La aplicación de métodos estadísticos en la valoración masiva de inmuebles: una propuesta de regulación en el marco normativo del Banco de España

Las valoraciones automatizadas (AVM según sus siglas en inglés) son modelos matemáticos de valoración que permiten estimar el valor de un inmueble o una cartera de inmuebles mediante la utilización de información de mercado previamente recogida y analizada. Las principales ventajas de los modelos AVM respecto a las valoraciones tradicionales son su objetividad, rapidez y economía. Existe regulación al respecto y estándares profesionales en otros países, no obstante en España los criterios de valoración mediante modelos AVM siguen siendo excesivamente básicos, al no establecer procesos concretos ni distinguir entre los diversos métodos estadísticos existentes y la aplicación adecuada de los mismos. Por otra parte, desde la publicación de la Circular 3/2008 del Banco de España se ha extendido el uso de este tipo de valoraciones en España para la actualización de valor de inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios. La actual desregularización en nuestro país en cuanto a normativa de valoraciones automatizadas nos permite plantear propuestas y metodologías con el fin de aportar un punto de vista nuevo desde la investigación, la experiencia en otros países y la práctica empresarial más reciente. Este trabajo de investigación trata de sentar las bases de una futura regulación en España en materia de valoraciones masivas adaptadas al marco hipotecario español. ABSTRACT The Automated Valuation Models (AVM) are mathematically based valuation models that allow to estimate the value of a property or portfolio of properties by using market information previously collected and analyzed. The main advantages of the AVMs in comparison to traditional valuations are the objectivity, speed and economy. In other countries there is regulation and standards regarding the use of AVMs. However, in Spain the norms that apply to AVM valuations are still too basic, since these norms do not define specific processes and do not distinguish between the different statistical approaches available and their correct use. On the other hand, following the ratification of the 3/2008 Bank of Spain Circular the use of AVM models in Spain for the value update of mortgaged properties has increased. The current deregulation in Spain regarding Automated Valuation Models allows to provide propositions and methodologies in order to offer a new point of view based on the research, experience in other countries and the most recent professional practice. The present research thesis aims to provide basic principles and criteria for a future Spanish regulation on massive valuation in the context of the Spanish mortgage framework.

Valor inmobiliario y estructura urbana: el análisis del tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial

La valoración de inmuebles urbanos y más cuando se afronta desde un punto de vista masivo, no es una actividad sencilla. Tanto la legislación vigente en España como los estándares de valoración internacionales establecen que los valores deben de estar referenciados al valor de mercado, pero el mercado inmobiliario se caracteriza por su limitada transparencia y porque el producto es relativamente ilíquido. En este contexto, parece necesario acometer el estudio de nuevas herramientas que faciliten el establecer con mayor seguridad el valor de los inmuebles. El análisis de los factores que determinan el precio de los inmuebles permite identificar aquellas características que más inciden en el mismo, como son su tamaño, uso, tipología, calidad, antigüedad y localización. A partir de ellas y a través del estudio de la estructura urbana, localizando las zonas homogéneas y analizando las variables de su producto inmobiliario, se ha desarrollado una nueva metodología basada en el tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial. A lo largo de este trabajo, cuyo ámbito de análisis se ha centrado en los municipios de la Comunidad de Madrid, mediante el análisis comparado de sus características, se va a exponer cómo el tipo de estructura urbana influye significativamente en la calidad de los resultados que se obtienen. También se va a incidir en la sensibilidad de los mismos a los diferentes métodos de tratamiento de datos y de análisis matemático y estadístico. Con todo, se puede afirmar que la utilización de la metodología que se propone facilita, mejora y apoya la valoración de inmuebles, siendo posible su aplicación directa tanto para la valoración masiva de inmuebles como en la individualizada. ABSTRACT The valuation of urban property and more so when one is confronted with it from a massive point of view, is not an easy task. Taking into consideration Spain‟s current regulations as well as the international valuation standards, they establish that the values must be referred to the market value, but the real-estate market is characterised by its limited transparency and because the product is relatively illiquid. Under these circumstances, it seems necessary to undertake the study of new tools that facilitate the obtention of more accurate and secure valuation of real estate assets. The analysis of the factors that determine the price of property allow us to identify those characteristics that influence it most, such as size, use, typology, quality, age and location. Taking these points into consideration and through the study of urban structure, localising the homogeneous areas and analysing the variables of its real-estate product, a new methodology has been developed based on the type of building as well as on the local valuation strategy. Throughout this work, whose scope of analysis has been focussed on the municipalities of the Autonomous Region of Madrid through a comparative analysis of its characteristics, it will be shown how the type of urban structure can significantly influence the quality of the results that are obtained. It will also affect their sensitivity to the different methods of data processing, and of mathematical and statistical analysis. In all, one can confirm that using the methodology that is being proposed facilitates, improves and supports the valuation of properties, enabling its direct application for the mass valuation of property as well as for the individual one.

El modelo constructivo: la influencia de la técnica en la teoría de la arquitectura (1840-1899)

La hipótesis de partida de esta tesis es que existe una influencia directa entre la técnica que se desarrolla durante el segundo período del s. XIX y el cambio sustancial de los conceptos y de la teoría arquitectónica que se da en esos mismos años. Dicha influencia genera nuevos modelos constructivos que serán la base de la arquitectura moderna. Para llegar a la confirmación de la hipótesis, se han planteado tres objetivos principales que responden a los tres capítulos principales de la misma. En primera instancia, se establecen las condiciones teóricas del debate arquitectónico entre las fechas estudiadas. Se analiza el concepto de modelo y «estilo» para evaluar si, efectivamente, hubo cambio o no. También se analizará si los arquitectos eran conscientes de la necesidad de una nueva arquitectura que respondiese a la funcionalidad que el progreso requería. Para comprobar que dicho cambio se ha producido a todos los niveles hasta el punto de redefinir el modelo constructivo se escoge un ejemplo práctico que cumpla las condiciones necesarias para sustentar o no la tesis y se investiga sobre si sucede o no el cambio. A continuación, se analizará la situación de la técnica y de los avances tecnológicos en el período estudiado. Es importante contrastar que realmente hay un conocimiento y una conciencia verdadera de cambio entre los teóricos y los arquitectos que están construyendo en ese momento. Confirmar que dicha conexión existe es vital para la investigación; para eso, se analizará y se profundizará en las conexiones entre la arquitectura y la ingeniería (o los avances tecnológicos) para entender la implicación de uno con el otro. Con este fin, se han estudiado las distintas publicaciones periódicas de la época; sobre todo la más relevante y la que primero se editó, que fue La revue générale de l’architecture; me he apoyado en ella. Es un documento que mensualmente recoge cambios, avances y debates. Tuvo una grandísima divulgación; todo docente, arquitecto e ingeniero de la época tenía un acceso fácil y directo a dicha publicación. Por último, a raíz de una construcción ideal proyectada por uno de los grandes arquitectos teóricos de la época, se reflexiona sobre si esa arquitectura supone realmente una comprensión y una conciencia de los nuevos modelos arquitectónicos, definidos por una técnica en progreso, o si responde exclusivamente a una utopía arquitectónica como tantas otras se habían esbozado con anterioridad por grandes teóricos. Para poder definir la geometría de este elemento estructural, se ha realizado un modelado tridimensional que permite calcular la estructura a través de un proceso de elementos finitos. El propósito de este cálculo no es exclusivamente saber si la estructura era viable o no en aquella época, sino también comprender si la definición de estos originales elementos estructurales implicaba una concepción nueva de las estructuras tridimensionales y eso significa que empezaba a germinar un cambio sustancial en la teoría de la arquitectura, con la búsqueda de un nuevo modelo constructivo derivado de los avances técnicos. De este modo queda demostrado que el modelo constructivo ha cambiado definitivamente por un modelo mucho más versátil y sobre todo con una gran capacidad de adaptación, esto combinado a su vez con una proliferación de patentes que intentan y buscan una estandarización del modelo constructivo y que no son, en ningún caso, un modelo en sí. Como última conclusión, queda argumentado que en aquella época ya se tenía una gran intuición estructural; a pesar de que el cálculo matemático era todavía algo relativamente nuevo, se manejaban de forma instintiva líneas de cargas, combinación de materiales y nuevas formas, que ayudarán a crear los modelos de los próximos años y que serán la base del cálculo numérico posterior. ABSTRACT The hypothesis of this thesis is that there is a direct influence between the technique developed during the second period of the XIX century and the substantial change in the concepts and in the architectural theory that occurs in those years. This influence develops new building models that will be the basis of modern architecture. To confirm this hypothesis, we present three principal objectives that corresponds to the three principals chapsters of the text. First, we establish the theoretical conditions of the architectural debate between the dates studied. We analyze the concepts of model and “style” to assess whether there was a change or not. We consider as well if architects were aware of the need for a new architecture to respond to the functionality needs that progress demanded. To verify that the change occurred at all levels to the extent of redefining the building model we choose a practical example that fulfills the necessary conditions to support or not the thesis and we investigate whether or not the change happens. Next, we analyze the status of technical and technological advances in the study period of study. It is important to contrast that there is a real knowledge and awareness of change between the theorists and architects who are building at the time. Confirming that that connection exists is vital for the research; for that, we will analyze and deepen into the connections between architecture and engineering (or technological progress) to understand the implication of one into the other. To this end, we have studied various publications of the time; especially the most relevant and the first published, La Revue générale de l’architecture; I have relied on it. This is a monthly document that includes changes, developments and debates. It had a very great disclosure; every teacher, architect and engineer of the time had a direct and easy access to this publication. Finally, following theoretical ideal construction projected by one of the great architects of the time, we reflect on whether that architecture really represents an understanding and awareness of the new architectural models defined by a technique in progress, or if it only responds to an architectural utopia as the ones outlined earlier by the great theorists. To be able to define the geometry of this structural item, we have carried out a three-dimensional modeling that enables us to calculate the structure through a process of finite elements. The purpose of this calculation is not exclusively understanding whether the structure was viable or not at the time, but also understanding if the definition of these original structural elements involved a new concept of three-dimensional structures and if that involved the beginning of a substantial change in theory of architecture, with the search for a new construction model derived from technical advances. In this way it is demonstrated that the building model has definitely changed for a much more versatile one and above all with a high adaptation capacity, this combined in turn with a proliferation of patents that try and seek a standardization of the building model and are not, in any case, a model in itself. As a final conclusion, it is argued that at the time a major structural intuition was present; even though the math calculation was still relatively new, in an instinctively way load lines, combination of materials and new forms were taken into account, that will help to create models in the coming years and which will form the basis of subsequent numerical calculation.

Utilización de plataformas dinamométricas para la valoración de la fuerza explosiva en futbolistas juveniles de alto nivel: comparación por edad y posiciones en el campo y su aplicación al entrenamiento

Con el objetivo de valorar la potencia desarrollada por la musculatura del tren inferior, se realizó un estudio con los tres equipos juveniles de alto nivel de la cantera de un equipo de la primera división española para informar a los cuerpos técnicos y orientar en cuanto al entrenamiento de esta capacidad. Se realizaron los test: Squat Jump (SJ) y CounterMovement Jump (CMJ) así como saltos reactivos, con un total de 59 futbolistas. El material utilizado fueron dos plataformas de fuerzas piezoeléctricas con una frecuencia de muestreo de 400 Hz (BTS). Los resultados mostraron que son los porteros los que mayor fuerza, potencia e impulso desarrollaron, que los centrales fueron los que mayor altura del salto consiguieron, además de una diferencia significativa entre los niveles de fuerza por edades. Se compararon los resultados con otros estudios de equipos de todo el mundo y estos resultados fueron positivos en cuanto a la preparación física de estos atletas. Finalmente se detalló un informe individual y por equipos sobre cada futbolista y se planificó un trabajo de 6 semanas para aumentar la fuerza explosiva del miembro inferior.

Utilización de la herramienta Speed Court para la valoración del rendimiento en porteros de fútbol

Con el objetivo de valorar la efectividad de la técnica de desplazamiento en porteros de fútbol y la velocidad de movimiento, se realizó un estudio con 9 porteros de fútbol juveniles de alto nivel de la cantera de un equipo de la primera división española. Se ha pretendido apoyar el trabajo del cuerpo técnico. Se realizaron tres tests, un primer Test y un Re-test para validar los datos y un Post-Test para ver la evolución de los jugadores a las seis semanas. Durante esas seis semanas, un sujeto entrenó en la herramienta de valoración. El material utilizado fue la herramienta Speed-Court. Los resultados mostraron que la técnica de desplazamiento libre siempre es más eficiente en dichos tests y que los jugadores mejoraron en uno de los test tras seis semanas de entrenamiento. El jugador que entrenó durante las seis semanas mejoró todos los resultados salvo en la técnica de portero desde atrás.

Evaluación y participación en el ámbito de la cooperación al desarrollo: la teoría y la práctica del enfoque participativo en los proyectos de la AECID

Los análisis sobre estrategias y herramientas de la Cooperación Internacional para el Desarrollo (CID) vienen centrando su atención en la cuestión relativa a la participación real de los actores implicados, como variable necesaria para la pertinencia e idoneidad del impacto de las intervenciones (Thérien, 2002; de Haan, 2009a y 2009b; OCDE, 2011). En la actualidad existe un consenso generalizado sobre la importancia de la participación de los “stakeholders” en los proceso de desarrollo, como se puede evidenciar en la definición de Desarrollo Humano Sostenible o en los postulados de la Declaración de París, aunque no siempre ha sido así y en la práctica se encuentren más límites. La participación ha sido central en las reflexiones que se han dado desde los diversos paradigmas y enfoques poniendo en cuestión las relaciones de poder o las relaciones funcionales habitualmente presentes en la “cadena de la ayuda”1. Esta tendencia también se ha plasmado en la emergencia de enfoques participativos en la práctica evaluativa que, por su naturaleza política, implican un trabajo de reflexión conjunta que debe involucrar a los diferentes actores implicados para que el proceso tenga legitimidad y sea de utilidad social (Monnier, 1995). La cooperación española otorga gran importancia al proceso de evaluación y reconoce la necesidad de integrar la participación como un pilar fundamental dentro de la misma: “La implicación de los políticos, gestores y técnicos en el proceso de evaluación, y la participación de las contrapartes y beneficiarios son condiciones indispensables para poder evaluar una intervención” (MAEC‐SECI, 2007ª:26)...

Acabados y dorado del mobiliario. De la teoría a la práctica

Esta investigación doctoral versa sobre el dorado y los acabados del mobiliario y su propuesta de análisis responden al interés de profundizar en la historia material de este tipo de producción artística. La escasez de estudios específicos sobre las características, significado y evolución de ambas técnicas en el mobiliario constituye uno de los motivos que nos ha impulsado a abordar esta tesis. Con ella se pretende, además, confrontar en las fuentes históricas una serie de lugares comunes sobre estas técnicas, difundidas tanto por los propios artesanos del oficio como por diferentes tipos de publicaciones. El objetivo general de esta investigación ha consistido en la descripción de la evolución tecnológica del dorado y los acabados en el mobiliario europeo desde la época medieval hasta finales del siglo XIX, momento en que se afianza su fabricación industrial. Se apuntan además un conjunto de antecedentes históricos referidos a Egipto y a la Antigüedad clásica, por considerarlos imprescindibles para la mejor comprensión del desarrollo de ambas técnicas. Para efectuar esta tarea, aunque nos centramos en España, hemos convenido incluir referencias a Inglaterra, Francia e Italia, por ser los países donde la producción bibliográfica, tanto de técnicas artísticas en general como de dorados y acabados, es notablemente mayor. Del mismo modo, representan en las distintas épocas en estudio el lugar de origen de gran parte de las innovaciones estilísticas y tecnológicas relativas al ámbito del mobiliario. Si bien con este estudio no se ha pretendido agotar la materia de análisis, se ha reconstruido una panorámica general que puede servir de punto de partida para futuras investigaciones más concretas. Entre los objetivos específicos de este estudio destacan, en primer lugar, el propósito de verificar la aplicación en la práctica de los métodos y materiales recogidos en las fuentes literarias para la ejecución de los acabados y el dorado. En segundo lugar, probar la validez de un sistema de estudio que aúne investigación histórica y científica para conocer el mobiliario del pasado. En tercer lugar, proporcionar una bibliografía lo más exhaustiva posible sobre ambas técnicas. Por último, contribuir a poner en valor estas técnicas del mobiliario con el propósito de transmitir la necesidad de su adecuada conservación...

Teoría de la Arquitectura. 11_Modernidad

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que relaciona el nacimiento de la cultura moderna con la Historiografía, en general, y la Historia de la Arquitectura en el ámbito del s. XVIII. Se repasa el concepto de modernidad y cultura moderna, así como la etimología de "moderno" y los trasvases desde la ciencia nueva o moderna a los campos de la cultura, el arte y la arquitectura.

Teoría de la Arquitectura. 16_Neoclasicismo

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que desarrolla las características generales del estilo conocido por 'neoclasicismo', el primer historicismo de la Historia, con sus contradicciones y limitaciones. Se ilustra con una panorámica sobre Gran Bretaña (Soane y Nash), más abierta y ecléctica, y la de Francia (Soufflot), más estricta y racionalista. Se concluye con su internacionalización (EUA).

Teoría de la Arquitectura. 10_Índice Tema 01: "Teoría y arquitectura de la modernidad ilustrada y académica (1730-1880)"

Índice detallado del tema 01 que desarrolla las corrientes más relevantes que se producen en el seno de la disciplina arquitectónica entre el s. XVIII a la segunda mitad del s. XIX: del paisajismo a los historicismos en el contexto europeo y americano. Este índice se acompaña de una bibliografía sintética del periodo y otra escrita por los protagonistas (correspondencia con pdf 11 a 18).

Teoría de la Arquitectura. 12_Paisajismo

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que desarrolla las relaciones entre la corriente filosófica del sensualismo británico, la ciencia nueva y moderna con la naturaleza y de esta con la arquitectura (y finalmente con el urbanismo), a través del Paisajismo (y el jardín inglés). Repaso a las concepciones barrocas e ilustradas de la relación del hombre y la arquitectura con la naturaleza.

Teoría de la Arquitectura. 13_Docencia

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que desarrolla las aportaciones de los teóricos y docentes más relevantes en el entorno del siglo XVIII: rigoristas (Lodoli, Milizia), primitivistas (Laugier), académicos (Blondel, Durand); se asiste a definición de 'tipo' y 'tipología' y se profundiza en las relaciones entre uso y forma en la arquitectura a través de las familias de tipologías arquitectónicas.

Teoría de la Arquitectura. 14_Visionarios

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que desarrolla un periodo singular de la arquitectura en la Ilustración, la conocida como "arquitectura visionaria" de los "arquitectos revolucionarios"; episodio de mucha carga gráfica. En particular dos arquitectos: Boullée y Ledoux; el primero con una visión de la arquitectura como arte y el segundo con una visión más ligada a la ciencia y lo social.

Teoría de la Arquitectura. 15_Piranesi

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que estudia la cadena de hallazgos arqueológicos producidos en el s. XVIII (Pompeya y Herculano...) que tienen un gran impacto sobre el arte y la arquitectura: las verdades de la historia con sus datos objetivos. Se completa con las aportaciones de Piranesi, arquitecto que levantó, dibujó y fantaseó a partir de las ruinas del imperio romano.

Teoría de la Arquitectura. 17_Romaticismo-1

Documentación gráfica y escrita (ppt/pdf) que desarrolla los cambios de sensibilidad que producen en los inicios del s. XIX y que afectan en mucho al arte y a la arquitectura. Se realiza una aproximación al valor de la Historia, su protagonismo y su añoranza, con el surgimiento de corrientes desde el eclecticismo a los historicismos. Se completa con una visión sobre Prusia con F. Schinkel.