The Brazilian real estate securitization market: determinants of pricing

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao ativo objeto e níveis de garantias, controlando por variáveis de tamanho, prazo e rating. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é analisada em duas frentes: (a) apesar de CRI seguir relativa padronização, encontramos que o papel pode representar diferentes níveis de risco e ativos-objeto; e (b) essa falta de padronização leva a níveis de precificação diferenciados por suas características específicas de riscos. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Conclui-se que existe, em geral, uma diferença de retornos positiva (o spread médio na emissão dos CRIs indexados à inflação foi de 321 bps superior à curva de juros de mercado), sendo mais preponderante a depender do segmento (prêmio para os segmentos residencial e loteamentos) e mitigado pelo nível de garantias oferecido. É possível verificar um prêmio médio de 1,4 p.p. para os segmentos residencial e de loteamentos. Algumas características das emissões foram analisadas como controle (tamanho, prazo e, por fim, das notas e origem da agência avaliadora de rating). Os CRIs de maior volume e maior prazo apresentam spreads menores. Quanto ao rating, os CRIs apresentam efeitos diversos a depender do segmento. Para CRIs residenciais, o efeito é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota ‘A’.

Map of Webster Township. Town one south. Range five east [plat]

Publication information: Chicago, Ill. : Everts & Stewart, 1874.

Webster and Dexter Township (Mich.) residences, ca. 1874

Left to right: Res. of Samuel H. Ball, Sec 5, Webster Tp. Mich.; Res. of Alexander Mallion, Sec 28, Wester Tp., Mich.; Res. of J.B. Arms, Sec 4, Webster Tp. Mich.; Res. of Frederick Lee, Sec 30, Webster Tp. Mich.; Res. of Patrick Fleming, Sec 25, Dexter Tp. Mich.; Res. of W.. Brass, Sec 31, Webster Tp. Mich. Publication information: Chicago, Ill. : Everts & Stewart, 1874.

Top left: Paint Creek Cheese Factory, H.W. Smith, proprietor, Sec. 3, Augusta Tp. Mich. Top right: Res. of Hiram P. Thompson, Sec. 19, Augusta Tp. Mich.; Res. of Webster Childs, Sec. 15, Augusta Tp. Mich.

Augusta Township (Mich.) residences and businesses. Publication information: Chicago, Ill. : Everts & Stewart, 1874.

Actual values for estate and gift tax. : Supplementing tables I and II and the related examples of the estate and gift tax regulations.

Mode of access: Internet.