Identidade regional na configuração do cluster turístico do Circuito das Águas Paulista

Tese apresentada ao Programa de Pós-graduação em Administração da Universidade Municipal São Caetano do Sul

Potencialização do turismo das ruínas jesuíticas da região das missões

O fantástico incremento do turismo nas últimas décadas, hoje uma das maiores atividades econômicas do mundo, tem despertado o interesse do seu estudo tanto em nível teórico, nas chamadas Ciências Sociais, como nas Ciências Aplicadas, entre elas, o marketing. E em virtude da importância desse fenômeno e com o objetivo de identificar as oportunidades turísticas da região missioneira, em seus aspectos de potencialização e motivação, de forma a encontrar um novo instrumento de desenvolvimento, optou-se por este trabalho. Para isso, o estudo começou por caracterizar sócio-economicamente a região (Missões) onde se localizam as Ruínas Jesuíticas e teve por objetivo identificar as potencialidades e as motivações para este turismo regional porque é uma região de atratividade turística. Por se tratar de uma investigação de natureza exploratória, iniciou-se com uma pesquisa qualitativa através de estudos bibliográficos e entrevistas em profundidade com especialistas em turismo. Posteriormente, tendo como base esse resultado, partiu-se para a fase quantitativa, aprofundando-se, o conhecimento iniciado anteriormente, cuja etapa foi divida em duas partes: partes: a primeira contém três dimensões medindo os atrativos histórico-culturais, lazer e entretenimento; e serviços de infra-estrutura e apoio para o desenvolvimento turístico regional. A segunda medindo fatores motivacionais e onze questões caracterizando os respondentes da pesquisa. As dimensões foram avaliadas através de uma escala de concordância de 5 pontos que variou de 1 “discordo totalmente” a 5 “ concordo totalmente” . Para as análises das dimensões, foram utilizadas os seguintes estudos estatísticos: frequência simples, média, teste de Cronbach, análise fatorial e análise de covariância. Utilizando-se dessas ferramentas estatísticas, procurou-se identificar os fatores de desenvolvimento turístico existentes ou que possam vir a ser potencializados, dentre os quais se destacaram a organização do museu, a arquitetura jesuítico-guaranítica e a divulgação da civilização guarani, no agrupamento atrativos histórico-culturais. Em relação à recreação do turista, o espetáculo de Som e Luz, histórias pitorescas e passeios ecológicos, no grupo de lazer e entretenimento. E plantão médico, farmácia e postos de gasolina 24 horas, segurança policial e facilidade de acesso rodoviário, em termos de serviços de infra-estrutura e apoio. Na dimensão que mediu os fatores de motivação para visitar as Missões, se sobressaíram-se, o desejo de conhecer a história da região missioneira, o conhecimento do Patrimônio Histórico da Humanidade do Rio Grande do Sul, o conhecimento da civilização guarani e possibilidade de contato com a cultura missioneira, os quais têm vínculo com os atributos histórico-culturais. Por outro lado, o fator motivador relacionado a lazer e entretenimento, foi o Espetáculo de Som e Luz. Indentificou-se, também, a possibilidade de crescimento, no sentido de motivação, o turismo místico-religioso que o local oferece. Os resultados demonstraram que o produto turístico “ Ruínas Jesuíticas da Região das Missões “ tem potencial para desenvolver o turismo regional. Os seus atrativos histórico-culturais seriam suas principais atrações, porém as categorias de lazer e entretenimentos aliados aos de infra-estrutura poderão alicerçar melhor os empreendimentos turísticos a serem realizados. Entretanto várias percepções aqui descritas já foram referendadas no levantamento obtido na primeira fase da pesquisa. Por último, são expostas as propostas e caminhos para futuras pesquisas relacionadas ao turismo da Região Missioneira do Rio Grande do Sul, de maneira a contribuir com o crescimento e desenvolvimento regional.

Hotel Dall'Onder uma empresa sociotélica

Nesta dissertação procura-se demonstrar que os conceitos de empresas visionárias, de Collins e Porras (2000), e de empresas missionárias, de Mintzberg (2001), podem ser aplicados para entender o comportamento do Hotel Dall’Onder. Foi aplicada a metodologia do estudo exploratório de caso único, por ser um caso revelador e por representar um teste local de uma teoria significativa. A coleta de informações em vários documentos publicados pela imprensa, em livros, artigos e reportagens, além do que se pôde obter nas entrevistas de profundidade com pessoas representativas do empresariado, com micro-empresários, com colaboradores da empresa e com seus acionistas e diretores, representaram, neste, trabalho “provas testemunhais”, não sendo, assim, necessária qualquer análise estatística qualitativa ou quantitativa. A história da colonização italiana no Rio Grande do Sul aportou elementos para o melhor entendimento da formação da cultura do “colono”. O meio ambiente, embora adverso, facilitou a “acumulação primitiva” e forçou a procura de novos mercados. Foram analisados a missão, a ideologia e o comportamento histórico e presente do Hotel Dall’Onder, suas semelhanças e diferenças com os conceitos de Mintzberg (2001) e Collins e Porras (2000) e sua aderência a princípios éticos e de respeito social e ambiental, considerando a sua inserção nos projetos administrados pela Atuaserra e pelo projeto que ele próprio criou: Caminhos de Pedra. As conclusões são de que o Hotel Dall’Onder supera as exigências de Collins e Porras (op. cit.) e Mintzberg (op. cit.), podendo ser classificada como uma empresa visionário e missionária plus, pois adota os princípios éticos de Abela (op. cit) e res peita o meio ambiente, na linha do Sistema de Produto Inteligente de Blue e outros. Além disso, aplicou intuitivamente as bases teóricas do marketing social como instrumento de transformação social, visando a melhoria de vida das pessoas envolvidas, e a implantação de um novo modo de agir, criando o turismo cultural, apoiado na arquitetura, na gastronomia, na vitivinicultura, na agroindústria caseira, nos costumes e nas idiossincrasias, sem utilizar nenhum mecanismo de propaganda, difusão ou uso de mídia paga. Por isso se propõe sua qualificação como empresa sociotélica, ou seja, voltada para uma missão externa a si própria e de profundo cunho social. Apresenta diferenciais enormes: a distribuição de 10% do faturamento bruto, todos os meses, para todos os colaboradores; o estímulo ao surgimento de concorrentes em seu próprio ramo de negócios; o investimento, o apoio e a criação de atrativos turísticos sem mercado cativo e o investimento maciço no desenvolvimento do turismo regional, mesmo em prejuízo dos investimentos que lhe dariam maior escala e melhor condição competitiva, e isso por acreditar na máxima em dialeto vêneto dos colonos: Quanto pi baletere, tanto pi tordi (Quanto mais frutas, mais pássaros).

Contribuição para o aumento do nível de precisão das avaliações imobiliárias através da análise das preferências do consumidor

Um dos principais fatores que determinam o baixo desempenho das avaliações está relacionado à omissão de importantes atributos nos processos avaliatórios. A seleção de bens comparáveis ao imóvel avaliando e o reconhecimento das variáveis que devem participar do modelo avaliatório são fatores determinantes no resultado das avaliações. Falhas na interpretação destes aspectos, bem como o limitado conhecimento quanto à forma de interação dos atributos na formação do valor dos imóveis, tendem a gerar distorções nas estimativas de valor obtidas. Para minimizar os erros e reduzir a imprecisão dos trabalhos, é imprescindível saber quais atributos contribuem para a formação do valor dos imóveis. O presente trabalho objetiva aumentar a compreensão dos atributos que influenciam a decisão de compra dos apartamentos residenciais através da análise das preferências dos consumidores. O estudo visa verificar se parte da imprecisão dos trabalhos avaliatórios é causada pelo desconhecimento parcial destes atributos por parte dos avaliadores Para tanto, realizou-se uma pesquisa de caráter exploratório, cujos instrumentos de levantamento de dados são questionários, aplicados para verificar e comparar a importância atribuída a um extenso número de atributos por dois grupos distintos, formados por avaliadores de imóveis e compradores. Os resultados obtidos indicam que os atributos usualmente empregados na prática avaliatória não são, em sua grande maioria, aqueles que influenciam a decisão de compra no processo de aquisição dos imóveis. Além disso, apesar de existir coerência na interpretação dos avaliadores sobre a contribuição de uma série de atributos para a formação do valor de mercado dos imóveis, foram identificadas distorções na forma como estes profissionais percebem a importância de alguns atributos, havendo, por exemplo, uma supervalorização de aspectos relativos à localização e segurança Por outro lado, os avaliadores não distinguem a elevada influência de alguns atributos no processo de decisão de compra, tais como existência de elevador e gás central, áreas de serviço maiores e idoneidade da empresa que construiu o imóvel. Embora o trabalho não apresente resultados plenamente conclusivos neste sentido, pode-se dizer que há um forte indicativo de que o nível de imprecisão das avaliações imobiliárias possa ser reduzido através de uma maior compreensão das preferências dos consumidores.

Perspectivas de incremento econômico alavancado pelo turismo de Bento Gonçalves - RS

É indiscutível, nos dias atuais, que o turismo deva ser encarado como importante motor de desenvolvimento com base local, contemplando as potencialidades endógenas, já que produz mutações no ambiente fisico e social onde se instala .. O município de Bento Gonçalves - RS, abarca inúmeros fatores que podem ser considerados potencialmente atrativos turísticos, como clima, relevo, gastronomia, cultura, eventos, produção agrícola e industrial, etc. Com base nestes fatores, a presente dissertação - que surgiu da detecção de que o mercado do turismo está em franco crescimento em todo mundo e da possibilidade de encontrar uma forma de impulsionar cada vez mais a economia do município - terá como meta estudar cientificamente o fenômeno turístico (prioritariamente receptivo) desta cidade, tendo em vista detectar ações e atividades que ensejem incremento e que possam contribuir para alavancar economicamente a economia local. Embora a palavra "turismo" tenha surgido no século XIX, algumas de suas formas já existiam desde as mais antigas civilizações e a sua participação, até recentemente, estava restrita a uma elite que dispunha de tempo e dinheiro para realizar suas viagens. Atualmente, porém, a maioria das pessoas dos países desenvolvidos, e um número significativo daquelas dos países subdesenvolvidos, têm realizado viagens turísticas uma ou mais vezes por ano, de modo que o turismo já não é uma prerrogativa de alguns cidadãos privilegiados; sua existência é aceita e constitui parte integrante do estilo de vida para um número crescente de pessoas em todo mundo. Por isso, o planejamento é fundamental e indispensável para o desenvolvimento turístico equilibrado e em harmonia com os recursos fisicos, culturais e sociais das regiões receptoras. Num ramo de negócios como o do turismo, sujeito a rápidas mudanças no comportamento da demanda, a pesquisa caracteriza-se como instrumento valioso que permite posteriores previsões e projeções de tendências sobre a evolução futura do setor. Com base nos dados levantados (que deverão espelhar a maior aproximação possível da realidade), a presente dissertação, intitulada Perspectivas de Incremento Econômico Alavancado Pelo Turúmo no Município de Bento Gonçalves - RS, pretende dimensionar equipamentos e serviços que serão necessários para atender as expectarivas da clientela turística que visitar o município de Bento Gonçalves - RS, nos próximos anos. Por último, as informações obtidas neste trabalho auxiliarão nas escolhas de estratégias que poderão ser utilizadas pelas organizações públicas e privadas, que disputarão os cliente-turistas no mercado.

Desenvolvimento sustentável e turismo: o caso lençóis maranheses

Tourism as an example of alternative for sustainable development in the Lençóis Maranhenses. The objective of this work is to analyze the prospects for sustainable development in tourism in the aforementioned region. An attempt is made to evaluate the five dimensions of sustainable - ecological, economic, social, space and cultural. The base for discussion is the information gathered from the people who actually live in the region. A type of the case study was built up. The research involved speaking with the people about the viability of tourism projects, not only with an eye on economic success, job creation and income for the region. There was also an attempt to tackle the issue of social and environment impact. Data was collected through verbal contact. A variety of people were interviewed, locals, businessmen, authorities, civil representatives and they spoke about the advantages and disadvantages of tourism as the saw it and as it affected them. Their answers and comments constitute the knowledge gleaned. The development of possible new strategies is the result of this work. Strategies that should be investigated by the local government/public administration. One such strategy would involve strengthening ties whit society and hoping that the improved dialogue would encourage sustainability. Another would mean improving interdepartmental contact to streamline the performance of public bodies so that development can be better planned and non-destructive.

Turismo e desenvolvimento sustentáve l: o caso da Vila do Abraão

This present work has the objective to analyze the perspective of the sustainable development from the promotion of the tourism in Vila do Abraão, Ilha Grande. For this, was available the five dimensions of sustainable ¿ ecological, economic, social, space and cultural ¿ from the own words of the actors involved with the reality of the studied place. The research was applied as a study of case and had as objective to discuss the tourist¿s projects from Vila do Abraão, considered the viability of its sustainable. The discussion wasn¿t restricted to the economical aspects, but also the social-cultural and environment implications caused by tourism. The dialect method was used. Natives, residents, businesspeople, tourist, authorities, association representatives and others, were interviewed. They were questioned about negative and positive aspects from the local tourism, getting the chance to opinion. The segmented arguments of these actors made the base for new knowledge. This present dissertation arrived at some significant conclusions to the problems that represent barriers to the sustainable mentioned above. In conclusion, were set problems related to government body, whose political interest and insufficient recourses compromise the performance.

Distribuição em turismo: o impacto das novas tecnologias da informação nas agências de viagem

Este estudo se propõe a analisar o efeito que as novas Tecnologias da Informação têm sobre a distribuição de produtos turísticos, mais especificamente, sobre a operação, atual e futura, das agências de viagem, enquanto parte importante, até o presente momento, do canal de distribuição. A revisão bibliográfica desenvolve-se para turismo, marketing turístico, marketing de serviços, distribuição e tecnologia, procurando assim sistematizar os conceitos dos diversos autores. Definem-se objetivos, principalmente direcionados para a identificação do conceito de marketing em turismo, e da distribuição de serviços. Através de uma pesquisa exploratória buscamos identificar a forma como as agências de viagem operam, atualmente, e qual a postura que têm em relação às novas tecnologias da informação e ao futuro do próprio negócio. A importância desta investigação é dada pela compreensão, mais profunda e detalhada, do papel das agências de viagem, dentro do sistema de distribuição dos produtos turísticos. Os resultados apontam para um cenário em mudança, onde a permanência das agências de viagem no mercado, não se vê afetada, apenas, pelas novas tecnologias, mas, também, pela habilidade que tenham para desenhar estratégias competitivas que lhes permitam enfrentar as novas forças do mercado, assim como identificar os segmentos de mercado para os quais têm vocação.

Ética no turismo no Brasil: desenvolvimentos recentes

Analisa o atual estágio das práticas turísticas, no Brasil, do ponto de vista ético, considerando as características dos serviços turísticos e a questão da qualidade percebida. Examina aspectos da evolução sócio-política brasileira, com vistas a compreender as dificuldades de propagação das práticas éticas no turismo, no país. Mostra que está em curso um processo de alteração do patamar ético no plano da sociedade brasileira e prevê que estas modificações no macro-ambiente devem de alguma maneira, estar ocorrendo no plano dos serviços turísticos. Adicionalmente, reflete sobre a possibilidade de incluir a disciplina Ética no curriculum das Universidades de Turismo.

Pacotes de turismo de lazer para o nordeste brasileiro: um estudo exploratório sobre a cadeia de suprimentos para as classes A & B

O objetivo desse trabalho é fazer um estudo exploratório acerca da cadeia de suprimentos dos pacotes de turismo, estruturados para as classes A e B, cujo destino seja o Nordeste Brasileiro. Procurou-se verificar quais as variáveis importantes e impactantes desta cadeia, o relacionamento entre os participantes da mesma e assim, avaliar se o poder da mesma está nas mãos da operadora de turismo. Para tanto, uma revisão bibliográfica foi realizada inicialmente a fim de identificar quais os aspectos relevantes da cadeia de suprimentos e de turismo. As questões teóricas serviram de base para a coleta de dados em campo, a qual foi constituída de entrevista com roteiro semi-estruturado, com 14 executivos - gerentes e diretores - das empresas constituintes dessa cadeia, complementada por meio de questionário com questões fechadas, respondido por 104 colaboradores da área operacional destas empresas. Por fim, aliando-se a teoria às informações coletadas em campo, foi possível chegar às conclusões e análises pretendidas.

Antes que Caia!: patrimônio histórico e turismo em Igarassu, Pernambuco

Lida-se aqui com turismo como alternativa para sustentação material do patrimônio histórico e artístico brasileiro. O turismo é visto, pois, como instrumento possível de uma política pública mais ampla que precisa ser urgentemente colocada em ação para minorar as perdas derivadas da deterioração que ameaça a maior parte dos bens tombados. Acompanhando a história da política patrimonial no Brasil, mostra-se como as instâncias oficiais criadas para a proteção tenderam em geral a isolar-se do conjunto da administração pública, configurando o que a moderna análise de public policies chama de insulamento burocrático. No caso do patrimônio, um insulamento resguardado pelo prestígio da cultura erudita e pela legitimidade de arquitetos e historiadores, que compõem sua elite dirigente. A conseqüência, como não poderia deixar de ser, tem sido as perdas freqüentes de participação no orçamento e a incapacidade de seus técnicos de dialogar com interlocutores de outras áreas de governo e da iniciativa privada, de modo a sondar fontes alternativas ou complementares de recursos e reverter o quadro generalizado de deterioração. Para não se exagerar nos efeitos positivos esperáveis do turismo, oferece-se um panorama comparativo do segmento do turismo cultural no estrangeiro, a partir da literatura especializada. Como, essa literatura, relativamente aos países avançados, ao contrário do que ocorre no Brasil, faz bom uso da economia da cultura e de estatísticas confiáveis e minuciosas dos fluxos turísticos, ela constitui uma referência inestimável para se pensar esse ramo de prestação de serviços sem preconceito nem otimismo exagerado. O foco empírico desta dissertação é o sítio histórico de Igarassu, inscrito em um circuito que também inclui Itamaracá, Recife e Olinda. A trinta km ao norte de Recife, em Igarassu se encontra um conjunto de edificações seiscentistas de alto valor artístico. Esse valor histórico, aliado ainda à beleza natural, contudo, não têm bastado para atrair o interesse dos vários elos do negócio turístico, nem para motivar a população e a prefeitura a adotar uma ação mais enérgica e conseqüente, a fim de que se chegue a um regime de visitação mais demorado e economicamente favorável. Em suma, para o turista, Igarassu é apenas um ponto no caminho da praia (Itamaracá), que não merece parada acima de quinze minutos, nem um gasto per capita superior a dois ou três reais. A receita turística não cobre pois o custo de manutenção do patrimônio, podendo ser qualificada de predatória e regressiva. O texto mostra, por fim, um elenco de recomendações e propostas capazes de reverter esse quadro tão negativo, uma vez que sua intenção é colaborar para a melhoria de qualidade da ação de governo em nosso país.

Reinvenção das tradições e promoção do turismo - estratégias diferenciadas de mercantilização da identidade cultural : os casos de Nova Petrópolis e São Francisco de Paula no Rio Grande do Sul

Esta tese tem como objeto o processo de construção de identidades culturais e de recriação e valorização  reinvenção  das tradições em um contexto de globalização acelerada. Essa globalização determina mudanças importantes na organização política e econômico-social da sociedade gerando alterações nos padrões de desenvolvimento, com o redirecionamento das atividades produtivas para a inserção no novo modelo de desenvolvimento capitalista, destacando-se entre estas atividades o turismo. No presente o produto turístico se caracteriza por busca do diferencial, que pode ser obtido através da mercantilização da identidade cultural, da valorização dos localismos e da recuperação das atividades folclóricas enquanto atrativos turísticos. O processo de recriação das identidades culturais foi examinado tendo como referencial básico os estudos de Manuel Castells sobre a construção de identidade social e sob as formas ou de identidade de projeto ou de identidade de resistência. A pesquisa abordou, através de um estudo comparativo, os municípios de São Francisco de Paula e Nova Petrópolis com o objetivo de identificar os modos de recriação das identidades culturais locais enquanto ícones que caracterizem o município no competitivo mercado turístico. Os dois municípios fazem parte do mesmo projeto turístico, “Região das Hortênsias”, que abrange a serra gaúcha, considerada o principal pólo de atração turística do Rio Grande do Sul apresentando, porém, trajetórias econômicas, sociais, político e culturais bastante diferenciadas. Em Nova Petrópolis ocorre a construção de uma identidade de projeto por meio da reinvenção da cultura dos colonizadores alemães, para que está caracterize com base em sua etnicidade em ícone no mercado turístico. Em São Francisco de Paula a identidade cultural local é reforçada adquirindo características próprias de um processo de construção de identidade de resistência com a manutenção das atividades econômicas tradicionais e dos hábitos serrano-campeiros característicos do município. A análise evidenciou que existem propostas claras de mercantilização das identidades locais como elementos que caracterizem cada um desses municípios e seus eventos, no entanto as estratégias educacionais e políticas adotadas na reconstrução de significados culturais seguem trajetórias diferentes e, estão obtendo resultados distintos na implementação do turismo em cada um dos municípios.

Estação da memória: um estudo das entidades de preservação ferroviária do estado do Rio de Janeiro

Esta pesquisa trata da memória tendo como campo de observação as entidades de preservação ferroviária enquanto organizações civis juridicamente constituídas que interpelam o poder público à preservação da memória ferroviária. No levantamento inicial foram identificadas 17 entidades, das quais são recortadas duas para aprofundamento da análise: Associação Fluminense de Preservação Ferroviária e o Movimento de Preservação Ferroviária, sediadas na cidade do Rio de Janeiro. A proposta é demonstrar como esses grupos se estruturam em torno dessa memória. Aprofundo o debate sobre a consolidação desse conceito como uma categoria instituída e proponho a reconstrução à luz dos debates atuais. Abordo em maior detalhe duas maneiras pelas quais os grupos entendem preservar a memória ferroviária: a operação de trens turísticos e o patrimônio cultural. Para alcançar seus objetivos esses grupos usam de diversas estratégias que vai da inclusão da comunidade à denúncia aos órgãos responsáveis pelo patrimônio da União, inclusive do direito a preservação da memória ferroviária pelo Estado. Há nesses espaços uma dupla interferência do corpo político e acadêmico que se retroalimentam. Uma das hipóteses é que a extinção da RFFSA intensificou a criação dessas entidades sob a justificativa da perda da identidade do trabalhador ferroviário. Utilizo o método de observação participante, da história oral e da internet – ferramenta comum na divulgação e armazenamento de dados desses grupos. Os referenciais teóricos estão representados nos debates sobre memória, patrimônio cultural e industrial, movimentos sociais, museus e turismo. E, concluo que as entidades são exemplos das formas como a sociedade civil se organiza perante a instituição política. As entidades do Rio contribuem para a preservação de uma parcela daquilo que pode representar uma dada memória ferroviária

Segurança em jogo: a questão da segurança pública face à vocação do Rio de Janeiro em sediar eventos de grande porte

Os mega-eventos internacionais diferem muito nos seus propósitos, que podem ser econômicos, políticos, de meio ambiente, culturais, turísticos, esportivos etc. Independente dos seus propósitos, a essência de todos, é sediá-los com sucesso, proporcionando segurança às pessoas que deles participam. Esses eventos representam uma grande oportunidade para a cidade e para o país que os hospeda, pois permitem divulgar ao mundo inteiro seu potencial cultural e turístico, mas, por outro lado, a responsabilidade é um grande desafio para as autoridades envolvidas na organização. Este trabalho aborda a questão da segurança pública no Estado do Rio de Janeiro, perante a realização dos próximos eventos internacionais, como o Mundial de Futebol de 2014 e as Olimpíadas de 2016. O objetivo principal que norteou esta investigação foi identificar os fatores necessários para a construção de uma agenda coletiva que oriente o trabalho matricial de segurança no planejamento destes eventos. Para esse efeito, realizamos uma ampla pesquisa bibliográfica, entrevistas e observação para coletar as informações. Concluímos que esses fatores são: a integração entre governos (Federal, Estaduais e Municipais); a integração das comunidades e de toda a sociedade civil; o planejamento de responsabilidades; conhecimento prévio de cenários anteriores; cooperação com instituições nacionais e internacionais; administração orçamentária e participação logística dos recursos.

Opções reais, operações urbanas e o mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.