Determinantes da taxa de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro

Este trabalho analisa a variação da taxa de aluguel e do custo de moradia nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro para o período de Janeiro de 2008 a Janeiro de 2014 utilizando uma abordagem quantitativa com base na expectativa de longo prazo da taxa de juros reais, na expectativa de inflação e na valorização do preço dos imóveis em uma janela de 1 ano. Os resultados indicam que a expectativa de longo prazo da taxa de juros reais tem um impacto relevante na variação da taxa de aluguel durante o período abordado, bem como a expectativa de inflação, mas em magnitude menor, enquanto a valorização passada de 1 ano não tem poder explicativo sobre a taxa de aluguel.

Iguatemi: creating opportunities for international luxury brands in Brazil

The Brazilian luxury goods market has been registering substantial growth with many international brands establishing presence in the country. When entering the market, the perfect location seems for most of them to be found in Iguatemi Group’s Shopping Malls. This research focuses the topic of Luxury Market and Retail, in the form of a case study on Iguatemi Group, which tries to understand How is Iguatemi Group creating opportunities for International Luxury Brands in Brazil? To understand the context of the case, the text explores the Brazilian market evolution, its attraction factors and challenges, the location choice methodology used by international luxury brands, and finally, how is the Iguatemi Group creating opportunities for these brands in Brazil. For doing so, a multiple-methods approach was followed so to achieve a non-biased result. In-depth interviews were conducted with Iguatemi’s managers, international luxury brands’ managers and experts in luxury market and retail; non-participant observation was held, and documentation was examined. The research found that the entry of International Luxury Brands in Brazil started about 20 years ago, mainly explained by the positive structural economic reforms Brazil experienced in this period. 60% of the studied brands chose São Paulo’s Iguatemi malls as first location, in particular Iguatemi São Paulo and JK Iguatemi. The preference over these locations relies mainly on the reputation of the Iguatemi brand and on its positioning in the market which seems to be aligned to that of these brands. From its side, Iguatemi has started actively gathering international luxury brands into the market since 15 years ago, and has intensified its action by creating iRetail, an internal company to the group representing some international luxury brands in Brazil, which have, thus, exclusive locations in its malls. The role of Iguatemi, hence, goes beyond that of a real estate company, by approaching the market with a 360° strategy. These findings contribute for academic purposes, in the extent to which they propose a so far rather unexplored topic, and for managerial purposes by describing a best practice in the shopping center sector. However, the study does not mean to be generalized. Consumers’ perspectives on Iguatemi Group were not addressed; rather, the research took a business to business approach.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

A arquitetura jurídico-institucional de um ambiente de inovação brasileiro: o Parque Tecnológico de São José dos Campos.

O presente trabalho objetiva investigar a arquitetura jurídico-institucional de um ambiente inovativo denominado parque tecnológico. Este é um arranjo imobiliário que conta com os elementos da chamada tríplice hélice - academia, setor privado e Estado. Almeja a transformação do conhecimento em desenvolvimento, por meio de atividades fundadas em ciência, tecnologia e inovação (C&T&I). A pretensão é contribuir com a premissa de que esses arranjos são frutos da nova lógica econômica baseada no conhecimento e da atual concepção sistêmica de inovação que exige interdependência e interação dos seus agentes. Dentre esses destacamos, o Estado, por ser o ator mais paciente por resultados e o potencial idealizador, fomentador e articulador de processos inovativos sistemicamente pensados. A estratégia Estudo de Caso Único foi eleita para observar, em detalhes, a arquitetura jurídico-institucional do Parque Tecnológico de São José dos Campos, bem como para, a partir de um olhar jurídico-institucional, retirar aprendizados dessa experiência que possam ser aproveitados em novas modelagens de parques tecnológicos e de políticas públicas que focam a estruturação de ambientes inovativos sistêmicos. Foram priorizados exames qualitativos: (i) da sua fisiologia jurídico-institucional; (ii) dos agentes envolvidos e das respectivas amarrações jurídicas estabelecidas; (iii) da influência do Estado e das políticas públicas que o permeiam; (iv) do seu processo de implantação e desenvolvimento; e (v) dos desafios jurídico-formais e jurídico-institucionais que enfrenta. Compreendeu-se que parques tecnológicos são estruturados como arranjos híbridos, segundo a lógica da inovação em sistema, em que os elementos da tríplice hélice atuam em sinergia a partir da ativa atuação do Estado. Sua arquitetura jurídico-institucional decorre da aplicação de tecnologias de contratação e de regulação aplicadas em ambientes alicerçados em fatores institucionais específicos.

Entre a reforma urbana e a reforma imobiliária: a coordenação de interesses na política habitacional brasileira nos anos 2000

No período da gestão do Partido dos Trabalhadores (PT) no governo federal, configurou-se uma dupla agenda para a política habitacional brasileira: a primeira ligada à plataforma de reforma urbana, com previsão de descentralização entre os entes federativos e gestão participativa, e a segunda consubstanciada a partir das premissas de reestruturação do setor imobiliário e da construção civil, estruturada em uma política exclusiva de provisão habitacional com promoção privada e financiamento a partir de fundings públicos. No presente trabalho analisou-se a trajetória desta política nos anos 2000, tendo como foco principal o processo decisório que estruturou o arranjo permitindo a convivência destas duas agendas paralelas. Apesar das contradições e conflitos entre elas, também houve um tipo especial de imbricamento que produziu um jogo não só de coexistência, mas com ganhos para ambas. Combinando a análise institucional com abordagens teóricas focadas no papel dos atores e suas coalizões na transformação das políticas públicas, a tese teve como principal hipótese a existência de uma coordenação de interesses desenvolvida como marca característica do governo Lula e que sustentou a combinação destas duas agendas. Este modelo lulista de governança explicou e garantiu, em boa medida, a distribuição de benefícios a ambas as coalizões, além de ter legitimado a política habitacional dentro da agenda pública.

Análise da precificação de imóveis na cidade do Rio de Janeiro utilizando Modelagem Hedônica e os efeitos da autocorrelação espacial

A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro.

Sociedade em conta de participação : riscos de descaracterização do tipo societário e suas consequências

Este trabalho se dispõe a analisar as características das sociedades em conta de participação ou SCP’s, seus principais usos, os riscos de sua descaracterização e suas respectivas consequências. As SCP’s experimentaram crescimento de sua importância e uso nos últimos anos, sendo constatadas na estruturação de diversos tipos de negócios, com destaque na área imobiliária e na realização de investimentos. Como um dos tipos societários admitidos pela legislação, as SCP’s possuem grande plasticidade em sua utilização, adaptando-se às diversas necessidades de seus usuários. Algumas características específicas, no entanto, devem ser observadas pelas partes, sob risco de sua descaracterização. É o caso do papel dos sócios participantes, que não poderão se envolver na execução do objeto da SCP, nem contribuir para a formação do seu patrimônio especial com serviços que tenham relação direta com o seu objeto. E os riscos vão além daqueles previstos no Código Civil, que aponta a solidariedade, com o sócio ostensivo, do sócio participante perante terceiros afetados. Do ponto de vista fiscal, poderá haver a descaracterização da SCP para se considerar a prestação de serviços, quando ocorrerá a incidência de tributos sobre os pagamentos feitos ao sócio participante a título de dividendos. Outros riscos e consequências em modelos de negócio adotados foram explorados e apontados ao longo do trabalho, em que as SCP’s são utilizadas para dissimular uma situação jurídica, de modo a gozar de alguma vantagem. É o caso da previsão de distribuição de resultado em SCP com bens ou coisa certa e não com capital, poderia dissimular um contrato de compra e venda, e quando tal SCP for formada por um grupo de pessoas, poderia dissimular um consórcio para entrega de bens, regido pela Lei 11.795/2008. A divulgação pública de SCP, para captação de investidores, poderia caracterizar a operação como um contrato de investimento coletivo, regulado pela Lei 6.385/1976. Ao final foram listados, como sugestão, alguns cuidados a serem observados para se evitar os riscos apontados ao longo deste trabalho.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Fundo de investimento imobiliário: metodologia para subsidiar o investidor a formar uma carteira eficiente

O presente trabalho tem por objetivo subsidiar o investidor de Fundos de Investimento Imobiliário na escolha de uma carteira de aplicação de FIIs, visando obter performance igual ou superior ao índice de referência do setor (IFIX). Tal subsídio é constituído, inicialmente, por uma metodologia que considera que o conceito de Carteira Eficiente (Risco/Retorno) preconizada por Markowitz pode trabalhar em conjunto com a dimensão do conceito das Finanças Comportamentais, liderada por Daniel Kahneman, constituindo as bases de orientação do investidor. Acrescentamos o caminho metodológico com as indicações, sugeridas por Bazerman e Moore, no processo de tomada de decisão, que reduza os efeitos de heurísticas e vieses.

Fundos de investimento imobiliário no Brasil: as características que explicam o desempenho

O objetivo deste trabalho é ajudar o investidor que optou por investir seus recursos no mercado imobiliário a tomar sua decisão de investimento com base nas características endógenas facilmente identificáveis no prospecto dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Foram selecionadas aquelas consideradas importantes pela literatura e foram construídos alguns modelos para testar sua influência na rentabilidade. Inicialmente, foi construído um modelo completo, com todas as variáveis, que apresentou resultados pouco relevantes, já que a maioria das variáveis não apresentou significância. Em seguida, um modelo reduzido foi montado com as variáveis que mais contribuíam para a rentabilidade, obtendo-se resultados relevantes. Através desse modelo, observou-se que FIIs que investem em desenvolvimento imobiliário, com foco no mercado residencial e com baixas taxas de administração, geraram maiores rentabilidades ao investidor.

Determinantes da remuneração do spread de certificados de recebíveis imobiliários no mercado brasileiro

Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.

Espaços especiais em Natal (moradia e meio ambiente): um necessário diálogo entre direitos e espaços na perspectiva de proteção aos direitos fundamentais na cidade contemporânea

Some protected special spaces on behalf of fundamental rights to the environment and the housing at the city of Natal are fragile by facing actions and attempts to suppress and changing (or omission in the implementation) of standards in furtherance of those rights at the local level, which seems to reflect a situation that goes beyond the context of the city. Based on integrated approach of the housing rights and the environment and its protection of special spaces on the field of fundamental rights, the thesis seeks to understand the weaknesses that affect the legal state duty under the realization/implementation of fundamental rights to the environment and housing in cities, focusing on the issues of flexibility of the founding legislation of special spaces to the detriment of the attributes they protected and the lack of implementation of the legal system that allows their effectiveness. So, it looks initially to understand the environment and housing rights and their special protected areas in the brazilian legal system, looking forward the evolution of its legal protection, as well as the weaknesses that emerge in the field of their effectiveness. Analyzing the trajectory of the environment and housing rights and their special protected areas in Natal, considering its standards, attributes, protection indicators, weaknesses and negative evidence within its legal protections and their enforcement by state entity, this thesis proposes to verify the existence of forms to confronting the weaknesses founded in the maintenance of legal protection and its implementation. At this point it discusses the legal basis and safeguard instruments of protection, especially within the juridical field, as part of a (re)discussion about issues of legislative and administrative discretion in the face of objective legal state duty to realization/implementation of fundamental rights in the urban space. With all these issues together the thesis does not ignore the scenario where the dividing line between public and private (economic) are becoming ever more tenuous in the field of state action and where the city stands as a special commodity to the reproduction of real estate, according to the interests of capitalist logic

Outorga onerosa do direito de construir e dinâmica do mercado imobiliário formal: planejamento e descaminhos na expansão urbana de Parnamirim RN (2008-2010)

The `Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC` (Public Concession of Building Rights), instrument instituted by The City Statute in 2001, has as main objective the recovery of urban property, seeking for a fair distribution the urbanization benefits. The possibility of usage of the OODC instrument is linked to the maximum utilization coefficient, determined to specific areas in accordance to existing infrastructure conditions, further taking into account the formal real estate market, expansion axis and crowding. Being an instrument which establishes values to be paid for a better use of land, it maintains a narrow relation to the real estate, incentivizing or discouraging the crowding in specific areas. The present study investigates the relationship between the criteria for the making of the Public Concession of Building Rights instrument and the dynamics of the formal real estate market. It takes as empiric universe Parnamirim (RN), part of the Natal Metropolitan Area (RN), focusing on the application of the OODC in the period of 2008-2010. It seeks to better understand the necessary basis for the formulation of the instrument, about how it works and its relation to the formal real estate market. It aims to depict the formal real estate market by presenting the production of urban space in Parnamirim in terms of intensity and nature of the real estate, furthermore identifying the licensed properties through the application of the municipality instrument. For the conclusion, it is discussed the criteria for the formation of OODC, its relationship to the dynamics of the formal real estate market and its influencing possibilities in the processes of usage and occupation of land in the context of urban planning

Configurando a cidade contemporânea em Natal : os processos espaciais em Ponta Negra

This dissertation is about the spatial configuration in Natal and processes in the Ponta Negra neighborhood today. Ponta Negra has undergone a number of critical social and spatial changes due to tourism development after the 1990s. It is of special interest to consider the intensification of real estate investment after 2000, when the new airport terminal, located in the neighboring municipality of Parnamirim, was in use. Ponta Negra is the place where most tourists go to, so attracting considerable public investments. New agents of transformation have produced change in the neighborhood as well. The present study aims at analysing the spatial processes in this part of the city. Here, the spatial configuration that resulted from extended real estate investments, both public and private, in recent years, is analysed in detail. The study identifies the multually differentiated, however internally homogenous areas. The concepts of production of space, contemporanean urban development and spatial dynamics are discussed. The research is based on document analysis and field work. Results were plotted to maps and tables. A detailed analysis of the spatial processes in the Ponta Negra neighborhood is undertaken as a conclusion, considering the contemporanean global scenario

Natal qual é a sua cara?: análise do perfil edilício da avenida Eng. Roberto Freire (Natal/RN) à luz da acessibilidade

This study focuses on the building ensemble of Avenida Roberto Freire, a main road in Natal, Brazil, as a material expression of the confluence of various factors among which the following may be emphasized: high level of accessibility due to urban spatial re-structuring and the growth of the real estate market, in view of the increasing number of consumers, who arrived in Natal within the last decades. The intense urban modification process that has been going on in Natal since at least the 1980s, has engendered the formation of long axial lines which express the expansion dynamics and some of the forces subjacent to it. Avenida Roberto Freire has been an iconic example of an urban thoroughfare where architecture becomes primarily a communication support that can be perceived by fast moving passers-by, what brings it close to the venturian concept of strip (Venturi at al, 1972). The building types that line the road not only respond to the dynamics in process but also contribute to intensify it, as they house a variety of uses which attract people and generate more movement. The dynamics is further strengthened by the action of the real estate business which benefits from the increase of highly accessible locations, and from the private and public investments and incentives to tourism that aim to insert this city into the globalized world. Although the intention of reconstituting part of the history of density increase on this avenue in a diachronical perspective was attempted within the limits of the available references and documentation, the central contribution of this study is to understand the relations between topological accessibility and the typological nature of the building ensemble. By observing the synchronic morphological frame resulting from the spatial configuration analysis pertinent to this avenue (cf. Hillier and Hanson,1984) and the inventory and classification of the building ensemble there existing, this study aims to understand how architecture responds to accessibility in view of the real estate pressure, boosted by a cosmopolitanizing process brought about by the continuous flow of foreign and Brazilian arrivals as visitors, temporary or permanent residents