Flight to quality? An investigation of changing price spreads in commercial real estate markets

Purpose – The purpose of this paper is to investigate the effect of the crisis on the pricing of asset quality attributes. This paper uses sales transaction data to examine whether flight from risk phenomena took place in the US office market during the financial crisis of 2007-2009. Design/methodology/approach – Hedonic regression procedures are used to test the hypothesis that the spread between the pricing of low-quality and high-quality characteristics increased during the crisis period compared to the pre-crisis period. Findings – The results of the hedonic regression models suggest that the price spread between Class A and other properties grew significantly during the downturn. Research limitations/implications – Our results are consistent with the hypothesis of an increased price spread following a market downturn between Class A and non-Class A offices. The evidence suggests that the relationships between the returns on Class A and non-Class A assets changed during the period of market stress or crisis. Practical implications – These findings have implications for real estate portfolio construction. If regime switches can be predicted and/or responded to rapidly, portfolios may be rebalanced. In crisis periods, portfolios might be reweighted towards Class A properties and in positive market periods, the reweighting would be towards non-Class A assets. Social implications – The global financial crisis has demonstrated that real estate markets play a crucial role in modern economies and that negative developments in these markets have the potential to spillover and create contagion for the larger economy, thereby affecting jobs, incomes and ultimately people’s livelihoods. Originality/value – This is one of the first studies that address the flight to quality phenomenon in commercial real estate markets during periods of financial crisis and market turmoil.

The only way is up: retail format saturation and the demise of the American five and dime store, 1914-1941

We examine a classic ‘wheel of retailing’ episode – the abandonment of the five and dime pricing formula by American variety chains. These switched from a conventional product lifecycle, focusing on cost reduction through standardisation, to a reverse path up the ‘service cost - unit value’ continuum. We show that, rather than reflecting deteriorating managerial acumen, this was a response to the continued imperative for growth following retail format saturation. Firm-specific (rather than format-specific) competitive advantages were too weak for any chain to be confident it could win a within-format price war, making inter-format competition through raising price points more attractive.

Using simulation models to investigate the cumulative effects of sowing rate, sowing date and cultivar choice on weed competition

With the increasing pressure on crop production from the evolution of herbicide resistance, farmers are increasingly adopting Integrated Weed Management (IWM) strategies to augment their weed control. These include measures to increase the competitiveness of the crop canopy such as increased sowing rate and the use of more competitive cultivars. While there are data on the relative impact of these non-chemical weed control methods assessed in isolation, there is uncertainty about their combined contribution, which may be hindering their adoption. In this article, the INTERCOM simulation model of crop / weed competition was used to examine the combined impact of crop density, sowing date and cultivar choice on the outcomes of competition between wheat (Triticum aestivum) and Alopecurus myosuroides. Alopecurus myosuroides is a problematic weed of cereal crops in North-Western Europe and the primary target for IWM in the UK because it has evolved resistance to a range of herbicides. The model was parameterised for two cultivars with contrasting competitive ability, and simulations run across 10 years at different crop densities and two sowing dates. The results suggest that sowing date, sowing density and cultivar choice largely work in a complementary fashion, allowing enhanced competitive ability against weeds when used in combination. However, the relative benefit of choosing a more competitive cultivar decreases at later sowing dates and higher crop densities. Modelling approaches could be further employed to examine the effectiveness of IWM, reducing the need for more expensive and cumbersome long-term in situ experimentation.

Effects of competition on sexual and clonal reproduction of a tunicate: the importance of competitor identity

Individual fitness and the structure of marine communities are strongly affected by spatial competition. Among the most common space holders are the colonial ascidians, which have the ability to monopolize large areas of hard substrate, overgrowing most other competitors. The effects of competition on colony growth and on gonad production of the ascidian Didemnum perlucidum were studied in southeastern Brazil by experimentally removing surrounding competitors. Colonies of D, perlucidum competing for space exhibited a growth rate 9 times less than that of colonies that were competitor free. Among the colonies subject to competition, growth rates were unrelated to the percentage of colony border that was free of competitors. However, the identity of the competitor was important in the outcome of border contacts. At the beginning of the experiment, most border encounters of D. perlucidum were with solitary organisms, which in most cases were overgrown. These were progressively replaced by colonial ascidians and bryozoans, resulting mostly in stand-off interactions. Besides reducing asexual growth, spatial competition also affected female gonad production. Colonies free of competitors had a significantly higher proportion of zooids with ovaries. Thus, our findings show that spatial competition reduces both ascidian colony size and gonad production.

Neutrophil death induced by a triathlon competition in elite athletes

Introduction/Purpose: The effect of a triathlon competition on death of neutrophils from elite athletes was investigated. Methods: Blood was collected from 11 sedentary volunteers and 12 triathletes under rest and after a Half Ironman triathlon competition (2-km swimming, 80-km cycling, and 20-km running). Results: The triathlon competition increased DNA fragmentation, phosphatidylserine externalization, and reactive oxygen species production in neutrophils when compared to the results at rest. The proportion of neutrophils with mitochondrial transmembrane depolarization was increased in the triathletes at rest and after competition as compared with sedentary volunteers. Plasma levels of thiobarbituric acid reactive substances were increased in triathletes after competition. Expression of bcl-xL (antiapoptotic) was decreased and that of bax (proapoptotic) was increased, whereas intracellular neutral lipid content was lowered in neutrophils after the triathlon. A positive correlation was found between the proportion of neutrophils with DNA fragmentation and the plasma free fatty acid levels (r = 0.688, P < 0.05), which was elevated by threefold after competition. Plasma levels of oleic, linoleic, and stearic acids were increased in triathletes after the competition when compared with sedentary volunteers. The plasma concentration of these three fatty acids, measured after the triathlon competition, was toxic for 3-h cultured neutrophils obtained from sedentary volunteers. The maximal tolerable (nontoxic) concentration of the fatty acids by 3-h cultured neutrophils was 100 mu mol.L-1 for oleic and linoleic acids and 200 mu mol.L-1 for stearic acid. Conclusion: The triathlon competition induced neutrophil death possibly by apoptosis as indicated by DNA fragmentation and phosphatidylserine externalization. The increase in plasma levels of oleic, linoleic, and stearic acids induced by the competition may be involved in the neutrophil death observed possibly by increasing the production of reactive oxygen species and by decreasing the accumulation of intracellular neutral lipid.

Creatine supplementation reduces plasma levels of pro-inflammatory cytokines and PGE(2) after a half-ironman competition

Objective. The effect of creatine supplementation upon plasma levels of pro-inflammatory cytokines: Interleukin (IL) 1 beta and IL-6, Tumor Necrosis Factor alpha (TNF alpha), and Interferon alpha (INF alpha) and Prostaglandin E(2) (PGE(2)) after a half-ironman competition were investigated. Methods. Eleven triathletes, each with at least three years experience of participation in this sport were randomly divided between the control and experimental groups. During 5 days prior to competition, the control group (n = 6) was supplemented with carbohydrate (20g center dot d(-1)) whereas the experimental group (n = 5) received creatine (20 center dot d(-1)) in a double-blind trial. Blood samples were collected 48h before and 24 and 48h after competition and were used for the measurement of cytokines and PGE(2). Results. Forty-eight hours prior to competition there was no difference between groups in the plasma concentrations (pg center dot ml(-1), mean +/- SEM) of IL-6 (7.08 +/- 0.63), TNF alpha (76.50 +/- 5.60), INF alpha (18.32 +/- 1.20), IL-1 beta (23.42 +/- 5.52), and PGE(2) (39.71 +/- 3.8). Twenty-four and 48h after competition plasma levels of TNF alpha, INF alpha, IL-1 beta and PGE(2) were significantly increased (P < 0.05) in both groups. However, the increases in these were markedly reduced following creatine supplementation. An increase in plasma IL-6 was observed only after 24h and, in this case, there was no difference between the two groups. Conclusion. Creatine supplementation before a long distance triathlon competition may reduce the inflammatory response induced by this form of strenuous of exercise.

Short-time behaviour of demand and price viewed through an exactly solvable model for heterogeneous interacting market agents

We introduce a stochastic heterogeneous interacting-agent model for the short-time non-equilibrium evolution of excess demand and price in a stylized asset market. We consider a combination of social interaction within peer groups and individually heterogeneous fundamentalist trading decisions which take into account the market price and the perceived fundamental value of the asset. The resulting excess demand is coupled to the market price. Rigorous analysis reveals that this feedback may lead to price oscillations, a single bounce, or monotonic price behaviour. The model is a rare example of an analytically tractable interacting-agent model which allows LIS to deduce in detail the origin of these different collective patterns. For a natural choice of initial distribution, the results are independent of the graph structure that models the peer network of agents whose decisions influence each other. (C) 2009 Elsevier B.V. All rights reserved.

Do crude oil price changes affect economic growth of India, Pakistan and Bangladesh? : A multivariate time series analysis

This paper analyzes empirically the effect of crude oil price change on the economic growth of Indian-Subcontinent (India, Pakistan and Bangladesh). We use a multivariate Vector Autoregressive analysis followed by Wald Granger causality test and Impulse Response Function (IRF). Wald Granger causality test results show that only India’s economic growth is significantly affected when crude oil price decreases. Impact of crude oil price increase is insignificantly negative for all three countries during first year. In second year, impact is negative but smaller than first year for India, negative but larger for Bangladesh and positive for Pakistan.

Fjärrvärmedrivna vitvaror : Erfarenheter från utveckling, installationer och kostnadsberäkningar

Värmedrivna vitvaror eller HWC-maskiner som de kallas av tillverkaren värms med varmt vatten från en cirkulerande krets via en värmeväxlare inbyggd i maskinen, till skillnad från konventionella maskiner som värms med el. Denna teknik skall inte förväxlas med maskiner som är anslutna till varmvattenledningen och fylls på med varmt vatten och som därmed begränsas till disk- och tvätt. Syftet med fjärrvärmedrivna vitvaror är alltså att använda fjärrvärme, som har lägre kvalitet och pris än elenergi för uppvärmning och torkning och på så sätt spara el och utöka fjärrvärmeunderlaget. En jämförelse av koldioxidutsläpp och primärenergianvändning mellan konventionella vitvaror och fjärrvärmedrivna vitvaror visar att både koldioxidutsläpp och primärenergianvändning blir lägre för fjärrvärmedrivna vitvaror om biobränsle anses koldioxidneutralt och den el som ersätts är producerad i kolkraftverk eller gaskombikraftverk.   Denna rapport beskriver utveckling och kommersialisering av värmedrivna vitvaror (disk- och tvättmaskiner samt torktumlare och torkskåp) och hur de kan anslutas mot fjärrvärmesystem i olika systemlösningar. Dessutom har de energimässiga och ekonomiska förutsättningarna för tekniken undersökts. Erfarenheterna från fältprovning är dock mycket begränsade, eftersom de byggen där fälttesterna skulle ske försenades. Under 2013 färdigställs ett flerbostadshus med värmedrivna vitvaror i 160 lägenheter i Västerås.   De utvecklade maskinernas värmeanvändning som andel av total energianvändning vid 60 graders framledningstemperatur har uppmätts till ca 50 % för diskmaskinen, 67 % för tvättmaskinen, 80 % för torktumlaren och 93 % för torkskåpet. I det studerade flerbostadshuset av passivhusstandard uppgår lasten från värmedrivna vitvaror komfortgolvvärme och handdukstorkar till upp mot 30 % av husets totala värmeanvändning. För småhus är motsvarande siffra upp mot 20 %. Att använda fjärrvärme istället för elvärme till dessa installationer som normalt är elvärmda kan allts minska elbehovet betydligt i lågenergibebyggelse vilket också minskar både koldioxidutsläppen och primärenergianvändningen.   Ekonomiska analyser har genomförts för två olika systemkoncept (separat vitvarukrets och Västeråsmodellen) för nybyggda småhusområden och flerfamiljshus där fjärrvärme inte bara används till vitvaror utan också till handdukstorkar och komfortgolvvärme. De ekonomiska analyserna visar att Västeråsmodellen är den mest ekonomiskt intressanta systemlösningen med värmedrivna vitvaror, handdukstork och komfortgolvvärme. I flerfamiljshus kan den vara konkurrenskraftig mot de elvärmda alternativen (konventionellt system med eldrivna vitvaror, komfortgolvvärme och handdukstorkar) om prisskillnaden mellan el och fjärrvärme är större än 0,7 kr/kWh. En parameterstudie visar att kapitalkostnaden blir ganska hög jämfört med energikostnaden, vilket betyder att lång livslängd och många cykler är viktigt för att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för värmedrivna vitvaror. För passiva småhus blir kostnaden för Västeråsmodellen med värmedrivna vitvaror, handdukstork och komfortgolvvärme likvärdig med de elvärmda alternativen vid energiprisskillnader på 0,7 kr/kWh inklusive moms, medan det krävs prisskillnader på 0,9 kr/kWh inklusive moms för normalisolerade småhusområden.   Sammanfattningsvis kan sägas att i kommuner med ett konkurrenskraftigt fjärrvärmepris finns det viss lönsamhet för hela konceptet enligt Västeråsmodellen med värmedrivna vitvaror, komfortgolvvärme, och handdukstorkar. Om man däremot ser på konkurrensen för enskilda vitvaror är det främst torktumlaren som är konkurrenskraftig i bostäder. Målpriset på 1000 kr extra för värmedrift har inte kunnat uppnås inom projektet för diskmaskiner och tvättmaskiner. Det krävs lägre priser och låga anslutningskostnader för att räkna hem diskmaskinen och tvättmaskinen som enskilda komponenter.   Värmedrivna tvättmaskiner och torktumlare är konkurrenskraftiga i flerfamiljstvättstugor. Speciellt i de fall där beläggningen är god och flera maskiner delar på anslutningskostnaden till fjärrvärmecentralen kan värmedrift bli riktigt lönsam. Torkskåpens konkurrenskraft har inte kunnat utvärderas, då priset ännu inte fastställts. Att använda VVC-systemet för värmedistribution till värmedrivna vitvaror kan vara mycket intressant, men det kräver att legionellaproblematiken kan lösas. I nuläget finns ingen lösning som uppfyller formuleringarna i boverkets byggregler. Ett annat distributionssätt som kan vara intressant, men som inte undersökts i studien är att använda VVC för varmvattendistribution och en gemensam radiator- och vitvarukrets med konstant framledningstemperatur. Den aktör som förväntas ha störst ekonomiskt intresse av att tekniken implementeras är sannolikt fjärrvärmebolagen som får sälja mer värme och det ligger därmed främst på deras ansvar att marknadsföra tekniken i mötet med sina kunder.

Price elasticity of demand for cigarettes : The Case of Sweden

Due to health problems and the negative externalities associated with cigarette consumption, many governments try to discourage cigarette consumption by increasing its price through taxation. However, cigarette, like the other addictive goods, is viewed as that it is not sensitive to demand rules and the market forces. This study analyses the effect of price increase on cigarette consumption. We used Swedish time series data from 1970 to 2010. Our results reveal that though cigarette is addictive substance its demand is sensitive to changes in the price. Estimates from this study indicate short-run price-elasticity of -0.29 and the long run price elasticity of -0.47.

Defining Relevant Product Markets for Pharmaceuticals

To identify the relevant product markets for Swedish pharmaceuticals, a spatial econometrics approach is employed. First, we calculate Moran’s Is for different market definitions and then we use a spatial Durbin model to determine the effect of price changes on quantity sold off own and competing products. As expected, the results show that competition is strongest between close substitutes; however, the relevant product markets for Swedish pharmaceuticals extend beyond close substitutes down to products included in the same class on the four-digit level of the Anatomic Therapeutic Chemical system as defined by the World Health Organization. The spatial regression model further indicates that increases in the price of a product significantly lower the quantity sold of that product and in the same time increase the quantity sold of competing products. For close substitutes (products belonging to the same class on the seven-digit level of the Anatomic Therapeutic Chemical system), as well as for products that, without being close substitutes, belong to the same therapeutic/pharmacological/chemical subgroup (the same class on the five-digit level of the Anatomic Therapeutic Chemical system), a significant change towards increased competition is also visible after 1 July 2009 when the latest policy changes with regards to pharmaceuticals have been implemented in Sweden.

Kundernas behov i butiksmiljöer : Skillnaderna mellan handlares och kunders uppfattning av kundernas behov i klädbutiker

Konkurrensen inom detaljhandeln blir allt hårdare, både från andra butiker men även från e-handeln, vilket sätter press på fysiska butiker att ha nöjda kunder som fortsätter handla i butiken. Ett tillvägagångssätt för att möta den hårdnande konkurrensen är att ha en butiksmiljö s.k. servicescape som är utformad efter kundernas behov, vilket dock förutsätter att handlarna vet vilka behov sina kunder har. Har handlarna en felaktig uppfattning om kundernas behov föreligger det ett gap som minskar chansen att kunderna blir nöjda och därmed butikens konkurrenskraft. En avgränsning gjordes till klädbutiker, då klädbutiker är bland de butikstyper som är mest konkurrensutsatt. Syftet med uppsatsen var att kartlägga hur kundernas behov överensstämmer eller skiljer sig från handlarnas uppfattning om deras behov. För att uppfylla syftet tillämpades en kvalitativ metod men med en statistisk bearbetning dvs. en kvantitativ bearbetning då resultatet redovisades med hjälp av frekvenser och värden på en skala. Datainsamlingsverktyget som användes var enkäter och utformades efter de tio faktorerna som sammanställdes i den teoretiska referensramen. Enkäterna delades ut till både kunder och handlare i Borlänges stadskärna och Faluns stadskärna. Resultatet av uppsatsen visade att det för faktorerna ljus (4,2), trängsel (4.5) (4.6), Ljud (4.7), toaletter (4.9), (4.10) finns en skillnad ett s.k. gap mellan handlarnas uppfattning om kundernas behov och vad kundernas behov egentligen är. Det framkom även att handlarna ansåg att kunderna har större behov av att faktorerna rent & städat (4.3), (4.4) in & utgångar (4.8) är tillfredsställande än vad kunderna egentligen har. Det framkom precis som behandlades i den teoretiska referensramen att kundernas behov tenderar att variera utifrån deras demografiska faktorer ålder och kön. Om handlarna har en låg, medel eller hög prisnivå påverkade även det hur viktigt det är för kunderna att faktorerna är tillfredsställande. Slutsatsen som författarna identifierade var att det föreligger ett gap mellan handlarnas uppfattning om kundernas behov och vad kunderna anser att deras behov är gällande flera av faktorerna. Detta är dock något som kunderna säger vilket inte behöver stämma överrens med hur de verkligen tycker. Det är dock svårt att urskilja något mönster gällande gapen utan det är nästan enbart tendenser man kan urskilja, vilket gör att varje faktor bör analyseras individuellt.