Residential investment and sustainable communities

This research examines the scope for more private rented housing as part of securing housing choice and affordability. A comprehensive review covers the current UK planning, housing and investment framework. It examines UK valuation practice and draws lessons from the Netherlands and Canada. UK case studies illustrate how private companies and social organisations are challenging commonly perceived barriers to mixed-use, mixed-tenure and rented housing through imaginative developments and investments. Additionally, the case studies incorporate financial appraisals of actual schemes and illustrate the reasons for different approaches by private and social organisations to assessing financial feasibility, based on their individual objectives. The report provides a practical resource for property professionals, investors and developers as well as an aid to policy makers in understanding property and investment market responses. The research was funded through the Pat Allsop Education Trust.

Is the valuer the barrier to identifying the value of sustainability?

Purpose - Broad-scale investment in sustainability is limited due to the lack of evidence of the relationship between sustainability and the property’s market value. Although evidence is amassing and being analyzed through advanced modeling, this evidence is not being reflected in the valuation process. Valuers have a pivotal role in financial markets, in the reporting of asset values. Consequently, they are the current barrier in large-scale investment in sustainability, due to their lack of reporting or consideration of sustainability in the valuation process.

Design/methodology/approach - This research investigates, in the Australian context, whether valuers’ are incorporating sustainability as a consideration in the valuation process and their depth of reporting on it. Further, the research investigates whether valuers’ have the knowledge and skills to accurately report on sustainability in the valuation process. This research used an online survey to gather responses from valuers around Australia, using a combination of structured and semi-structured questions.

Findings - This paper has identified that valuers are identifying a value relationship between sustainability and market value, and clearly emphasizing that they are not the barrier to this relationship from a lack of inclusion in valuation practice. However, what this research has identified is that although valuers are acknowledging sustainability in their practice, they maybe inhibiting further investment in sustainability due to inaccurate or misjudged assessments of sustainability in valuations.

Practical implications - The research highlights the implications for the broader market and the valuation profession, as a result of the valuers’ current lack of knowledge, skills and ability to incorporate or consider sustainability in the valuation process. The potential for inaccurate knowledge regarding sustainability being incorporated in the valuation process is very high, and could potentially have litigious issues in the future.

Originality/value - The research has highlighted that although valuers are beginning to consider sustainability at some level in the valuation process, their current knowledge of sustainability and its implications to long term viability is limited and in some cases grossly inaccurate. Consequently, this research has identified there is an imperative requirement for investigation into appropriate, accurate knowledge development in the field of sustainability for the valuation profession.

Landscape valuation through discrete choice experiments: Current practice and future research reflections

This work has been presented in: V Conference AERNA, Faro (Portugal), 30 May 2012-1 June 2012 and IV Workshop on Valuation Methods in Agro-food and Environmental Economics, Castelldefels (Barcelona, Spain), 12 July 2012-13 July 2012.

An encyclopædia of agriculture : comprising the theory and practice of the valuation, transfer, laying out, improvement, and management of landed property : and the cultivation and economy of the animal and vegetable productions of agriculture, including all the latest improvements : a general history of agriculture in all countries : and a statistical view of its present state, with suggestions for its future progress in the British Isles /

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Real estate agency practice and profitability : an analysis of house sales and agency profitability in Sydney

Large cities provide a broad range of residential property types, as well as a range of socio-economic locations. This results in a significant variation in residential property prices across both the city itself and the individual suburbs. The only constant across such a diverse range of residential property is the need for the majority of residential property owners to employ the services of a real estate agent to sell their property or to purchase a residential property. This paper will analyse the Sydney residential property market over the period 1994 to 2002 to determine the change in real estate offices numbers over the period, the profitability of real estate agency offices based on the residential house price performance of houses and units in these specific locations and the extent of changing residential house prices on agency profitability. Suburbs have been selected to provide a full range of housing types, socio-economic areas, older established and developing residential suburbs and location from the

The true cost and performance of individual residential property investment and the implication on real estate agency practice

Investment in residential property in Australia is not dominated by the major investment institutions in to the same degree as the commercial, industrial and retail property markets. As at December 2001, the Property Council of Australia Investment Performance Index contained residential property with a total value of $235 million, which represents only 0.3% of the total PCA Performance Index value. The majority of investment in the Australian residential property market is by small investment companies and individual investors. The limited exposure of residential property in the institutional investment portfolios has also limited the research that has been undertaken in relation to residential property performance. However the importance of individual investment in residential property is continuing to gain importance as both individuals are now taking control of their own superannuation portfolios and the various State Governments of Australia are decreasing their involvement in the construction of public housing by subsidizing low-income families into the private residential property market. This paper will: • Provide a comparison of the cost to initially purchase residential property in the various capital city residential property markets in Australia, and • Analyse the true cost and investment performance of residential property in the main residential property markets in Australia based on a standard investment portfolio in each of the State capital cities and relate these results to real estate marketing and agency practice.

Patient preference for falls prevention in hospitals revealed through willingness-to-pay, contingent valuation survey

Rationale, aims and objectives: Patient preference for interventions aimed at preventing in-hospital falls has not previously been investigated. This study aims to contrast the amount patients are willing to pay to prevent falls through six intervention approaches. ----- ----- Methods: This was a cross-sectional willingness-to-pay (WTP), contingent valuation survey conducted among hospital inpatients (n = 125) during their first week on a geriatric rehabilitation unit in Queensland, Australia. Contingent valuation scenarios were constructed for six falls prevention interventions: a falls consultation, an exercise programme, a face-to-face education programme, a booklet and video education programme, hip protectors and a targeted, multifactorial intervention programme. The benefit to participants in terms of reduction in risk of falls was held constant (30% risk reduction) within each scenario. ----- ----- Results: Participants valued the targeted, multifactorial intervention programme the highest [mean WTP (95% CI): $(AUD)268 ($240, $296)], followed by the falls consultation [$215 ($196, $234)], exercise [$174 ($156, $191)], face-to-face education [$164 ($146, $182)], hip protector [$74 ($62, $87)] and booklet and video education interventions [$68 ($57, $80)]. A ‘cost of provision’ bias was identified, which adversely affected the valuation of the booklet and video education intervention. ----- ----- Conclusion: There may be considerable indirect and intangible costs associated with interventions to prevent falls in hospitals that can substantially affect patient preferences. These costs could substantially influence the ability of these interventions to generate a net benefit in a cost–benefit analysis.

The valuation accuracy of multiples in mergers and acquisitions, and their association with firm misvaluation

This study explores the accuracy and valuation implications of the application of a comprehensive list of equity multiples in the takeover context. Motivating the study is the prevalent use of equity multiples in practice, the observed long-run underperformance of acquirers following takeovers, and the scarcity of multiplesbased research in the merger and acquisition setting. In exploring the application of equity multiples in this context three research questions are addressed: (1) how accurate are equity multiples (RQ1); which equity multiples are more accurate in valuing the firm (RQ2); and which equity multiples are associated with greater misvaluation of the firm (RQ3). Following a comprehensive review of the extant multiples-based literature it is hypothesised that the accuracy of multiples in estimating stock market prices in the takeover context will rank as follows (from best to worst): (1) forecasted earnings multiples, (2) multiples closer to bottom line earnings, (3) multiples based on Net Cash Flow from Operations (NCFO) and trading revenue. The relative inaccuracies in multiples are expected to flow through to equity misvaluation (as measured by the ratio of estimated market capitalisation to residual income value, or P/V). Accordingly, it is hypothesised that greater overvaluation will be exhibited for multiples based on Trading Revenue, NCFO, Book Value (BV) and earnings before interest, tax, depreciation and amortisation (EBITDA) versus multiples based on bottom line earnings; and that multiples based on Intrinsic Value will display the least overvaluation. The hypotheses are tested using a sample of 147 acquirers and 129 targets involved in Australian takeover transactions announced between 1990 and 2005. The results show that first, the majority of computed multiples examined exhibit valuation errors within 30 percent of stock market values. Second, and consistent with expectations, the results provide support for the superiority of multiples based on forecasted earnings in valuing targets and acquirers engaged in takeover transactions. Although a gradual improvement in estimating stock market values is not entirely evident when moving down the Income Statement, historical earnings multiples perform better than multiples based on Trading Revenue or NCFO. Third, while multiples based on forecasted earnings have the highest valuation accuracy they, along with Trading Revenue multiples for targets, produce the most overvalued valuations for acquirers and targets. Consistent with predictions, greater overvaluation is exhibited for multiples based on Trading Revenue for targets, and NCFO and EBITDA for both acquirers and targets. Finally, as expected, multiples based Intrinsic Value (along with BV) are associated with the least overvaluation. Given the widespread usage of valuation multiples in takeover contexts these findings offer a unique insight into their relative effectiveness. Importantly, the findings add to the growing body of valuation accuracy literature, especially within Australia, and should assist market participants to better understand the relative accuracy and misvaluation consequences of various equity multiples used in takeover documentation and assist them in subsequent investment decision making.

The valuation of property investments

In the seventh edition, the book has been updated and revised to reflect changes in the market, the development of appraisal methods and the subsequent changes in professional practice. The intial overview in Part I of the book, The Economic and Legal Framework, has been revisd to show the present position. Changes in appraisal techniques based on the research of the authors have been incorporated in Part II on Investment Valuation. Revisions have also been made in part II, again based on the research activities of the authors, which examines Investment Appraisal.The serves a number of purposes. First, it provides a critical examination of valuation techniques, with particular reference to the investment method of valuation. Second, it supplies practising valuers and appraisers with more effective data, information and techniques to enable them to carry out their valuations, appraisals and negotiations in an increasily competitive field. Finally, it provides assistance to students and academics in understanding the context of and a range of approaches to the valuation and appraisal of property investments. This book has been a key text in property investment appraisal for more than 30 years, it has sold many thousands of copies globally to academics, students and practitioners.

Évaluation du risque cancérigène associé à la contamination de l’eau potable de puits municipaux par les nitrates/nitrites dans certaines régions rurales du Québec

La spécialisation des techniques agricoles que nous connaissons ces dernières décennies, particulièrement dans les régions rurales, est à l’origine de l’abus de fertilisants. Ces derniers sont actuellement reconnus comme étant les causes principales de la contamination de l’eau souterraine par les nitrates. Suite à leur ingestion via l’eau potable, les nitrates sont transformés en nitrites par la flore buccale. Une fois dans l’estomac les nitrites réagissent avec certaines amines provenant de l’alimentation pour générer des nitrosamines cancérogènes. L’objectif de notre étude était d’estimer quantitativement l’excès de risque de cancer (ER) pour les populations de sept régions rurales du Québec qui consomme l’eau potable provenant de réseaux municipaux alimentés en eau souterraine. Le territoire à l’étude était caractérisé par une agriculture intensive d’élevage. Les médianes (et 95e centiles) régionales des concentrations de nitrates mesurées dans les réseaux de ces régions étaient de : 0,18 (2,74); 0,48 (10,35); 0,15 (1,28); 0,32 (11); 0,05 (0,76); 0,10 (4,69); 0,09 (2,13) mg N-NO3-/l. Nous avons envisagé un scénario de transformation complète des nitrites et de certaines amines (diméthylamine, diéthylamine, n-butylamine, méthyléthylamine) en nitrosamines spécifiques : N-diméthylnitrosamine (NDMA), N-diéthylnitrosamine (NDEA), N-n-dibutylnitrosamine (NDBA) et N-méthyléthylnitrosamine (NMEA). Pour estimer la concentration de nitrites formés dans l’estomac, nous avons considéré une consommation définie d’eau potable, le volume de l’estomac et un taux de transformation des nitrates en nitrites. Supposant les quantités de nitrites et de chaque amine constantes pendant 1h, nous avons considéré la constante de nitrosation spécifique à chaque amine pour évaluer la dose d’exposition journalière à chaque nitrosamine équivalente formée. Par la suite, la combinaison de cette dose à un estimateur de potentiel cancérogène qhumain spécifique à chaque nitrosamine, nous a permis d’évaluer l’ER associé à chacune d’elles. Globalement l’analyse a démontré que les ER les plus élevés, estimés pour le NDBA, étaient de l’ordre de 10-6, ne contribuant pas de façon significative à une augmentation du risque de cancer pour ces populations.

Évaluation pharmacoéconomique d'un test de prédisposition génétique aux effets secondaires musculaires reliés aux statines

Introduction : Les statines ont prouvé leur efficacité dans le traitement des dyslipidémies. Cependant, ces molécules sont associées à des effets secondaires d’ordre musculaire. Puisque ces effets peuvent avoir des conséquences graves sur la vie des patients en plus d’être possiblement à l’origine de la non-observance d’une proportion importante des patients recevant une statine, un outil pharmacogénomique qui permettrait d’identifier a priori les patients susceptibles de développer des effets secondaires musculaires induits par une statine (ESMIS) serait très utile. L’objectif de la présente étude était donc de déterminer la valeur monétaire d’un tel type d’outil étant donné que cet aspect représenterait une composante importante pour sa commercialisation et son implantation dans la pratique médicale courante. Méthode : Une première simulation fut effectuée à l’aide de la méthode de Markov, mais celle-ci ne permettait pas de tenir compte de tous les éléments désirés. C’est pourquoi la méthode de simulation d'évènements discrets fut utilisée pour étudier une population de 100 000 patients hypothétiques nouvellement initiés sur une statine. Cette population virtuelle a été dupliquée pour obtenir deux cohortes de patients identiques. Une cohorte recevait le test et un traitement approprié alors que l'autre cohorte recevait le traitement standard actuel—i.e., une statine. Le modèle de simulation a permis de faire évoluer les deux cohortes sur une période de 15 ans en tenant compte du risque de maladies cardio-vasculaires (MCV) fatal ou non-fatal, d'ESMIS et de mortalité provenant d’une autre cause que d’une MCV. Les conséquences encourues (MCV, ESMIS, mortalité) par ces deux populations et les coûts associés furent ensuite comparés. Finalement, l’expérience fut répétée à 25 reprises pour évaluer la stabilité des résultats et diverses analyses de sensibilité ont été effectuées. Résultats : La différence moyenne des coûts en traitement des MCV et des ESMIS, en perte de capital humain et en médicament était de 28,89 $ entre les deux cohortes pour la durée totale de l’expérimentation (15 ans). Les coûts étant plus élevés chez celle qui n’était pas soumise au test. Toutefois, l’écart-type à la moyenne était considérable (416,22 $) remettant en question la validité de l’estimation monétaire du test pharmacogénomique. De plus, cette valeur était fortement influencée par la proportion de patients prédisposés aux ESMIS, par l’efficacité et le coût des agents hypolipidémiants alternatifs ainsi que par les coûts des traitements des ESMIS et de la valeur attribuée à un mois de vie supplémentaire. Conclusion : Ces résultats suggèrent qu’un test de prédisposition génétique aux ESMIS aurait une valeur d’environ 30 $ chez des patients s’apprêtant à commencer un traitement à base de statine. Toutefois, l’incertitude entourant la valeur obtenue est très importante et plusieurs variables dont les données réelles ne sont pas disponibles dans la littérature ont une influence importante sur la valeur. La valeur réelle de cet outil génétique ne pourra donc être déterminée seulement lorsque le modèle sera mis à jour avec des données plus précises sur la prévalence des ESMIS et leur impact sur l’observance au traitement puis analysé avec un plus grand nombre de patients.

Évaluation de deux méthodes d’identification des liens lexicaux : méthode manuelle et méthode statistique

Ce mémoire présente une évaluation des différentes méthodes utilisées en lexicographie afin d’identifier les liens lexicaux dans les dictionnaires où sont répertoriées des collocations. Nous avons ici comparé le contenu de fiches du DiCo, un dictionnaire de dérivés sémantiques et de collocations créé selon les principes de la lexicologie explicative et combinatoire, avec les listes de cooccurrents générées automatiquement à partir du corpus Le Monde 2002. Notre objectif est ici de proposer des améliorations méthodologiques à la création de fiches de dictionnaire du type du DiCo, c’est-à-dire, des dictionnaires d’approche qualitative, où la collocation est définie comme une association récurrente et arbitraire entre deux items lexicaux et où les principaux outils méthodologiques utilisés sont la compétence linguistique de ses lexicographes et la consultation manuelle de corpus de textes. La consultation de listes de cooccurrents est une pratique associée habituellement à une approche lexicographique quantitative, qui définit la collocation comme une association entre deux items lexicaux qui est plus fréquente, dans un corpus, que ce qui pourrait être attendu si ces deux items lexicaux y étaient distribués de façon aléatoire. Nous voulons mesurer ici dans quelle mesure les outils utilisés traditionnellement dans une approche quantitative peuvent être utiles à la création de fiches lexicographiques d’approche qualitative, et de quelle façon leur utilisation peut être intégrée à la méthodologie actuelle de création de ces fiches.

Évaluation de l’effet du neurofeedback sur les capacités d’inhibition d’enfants ayant un Trouble déficitaire de l’attention avec hyperactivité

Le neurofeedback (NF) suscite actuellement un vif intérêt dans la prise en charge du trouble déficitaire de l’attention avec hyperactivité (TDAH) chez l’enfant. Proposée comme méthode alternative à la médication par de nombreux cliniciens, notamment aux États-Unis, le NF est une intervention non-invasive de type électrophysiologique qui repose sur l’apprentissage par conditionnement opérant de l’autorégulation d’ondes cérébrales déviantes. Les études empiriques qui étayent cette pratique font toutefois l’objet de virulentes critiques de la part de spécialistes dans le domaine du TDAH en raison de résultats systématiquement positifs mais non spécifiques, auxquels s’ajoutent de nombreuses lacunes méthodologiques. Les travaux de cette thèse visent à appliquer une méthodologie stricte de type essai clinique contrôlé avec assignation aléatoire afin d’isoler les effets particuliers du NF, en appliquant un protocole d’entraînement propre au déficit primaire sous-tendant le TDAH, soit l’inhibition motrice, dans le but d’évaluer la spécificité de cette intervention. Dans un premier temps, les connaissances relatives à la nosologie du TDAH, à ses principaux traitements, au NF et aux capacités d’inhibition chez l’enfant ayant un TDAH sont présentées (Chapitre 1). Ensuite, les études réalisées dans le cadre de cette thèse sont exposées. Dans l’étude initiale, la spécificité du NF est évaluée sur les capacités d’inhibition grâce à des mesures subjectives, soit des questionnaires de comportements complétés par les parents, ainsi que des mesures objectives, à savoir des tâches neuropsychologiques (Chapitre 2). Afin de préciser davantage les conséquences d’un entraînement à l’autorégulation d’ondes cérébrales, l’étude subséquente s’est intéressée à l’impact neurophysiologiques de l’amélioration des capacités d’inhibition, par le biais d’une étude en potentiels évoqués employant une tâche de performance continue de type Stop-signal (Chapitre 3). Les principaux résultats reflètent un recrutement sous optimal, avec une puissance statistique insuffisante pour réaliser des statistiques quantitatives de groupe. Néanmoins, l’appréciation des données selon une approche d’étude de cas multiples permet de mettre en évidence la présence d’une réponse placebo sur les capacités d’inhibition suite à un entraînement en NF. Finalement, les implications de la taille de l’échantillon, ainsi que les limites et les critiques de ces études sont discutées au Chapitre 4.

Évaluation logique de trois (3) campagnes de prévention contre le VIH/Sida à Montréal

À l’heure où nous écrivons, l’ONU enregistre 33 million de personnes touchées par le VIH/Sida. Dans les perspectives actuelles de lutte contre la propagation de la pandémie, plusieurs moyens peuvent être mis en place : utilisation du condom, dépistage, échange de seringues, abstinence… Mais une question se pose : quels éléments nous influencent dans l’utilisation d’une telle ou telle pratique? Faisant usage des stratégies de marketing social, les campagnes de prévention contre le VIH/Sida mettent l’emphase sur l’empowerment des individus face à leur prise de risque. Par ce biais, on tente de changer certains comportements et d’en adopter de nouveaux plus sécuritaires pour la santé. Nous avons évalué ici trois (3) campagnes de prévention contre le VIH/Sida à Montréal. Le but de cette recherche a été de distinguer les éléments pouvant faciliter la planification des campagnes dans une perspective de diminution de l’incidence du VIH/Sida. Lors de la prise de décisions concernant l'évaluation d'une campagne de prévention de lutte contre le VIH/Sida, plusieurs points fondamentaux sont à considérer : la source de l’information, le message, le canal utilisé, les caractéristiques du récepteur et l’effet désiré par la campagne. Ces aspects sont primordiaux dans la prise de conscience de la campagne. Mais attention, ce type d'évaluation n'est pas conçu pour en démontrer son efficacité. Notre étude nous confirme l’importance de l’évaluation des campagnes de prévention aux différents stades de leurs conceptions. Cette recherche nous pousse à connaître les détails du programme de prévention et ainsi avoir une bonne compréhension du déroulement de l'intervention dans une perspective future d’en expliquer l’efficacité

Étude sur la définition et la mesure des qualités des archives définitives issues d’une évaluation

Depuis quelques décennies, l'intérêt pour l’étude de la fonction d’évaluation s’est diversifié pour approfondir les principes théoriques (Jenkinson, 1922; Schellenberg, 1956; Samuels, 1992; Cook, 1992b; Eastwood, 1992b; Duranti, 1994; Couture, 1999), les stratégies (Booms, 1972; Samuels, 1986; Cook, 1992b; Eastwood, 1992b; Couture, 1999) et les dispositifs de leur processus d’application (Ham, 1984; Boles & Young, 1991; Cook, 2001a, 2001b). Mais, toutes ces contributions n'ont pas encore étudié la nature des résultats de l'évaluation que sont les archives définitives. Du point de vue patrimonial, l’absence d’études sur la définition et la mesure des qualités des archives définitives ne permet pas de vérifier si ces archives constituent un patrimoine documentaire significatif. Sur le plan administratif, l’état actuel de la pratique de l'évaluation n'a pas encore investi dans l'examen méticuleux de la nature de ses résultats. Au plan économique, le manque de méthodes et d'outils pour la mesure des qualités des archives ne permet pas de juger si ces archives valent l’investissement matériel, technique, financier et humain que leur conservation implique. Du point de vue professionnel, l’absence de méthodes et d’instruments d’évaluation des qualités des archives ne permet pas aux professionnels d’appuyer leur décision en matière d’évaluation des archives. Afin de remédier à cette situation, notre recherche vise à définir et à mesurer les qualités des archives définitives issues de l’évaluation. Pour ce faire, nous privilégions une méthodologie quantitative de nature descriptive, appropriée lorsqu’il s’agit d’étudier un sujet peu abordé (Fortin, 2006) tel que l'opérationnalisation des qualités des archives définitives. La stratégie de la recherche a comporté deux phases. La phase conceptuelle a permis d’identifier et de définir quatre qualités soit l’« Unicité », la « Preuve crédible », l’« Exploitabilité » et la « Représentativité ». La phase empirique consistait à vérifier la mesurabilité, à titre d’exemple, des variables découlant de deux des quatre dimensions de qualité dans le contexte des archives définitives, soit la « Preuve crédible » et l’« Exploitabilité ». Le mode de collecte des données réside dans l’application d’une grille de mesure conçue spécialement aux fins de cette étude. La réalisation de la collecte de données qui s’est déroulée à Bibliothèque et Archives nationales du Québec a permis l’opérationnalisation de 10 indicateurs spécifiques sur 13 appartenant à deux dimensions de qualité : la « Preuve crédible » et l’« Exploitabilité » des archives définitives. Ainsi, trois indicateurs spécifiques sur l’ensemble de 13 sont restés sans mesures à cause d’une certaine faiblesse liée à leur mesure que nous avons pu identifier et vérifier lors des pré-tests de la recherche. Ces trois indicateurs spécifiques sont le « Créateur » dans le cadre de la dimension de la « Preuve crédible », ainsi que la « Compréhensibilité » et la « Repérabilité » dans le cadre de la dimension de l’« Exploitabilité ». Les mesures obtenues pour les 10 indicateurs ont mené à l’identification des avantages et des points à améliorer concernant différentes variables liées au créateur, au service de conservation ou encore à l’état et à la nature du support. Cibler l’amélioration d’un produit ou d’un service représente, comme démontré dans la revue de la littérature, le but ultime d’une étude sur les dimensions de qualité. Trois types de contributions découlent de cette recherche. Au plan théorique, cette recherche offre un cadre conceptuel qui permet de définir le concept de qualité des archives définitives dans une perspective d’évaluation archivistique. Au plan méthodologique, elle propose une méthode de mesure des qualités applicables aux archives définitives ainsi que les instruments et le guide qui expliquent sa réalisation. Au plan professionnel, d'une part, elle permet d’évaluer les résultats de l’exercice de l’évaluation archivistique; d'autre part, elle offre aux professionnels non seulement une grille de mesure des qualités des archives définitives déjà testée, mais aussi le guide de son application.