Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

La gestión integrada sostenible del litoral en la actualidad

En nuestros días, en países ubicados en latitudes medias con facahada marítima y estabilidad político-social el litoral es objeto de diversas presiones e influencias por lo que su equilibrio, que es de naturaleza frágil, complicada y variable, se ve amenazado. En estos paises son múltiples los intereses que confluyen en él, lo que hace que sea objeto de numerosas presiones económicas y políticas. Por ello, su gestión adecuada a uno de sus objetivos que se ha planteado la Unión Europea, intentando prevenir la creciente erosión favorecida por la presión humana (edificaciones, infraestructuras, etc) y la amenaza creciente de la posible influencia del calentamiento global con su efecto de cambio climático global, y muy discutible efecto sobre el litoral (cambio de régimen ciertos y variaciones de nivel ficticias). La gestión integrada sostenible del litoral es, por lo tanto, una de las herramientas que se presentan como más eficaz en la actualidad, unida a la gestión de riesgo, y a la evaluación ambiental estratégica (SEA). El adecuado uso de los Sistemas de Información Geográfica constituye una herramienta básica para una gestión integrada del litoral real tecnificada, en vez de una gestión basada en dogmas discutibles no cuestionados. De todo ello se plantea una perspectiva actualizada en el presente trabajo.

Comportamiento bajo cargas estáticas de sistemas provisionales de protección de borde realizados con elementos de acero = Behavior under static loads of temporary edge protection systems built with steel elements

La norma UNE-EN 13374 “Sistemas provisionales de protección de borde. Especificaciones del producto, métodos de ensayo” (1) clasifica los sistemas provisionales de protección de borde (SPPB) en tres clases (A, B y C), en función del ángulo de la superficie de trabajo y de la altura de caída de la persona a proteger. Los sistemas clase A son los indicados cuando la inclinación de la superficie de trabajo es menor de 10º. La norma establece los requisitos de flecha y de resistencia de los SPPB. Los requisitos se pueden comprobar tanto analítica como experimentalmente. El objetivo del trabajo ha sido la evaluación del comportamiento de los SPPB utilizados habitualmente en las obras y establecer los cambios necesarios para que cumplan con la norma UNE-EN 13374. Para ello se han evaluado analítica y experimentalmente tres SPPB clase A, fabricados con acero S235. Los resultados obtenidos muestran que, el sistema empleado de forma habitual en obras no supera los requisitos de la norma ni analítica ni experimentalmente. El tercer sistema supera los requisitos con las dos metodologías de análisis. El segundo sistema supera los requisitos cuando la evaluación se realiza analíticamente pero no cuando la vía utilizada es la experimental.

Análisis de sistemas provisionales de protección de borde sometidos a acciones de impacto

Con este trabajo se evalúan sistemas provisionales de protección de borde (SPPB), con los mismos materiales y las mismas dimensiones que los habitualmente empleados en obras de construcción bajo un impacto de 180 J, que corresponde muy aproximadamente a una energía que puede ser la que resulta como consecuencia de una situación real después de la caída de un trabajador. Los resultados demuestran que todos los sistemas analizados son capaces de superar el impacto. Sin embargo, en algunos casos, como consecuencia del impacto, las barandillas o los postes experimentan deformaciones elásticas o plásticas que dan lugar a movimientos lo suficientemente importantes como para producir la caída del trabajador al vacío al bascular sobre la protección.

Comparación del comportamiento de sistemas provisionales de protección de borde sometidos a cargas estáticas

En este trabajo se compara el comportamiento frente a cargas estáticas de sistemas provisionales de protección de borde (SPPB) fabricados con postes de tubo de acero y barandillas de dos tipos: de tubo acero y de tablas de madera de pino silvestre. Se han evaluado según la norma UNE-EN 13374 “Sistemas Provisionales de Protección de Borde. Especificaciones del producto. Métodos de ensayo” para sistemas clase A, obteniendo los diagramas carga-desplazamiento en los ensayos de flecha y de resistencia. Los resultados muestran que una parte importante de los SPPB, utilizados en las obras de construcción, no son capaces de superar los requisitos de la norma UNE-EN 13374 cuando se evalúan experimentalmente. Asimismo, para una luz entre postes de 2400 mm, los requisitos de flecha indicados por la norma son más exigentes que los requisitos de resistencia para los SPPB ensayados

Biogeografía de especies de Fusarium en el litoral mediterráneo de España

El trabajo presentado estudia la presencia de Fusarium oxysporum, F.solani(sensulato), F. equiseti y F.acuminatum en puntos del litoral de Almería, Alicante, Gerona e Islas Baleares (Menorca, Ibiza, Espalmador). Se analizaron tanto arenas de las playas (zonas intermareal y supramareal) como fondos marino situados a 27,9 y 7,2 metros de profundidad en Almería y a 10 m de profundidad en las Islas Baleares. Exceptuando el litoral de Gerona, en el resto de los enclaves se presentaron varias especies de Fusarium que se aislaron de las arenas de las playas, confirmando así resultados obtenidos con anterioridad. Lo más novedoso fue encontrar especies de Fusarium a diferentes profundidades marinas. En Almería F.oxysporum y F.equisti se aislaron a 27,9 y7,2 m profundidad. F. acuminatum se aisló de la muetra recogida a 27m de profundidad. En las islas Baleares, a10m de profundidad, se aislaron F. oxysporum, F. solani (sensulato), F.equiseti y F.acuminatum. El efecto antrópico, el comportamiento como "airborne" o los arrastres de aguas por las ramblas y torrentes podría explicar la presencia de estas especies en los hábitats mencionados. La permanencia de estas especies en los hábitats mencionados, especialmente en la zona intermareal de las playas y en los fondos marinos donde soportan elevadas presiones osmóticas por la alta salinidad del agua del mar Mediterráneo, permitirá estudios específicos sobre el comportamiento de estos hongos en medios muy salinos. Otros hongos aislados de arenas de playa y fondos marinos fueron: Acremonium, Alternaria, Aspergillus, Cladosporium, Dreschlera, Gliocladium Humicola, Penicillium, Phialophora, Rhizopus, Stemphylium, Trichoderma, Trichocladium y Ulocladium. Muchos de ellos fueron aislados del fondo marino, testimoniando así que estos hábitats no son exclusivos de Fusarium.

Especies de Fusarium aisladas de aguas de cauces fluviales y fondos marinos del litoral sureste de España

Este trabajo es continuación de una serie de estudios sobre la biogeografía de Fusarium que se están realizando desde hace 5 años en España. En él se presentan los resultados analíticos para el género Fusarium de muestras de aguas del cauce del río Andarax y de fondos del mar Mediterráneo en las provincias de Granada y Almería (Sureste de España). Se analizan un total de 18 muestras de agua del río Andarax. De ellas se aislaron 10 especies de Fusarium: F. anthophilum, F. acuminatum, F. chlamydosporum, F. culmorum, F. equiseti, F. verticillioides, F. oxysporum, F. proliferatum, F. solani y F. sambucinum. De las 23 muestras del mar Mediterráneo se aislaron 5 especies: F. equiseti,F. moliniforme, F. oxysporum, F. proliferatum y F. solani. Sobre el total de muestras analizadas, un 27,45% de las muestras de aguas del río y un 29,41% de muestras de procedencia marina presentaron como mínimo una especie de Fusarium a lo largo de casi 12 meses de muestreo. Considerando las muestras según sus orígenes se encuentra que en las de origen aguas del río un 77,77% presentaron alguna especie de Fusarium; en el caso de los fondos marinos un 45,45% de las muestras presentó alguna especie de Fusarium. La mayor presencia de especies en las aguas del río puede ser debida a los contenidos en el agua de partículas de suelo y materia orgánica, después de los arrastres producidos en las orillas por las lluvias. La presencia de especies encontradas en el mar puede ser consecuencia de las aguas de los cauces que desembocan en éste. Sin embargo, no pueden excluirse otras vías.

Reordenación y recuperación ambiental del entorno litoral de Candás

El objetivo de este proyecto es dar solución a los problemas que tiene el Puerto de Candás. Con este proyecto se quiere: evitar la agitación interior del puerto ; Aportar un mayor calado disponible para una nueva dársena, o dársena exterior ; Aumentar la superficie de tierra útil para la actividad comercial y de ocio y dar estabilidad a la playa de la Palmera. Para ello se propone la construcción de un muelle, un contradique y un morro.

Recuperación del dominio público y del tránsito en las playas de El Portús y La Losa

Cualquier intervención en la costa se enfrenta, al menos, con tres grandes condicionantes: los procesos físicos del sistema litoral, la complejidad jurídica y competencial que determina el tipo y ámbito de la actuación, y la utilización de la costa como un recurso económico y cultural. En muchas ocasiones, las inversiones realizadas priorizan la explotación del litoral, aunque dicha decisión suponga un parche temporal al problema, que redunda en nuevas inversiones a futuro. Desde la publicación de las Directrices para el Tratamiento del Borde Costero y las Directrices sobre Actuaciones en Playas por parte del Ministerio de Medio Ambiente, Medio Rural y Marino, se han modificado sustancialmente los criterios, objetivos y prioridades de las intervenciones en la costa. Este pequeño proyecto, situado en un área no urbanizable de alto valor natural del litoral de Cartagena en el que se sitúan el núcleo urbano de El Portús y un camping, enfrenta muchos de los problemas habituales en la costa: acantilados inestables, riesgo de inundabilidad por lluvias torrenciales y/u oleaje, frentes urbanos construido sobre el DPMT, privatización de facto de la costa, etc. La propuesta, a través de actuaciones de distinta índole, pretende alcanzar soluciones definitivas que garanticen la integridad del sistema litoral.

La construcción del espacio litoral. Una aproximación desde el marco legal

A lo largo del siglo XIX, y coincidiendo con la disminución de su valor estratégico militar, el litoral resurge como fuente de recursos económicos y productivos y como elemento de ocio y disfrute personal. Es también por estas fechas cuando vuelve a recuperarse el concepto de dominio público marítimo terrestre ya recogido por el derecho romano y las Partidas del Rey Alfonso X ?el Sabio?. La Ley de Aguas de 1866, que regula tanto las aguas terrestres como las marinas, incluye dentro del dominio público marítimo las costas, o fronteras marítimas, el mar litoral y las playas. Desde ese momento y hasta el día de hoy la costa queda integrada dentro del dominio público marítimo terrestre, cuya definición y delimitación se va perfilando hasta la redacción y aprobación del texto legislativo vigente en la actualidad: la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Sin embargo, el concepto de dominio público está vinculado al Interés General que es interpretado según las necesidades socioeconómicas y políticas de cada momento. La identificación en exclusividad entre Interés General y desarrollo económico en algunos periodos de la historia reciente es una de las principales causas de la degradación actual del litoral: construcción masiva de puertos sin tener en cuenta su ubicación con respecto al funcionamiento físico de la costa, reconocimiento de los derechos privados en la Ley de Puertos de 1880 que autorizó la construcción de viviendas y hoteles dentro de terrenos ganados al mar, la subvención a la desecación de marismas a través de la aplicación de la llamada Ley Cambó, el fomento del turismo de masas desde la política pública (Ley 197/1963, de 28 de diciembre, sobre Centros y Zonas de Interés Turístico Nacional), etc. En este sentido, la explotación del litoral como recurso económico ha llegado a poner en juego el propio equilibrio del sistema físico y natural, con la consecuente afección sobre las actividades económicas y los usos que en él se desarrollan. Con objeto de evitar los riesgos que provoca dicha desestabilización sobre el sistema físico, las políticas en costas han ido encaminadas en su mayoría a la construcción de obras públicas que no son capaces de detener la inercia del sistema ni, por tanto, el riesgo sobre lo que se pretende proteger. El reparto competencial sobre la franja litoral que limita la gestión estatal al DPMT y reconoce la soberanía de las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos en las zonas de servidumbre, no ha ayudado a la diversificación de herramientas para la ordenación y gestión del litoral, lo que ha provocado visiones y formas de hacer encontradas dentro de un mismo territorio continuo, como si las decisiones que se toman en la franja de 500 metros mar adentro no influyesen en el estado del DPMT A través de la evolución del concepto de DPMT y espacio litoral en el marco legal, la presente ponencia trata de hacer una aproximación histórica sobre la construcción del espacio urbano en el litoral, evaluando la adecuación de las herramientas urbanísticas para la intervención dentro de dicho espacio dentro del contexto de los nuevos retos de dicho espacio, con especial atención a la gestión integrada de las zonas costeras y a los nuevos riesgos derivados del cambio climático.

Elementos visuales determinantes del Paisaje Litoral. El potencial presente y endógeno en la Confluencia del Tajo con el Atlántico

El objeto de esta tesis es analizar la calidad del paisaje litoral como realidad espacial captada e interpretada por el hombre, a partir de la elección de elementos descriptibles y valorables, que ayudan a encuadrar y relacionar los principales aspectos, componentes, variables y parámetros asociados a la apreciación visual del territorio costero. Resumo Este trabalho tem como objecto de estudo a análise da qualidade da paisagem litoral, enquanto realidade espacial percepcionada e interpretada pelo homem a partir de elementos descritíveis e valoráveis, enquadrando, relacionando e caracterizando os principais aspectos, componentes, variáveis e parâmetros relacionados com a apreciação visual do território costeiro. Résumé Cette thèse a pour objet l'analyse du paysage littoral en tant que réalité spatiale perçue et traduite à partir d'éléments qui peuvent être décrits et mesurés pour servir ensuite à interpréter, caractériser et mettre en relation les principaux aspects, composants, variables et paramètres liés à l'interprétation visuelle du territoire côtier. Abstract The object of this project is to analyse the littoral landscape as a spatial reality perceived and interpreted by mankind, with reference to those elements that can be described and measured, thereby categorizing, connecting and characterizing the principal aspects, components, variables and parameters which relate to the visual interpretation of the coastal territory. Riassunto Questo lavoro ha come obbiettivo di studio l'analisi della qualità del paesaggio litoraneo, inteso come realtà particolare percepita ed interpretata dall'uomo a partire da elementi descrittivi e di valutazione, inquadrando, mettendo in relazione e distinguendo i principali aspetti, componenti, variabili e parametri relativi all'interpretazione visiva del territorio costiero. Zusammenfassung Ziel dieses Projekts ist es, die Eigenschaften der Küstenlandschaft, wie sie vom Menschen als räumliche Wirklichkeit wahrgenommen und gedeutet wird, unter Verwendung der beschreibbaren und messbaren Elemente zu analysieren, und die Hauptaspekte, Bestandteile, Variablen und Parameter der visuellen Interpretation des Küstengebiets einzubeziehen und zu charakterisieren. Samenvatting Het doel van dit project is het analyseren van de kwaliteit van het kustlandschap, zoals dit landschap door mensen als realiteit waargenomen en geïnterpreteerd, geinterpreteerd wordt, daarbij gebruik makende van beschrijfbare en meetbare elementen en tegelijkertijd daarbij in te passen, te verbinden en te karakteriseren de hoofdaspecten, componenten, variabelen en parameters die betrekking hebben op op visuele interpretatie van het kustlandschap.