O capital imobiliário e a produção do espaço urbano: o caso da Cia City

Trata a inter-relação entre os processos sócio-econômicos e o desenvolvimento urbano

Estudo sobre gestão de patrimônio imobiliário do poder público no município de São Paulo

Procura-se com este trabalho, antes de propor um modelo definido de um sistema de gestão para o patrimônio imobiliário público que seria temerário sem que fosse precedido de uma ampla discussão junto aos agentes envolvidos, trazer o tema à tona para propiciar um questionamento mais amplo sobre quem faz o quê, e como

A crise do SFH e a necessidade de reordenação do financiamento do setor imobiliário

A variável-chave do setor imobiliário, de maneira geral e particularmente do segmento habitacional é a política de financiamento, que deve contar com um fluxo de recursos relativamente estável e garantir empréstimos de longo prazo. O setor imobiliário precisa ampliar a sua capacidade de captação de poupanças, oferecendo mecanismos de atração de recursos competitivos em relação aos demais ativos financeiros, dotados de proteção contra as flutuações econômicas, notadamente das taxas de inflação e de juros, já que o financiamento imobiliário é um mercado de crédito especial de longo prazo. No Brasil, o modelo do SFH concebido nos anos 60, encontra-se em fase de colapso. As suas premissas e as suas bases operacionais foram superadas, os seus mecanismos de financiamento comprometidos pela prática populista de subreajustamento das prestações, que gerou o descasamento de ativos e passivos e as suas fontes de recursos estão em fase de exaustão. A crise do SFH e a interrupção dos mecanismos de financiamento praticamente estagnaram o setor de construção de habitações, sobretudo para as camadas de menor renda. O déficit habitacional brasileiro que se acumula, mais de 12 milhões de moradias, constitui-se em um dos principais problemas sociais da atualidade, incluindo se como objeto obrigatório de qualquer formulação de política econômica. Em virtude do esgotamento do modelo do SFH, é fundamental a reordenação do modelo de financiamento imobiliário. Deve-se separar o sistema em dois segmentos: o segmento de habitação popular e o segmento de mercado, cabendo ao setor público concentrar-se no primeiro segmento e a iniciativa privada no segundo. O segmento popular, representado pelas famílias com renda mensal de até três salários mínimos, contaria com a atuação exclusiva do SFH, que se voltaria estritamente aos objetivos sociais. Tal segmento receberia atenção especial, pois representa o foco de concentração dos problemas habitacionais e mais da metade do déficit total de moradias. O financiamento da habitação popular deve ser subsidiado através de dotações orçamentárias específicas, muitas a fundo perdido. O segmento de mercado, que inclui as habitações das fanu1ias de maior renda e os imóveis comerciais e industriais, não contaria com nenhum tipo de intervenção governamental, devendo encontrar os seus próprios mecanismos de captação de recursos. Tal segmento seria atendido pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que buscará no mercado, de acordo com princípios de racionalidade econômica, novas fontes de recursos ao financiamento imobiliário, integrando as operações do setor aos mercados financeiro e de capitais.

Crédito imobiliário residencial no Brasil : análise e modelo de previsão de demanda

O presente documento procura analisar e desenvolver um modelo de previsão de demanda de crédito imobiliário residencial para o mercado brasileiro. Serão examinados: a relação do crédito e os fatores macroeconômicos, a evolução do crédito no Brasil, o crédito imobiliário no contexto do crédito brasileiro e o déficit habitacional no mercado. Em seguida identificaremos os indicadores macroeconômicos que melhor explicam a demanda de crédito imobiliário através de modelos estatísticos de regressão. Finalmente testaremos modelos e definiremos o que melhor se aplica à estimativa de previsão de demanda de crédito imobiliário para o mercado brasileiro.

Investimento imobiliário: a importância das fontes de financiamento para o desenvolvimento do setor imobiliário

Esta dissertação analisa o setor imobiliário face à sua dependência de fontes de financiamento O estudo divide o mercado em dois segmentos: residencial e comercial, descrevendo-os e caracterizando-os. A seguir é apresentada o papel histórico do setor público no financiamento do setor imobiliário. São discutidas as questões do déficit habitacional e suas metodologias. Em seguida são analisadas as atuais modalidades de financiamento e as alternativas em curso. Por fim são avaliadas as contribuições de novos modelos de financiamento como potencial de solução para o desenvolvimento da atividade imobiliária

As exigências do novo acordo de capital da Basiléia quanto ao risco de crédito: estudo de caso de uma carteira de crédito imobiliário (pessoa física) em um banco múltiplo do Brasil

O presente trabalho visa descrever e analisar um processo de adequação às exigências do Novo Acordo de Capital da Basiléia quanto ao risco de crédito para a carteira de crédito imobiliário (pessoa física) de uma instituição financeira brasileira e identificar aspectos de melhoria na eficiência da gestão de riscos. A partir da revisão bibliográfica foram destacados os aspectos teóricos do Acordo de Basiléia de 1988 e de Basiléia II, com ênfase para aqueles relacionados com a problemática do risco de crédito. Em seguida, foram descritas as principais características do setor de crédito imobiliário no Brasil, bem como sua evolução nos últimos anos. A questão do risco de crédito imobiliário no contexto de Basiléia II foi discutida e considerações relevantes foram relacionadas. Por meio do estudo de caso, realizado em uma carteira de crédito imobiliário de uma instituição financeira brasileira, tais considerações foram aplicadas na prática e, logo depois, foram analisados os resultados e expostas as conclusões.

Risco e retorno do investimento imobiliário : um estudo do mercado de imóveis comerciais de São Paulo

Trata da definição e da análise do retorno e do risco dos investimentos em imóveis comerciais. Procura calcular o retorno e o risco deste tipo de investimento a partir do ferramental fornecido pela teoria financeira. Estuda o comportamento deste tipo de ativo frente aos ativos financeiros

Crédito imobiliário e déficit de moradias : uma investigação dos fatores econômicos e institucionais do desenvolvimento habitacional no Chile e no Brasil

O objetivo geral desta dissertação é analisar a influência do crédito imobiliário no desenvolvimento habitacional do Chile e Brasil, considerando também as diferenças institucionais e econômicas dos dois países. O capítulo 1 inicia a discussão dos fatores determinantes do desenvolvimento habitacional descrevendo a história de financiamento imobiliário nos dois países. É dado destaque também para as políticas sociais e os arcabouços institucionais que afetam a dinâmica do desenvolvimento habitacional. O segundo capítulo apresenta os modelos tradicionais de equilíbrio no mercado habitacional, todos baseados na premissa de mercado de capitais perfeito. Na seqüência da análise, é apresentada teoria de mercado de crédito racionado, proposta de Stiglitz e Weiss (1981), da qual se deriva um modelo de racionamento de crédito para projetos imobiliários. Nessa abordagem, a assimetria de informação, as restrições de riqueza, a falta de liquidez, a não satisfação de direitos de propriedade e de salvaguardas legais que garantam o adimplemento de contratos tornam o crédito imobiliário racionado. Por fim, propõe-se um modelo de equilíbrio no mercado habitacional em que o crédito é racionado. A taxa primária de juros, a disponibilidade de fundos e o desenvolvimento institucional determinam a taxa de juros de empréstimo, de forma independente do nível de demanda por crédito, caracterizando um mercado em que a taxa de juros não opera como um instrumento automático de eliminação da escassez relativa de habitações. O capítulo 3 avalia, do ponto de vista quantitativo, em que medida há racionamento de crédito no Chile e no Brasil. Primeiramente, é discutida a metodologia empregada para medir o déficit habitacional e são apresentadas suas estimativas para os dois países a partir de dados censitários das últimas três décadas. Então, são apresentados o modelo econométrico e a metodologia empregada na pesquisa empírica, prosseguindo com a discussão de seus resultados. Nessa etapa da pesqu

Uma análise empírica do volume do crédito imobiliário

O objetivo deste trabalho é analisar os fatores que determinam o desenvolvimento do crédito imobiliário nos países. Com dados de crédito imobiliário de 93 países de 1996 a 2007, estudo em que medida um ambiente macroeconômico estável, fortes direitos legais (através de leis de falência), sistemas de informação de crédito mais profundos e restrições ao poder do executivo influenciam a expansão do crédito imobiliário. Analisando países desenvolvidos e em desenvolvimento, controlando pelo tamanho do país, concluí que países com baixa volatilidade da inflação e do crescimento do PIB, com leis de qualidade e alta restrição ao poder executivo têm crédito habitacional mais desenvolvido.

Os fatores determinantes do boom no mercado imobiliário nos EUA nos anos 2000

Esta dissertação visa identificar o papel dos fundamentos econômicos e demográficos na determinação do boom imobiliário dos EUA nos anos 2000. Afinal, qual seria o equilíbrio do mercado? Qual seria uma estimativa do ajuste em termos de sua intensidade e duração? A conclusão é que houve uma conjunção de fatores atuando simultaneamente na geração do boom de construções e altas de preços dos imóveis e que houve, a partir de 2003, um considerável desvio das variáveis de seu equilíbrio de longo prazo. A metodologia aplicada baseou-se na construção na análise se cointegração e modelos de correção de erro (VEC) para identificar a relação de longo prazo e a dinâmica de ajuste a eventuais os desvios dela.

Opções reais, operações urbanas e o mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.

Investimento de longo prazo no mercado imobiliário brasileiro

Este trabalho apresenta o estudo de um portfólio de investimento de longo prazo com fundos de renda variável, fundos de renda fixa, imóveis e taxa livre de risco. Para a previsão dos retornos foram utilizados dois modelos distintos e então estimados os portfólios com diferentes graus de aversão a risco e diferentes prazos de maturação. O trabalho conclui que o investimento imobiliário deve ter uma participação considerável na escolha do portfólio - o que varia entre 20% e 28% - e também que o custo de não utilizar o investimento imobiliário como ativo da carteira pode ser relevante – de 119 p.p. a 178 p.p. por ano. Os modelos são robustos a mudanças de grau de aversão a risco e ao modelo estatístico adotado.

Caderneta de poupança: análise comparativa do comportamento mercadologico das Sociedades de Crédito Imobiliário Independentes do S. B. P. E.: um estudo de caso: Haspa, Continental e Delfin

O Composto Mercadológico tem um curso de ação, mas existem maneiras de aumentar a eficiência do composto. Os elementos do composto são examinados de maneira com que possam ser trabalhados independentemente. A fim de obter uma correlação com a prática são estudados três casos, donde as empresas apresentam um único produto para ser estudado: a cardeneta de poupança. As escolhidas foram as três principais sociedades de crédito imobiliário independentes que estavam em atividades em São Paulo no ano de 1980 e 1981.

Marketing imobiliário: uma proposição metodológica

A problemática urbana, frente à amplitude adquirida através aos tempos tem preocupado estudiosos das mais diversas áreas. Por conseguinte, nestes últimos lampejos do século XX deparamos com inúmeras abordagens teóricas e com diferentes interpretações dos problemas relacionados às grandes metrópoles . (Não obstante, uma rápida incursão pela literatura leva-nos logo) a observar um ponto comum nas divergências existentes: a maioria destes estudiosos é unânime em afirmar que a apropriação dos espaços urbanos está relacionada a vários fatores geográficos, econômicos, sociais, climáticos, etc e, portanto, devem ser considerados conjuntamente qualquer que seja o ângulo estudado

Determinantes da rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário no Brasil

Esta dissertação busca identificar as características indicativas de desempenho superior de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com quotas negociadas em bolsa. Desta maneira visa subsidiar um investidor leigo de quais informações o mesmo deve procurar em um prospecto de um fundo de investimento a fim de selecionar o seu fundo. Para tanto foi aplicada uma metodologia de regressão simples da rentabilidade observada em diversos intervalos de tempo contra variáveis geralmente indicativas de desempenho levantadas na revisão bibliográfica. Como resultado deste trabalho, destacaram-se como características estatisticamente relevantes para uma maior rentabilidade fundos de gestão ativa, sem imóvel definido, cuja política de investimento visa lajes corporativas localizadas nos grandes centros urbanos.