The adverse effect of dummy auction bids on market value

The popularity of an auction as a means of selling residential real estate has increased markedly in recent years. The effectiveness of an auction program is heavily promoted by most real estate agents, claiming it to be the best means of attracting the best price from the highest bidder, It is based on the theory of gathering all buyers together at a publicised time, and then offering the property for sale to the open market.

In theory, the person most willing to buy the property will have the highest bid, supposedly agreeing at market value with the vendor (although above the vendor's reserve I. Unfortunately, the practice of dummy bidding has recently resurfaced and highlights serious flaws in the auction system, with hundreds of residential auctions conducted across Australia every weekend.

Clearly, it is in the vendor's best interests land the auctioneer's best interests, who is paid even more by the vendor if the price is higherl to achieve the highest offer from the last bidder. The tactic of dummy bids is designed to deceive genuine purchasers into a false sense of perception, where there appears to be more competition for the property than there actually exists.

This paper examines the auction process with the emphasis placed on the practice of dummy biding, It considers the broad implications for the definition of market value and also the overall residential market. Useful advice is also included for real estate valuers relying upon auction sale properties in their market analysis. As well as strongly supporting the auction concept, the authors suggest improvements to the overall auction process to ensure relevance to the definition of market value is maintained.

Property transactions : a note on ethics

Some activities that are applied in the property market to facilitate transactions have the potential to lead to unethical behaviour. Two conditions required for a sale price to be acceptable as market value are that the transaction is at arm’s length and the parties to the transaction are knowledgeable and prudent. The well-known difficulties associated with access to market pricing information are exacerbated by several of these activities including dummy bidding at auctions, two-tier marketing and the provision of lease incentives. Added to these is a common requirement that any negotiation be commercial-in-confidence. The lack of information has the potential to distort the market and this has been well publicised in recent times particularly in the residential market.
The definition of market value is visited and the nature of ethics in property transactions is outlined. Several examples of activities that could lead to unethical behaviour are described. It is concluded that unethical behaviour is hard to identify. Some recommendations are included for consideration and discussion.

Residential auction clearance rates – what do they really mean?

The residential market in Melbourne is often referred to as the ‘auction capital of the world’ with approximately 30-35% of housing transfers undertaken via the auction process, most of which are conducted on the weekend and then reported in the media the following day. The most quoted measurement of auction success is via the clearance rate which simply indicates the proportion of signed contracts of sale within the auction process. At the same time the clearance rate can have a relatively large variance where the residential market can traditionally range from very good (i.e. a high clearance rate) to very poor (i.e. a low clearance rate). The subsequent effect on the market can directly increase or decrease demand, predominantly based only on this single measure of the perceived level of auction clearance rates only.

This paper examines the concept of the auction clearance rates and the heavy reliance on the only one measure of success (i.e. the clearance rates), regardless of other variables. The emphasis is placed on the auction clearance rate as one measure of demand in the housing market but within the context of the definition of market value i.e. willing buyer-willing seller. This is supported by a discussion about other variables including the asking price, the auction process itself, marketing considerations and seasonal adjustments. The findings provide an insight into how to correctly interpret the auction clearance rate in the context of the overall supply-demand interactions. Whilst the auction process is clearly an integral part of the residential transfer process it is essential that the auction clearance rate is used with caution and also in conjunction with other variables.

Congestion and optimal immigration policy

This paper presents a model to explain the stylized fact that many countries have a low ratio of migrants in their population while some countries have a high ratio of migrants. Immigration improves the income of the domestic residents, but migrants also increase the congestion of public services. If migrants are unskilled and therefore pay low taxes, and the government does not limit access to these services, then the welfare of the domestic residents decreases with the number of migrants. Visa auctions can lower the cost of immigration control and substitute legal migrants for illegal migrants. If the government decides to limit the access of migrants to public services, immigration control becomes unnecessary and the optimal number of migrants can be very large.

Teoria de Leilões com Aplicação ao Mercado de Petróleo Brasileiro

O processo de reforma que ocorreu na indústria petrolífera a partir da década de 1990, associada à transferência de serviços de utilidade pública para o setor privado, trouxe mudanças importantes para a economia. Neste contexto, a intensificação do uso de leilões, para a privatização das empresas públicas e para a concessão de direitos de exploração de seus serviços assumiu um papel de grande relevância na economia brasileira. A discussão sobre o desenho de leilão adotado para a venda de blocos petrolíferos é fundamental, pois representa o ponto inicial desta nova política. Sendo assim, este trabalho aborda os principais aspectos que fundamentam a escolha de um formato apropriado de leilão, detalhando as peculiaridades da indústria petrolífera e, finalmente, discutindo os resultados obtidos.

Incerteza e dívida pública prefixada no Brasil

This study analyses the bids¿ dispersion in fixed income government securities auctions issued by the National Treasury of Brazil. We try to estimate the bids¿ variance based on factors that may forecast its movement. We hope to help the security issuer by offering more data before the auction. The basic idea is to relate the market uncertainty with the primary auction of government securities. Results indicates the importance of uncertainty on the bidding decisions. It shows also the need for a liquid secondary market to the selling of long-term fixed income securities.

Leilões eletrônicos reversos multiatributo : uma abordagem de decisão multicritério como instrumento de agregação de valor aos processos de compras do setor público brasileiro

Leilões são instituições seculares utilizadas nas relações comerciais entre indivíduos e organizações. Provêem maior flexibilidade aos processos de determinação de preços e alocação de bens, aumentando o espaço para negociações entre compradores e vendedores. Na Internet, têm sido empregados, de maneira crescente, em atividades de comércio eletrônico B2B e G2B, em sua maioria, através da modalidade de leilão reverso. No entanto, seu aspecto unidimensional reduz as negociações à variável preço, produzindo, muitas vezes, resultados aquém do desejado. No caso brasileiro, o Governo Federal instituiu o Portal Comprasnet, através do qual, as organizações públicas adquirem bens e serviços de fornecedores cadastrados. Dentre as modalidades de licitação disponíveis, destaca-se o Pregão Eletrônico, um mecanismo de leilão eletrônico reverso baseado no atributo preço, através do qual, fornecedores submetem lances decrescentes, na disputa por contratos do setor público. No presente trabalho, o autor propõe uma abordagem de decisão multicritério, baseada na Teoria da Utilidade Multiatributo, como uma alternativa para a adoção de leilões reversos baseados em múltiplos atributos e, consequentemente, para uma maior agregação de valor pelas organizações compradoras do setor público brasileiro.

Cartéis em leilões: atuação e medidas de combate

Leilão é um procedimento de alocação de recursos com boas propriedades. Apresento a literatura teórica de leilões a qual demonstra, que sob diversas condições, leilões levam à alocação eficiente de recursos e maximização da receita do leiloeiro. Entretanto estes resultados valem apenas se os participantes do leilão não estejam organizados em cartéis. Um Cartel é uma organização que inibe a concorrência entre firmas. A atuação de um cartel pode ou não levar a uma alocação eficiente de recursos, mas a receita do leiloeiro será sempre prejudicada. Analiso a literatura teórica de cartel em leilões de objeto único que caracteriza formas de coordenação do cartel, estratégias de atuação e sua sustentabilidade. Apresento os desafios que o cartel deve superar. Mais ainda, proponho medidas que devem ser tomadas, caso haja suspeita de existência de cartel. O leilão de primeiro preço é o menos suscetível a ação de cartéis, pois nele há incentivo para as firmas desviarem das orientações do cartel. O combate a cartéis é avaliado por meio da taxa de desconto necessária para o cartel existir. Se a taxa de desconto necessária é menor significa um cartel mais difícil de ser sustentado. Demonstro que o preço de reserva randômico é melhor para combater cartéis do que o preço de reserva fixo em leilões de primeiro preço que se repetem.

Why do bidders drop out from a sequential auction

In actual sequential auctions, 1) bidders typically incur a cost in continuing from one sale to the next, and 2) bidders decide whether or not to continue. To investigate the question "why do bidders drop out," we define a sequential auction model with continuation costs and an endogenously determined number of bidders at each sale, and we characterize the equilibria in this model. Simple examples illustrate the effect of several possible changes to this model.

Política de compras e contratações: trajetória e mudanças na administração pública federal brasileira

A tese analisa as mudanças da política de compras e contratações da administração pública federal brasileira descrevendo de forma sistemática os seis casos nos quais as regras e procedimentos sofrem alteração substancial, na forma de leis gerais ou estatutos: a centralização das compras no período Vargas, em dois momentos decisivos (1931 e 1940); a revisão das regras de licitação pelo Decreto-lei n. 200, no contexto da reforma administrativa do governo Castello Branco; a edição de um estatuto das licitações (o Decreto-lei n 2.300) no governo Sarney; a aprovação no Legislativo de uma lei de licitações voltada para o combate à corrupção e ao direcionamento dos contratos públicos (Lei 8.666); a tentativa frustrada de uma nova lei alinhada com a reforma gerencial do primeiro governo Fernando Henrique Cardoso e a criação do pregão como nova modalidade de licitação, em 2000. A pesquisa focaliza o processo político de formulação dos problemas, especificação de soluções e tomada de decisão, com base no modelo de John Kingdon, desdobrando a análise em fluxos do processo político, dos problemas emergentes e das soluções, em cada contexto histórico específico. Os seis casos são descritos por meio de narrativas estruturadas e comparados a partir das categorias do modelo teórico para elucidar como se desenvolveu o processo de mudança, quais os atores relevantes, idéias, modelos e eventos políticos que explicam suas circunstâncias e resultado.

Essays on infrastructure in Brazil

A presente tese engloba cinco trabalhos sobre dois setores brasileiros de infraestrutura: setor de energia e de transportes. No primeiro trabalho, modela-se o lance dos leilões de linhas de transmissão de energia, buscando compreender porque os lances ganhadores têm se situado em níveis abaixo do que se espera. No segundo paper, estima-se a demanda de energia do Brasil e as elasticidades preço e renda que os consumidores apresentem em relação a essa demanda, usando uma técnica ainda não aplicada na literatura e incluindo o período da Crise do Racionamento – a qual pode ter mudado o padrão de consumo dos agentes. No terceiro trabalho, estuda-se a evolução do mercado de gás natural liquefeito (GNL) ao redor do mundo. O GNL pode ser o link que faltava entre os mercados de gás natural e essa hipótese é testada por meio de análises de séries de tempo e de cópulas. O quarto paper discute a entrada do GNL no sistema energético brasileiro e suas eventuais consequências. Por fim, o quinto paper analisa a experiência de leilões de rodovias no Brasil. O trabalho levanta relevantes insights a respeito do modelo de leilão utilizado e dos detalhes contratuais dessas licitações.

Leilões de valor quase comum e o regime de partilha de produção brasileiro: uma abordagem teórica

Neste trabalho, estudamos o regime de partilha de produção brasileiro, instituído pela Lei N$^o$ 12.351, para exploração de petróleo através de uma abordagem teórica. Alguns artigos da literatura de leilões de valor quase comum foram estudados aqui. Além disso, desenvolvemos um modelo de partilha de produção com informação assimétrica a fim de capturar algumas características do modelo de partilha brasileiro. Através de solução numérica, fazemos uma análise das estratégias dos participantes e dos ganhos esperados.

Uma análise da variabilidade dos preços adjudicados em pregões eletrônicos na administração pública federal

O tema transparência na administração pública Brasileira esta cada vez mais em foco e o portal de compras ComprasNET faz parte dos portais de transparência do Governo Federal. Em 2011, dos quase 60 bilhões de reais gastos em investimentos e despesas diversas, 22 bilhões foram realizados por meio do ComprasNET na modalidade pregão eletrônico. Esta dissertação visa analisar a variabilidade de preços para um item específico de material, no caso o papel A4 75 gr, verificando estatisticamente se existe variabilidade de preços nas diversas licitações realizadas pelos órgãos da Administração Pública Federal. Em caso afirmativo, o trabalho visa identificar os procedimentos administrativos que podem ter causado tal divergência. A partir daí, foram apresentadas sugestões para alteração desses procedimentos administrativos, visando a redução do valor pago nos pregões eletrônicos. As recomendações foram baseadas na legislação em vigor e em decisões e acórdãos do TCU, AGU e demais órgãos da Administração Pública Federal. Dessa forma, este trabalho vai de encontro aos anseios da sociedade em ter uma melhor aplicação dos recursos públicos arrecadados por meio de impostos e taxas pagos pela população.

Uma análise dos leilões de partilha de produção do pré-sal através de simulação computacional

O presente trabalho consiste na aplicação da simulação computacional como método de aprofundamento do estudo de mecanismos de leilões aplicados na alocação do direito de exploração das reservas de petróleo da camada do pré-sal. A camada do pré-sal está localizada na costa brasileira e apresenta um grande potencial em termos de reserva de óleo e gás. A função lance aplicada para os participantes criados computacionalmente foi estimada com base em dados experimentais e segue uma função exponencial. A simulação possibilita reproduzir o modelo de leilão considerando todas as características e parâmetros dos experimentos sem incorrer no custo da realização de novas sessões de leilão com participantes reais. Os leilões estudados foram o leilão de valores privados de 1° preço e o leilão de valores privados de 2° preço. Através dos resultados obtidos identificou-se que o leilão de valores privados de 1° preço é menos arriscado que o leilão de valores privados de 2° preço; no leilão com simetria, o Princípio de Equivalência de Receita é válido; a eficiência observada é menor em leilões assimétricos; o leilão de 2° preço comparado com o de 1° preço apresenta um tradeoff entre a eficiência e a receita do governo; e que considerando o aprendizado dos participantes, não se observam alterações significativas nas estatísticas analisadas à medida que os participantes se tornam mais experientes.