Opções reais, operações urbanas e o mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.

Como a construção de um bem público pode dar errado? O planejamento e a participação social nas entregas governamentais

Este Estudo de Caso para Ensino e Aprendizagem aborda a eleição de um político que em sua campanha eleitoral, ciente da disponibilidade de recursos para serem utilizados em projetos voltados ao esporte, promete reformar e construir praças com equipamentos esportivos. Quando o projeto foi enviado ao banco público analisar, descobriu-se que já havia uma benfeitoria feita no local pelos próprios moradores. Com a decisão da Prefeitura em demolir a obra, houve reação por parte dos moradores que tinham outras demandas. Os objetivos de aprendizagem do caso são incentivar o leitor a refletir sobre a ineficiência do planejamento na gestão pública quando desconsidera as necessidades dos cidadãos; identificar pontos críticos do processo de planejamento e execução de obras públicas; e debater conceitos como valor público, participação e controle social sobre as políticas públicas em um Município. Os diversos exemplos de obras inacabadas ou que extrapolam constantemente os orçamentos iniciais e que não beneficiam a população mostram a necessidade de refletir sobre o que acontece com o planejamento governamental brasileiro.

Alterações qualitativas em contratos de obra pública e a teoria econômica dos contratos incompletos : é possível construir um avião em pleno voo?

Não é de hoje que o país assiste à descoberta de incontáveis casos de desvios de recursos públicos ou mesmo à má gestão de contratos de obra pública que ocasionam, além de grave prejuízo ao Erário, danos à sociedade, muitas vezes desprovida da utilidade que seria proporcionada pelo pactuado. Essas condutas normalmente são ensejadas por projetos de engenharia que podem ser considerados meras peças de ficção, pois não representam o esforço correto para a execução do bem que se deseja construir. A Lei nº 8.666/93 permite a licitação com base em projeto básico, o que, segundo a atual onda de pensamento brasileira, seja da doutrina, dos órgãos de controle, do Poder Legislativo e até mesmo da mídia, é, de fato, um sério problema a ser enfrentado, pois a sua contratação dá margem a aditivos, entendidos como os grandes vilões das obras públicas. Por isso, o Tribunal de Contas da União vem decidindo no sentido de fortemente restringir a possibilidade de alteração contratual e, além disso, tem capitaneado projetos no Congresso Nacional que visam praticamente à extinção da empreitada por preço unitário, espécie contratual na qual o risco do projeto, ainda sem as definições necessárias, acaba por ser assumido pela Administração contratante, responsável pela elaboração, e não pelo seu executor. Contudo, no caso de obras complexas de infraestrutura, deve-se perquirir se essa postura, que pretende acabar com a margem decisória do gestor público quanto à extensão da incompletude do projeto básico - e, portanto, do objeto do contrato -, merece ser repensada, não com vistas a possibilitar os recorrentes danos, mas no caminho de uma melhor programação das ações estatais. Isso porque nessas hipóteses, a busca por todas as informações necessárias para a confecção do projeto a ser ao final executado, no momento da elaboração do edital, ou é muito custosa ou simplesmente não é possível. Assim, seria mais eficiente a contratação integrada, prevista na Lei do Regime Diferenciado de Contratação, na qual o risco do projeto pode se alocado ao contratado. Ocorre que, como existem restrições, nem sempre é viável esse caminho. Nessa ordem de ideias, deve-se encontrar uma solução para que o tradicional contrato de obra pública supere os seus graves problemas de incentivos. A proposta do presente trabalho é a introdução de um procedimento de tomada de decisão transparente, que confira segurança jurídica e amplo conhecimento da sociedade, além de livre acesso aos órgãos de controle, a partir de critérios não apenas jurídicos, mas econômicos e técnicos.

Laboratorio de gestión urbana: plan parcial de expansión macroproyecto Ciudadela Gonzalo Vallejo Restrepo Pereira

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