Comportamiento segmentado del mercado inmobiliario y definición de patrones. Comportamiento segmentado del mercado inmobiliario y definición de patrones territoriales. Aplicación a la valoración de áreas periurbanas

La valoración de carácter masivo implica la modelización de un mercado que, en la mayor parte de los casos, se compone de un producto heterogéneo y con problemas de transparencia en el conocimiento de sus precios, así como de sus características intrínsecas y extrínsecas. Por ello, toda valoración masiva debe llevar implícita la sistematización de una organización coordinada y una jerarquía de los valores de mercado existentes en la realidad.

La responsabilidad social como valor añadido del facilities manager en la gestión del patrimonio inmobiliario

Resulta difícil definir una profesión que surge por la necesidad de adaptar los espacios de trabajo a las nuevas tendencias de las organizaciones, a la productividad, a las nuevas tecnologías que continúan modificando y facilitando desde las últimas décadas el modo y forma de trabajar. Mucho más complicado resulta definir una profesión casi invisible. Cuando todo funciona en un edificio, en un inmueble, en un activo. Todo está correcto. He ahí la dificultad de su definición. Lo que no se ve, no se valora. Las reuniones, las visitas, un puesto de trabajo, una sala de trabajo, una zona de descanso. La climatización, la protección contra incendios, la legionela, el suministro eléctrico, una evacuación. La organización, sus necesidades, su filosofía. Los informes, los análisis, las mejoras. Las personas, el espacio, los procesos, la tecnología. En la actualidad, todo se asocia a su coste. A su rentabilidad. En la difícil tarea de realizar el proyecto de un edificio, participan multitud de aspectos que deben estar perfectamente organizados. El arquitecto proyecta y aúna en el proyecto: pasado (experiencia), presente (tendencias) y futuro (perdurabilidad). Y es en ese momento, cuando al considerar el futuro del edificio, su perdurabilidad, hace que su ciclo de vida sea criterio fundamental al proyectar. Que deba considerarse desde el primer esbozo del proyecto. Para que un edificio perdure en el tiempo existen gran número de factores condicionantes. Empezando por su uso apropiado, su nivel de actividad, pasando por las distintas propiedades que pueda tener, y terminando por los responsables de su mantenimiento en su día a día. Esa profesión invisible, es la disciplina conocida como Facility Management. Otra disciplina no tan novedosa –sus inicios fueron a finales del siglo XIX-, y que en la actualidad se empieza a valorar en gran medida es la Responsabilidad Social. Todo lo que de forma voluntaria, una organización realiza por encima de lo estrictamente legal con objeto de contribuir al desarrollo sostenible (económico, social y medio ambiental). Ambas disciplinas destacan por su continuo dinamismo. Reflejando la evolución de distintas inquietudes: • Personas, procesos, espacios, tecnología • Económica, social, medio-ambiental Y que sólo puede gestionarse con una correcta gestión del cambio. Elemento bisagra entre ambas disciplinas. El presente trabajo de investigación se ha basado en el estudio del grado de sensibilización que existe para con la Responsabilidad Social dentro del sector de la Facility Management en España. Para ello, se han estructurado varios ejercicios con objeto de analizar: la comunicación, el marco actual normativo, la opinión del profesional, del facilities manager. Como objetivo, conocer la implicación actual que la Responsabilidad Social ejerce en el ejercicio de la profesión del Facilities Manager. Se hace especial hincapié en la voluntariedad de ambas disciplinas. De ahí que el presente estudio de investigación realice dicho trabajo sobre elementos voluntarios y por tanto sobre el valor añadido que se obtiene al gestionar dichas disciplinas de forma conjunta y voluntaria. Para que una organización pueda desarrollar su actividad principal –su negocio-, el Facilities Manager gestiona el segundo coste que esta organización tiene. Llegando a poder ser el primero si se incluye el coste asociado al personal (nóminas, beneficios, etc.) Entre el (70 – 80)% del coste de un edificio a lo largo de toda su vida útil, se encuentra en su periodo de explotación. En la perdurabilidad. La tecnología facilita la gestión, pero quien gestiona y lleva a cabo esta perdurabilidad son las personas en los distintos niveles de gestión: estratégico, táctico y operacional. En estos momentos de constante competencia, donde la innovación es el uniforme de batalla, el valor añadido del Facilities Manager se construye gestionando el patrimonio inmobiliario con criterios responsables. Su hecho diferenciador: su marca, su reputación. ABSTRACT It comes difficult to define a profession that emerges due to the need of adapting working spaces to new organization’s trends, productivity improvements and new technologies, which have kept changing and making easier the way that we work during the last decades. Defining an invisible profession results much more complicated than that, because everything is fine when everything works in a building, or in an asset, properly. Hence, there is the difficulty of its definition. What it is not seen, it is not worth. Meeting rooms, reception spaces, work spaces, recreational rooms. HVAC, fire protection, power supply, legionnaire’s disease, evacuation. The organization itself, its needs and its philosophy. Reporting, analysis, improvements. People, spaces, process, technology. Today everything is associated to cost and profitability. In the hard task of developing a building project, a lot of issues, that participate, must be perfectly organized. Architects design and gather/put together in the project: the past (experience), the present (trends) and the future (durability). In that moment, considering the future of the building, e. g. its perdurability, Life Cycle turn as the key point of the design. This issue makes LCC a good idea to have into account since the very first draft of the project. A great number of conditioner factors exist in order to the building resist through time. Starting from a suitable use and the level of activity, passing through different characteristics it may have, and ending daily maintenance responsible. That invisible profession, that discipline, is known as Facility Management. Another discipline, not as new as FM –it begun at the end of XIX century- that is becoming more and more valuable is Social Responsibility. It involves everything a company realizes in a voluntary way, above legal regulations contributing sustainable development (financial, social and environmentally). Both disciplines stand out by their continuous dynamism. Reflecting the evolution of different concerning: • People, process, spaces, technology • Financial, social and environmentally It can only be managed from the right change management. This is the linking point between both disciplines. This research work is based on the study of existing level of increasing sensitivity about Social Responsibility within Facility Management’s sector in Spain. In order to do that, several –five- exercises have been studied with the purpose of analyze: communication, law, professional and facility manager’s opinions. The objective is to know the current implication that Social Responsibility has over Facility Management. It is very important the voluntary part of both disciplines, that’s why the present research work is focused over the voluntary elements and about the added value that is obtained managing the before named disciplines as a whole and in voluntary way. In order a company can develop his core business/primary activities, facility managers must operate the second largest company budget/cost centre. Being the first centre cost if we considerer human resources’ costs included (salaries, incentives…) Among 70-80% building costs are produced along its operative life. Durability Technology ease management, but people are who manage and carry out this durability, within different levels: strategic, tactic and operational. In a world of continuing competence, where innovation is the uniform for the battle, facility manager’s added value is provided managing company’s real estate with responsibility criteria. Their distinguishing element: their brand, their reputation.

HEVA: un modelo de análisis de las empresas de turismo de aventura

Descripción de un modelo evaluativo de la calidad del servicio.

Identificación de la percepción del cliente de la calidad del servicio en las empresas de turismo de aventura analizadas en España, italia y Costa Rica en relación a la segmentación del país analizado, a través de la percepción del responsable de la empresa.

DECRIBE LA PERCEPCIÓN QUE POSEE EL EMPRESARIO DE LO QUE EL CLIENTE CONIDERA OPTIMOM EN EL SERVICIO

La búsqueda de la calidad en el turismo activo a través de la identificación de los parámetros identificativos de este sector

Esta investigación quiere dar respuestas a lagunas que existen en el campo de las actividades del turismo activo o turismo de aventura, sobre el modo, la forma y el fondo de los servicios que se ofrecen a través de estas entidades y con qué criterios de calidad llegan al cliente actividades como: escalada, descenso de barrancos, hydrospeed, kayak, parapente, buceo, caída libre, flysurf, rutas ecuestres, multiaventura, senderismo, bicicleta de montaña, etc.

Plan de negocio: empresa de turismo activo

El presente documento tiene como objetivo general desarrollar un plan de negocio para analizar la viabilidad de la creación de una nueva empresa, “LA CABRA TIRA AL MONTE S.L.”, que estará ubicada en la localidad vallisoletana de Canalejas de Peñafiel y que pretende convertirse en una alternativa real para los visitantes dentro del actual contexto turístico de la comarca. ---ABSTRACT---The objective of this document is to provide a business plan to analyze the feasibility of creating a new company, "LA CABRA TIRA AL MONTE S.L.", that will be located in the town of Canalejas de Peñafiel in the province of Valladolid, the purpose of which is to provide an additional alternative for the tourists of the region.

Modelización del efecto de la pendiente de la vía sobre el consumo de vehículos turismo

El presente trabajo tiene por objetivo generar una metodología validada que permita predecir el consumo de vehículos turismo circulando en cualquier tramo de vía a partir del perfil orográfico y del diagrama velocidad-tiempo. Para la generación de la metodología, se ha realizado un modelo de simulación con el programa ADVISOR que permite calcular el consumo de combustible para un determinado recorrido en el que se tiene en cuenta el perfil orográfico. Este modelo fue validado con datos reales medidos con equipos on-board y se usó para calcular el consumo de combustible diferencial debido al efecto de la pendiente de la vía, al poderse simular con y sin pendiente. Se realizaron múltiples simulaciones de recorridos con velocidad máxima variable con el fin de obtener un número significativo de datos. Con los resultados de las diferentes simulaciones, se realizó un estudio estadístico, para determinar las variables influyentes y se generó una función estadística (Ecuación de Consumo Estimado – ECE) que permite calcular el consumo de combustible debido a la pendiente de la vía, conociendo el consumo del vehículo en carretera llana (sin pendiente). Esta función estadística generada (ECE), se validó con datos reales medidos en tráfico real. Con el fin de darle generalidad y aplicabilidad a la función generada, y teniendo en cuenta que el consumo de combustible en carretera llana no está siempre disponible, se ha calculado el consumo de combustible sin pendiente utilizando la metodología Copert 4, metodología oficial desarrollada por la Agencia de Medio Ambiente de Europa (EEA) para la estimación de emisiones y consumo de combustible que está basada en datos experimentales pero que no tiene en cuenta la pendiente de la vía. La Ecuación de Consumo Estimado (ECE) aplicada a los consumos calculados por la metodología Copert 4, se valida también usando datos reales medidos en tráfico real y se comprueba que esta función se ajusta considerablemente bien a la realidad, con un error en el consumo acumulado frente al del ensayo real de un 1% y una correlación con el consumo instantáneo del ensayo real de 0,93. Se concluye, que la Función de Consumo Estimado (ECE), permite predecir el efecto de la pendiente sobre el consumo de combustible de un vehículo turismo en tráfico real con un error menor del 1%. Abstract This projects aims to develop a validated methodology that enables to predict cars consumption while circulating at any kind of road section based on its orographic outline and the speed-time diagram. In order to develop this methodology, a simulation model has been performed with the programme ADVISOR, that allows fuel consumption calculation for an specific route in which the orographic outline is considered. This model was validated by real data measured with an on-board equipment and it was used to calculate the differential fuel consumption caused by the effect of the slope on the road, as it was possible to simulate with or without slope. Many simulations were run with routes with variable maximum speed, aiming to obtain a significant amount of data. An statistical study was carried out with the results of those simulations with the purpose to determine the influential variables and an statistical function ( Estimated Consumption Equation – ECE) that enables fuel consumption calculation due to the road’s slope when the consumption of a vehicle on horizontal road (without any slope) is known. This statistical function (ECE) was validated by real data measured in real traffic conditions. With the purpose to generalise the function and increase its applicability, considering that the consumption of a vehicle on horizontal road is not always available, the nonslope fuel consumption has been calculated through Copert 4 methodology, which is the official methodology developed by the European Environmental Agency (EEA) for emissions and fuel consumption calculation based on experimental data, but without taking into consideration the road’s slope. The Estimated Consumption Equation (ECE) applied to the consumption calculated through Copert 4 methodology is also validated using real data measured in real traffic conditions. It was verified that this function considerably adjusts to reality, with an error on the accumulated consumption compared to the real test of 1% and a correlation with the real test immediate fuel consumption of 0,93. It is concluded that the Estimated Consumption Equation (ECE) enables to predict the effect of the slope on the fuel consumption of a car in real traffic conditions with an error less than 1%.

Desigualdad social en la "Ciudad Negocio": El modelo inmobiliario en la construcción social de Madrid durante el desarrollismo

El objetivo de esta Tesis doctoral es arrojar más luz sobre los mecanismos a partir de los cuales se dibuja el mapa de la desigualdad social en los sistemas urbanos contemporáneos. Para ello, en primer lugar se ha realizado una revisión crítica de los diferentes planteamientos desde los que se abordan los procesos de formación del espacio social urbano. A partir de ahí se ha aplicado el campo teórico analizado a un caso concreto muy representativo, el espacio social del Madrid de finales del siglo XX, comprobándose cómo los planteamientos tradicionales muestran carencias en cuanto a la explicación de los procesos estudiados. Por otro lado, una vez constatado que el espacio social madrileño producto del régimen de acumulación fordista destaca por un dibujo especialmente clasificado y jerarquizado, se ha analizado cuando y por qué comenzó este fenómeno de tan radical "clasificación social". Como resultado se obtiene que sólo es posible generar un discurso de explicación del espacio social estudiado considerando, por un lado, la percepción de la ciudad preexistente y, por otro, la concepción y construcción de la “planeada” por un modelo inmobiliario obligado a reconstruir en su mapa de precios una estructura social recién transformada. Una vez comprobado que la transformación que sufrieron tanto la estructura social como el modelo inmobiliario supuso un cambio de fase en la evolución de la ciudad y su espacio social se ha formulado un nuevo modelo urbano que se ha denominado “Ciudad Negocio” . En esta Ciudad Negocio destaca un modelo inmobiliario de venta de viviendas financiadas que, debido a sus propios mecanismos de funcionamiento, requiere de un espacio social muy ordenado, jerarquizado y estable que reproduzca la estructura social existente de forma visible. ABSTRACT The aim of this research project is to shed more light on the variables that draw the social inequality maps in the contemporary urban systems. For that purpose, a thoughtful review of the different theories around urban and social planning has taken place. The outcome of the analysis has been projected over a very representative sample, the social space in Madrid at the end of the 20th Century, proving the fact that traditional arguments do not explain the way the contemporary social patterns has been developed. On the other hand, once verified the fact that the social space in Madrid conceptually inherited from the Regulation School outlines a social hierarchy pattern, an analysis of the reasons that lead to such “social classification” has been performed. The research conclusions around the reviewed urban space can only be sustained by the perception of a pre-existing city and the boundaries of a real state pattern forced to match the prices to the newly transformed social structure. The transformation of the social structure and the real state model and its impact over the urban space has lead to a new urban model called “Business City”. This new urban product is built over a residential real estate market, which in nature requires of a very organised, socially classified and stabled pattern so that it mirrors the existing social structure.

Futuro del turismo de masas sol y playa del litoral mediterráneo español

La situación problemática de los destinos maduros de demanda masiva sol y playa del litoral español y las medidas encaminadas, por las políticas turísticas, a la mejora de la pérdida de competitividad del sector, requieren un nuevo modelo de desarrollo turístico para estos destinos. El objetivo del trabajo, es aportar valor añadido al diseño de nuevos modelos de desarrollo turístico de futuro mediante la aplicación de las herramientas de prospectiva territorial, como instrumento capaz de reforzar procesos de planificación. Para mostrar la viabilidad de estas herramientas se lleva a cabo una valoración de similitudes o brechas entre dos modelos de desarrollo turístico; por un lado, un modelo de desarrollo hipotético de un destino maduro del litoral mediterráneo [utilizando las herramientas de prospectiva territorial] y, por otro, el modelo de desarrollo de un Proyecto Piloto de un caso real de planeamiento urbanístico. Los resultados de la valoración revelan que los dos modelos presentan muchas similitudes, lo que permite mostrar el potencial de la prospectiva territorial como instrumento para hacer frente a los problemas de desarrollo turístico plagados de complejidad e incertidumbre, así como su capacidad para reducir el análisis de los desafíos globales a las implicaciones locales y espaciales.

Valor inmobiliario y estructura urbana: el análisis del tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial

La valoración de inmuebles urbanos y más cuando se afronta desde un punto de vista masivo, no es una actividad sencilla. Tanto la legislación vigente en España como los estándares de valoración internacionales establecen que los valores deben de estar referenciados al valor de mercado, pero el mercado inmobiliario se caracteriza por su limitada transparencia y porque el producto es relativamente ilíquido. En este contexto, parece necesario acometer el estudio de nuevas herramientas que faciliten el establecer con mayor seguridad el valor de los inmuebles. El análisis de los factores que determinan el precio de los inmuebles permite identificar aquellas características que más inciden en el mismo, como son su tamaño, uso, tipología, calidad, antigüedad y localización. A partir de ellas y a través del estudio de la estructura urbana, localizando las zonas homogéneas y analizando las variables de su producto inmobiliario, se ha desarrollado una nueva metodología basada en el tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial. A lo largo de este trabajo, cuyo ámbito de análisis se ha centrado en los municipios de la Comunidad de Madrid, mediante el análisis comparado de sus características, se va a exponer cómo el tipo de estructura urbana influye significativamente en la calidad de los resultados que se obtienen. También se va a incidir en la sensibilidad de los mismos a los diferentes métodos de tratamiento de datos y de análisis matemático y estadístico. Con todo, se puede afirmar que la utilización de la metodología que se propone facilita, mejora y apoya la valoración de inmuebles, siendo posible su aplicación directa tanto para la valoración masiva de inmuebles como en la individualizada. ABSTRACT The valuation of urban property and more so when one is confronted with it from a massive point of view, is not an easy task. Taking into consideration Spain‟s current regulations as well as the international valuation standards, they establish that the values must be referred to the market value, but the real-estate market is characterised by its limited transparency and because the product is relatively illiquid. Under these circumstances, it seems necessary to undertake the study of new tools that facilitate the obtention of more accurate and secure valuation of real estate assets. The analysis of the factors that determine the price of property allow us to identify those characteristics that influence it most, such as size, use, typology, quality, age and location. Taking these points into consideration and through the study of urban structure, localising the homogeneous areas and analysing the variables of its real-estate product, a new methodology has been developed based on the type of building as well as on the local valuation strategy. Throughout this work, whose scope of analysis has been focussed on the municipalities of the Autonomous Region of Madrid through a comparative analysis of its characteristics, it will be shown how the type of urban structure can significantly influence the quality of the results that are obtained. It will also affect their sensitivity to the different methods of data processing, and of mathematical and statistical analysis. In all, one can confirm that using the methodology that is being proposed facilitates, improves and supports the valuation of properties, enabling its direct application for the mass valuation of property as well as for the individual one.

Turismo y patrimonio vernáculo ¿Estrategia de recuperación sustentable?

El Patrimonio vernáculo es aquel no realizado por arquitectos. Una obra anónima que recoge una tradición constructiva, un saber común, que conforma gracias a su integración en el entorno, un paisaje singular. Este tipo de patrimonio está en decadencia; entre otras causas, por la pérdida de sus funciones originales, quedando en manos del turismo su dinamización. Se están realizando rehabilitaciones cuyos criterios de intervención responden habitualmente más al imaginario del viajero y a su economía, que al espíritu y respeto por el patrimonio, bien por desconocimiento de usos y técnicas tradicionales o por la pérdida de la memoria histórica. La comunicación estudia la viabilidad de otras estrategias de recuperación que no sean únicamente las del turismo "prepotente", intentando evitar las radicales transformaciones sociales, urbanas y paisajísticas que suele imponer

A SEGMENTAÇÃO DE MERCADO E A COMUNICAÇÃO PUBLICITÁRIA NO TURISMO: o modelo de Plog em anúncios veiculados por revista especializada

A Publicidade tem como função social informar, divulgar e estimular o mercado consumidor a satisfazer suas necessidades emocionais e físicas, e o turismo, enquanto fenômeno socioeconômico, encontrar nos persuasivos discursos publicitários um terreno fértil para divulgar seus produtos e serviços, que são envolvidos por uma atmosfera de magia e sedução. Esse discurso de sedução e magia, prometido pelo turismo e propagado pelos anúncios publicitários, foram objetos de análise deste estudo, utilizando-se a segmentação psicográfica desenvolvida por Stanley Plog, em 1971, quando identificou as características comportamentais do turista. Foram elaboradas seis categorias de análises, cada qual representando um segmento específico do mercado turístico, tendo como objetivo analisar os anúncios publicitários publicados na Revista Viagem e Turismo , no período de janeiro de 2004 a janeiro de 2005, utilizando a Análise de Conteúdo como procedimento metodológico, bem como identificar se os anúncios publicados no período citado atendem ou não as necessidades motivacionais dos perfis psicográficos de Plog, além de contextualizar a importância de um plano de Comunicação Integrada de Marketing para que o mercado produtor possa comunicar-se com esse consumidor, de forma mais eficiente e, desta forma, influenciar o cenário mercadológico.(AU)

A SEGMENTAÇÃO DE MERCADO E A COMUNICAÇÃO PUBLICITÁRIA NO TURISMO: o modelo de Plog em anúncios veiculados por revista especializada

A Publicidade tem como função social informar, divulgar e estimular o mercado consumidor a satisfazer suas necessidades emocionais e físicas, e o turismo, enquanto fenômeno socioeconômico, encontrar nos persuasivos discursos publicitários um terreno fértil para divulgar seus produtos e serviços, que são envolvidos por uma atmosfera de magia e sedução. Esse discurso de sedução e magia, prometido pelo turismo e propagado pelos anúncios publicitários, foram objetos de análise deste estudo, utilizando-se a segmentação psicográfica desenvolvida por Stanley Plog, em 1971, quando identificou as características comportamentais do turista. Foram elaboradas seis categorias de análises, cada qual representando um segmento específico do mercado turístico, tendo como objetivo analisar os anúncios publicitários publicados na Revista Viagem e Turismo , no período de janeiro de 2004 a janeiro de 2005, utilizando a Análise de Conteúdo como procedimento metodológico, bem como identificar se os anúncios publicados no período citado atendem ou não as necessidades motivacionais dos perfis psicográficos de Plog, além de contextualizar a importância de um plano de Comunicação Integrada de Marketing para que o mercado produtor possa comunicar-se com esse consumidor, de forma mais eficiente e, desta forma, influenciar o cenário mercadológico.(AU)

O NEGÓCIO DA COMUNICAÇÃO EM TURISMO Cluster no Núcleo de Turismo da Editora Abril

Esse trabalho examina a relação da Comunicação com o Turismo discutindo a importância dos produtos de comunicação junto ao negócio do turismo no Brasil. Tem como corpus da pesquisa o Núcleo de Turismo da Editora Abril, formado pelas publicações Guia 4 Rodas, revistas Viagem e Turismo e National Geographic Brasil, e o portal de viagens www.viajeaqui.com.br. Investiga o peso e o amadurecimento do setor de turismo na economia brasileira, o crescimento e a consolidação do mercado editorial neste segmento. Discute o papel do Cluster na área de Turismo e seus efeitos no Jornalismo. Por meio da análise de conteúdo avalia os processos de produção das publicações do Núcleo, o caminho das informações compartilhadas pelos profissionais envolvidos e o impacto dessas informações nos públicos-alvos de cada veículo. Faz ainda uma reflexão sobre os limites entre Jornalismo e Publicidade em mídias segmentadas dentro de um Cluster.(AU)