtained by rural valuers exceeds that level of information required to value commercial, retail and industrial by the capitalisation of net rent/profit valuation method and is very similar to the level of information required for the valuation of commercial and retail property by the Discounted Cash Flow valuation method. On this basis the valuers specialising in rural valuation practice have the necessary skills and information to value rural properties by an income valuation method, which can focus on the long term environmental and economic sustainability of the property being valued. This paper will review the results of an extensive survey carried out by rural property valuers in Australia, in relation to the impact of farm management on rural property values and sustainable rural land use. A particular focus of the research relates to the increased awareness of the problems of rural land degradation in Australia and the subsequent impact such problems have on the productivity of rural land. These problems of sustainable land use have resulted in the need to develop an approach to rural valuation practice that allows the valuer to factor the past management practices on the subject rural property into the actual valuation figure. An analysis of the past farm management and the inclusion of this data into the valuation methodology provides a much more reliable indication of farm sustainable economic value than the existing direct comparison valuation methodology.

Property and valuation education : an analysis of UWS property students from 1994 to 2006

The valuation and property is an evolving industry and the participants within the industry are also changing. This change is due to improved technology and construction, global nature of business today, professional standards, legal and accounting issues and environmental matters. Throughout this change in the property industry, there has also been significant change in the structure and content of tertiary property courses in Australia. Over the past thirteen years each first year cohort commencing study in the property program at the University of Western Sydney have been surveyed in relation to their background, reasons for course selection and job expectations. This paper will review this annual survey and the profile of all first year students who commenced their studies in the Bachelor of Business (Property) degree [formerly Bachelor of Commerce (Property Economics) and Bachelor of Commerce (Land Economy)] for years commencing 1994 to 2006. The paper will also provide a detailed analysis of the type of student entering the property industry and their exposure to the valuation and property sectors prior to commencing their studies.

Current rural valuation practice : a survey of NSW valuers and agribusiness managers

Despite the advances that have been made in relation to the valuation of Commercial, Industrial and retail property, there has not been the same progress in relation to the valuation of rural property. Although number of rural property valuations also require the valuer to carry out a full analysis of the economic performance of the farming operations, as well as the long term environmental viability of the farm, this information is rarely used to assess the value of the property, nor is it even used for a secondary valuation method. Over the past 20 years the nature of rural valuation practice has required most rural valuers to undertake studies in both agriculture (farm management) and valuation, especially if carrying out valuation work for financial institutions. The additional farm financial and management information obtained by rural valuers exceeds that level of information required to value commercial, retail and industrial by the capitalisation of net rent/profit valuation method and is very similar to the level of information required for the valuation of commercial and retail property by the Discounted Cash Flow valuation method. On this basis the valuers specialising in rural valuation practice have the necessary skills and information to value rural properties by an income valuation method. Although the direct comparison method of valuation has been sufficient in the past to value rural properties the future use of the method as the main valuation method is limited and valuers need to adopt an income valuation method as at least a secondary valuation method to overcome the problems associated with the use of direct comparison as the only rural property valuation method, especially in view of the impact that farm technical, financial and environmental .management can have on rural property values. This paper will review the results of an extensive survey carried out by rural property valuers and agribusiness managers in NSW, in relation to the impact of farm management on rural property values and rural property valuation practice.

The use of income valuation methods to value rural property

Despite the advances that have been made in relation to the valuation of commercial, industrial and retail property, there has not been the same progress in relation to the valuation of rural property. Although the majority of rural property valuations also require the valuer to carry out a full analysis of the economic performance of the farming operations, this information is rarely used to assess the value of the property, nor is it even used for a secondary valuation method. Over the past 20 years the nature of rural valuation practice has required rural valuers to undertake studies in both agriculture (farm management) and valuation, especially if carrying out valuation work for financial institutions. The additional farm financial information obtained by rural valuers exceeds that level of information required to value commercial, retail and industrial by the capitalisation of net rent/profit valuation method and is very similar to the level of information required for the valuation of commercial and retail property by the Discounted Cash Flow valuation method. On this basis the valuers specialising in rural valuation practice should have the necessary skills and information to value rural properties by an income valuation method. Although the direct comparison method of valuation has been sufficient in the past to value rural properties the future use of the method as the main valuation method is limited and valuers need to adopt an income valuation method as at least a secondary valuation method to overcome the problems associated with the use of direct comparison as the only rural property valuation method. This paper will review the results of an extensive survey carried out by rural property valuers in New South Wales (NSW), Australia, in relation to the impact of farm management on rural property values and rural property income potential.

Patient preference for falls prevention in hospitals revealed through willingness-to-pay, contingent valuation survey

Rationale, aims and objectives: Patient preference for interventions aimed at preventing in-hospital falls has not previously been investigated. This study aims to contrast the amount patients are willing to pay to prevent falls through six intervention approaches. ----- ----- Methods: This was a cross-sectional willingness-to-pay (WTP), contingent valuation survey conducted among hospital inpatients (n = 125) during their first week on a geriatric rehabilitation unit in Queensland, Australia. Contingent valuation scenarios were constructed for six falls prevention interventions: a falls consultation, an exercise programme, a face-to-face education programme, a booklet and video education programme, hip protectors and a targeted, multifactorial intervention programme. The benefit to participants in terms of reduction in risk of falls was held constant (30% risk reduction) within each scenario. ----- ----- Results: Participants valued the targeted, multifactorial intervention programme the highest [mean WTP (95% CI): $(AUD)268 ($240, $296)], followed by the falls consultation [$215 ($196, $234)], exercise [$174 ($156, $191)], face-to-face education [$164 ($146, $182)], hip protector [$74 ($62, $87)] and booklet and video education interventions [$68 ($57, $80)]. A ‘cost of provision’ bias was identified, which adversely affected the valuation of the booklet and video education intervention. ----- ----- Conclusion: There may be considerable indirect and intangible costs associated with interventions to prevent falls in hospitals that can substantially affect patient preferences. These costs could substantially influence the ability of these interventions to generate a net benefit in a cost–benefit analysis.

Valuation methods for resident funded retirement villages in Australia : a practitioner's perspective

Designed for independent living, retirement villages provide either detached or semi-detached residential dwellings with car parking and small private yards. Retirement village developments usually include a mix of independent living units (ILUs) and serviced apartments (SAs) with community facilities providing a shared congregational area for village activities and socialising. Retirement Village assets differ from traditional residential assets due to their operation in accordance with statutory legislation. In Australia, each State and Territory has its own Retirement Village Act and Regulations. In essence, the village operator provides the land and buildings to the residents who pay an amount on entry for the right of occupation. On departure from the units an agreed proportion of either the original purchase price or the sale price is paid to the outgoing resident. The market value of the operator’s interest in the Retirement Village is therefore based upon the estimated future income from Deferred Management Fees and Capital Gain upon roll-over receivable by the operator in accordance with the respective residency agreements. Given the lumpiness of these payments, there is general acceptance that the most appropriate approach to valuation is through Discounted Cash Flow (DCF) analysis. There is however inconsistency between valuers across Australia in how they undertake their DCF analysis, leading to differences in reported values and subsequent confusion among users of valuation services. To give guidance to valuers and enhance confidence from users of valuation services this paper investigates the five major elements of discounted cash flow methodology, namely cash flows, escalation factors, holding period, terminal value and discount rate. Whilst there is dissatisfaction with the financial structuring of the DMF in residency agreements, as long as there are future financial returns receivable by the Village owner/operator, then DCF will continue to be the most appropriate valuation methodology for resident funded retirement villages.

Implications of the National Rental Affordability Scheme on the valuation of residential property

The provision of shelter is a basic need and in Australia there has been a history of home ownership. However recent economic growth and rising construction costs, particularly over the past decade, has placed home ownership out of reach for some. In response to increased affordability pressures, the Australian Federal Government established the National Rental Affordability Scheme (NRAS) in 2008. The aim of establishing the NRAS initiative is to stimulate the supply of new affordable rental dwellings, targeting 50,000 new properties by June 2012, through the provision of a National Rental Incentive for each “approved” dwelling. To be approved the dwelling must be newly constructed and subsequently rented to eligible low and moderate income households at rentals no greater than 80 percent of market rates. There is a further requirement that the accommodation be provided as part of the scheme for no less than 10 years. The requirement to provide new residential accommodation at below market rentals for no less than 10 years has an impact on value and as such the valuation methodologies employed. To give guidance to valuers this paper investigates the scheme, the impact on value and expectations for the future.