A critical review of methodologies for measuring rental depreciation applied to UK commercial real estate

Real estate depreciation continues to be a critical issue for investors and the appraisal profession in the UK in the 1990s. Depreciation-sensitive cash flow models have been developed, but there is a real need to develop further empirical methodologies to determine rental depreciation rates for input into these models. Although building quality has been found to be an important explanatory variable in depreciation it is very difficult to incorporate it into such models or to analyse it retrospectively. It is essential to examine previous depreciation research from real estate and economics in the USA and UK to understand the issues in constructing a valid and pragmatic way of calculating rental depreciation. Distinguishing between 'depreciation' and 'obsolescence' is important, and the pattern of depreciation in any study can be influenced by such factors as the type (longitudinal or crosssectional) and timing of the study, and the market state. Longitudinal studies can analyse change more directly than cross-sectional studies. Any methodology for calculating rental depreciation rate should be formulated in the context of such issues as 'censored sample bias', 'lemons' and 'filtering', which have been highlighted in key US literature from the field of economic depreciation. Property depreciation studies in the UK have tended to overlook this literature, however. Although data limitations and constraints reduce the ability of empirical property depreciation work in the UK to consider these issues fully, 'averaging' techniques and ordinary least squares (OLS) regression can both provide a consistent way of calculating rental depreciation rates within a 'cohort' framework.

Ruminal dry matter and nitrogen degradation in relation to condensed tannin and protein molecular structures in sainfoin (Onobrychis viciifolia) and lucerne (Medicago sativa).

Sainfoin is a temperate legume that contains condensed tannins (CT), i.e. polyphenols that are able to bind proteins and thus reduce protein degradation in the rumen. A reduction in protein degradation in the rumen can lead to a subsequent increase in amino acid flow to the small intestine. The effects of CT in the rumen and the intestine differ according to the amount and structure of CT and the nature of the protein molecular structure. The objective of the present study was to investigate the degradability in the rumen of three CT-containing sainfoin varieties and CT-free lucerne in relation to CT content and structure (mean degree of polymerization, proportion of prodelphinidins and cis-flavanol units) and protein structure (amide I and II bands, ratio of amide I-to-amide II, α-helix, β-sheet, ratio of α-helix-to-β-sheet). Protein molecular structures were identified using Fourier transform/infrared-attenuated total reflectance (FT/IR-ATR) spectroscopy. The in situ degradability of three sainfoin varieties (Ambra, Esparcette and Villahoz) was studied in 2008, during the first growth cycle at two harvest dates (P1 and P2, i.e. 5 May and 2 June, respectively) and at one date (P3) during the second growth cycle (2 June) and these were compared with a tannin-free legume, lucerne (Aubigny). Loss of dry matter (DMDeg) and nitrogen (NDeg) in polyester bags suspended in the rumen was measured using rumen-fistulated cows. The NDeg of lucerne compared with sainfoin was 0·80 v. 0·77 at P1, 0·78 v. 0·65 at P2 and 0·79 v. 0·70 at P3, respectively. NDeg was related to the rapidly disappearing fraction (‘a’) fraction (r=0·76), the rate of degradation (‘c’) (r=0·92), to the content (r=−0·81) and structure of CT. However, the relationship between NDeg and the slowly disappearing fraction (‘b’) was weak. There was a significant effect of date and species×date, for NDeg and ‘a’ fraction. The secondary protein structure varied with harvest date (species×date) and was correlated with the fraction ‘b’. Both tannin and protein structures influenced the NDeg degradation. CT content and structure were correlated to the ‘a’ fraction and to the ‘c’. Features of the protein molecular secondary structure were correlated to the ‘b’ fraction.

Business life cycle and capital structure: evidence from Chinese manufacturing firms

This paper uses a panel data-fixed effect approach and data collected from Chinese public manufacturing firms between 1999 and 2011 to investigate the impacts of business life cycle stages on capital structure. We find that cash flow patterns capture more information on business life cycle stages than firm age and have a stronger impact on capital structure decision-making. We also find that the adjustment speed of capital structure varies significantly across life cycle stages and that non-sequential transitions over life cycle stages play an important role in the determination of capital structure. Our study indicates that it is important for policy-makers to ensure that products and financial markets are well-balanced.

Uma investigação sobre o impacto dos accruals na variabilidade dos resultados nos diferentes contrastes cross-sectional nas firmas brasileiras de capital aberto

Esta dissertação tem como objetivo principal investigar o impacto dos accruals na variabilidade dos resultados corporativos (EVAR) que influenciam a aplicação prática do income smoothing nas firmas brasileiras de capital aberto. Inicialmente, é demonstrada a importância das demonstrações contábeis que devem ser evidenciadas em cumprimento aos princípios contábeis geralmente aceitos. Sua evidenciação deve representar a realidade econômico-financeira da firma para o processo de tomada de decisão dos acionistas e credores. Porém, em determinados momentos, os gestores se sentem motivados a praticar o gerenciamento dos resultados contábeis na tentativa de reduzir a variabilidade dos lucros por meio da utilização dos accruals. Os accruals correspondem à diferença entre o lucro líquido e o fluxo de caixa operacional. Nesse processo de redução da volatilidade dos resultados, os gestores se utilizam da prática do income smoothing procurando reduzir eventuais distorções no preço das ações da firma. A amostra neste estudo é composta por um grupo de 163 firmas de capital aberto listadas na Bovespa e que apresentaram informações financeiras no intervalo de 2000 a 2007, categorizadas por setores através de dados obtidos na Economática. O modelo estatístico utilizado na pesquisa foi a análise de regressão para explicar os diferentes modelos de cross-sectional. Os resultados desta pesquisa indicam que os accruals são significativos para explicar a variabilidade dos resultados corporativos (EVAR) de empresas brasileiras. Além disso, nossos resultados sugerem que o modelo estrutural de identificação do EVAR nas empresas brasileiras deve ser explicado por variáveis não contábeis diferentes das que são apresentadas pelas firmas norte-americanas.

Impactos do IFRS nas atividades de hedge das empresas : evidências para o mercado brasileiro

O trabalho tem por objetivo analisar possíveis mudanças no uso e contabilização de derivativos em função da convergência das normas brasileiras de contabilidade para os padrões internacionais (IFRS – IAS 39). As pesquisas basearam-se em empresas brasileiras não financeiras, observando informações de suas notas explicativas e a volatilidade de contas de seus balanços: lucro líquido e fluxo de caixa. A despeito das hipóteses formuladas, os resultados encontrados mostraram que a alteração do padrão contábil não afetou o uso de derivativos e, também, não se encontrou quaisquer evidências de que tenha havido impacto na volatilidade do fluxo de caixa e lucro líquido das companhias. Por fim, observou-se se a metodologia opcional de contabilidade de hedge (hedge accounting) suavizava a volatilidade dos lucros da firma, confirmando uma das hipóteses desta pesquisa.

Ativos intangíveis: avaliação e mensuração no contexto de private equity e venture capital

Os ativos intangíveis tornaram-se a principal fonte de competitividade para as empresas operantes na Economia do Conhecimento. Entretanto, ativos intangíveis são de difícil mensuração, colocando desafios para investidores e bancos que, expostos a uma maior assimetria de informação, tendem a requerer retornos significativos, para aportar capital em Pequenas e Médias Empresas (PMEs) inovadoras, quando o fazem. O setor de Private Equity e Venture Capital (PE/VC) se desenvolveu concomitantemente à crescente importância dos ativos intangíveis na economia. Trata-se de um importante segmento de intermediação financeira composto por organizações desenhadas para lidar com elevada assimetria de informação. Neste trabalho, dez dessas organizações, atuantes no mercado brasileiro, foram entrevistadas. O objetivo é descrever o processo de seleção de investimentos, os critérios e os indicadores utilizados por tais organizações para identificar e mensurar os ativos intangíveis. O método usualmente adotado por essas organizações para a valoração (valuation) das PMEs inovadoras também é estudado. Resultados sugerem que as organizações de PE/VC utilizam técnicas sofisticadas para avaliar propostas de investimento, com critérios e indicadores específicos para se medir as principais classes de ativos intangíveis de uma empresa. Entretanto, tais ativos não são avaliados individualmente. A informação obtida é utilizada para se compreender a origem dos fluxos de caixa projetados e os principais fatores de risco. Por sua vez, tais elementos são combinados pelo método do fluxo de caixa descontado para se estimar o valor da empresa. Graças à extensa experiência dos gestores de PE/VC com PMEs inovadoras, acredita-se que o estudo das práticas deste segmento traz importantes reflexões para a recente discussão em torno dos ativos intangíveis

The role of venture capitalists in the identification and measurement of intangible assets

The increase in the importance of intangibles in business competitiveness has made investment selection more challenging to investors that, under high information asymmetry, tend to charge higher premiums to provide capital or simply deny it. Private Equity and Venture Capital (PE/VC) organizations developed contemporarily with the increase in the relevance of intangible assets in the economy. They form a specialized breed of financial intermediaries that are better prepared to deal with information asymmetry. This paper is the result of ten interviews with PE/VC organizations in Brazil. Its objective is to describe the selection process, criteria and indicators used by these organizations to identify and measure intangible assets, as well as the methods used to valuate prospective investments. Results show that PE/VC organizations rely on sophisticated methods to assess investment proposals, with specific criteria and indicators to assess the main classes of intangible assets. However, no value is given to these assets individually. The information gathered is used to understand the sources of cash flows and risks, which are then combined by discounted cash flow methods to estimate firm's value. Due to PE/VC organizations extensive experience with innovative Small and Medium-sized Enterprises (SMEs), we believe that shedding light on how PE/VC organizations deal with intangible assets brings important insights to the intangible assets debate.

Avaliação do impacto do Programa Farmácia Popular em uma rede independe de drogarias

A despeito de o Brasil contar com modelo de distribuição pública gratuita de medicamentos, representando avanço em relação à maioria dos países em desenvolvimento, o cenário geral apresenta problemas de diversas ordens. O abastecimento público é falho e ineficiente, contando com profissionais pouco motivados e com pouco treinamento. Isso resulta em perdas oriundas de desvios, má condição de estocagem e processos inadequados de distribuição. A utilização da malha privada através do Programa Farmácia Popular do Brasil, do ponto de vista do governo, promove capilaridade no atendimento, aumentando o bem estar social e reduz custos com a utilização de pessoal. Do ponto de vista da sociedade, amplia o acesso de medicamentos à população. Deste modo, o programa tem representado uma solução eficiente para a distribuição de medicamentos no país. No entanto, do ponto de vista empresarial, os resultados da utilização da malha privada para a distribuição gratuita de medicamentos ainda são pouco descritos. O presente estudo pretende avaliar os impactos relacionados ao credenciamento no programa do governo federal em redes independentes de farmácias e drogarias privadas na distribuição gratuita de medicamentos para a população. Aborda um assunto multifuncional, além de consistir em uma análise do programa que faz parte das diretrizes do governo federal e ser um tema de caráter inédito com foco no ambiente empresarial. Do ponto de vista empresarial, o atendimento ao programa de distribuição gratuita de medicamentos em atendimento ao programa do governo federal pode representar um fator de alavancagem dos negócios ao trazer consumidores potenciais para o estabelecimento. No entanto, é necessário que ocorram adaptações na gestão do capital de giro para suportar os possíveis atrasos no repasse do governo e suprir o abastecimento de medicamentos à demandas crescentes. Assim, as drogarias inseridas no setor varejista farmacêutico em cidades em desenvolvimento adquirem vantagem competitiva e fornecem maior valor a seus consumidores. Em suma, o projeto de acesso a medicamentos, implica em benefícios líquidos generalizados. Para a população, o acesso direto e efetivo. Para o setor privado, a ampliação do mercado e a estabilidade da demanda. Para o governo, a substituição de uma estratégia que converge para o desgaste econômico, social e político.

Teorias de motivação de pessoas, aplicadas nas organizações públicas fortemente hierarquizadas

Esta tese teve por objetivo identificar os principais fatores de motivação de pessoas que trabalham em organizações públicas fortemente hierarquizadas, como as do Exército Brasileiro, preenchendo uma lacuna de conhecimento existente em pesquisas acadêmicas sobre o tema. Diferentes trabalhadores possuem diferentes fatores de motivação, fatores estes que liberam a motivação que está dentro dessas pessoas.Estudou-se dezoito teorias sobre motivação dentre as mais citadas no meio acadêmico. Estas teorias permitiram estruturar um roteiro de entrevistas que foi aplicado em trinta e três militares do Exército Brasileiro.Estas entrevistas foram submetidas à análise de conteúdo, o que permitiu a identificação dos principais fatores de motivação desses profissionais.Concluiu-se que os principais fatores de motivação das pessoas que trabalham em organizações fortemente hierarquizadas, em ordem de importância, são: 1) valorização, 2) fazer o que se gosta, 3) exemplo do chefe, 4) importância do que se faz, 5) realização, 6) confiança e 7) justiça. Os três primeiros fatores formam um primeiro grupo e os outros quatro fatores formam um segundo grupo. Essa divisão se fez necessária porque os fatores do primeiro grupo se revelaram muito mais fortes que os fatores do segundo grupo, havendo necessidade de destacá-los. Confirmou-se, também, que as teorias de motivação são perfeitamente aplicáveis às organizações públicas fortemente hierarquizadas e que estas teorias produzem alguns fatores de motivação específicos à realidade organizacionaldessas instituições. Após a análise do conteúdo das entrevistas, à luz das teorias de motivação, concluiu-se que há uma necessidade psicológica muito forte nas pessoas: a necessidadede se sentir valorizada. A motivação no contexto organizacional normalmente depende do relacionamento entre o gestor de pessoas, ou o líder e os seus liderados. A ação do líder é fundamental para despertar a motivação que já está dentro das pessoas. O foco das atenções do líder deve estar voltado para os liderados e não para si mesmo.Porque quando os liderados são fortes, o líder é forte e a organização obtém resultados surpreendentes. Por fim, conclui-se que a motivação das pessoas, nas organizações públicas fortemente hierarquizadas, como o Exército Brasileiro, é liberada quando a organização procura aplicar os sete principais fatores de motivação de pessoas revelados nesta tese.E acima de tudo, quando o líder cria condições para a satisfação da principal necessidade das pessoas: se sentir valorizadas.

Avaliação de concessões ferroviárias dentro do novo marco regulatório brasileiro

Este estudo objetiva analisar, do ponto de vista da empresa concessionária, as possíveis mudanças na regulamentação das concessões ferroviárias, ao mesmo tempo tenta entender a relação entre a empresa, o governo e a população, e quais seriam beneficiados com as essas alterações. Há uma necessidade real do país de expandir suas linhas para regiões mais afastadas do interior, para promover a integração e gerar um ambiente mais propício para o investimento, assim foram feitas propostas de mudanças na regulação do modelo atual de concessões com o objetivo de proporcionar as bases para que esse cenário possa ser concretizado. Muito se tem discutido sobre a eficácia dessas mudanças, se seriam realmente benéficas para a empresa, e até que ponto o aumento do volume e diminuição de preços consegue gerar valor para ela. Foi utilizado um modelo de fluxo de caixa descontado de uma das malhas da empresa ALL Logística para tentar encontrar o valor dessa malha em três cenários: a situação atual, utilizando as novas regras propostas, e uma situação com concorrência. Os resultados mostraram que a nova proposta de regulamentação, utilizando premissas julgadas como mais plausíveis, diminui o valor da empresa, e pode vir a ser muito custosa para o governo.

A combination of implicit and adaptative upwind tools for the numerical solution of incompressible free surface flows

This paper is concerned with the numerical solutions of time dependent two-dimensional incompressible flows. By using the primitive variables of velocity and pressure, the Navier-Stokes and mass conservation equations are solved by a semi-implicit finite difference projection method. A new bounded higher order upwind convection scheme is employed to deal with the non-linear (advective) terms. The procedure is an adaptation of the GENSMAC (J. Comput. Phys. 1994; 110: 171-186) methodology for calculating confined and free surface fluid flows at both low and high Reynolds numbers. The calculations were performed by using the 2D version of the Freeflow simulation system (J. Comp. Visual. Science 2000; 2:199-210). In order to demonstrate the capabilities of the numerical method, various test cases are presented. These are the fully developed flow in a channel, the flow over a backward facing step, the die-swell problem, the broken dam flow, and an impinging jet onto a flat plate. The numerical results compare favourably with the experimental data and the analytical solutions. Copyright (c) 2006 John Wiley & Sons, Ltd.

Optic Flow Contribution to Locomotion Adjustments in Obstacle Avoidance

Locomotion generates a visual movement pattern characterized as optic flow. To explore how the locomotor adjustments are affected by this pattern, an experimental paradigm was developed to eliminate optic flow during obstacle avoidance. The aim was to investigate the contribution of optic flow in obstacle avoidance by using a stroboscopic lamp. Ten young adults walked on an 8m pathway and stepped over obstacles at two heights. Visual sampling was determined by a stroboscopic lamp (static and dynamic visual sampling). Three-dimensional kinematics data showed that the visual information about self-motion provided by the optic flow was crucial for estimating the distance from and the height of the obstacle. Participants presented conservative behavior for obstacle avoidance under experimental visual sampling conditions, which suggests that optic flow favors the coupling of vision to adaptive behavior for obstacle avoidance.

Simulation of free surface flows in a distributed memory environment

A parallel technique, for a distributed memory machine, based on domain decomposition for solving the Navier-Stokes equations in cartesian and cylindrical coordinates in two dimensions with free surfaces is described. It is based on the code by Tome and McKee (J. Comp. Phys. 110 (1994) 171-186) and Tome (Ph.D. Thesis, University of Strathclyde, Glasgow, 1993) which in turn is based on the SMAC method by Amsden and Harlow (Report LA-4370, Los Alamos Scientific Laboratory, 1971), which solves the Navier-Stokes equations in three steps: the momentum and Poisson equations and particle movement, These equations are discretized by explicit and 5-point finite differences. The parallelization is performed by splitting the computation domain into vertical panels and assigning each of these panels to a processor. All the computation can then be performed using nearest neighbour communication. Test runs comparing the performance of the parallel with the serial code, and a discussion of the load balancing question are presented. PVM is used for communication between processes. (C) 1999 Elsevier B.V. B.V. All rights reserved.

Assessment and statistics of Brazilian hydroelectric power plants: Dam areas versus installed and firm power

The Brazilian relief, predominantly composed by small mountains and plateaus, contributed to formation of rivers with high amount of falls. With exception to North-eastern Brazil, the climate of this country are rainy, which contributes to maintain water flows high. These elements are essential to a high hydroelectric potential, contributing to the choice of hydroelectric power plants as the main technology of electricity generation in Brazil. Though this is a renewable source, whose utilized resource is free, dams must to be established which generates a high environmental and social impact. The objective of this study is to evaluate the impact caused by these dams through the use of environmental indexes. These indexes are ratio formed by installed power with dam area of a hydro power plant, and ratio formed by firm power with this dam area. In this study, the greatest media values were found in South, Southeast, and Northeast regions respectively, and the smallest media values were found in North and Mid-West regions, respectively. The greatest encountered media indexes were also found in dams established in the 1950s. In the last six decades, the smallest indexes were registered by darns established in the 1980s. These indexes could be utilized as important instruments for environmental impact assessments, and could enable a dam to be established that depletes an ecosystem as less as possible.

Numerical assessment of mass conservation on a MAC-type method for viscoelastic free surface flows

A numerical study of mass conservation of MAC-type methods is presented, for viscoelastic free-surface flows. We use an implicit formulation which allows for greater time steps, and therefore time marching schemes for advecting the free surface marker particles have to be accurate in order to preserve the good mass conservation properties of this methodology. We then present an improvement by using a Runge-Kutta scheme coupled with a local linear extrapolation on the free surface. A thorough study of the viscoelastic impacting drop problem, for both Oldroyd-B and XPP fluid models, is presented, investigating the influence of timestep, grid spacing and other model parameters to the overall mass conservation of the method. Furthermore, an unsteady fountain flow is also simulated to illustrate the low mass conservation error obtained.