Fatores que influenciam a decisão de compra de imóveis residenciais do tipo apartamento na cidade de São Paulo

Dissertação apresentada ao Programa de Mestrado em Administração da Universidade Municipal de São Caetano do Sul - USCS

A alteração da aparência das fachadas dos edifícios : interação entre as condições ambientais e a forma construída

Este trabalho se insere dentro dos estudos relativos à durabilidade ou integridade fisica da Arquitetura. mais particularmente à durabilidade da aparência das fachadas dos edificios. Estuda a interação que se estabelece entre as partículas de contaminação atmosférica combinadas com o vento e a chuva (condições ambientais), e a morfologia das fà.chadas (geometria e materiais) nas mudanças visuais ou manchamentos que degradam suas aparências. Após sistematização do conhecimento geral sobre os mecanismos e fatores envolvidos na formação desse tipo de manifestação patológica. utiliza um estudo baseado em casos reais para análise das correlações entre as variáveis envolvidas no processo, em nível de condições ambientais locais e caracteristicas da morfologia das fachadas. Os dois edificios escolhidos como estudo de caso estão dentro do centro da cidade de Porto Alegre, mais precisamente em área designada por Centro Histórico, tendo sido construídos na primeira metade do século. O Centro Histórico foi escolhido como área para a seleção dos exemplares analisados por possuir um alto potencial de acumulação de poluentes, exagerando o fenômeno estudado. Os exemplares analisados, apesar da mesma idade, chegaram aos dias de hoje em condições díspares quanto à manutenção da sua aparência. possibilitando a confinnação da influência da sua materialização no seu desempenho frente às condições de exposição aos agentes ambientais envolvidos no processo.

Edifícios de esquina em Curitiba

Um edifício de esquina configura uma situação urbana específica e em certo sentido especial, pois passa a ser muitas vezes um marco referencial e visual, que contempla o encontro de duas ruas e que, inevitavelmente, o torna ponto de encontro ou simples referência de localização para os transeuntes de uma grande cidade. O trabalho apresentado pretende traçar um panorama da produção dos edifícios de esquina mais significativos, dos modernos aos contemporâneos, finalizando com exemplos da cidade de Curitiba. Procurou-se desde o início evidenciar e conceituar a situação esquina, ou melhor, “lote de esquina”, que apresenta diferenças grandes entre as cidades com traçado geomorfológico e as com traçado regulador. As análises dos exemplos procuraram seguir o que era hierarquicamente mais forte em cada caso, gerando um conjunto de termos e significados específicos a cada edifício. O conjunto analisado mostra uma paleta de alternativas bastante rica, diversa e muitas vezes polêmica, mas nunca indiferente ao problema em questão, o que leva em conta a verificação de uma cuidadosa e sensível análise contextual de praticamente todos os arquitetos analisados. O trabalho procura então concluir que a situação “edifício de esquina” se configura como carente de cuidados, no sentido de uma correta, precisa e sensível leitura do entorno, este muitas vezes ignorados por parte da produção moderna, e que felizmente, contemporaneamente tem mostrado excelentes exemplos de entendimento do genius loci , revelando esquinas no mínimo instigantes.

Orçamentos de edificações residenciais : método sistematizado para levantamento de dados em planta e calculo de quantitativos

O Orçamento Discriminado de obras de edificação tem seus resultados originários do interrelacionamento de varios fatores, entre eles: dados levantados em planta, cálculo de quantitativos e composições unitárias para serviços. Estudou-se nesse trabalho dois desses três itens fundamentais. Os aspectos abordados foram o levantamento de dados, para torná-lo ágil e não repetitivo, e o cálculo de quantitativos, transformando-o em tarefa objetiva. A sistematização da medição que é aqui proposta trabalha sobre esses dois elementos e demonstra que até em serviços como instalações, um estudo profundo possibilita a criação de planilhas e encaminhamento genérico que torna o serviço de orçamentação metódico e acessível a todos, e não só ao responsável por sua execução. Tenta-se mostrar que a criação de metadalogia sistematizada permite introduzir a orçamentação em tratamentos computacionais já na fase de cálculo de quantitativos e não só para cálculo de produtos finais (quantitativo x consumos unitários) e impressão de resultados.

Processo de projeto, aquisição e instalação de elevadores em edifícios : diagnóstico e propostas de melhoria

Muitas perdas que ocorrem na construção civil originam-se forados canteiros de obras,nas etapas que antecedem a produção, principalmente devido a problemas de caráter gerencial, relacionados à falta de integração entre os principais intervenientes. Neste contexto,a aplicação dos conceitos da gestão da cadeia de suprimentos tem sido estudada como uma possível alternativa para a solução de problemas e introdução de melhorias no setor. A cadeia de elevadores, cujo produto final representa um percentual elevado nos custos de edifícios altos, apresenta problemas que são pouco conhecidos e explorados. Este desconhecimento pode estar escondendo um potencial de desenvolvimento e melhoria do processo de produção de elevadores como um todo.O presente trabalho consiste em propor diretrizes para a melhoria dos processos de projeto,aquisição e instalação de elevadores, tendo como base os conceitos de gestão da cadeia de suprimentos. O método de pesquisa foi dividido em três etapas.Inicialmente, foi realizada uma caracterização inicial dos processos e problemas existentes no setor,compreendendo uma revisão bibliográfica e a aplicação de entrevistas com arquitetos ,engenheiros e especialistas em construção civil. Na segunda etapa foi realizado um estudo de caso do relacionamento dos agentes da cadeia no município de Porto Alegre, de forma a realizar um diagnóstico dos fluxos de materiais e informações entre os mesmos.Com este propósito,foram realizadas entrevistas com fabricantes e montadores de elevadores,visitas aos canteiros de obras,uma análise de documentos e um levantamento de percepções de uma amostra de usuários finais de elevadores.Finalmente, são propostas as diretrizes para a melhoria dos processos estudados Entre as principais conclusões deste estudo, observou-se a falta de visão sistêmica por parte dos agentes da cadeia estudada. Além disso,constatou-se problemas relacionados às práticas de cooperação,à falta de integração e coordenação dos fluxos de materiais e informações entre os agentes,indicando uma oportunidade para a aplicação de conceitos da gestão da cadeia de suprimentos na melhoria dos processos estudados.

Manual de operação, uso e manutenção das edificações residenciais : coleta de exemplares e a avaliação de seu conteúdo frente às diretrizes da NBR 14.037/1998 e segundo a perspectiva dos usuários

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações ou, simplificadamente, Manual das Edificações, constitui uma garantia legal para os usuários das edificações. A entrega deste documento pelas empresas e consultas pelos usuários ao Manual contribuem para a redução dos custos da fase de uso da Edificação. Informá-los sobre operação, uso e manutenção através de Manuais confiáveis do ponto de vista técnico, bem como acessíveis e amigáveis para sua compreensão, se faz necessário. A publicação da NBR 14.037/1998, o Código de Defesa do Consumidor e a implantação de Sistema de Gestão da Qualidade têm sido um estímulo às empresas de construção para a elaboração desses Manuais. Neste contexto, o presente trabalho tem como objetivo contribuir para melhoria do fluxo de informação no processo produtivo da construção civil, identificando lacunas a serem supridas na elaboração dos Manuais das Edificações à luz das diretrizes estabelecidas nesta NBR. Para cumprir com o objetivo proposto, inicialmente foi realizada pesquisa exploratória com empresas do subsetor de edificações dos Estado de Alagoas e Rio Grande do Sul através de questionário. Cada questionário foi acompanhado por solicitação de remessa de Manuais das Edificações que a empresa havia desenvolvido para uma avaliação de seu conteúdo, que foi realizada através de lista de verificação. Na segunda fase da pesquisa, também utilizando questionários, foram solicitadas informações sobre experiências e expectativas dos usuários das edificações destes dois Estados sobre esses Manuais das Edificações A existência de dificuldades para elaboração dos Manuais foi evidenciada pelo baixo conhecimento pelos profissionais dos aspectos relacionados a estes documentos, pela avaliação obtida do conteúdo dos mesmos e pelo interesse das empresas em um texto básico que lhe facilite a sua elaboração. Por outro lado, percebe-se que os usuários não têm a cultura de ler os Manuais, acionando as empresas para prestar assistência técnica, mesmo que a solução da solicitação encontra-se, em sua maioria, descritas nos Manuais. De forma geral, pode-se concluir que ainda há muito a ser trabalhado com empresas e usuários para que as informações sejam adequadamente disponibilizadas e utilizadas.

Desenvolvimento de um sistema de informação para a interação ágil entre clientes e empresas construtoras incorporadoras de prédios residenciais

A personalização de produtos e serviços e o projeto em conjunto entre empresas e clientes representam hoje um diferencial competitivo de ambientes ágeis de negócios. Esta tendência também é válida para a indústria da construção civil, onde a customização do produto é de vital importância para a satisfação do cliente, cada vez mais desejoso de um imóvel de baixo custo e com um certo nível de exclusividade. Esta pesquisa procura levar contribuições para o setor da Indústria da Construção Civil utilizando conceitos atuais como o de manufatura ágil e dando ênfase à dimensão de interação com o cliente e à personalização de produtos. Estabelecer uma interação constante entre cliente e empresa é um dos requisitos fundamentais para a definição de um ambiente ágil de negócios. Alias, considera-se importante que as empresas construtoras, em seus planos estratégicos, busquem não somente melhorar a eficiência dos processos construtivos (através de programas de qualidade e produtividade), mas também, ampliar qualitativa e quantitativamente os atributos dos imóveis ofertados através da integração do cliente ao projeto de seu futuro imóvel. O objetivo principal deste trabalho consiste em desenvolver um modelo de sistema de informação (SPAIR: Sistema de Informações para Personalização de Imóveis Residenciais) para a interação entre clientes e empresas incorporadoras e construtoras de condomínios residenciais, permitindo a incorporação de práticas de manufatura ágil a estas empresas. Para captar a visão dos potenciais usuários do sistema, foi realizado um estudo de caso em uma empresa incorporadora e construtora de condomínios residenciais, no sentido de definir o que projetistas e compradores de imóveis consideram importante em termos de personalização. A modelagem conceitual do problema em estudo foi realizada utilizando-se uma abordagem orientada a objetos. A utilização desta abordagem permitiu a implementação de um protótipo, no qual existe uma relação direta entre os eventos que ocorrem no mundo real e no sistema computacional. Um protótipo foi desenvolvido, utilizando a Web como ambiente de execução, permitindo a utilização de SPAIR por qualquer usuário conectado a Internet. Embora o sistema tenha passado por um conjunto limitado de testes de validação, os resultados obtidos demonstram o potencial do mesmo como uma ferramenta efetiva de implementação dos conceitos de manufatura ágil e customização de massa na área de construção civil.

Padrões de consumo de energia elétrica em diferentes tipologias de edificações residenciais, em Porto Alegre

O setor residencial no Brasil consome cerca de 24% do total da energia elétrica consumida no país, e a maior parcela desta demanda se concentra nos grandes centros urbanos. Os fatores atrelados à demanda de energia elétrica deste setor são extremamente complexos e variados. A atualização de dados, o seu conhecimento, entendimento e verificação de suas relações são de extrema importância para a programação de ações, tanto visando o suprimento deste mercado, como para aquelas que busquem a otimização do uso de energia elétrica. O presente trabalho de pesquisa envolve a análise e o estudo do consumo de energia elétrica do setor residencial, onde são analisados os múltiplos aspectos relacionados ao consumo de energia elétrica de dez diferentes tipologias de edificação de uso residencial, escolhidas em uma área de 1.500 ha, situada na zona sul da cidade de Porto Alegre. Procurou-se também estabelecer relações entre as tipologias de edificação escolhidas para análise e os respectivos consumos de energia elétrica. Buscou-se ainda verificar qual o peso desta relação frente aos demais aspectos relacionados com o consumo de energia elétrica, tais como renda familiar, densidade habitacional e hábitos de uso entre outros. Concluiu-se que a correlação, entre as variáveis relacionadas com as tipologias e o consumo de energia elétrica se apresentou muito baixa. No entanto a correlação entre os valores médios das diversas variáveis estudadas e o consumo de energia elétrica se apresentou bastante alto.

O processo de decisão do cliente de alta renda na aquisição de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

O trabalho investiga, de modo exploratório, o processo de decisão de compra de um imóvel residencial pelo público de alta renda na cidade de São Paulo. Para tal, este estudo parte da literatura para indicar a importância do posicionamento estratégico de foco no cliente e da compreensão do seu processo de tomada de decisão de compra, como fonte de vantagem competitiva. Segue então uma etapa de campo na qual são realizadas entrevistas em profundidade com doze indivíduos do publico alvo que compraram apartamento em período não superior a três anos, em busca de evidências de como se dá o seu processo de decisão de compra e dos atributos por eles valorizados, responsáveis pelo sucesso ou insucesso de um novo empreendimento imobiliário. Através das entrevistas, pudemos perceber que: o reconhecimento do problema se deu primordialmente através de estados de desconforto função de alterações no ciclo de vida da família; os atributos mais relevantes foram: localização, condições de financiamento e programa interno do apartamento; a busca por informações se deu principalmente através de visitas à região de interesse; a família teve grande influência na compra; a avaliação de alternativas foi feita em função do grau de importância dado aos diferentes atributos; e, uma vez identificada à necessidade, procurou-se satisfazê-Ia de forma imediata. Como pontos de insatisfação foram referidos: área de garagem pequena, entrega do apartamento sem as áreas comuns equipadas e decoradas, pouca preocupação com segurança na etapa de projeto e falta de tubulação de ar condicionado. Com base nos resultados encontrados, este trabalho conclui que existe oportunidade para empresas do ramo de incorporação imobiliária que ainda não possuem foco no cliente, de estabelecer um canal de comunicação direto com os clientes para compreensão das suas necessidades e desejos, e utilizar tais informações para ganhar vantagem competitiva.

Esquadrias residenciais em madeira : contextualização de variáveis para otimização de projetos

O presente trabalho está inserido num contexto de estudos relativos à caracterização e otimização de esquadrias residenciais em madeira. A contextualização dos estudos considera: o meio ambiente, com suas variáveis climáticas e locais; a constituição física e tecnológica de materiais, sistemas e componentes da esquadria; o perfil de desempenho técnico, funcional e utilitário, propiciado pela esquadria; e os processos técnicos de projeto, produção e instalação. Os instrumentos metodológicos aplicados no presente estudo são: entrevistas, levantamento dimensional, representação gráfica e observações para análise de processos de projeto, produção e instalação. O resultado principal está na análise comparativa e reformulação do projeto das esquadrias de um protótipo de habitação sustentável edificado no Campus da Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS, em Porto Alegre. Como resultados complementares citam-se: o mapeamento das características físicas e mecânicas de madeiras, passíveis de serem empregadas na produção de esquadrias, e um estudo de informações que deveriam constar nas especificações técnicas e representações gráficas dos projetos de esquadrias residenciais em madeira.

Determinantes do preço de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

Esta dissertação tem por objetivo criar um modelo econometrico que seja capaz de determinar a função hedônica de preços de imóveis residenciais verticais na cidade de São Paulo, considerando além dos atributos estruturais do próprio imóvel, a região de sua localização. Adicionalmente, procura-se identificar e caracterizar espacialmente os imóveis quanto ao valor por metro quadrado e seus demais atributos.

Determinação dos efeitos estáticos de torção em edifícios altos devidos à ação do vento

Em um ambiente típico de cidade, onde vários edifícios altos e outros tipos de edificações encontram-se agrupados em grande proximidade, cada edifício pode influenciar o campo aerodinâmico dos outros e, portanto, as forças do vento agindo sobre os outros ao seu redor. A influência da vizinhança em determinadas situações pode ser favorável, por exemplo, servindo como proteção à incidência direta do vento. Entretanto, há casos em que a ação do vento pode causar efeitos indesejáveis: picos de sucção localizados, aumento dos valores médios das forças cortantes, momentos fletores e momentos torçores atuantes na edificação. Este trabalho visou analisar a resposta torcional devida aos efeitos estáticos da ação do vento em modelos reduzidos ensaiados no túnel de vento, de diversas configurações arquitetônicas, simulando as principais características reais do escoamento em que a edificação está imersa. Os resultados experimentais obtidos nos ensaios foram comparados com estimativas teóricas indicadas nas normas brasileira, canadense e alemã, e por um trabalho de pesquisa realizado por Isyumov, no Canadá. A análise dos resultados demonstrou que a NBR-6123, na sua recomendação das excentricidades das forças de arrasto para cálculo do momento torçor, subestima a indicação para a excentricidade na situação de edificações isoladas, porém cobre a maioria dos casos na prescrição da excentricidade para a situação de prédios submetidos aos efeitos de vizinhança.

A dinâmica de estruturação dos estoques residenciais urbanos - estudo de caso : o entorno do Shopping Center Iguatemi - Porto Alegre - RS

Esta dissertação investiga a existência de forças de atração e repulsão que shoppings centers geram no seu entorno e suas repercussões na estruturação dos estoques residenciais urbanos. No estudo de caso, o entorno do Shopping Center Iguatemi – Porto Alegre (SCI) apresentou expansão e elitização urbana na primeira década e, no decorrer do processo urbano, atraiu maior fluxo veicular e atividades comerciais para as principais vias de acesso. Estas mudanças no entorno próximo ao SCI resultaram em mudança do perfil do morador. O processo verificado no entorno do empreendimento é apresentado, neste estudo, como compatível com a dinâmica intra-urbana de atração-repulsão que pode existir na relação entre atividade residencial X atividade comercial. Para abordar o tema proposto, optou-se por uma análise baseada em partes de três teorias (KRAFTA, 1994a; ABRAMO, 2001a; FUJITA et al, 2002), que tratam da dinâmica intra-urbana associada a fatores que atraem ou dispersam investimentos imobiliários e, à estratégia que a construção civil utiliza para convencer as famílias a mudarem para determinados locais – convenção urbana (ABRAMO, 2001a). A partir deste arcabouço teórico foi proposta uma metodologia em que se buscou encontrar correlações entre as mudanças da situação urbana e as mudanças do perfil do morador, dentro do período de 1992 a 2004. A proposta de análise da situação urbana englobou características de fluxo viário, intensidade da atividade comercial, verticalidade-densidade e padrão-tipologia da atividade residencial; enquanto do perfil do morador se analisou dados referentes aos rendimentos. O resultado do trabalho empírico evidenciou a mudança do perfil do morador e sua possível relação com as mudanças no entorno próximo ao SCI. O conjunto de mudanças (situação urbana e perfil do morador) forneceu dados para uma leitura do trabalho empírico em convergência com o arcabouço teórico proposto. Conclui-se que na parte teórica do estudo, houve eficácia das teorias para a análise proposta ao processo urbano. A parte metodológica, embora não tenha obtido o número de amostras suficientes para elaboração de alguns dos resultados, evidenciou a tendência de que o processo de estruturação dos estoques residenciais está intimamente ligado às características urbanas e suas possíveis mudanças.

Coordenador do processo de projeto de edificações residenciais multifamiliares : caracterização da função em empresas construtoras de Porto Alegre/RS

A necessidade de redução dos custos e prazos no processo construtivo tem incentivado as empresas construtoras do subsetor edificações a direcionarem seus esforços para o processo de gestão de projetos. Esta etapa do processo construtivo é notoriamente estratégica para as etapas subseqüentes, uma vez que tem potencial de interferência bastante significativo com custo praticamente irrisório frente aos valores totais do empreendimento. Porém, o aumento da complexidade dos empreendimentos, levando ao surgimento de novas especialidades de projeto e, também, de novas funções dentro desse processo, têm promovido a reestruturação das empresas construtoras e de seus contratados. A coordenação de projetos é uma dessas funções recentemente implantadas com objetivos direcionados para as diversas fases do processo: participante ativo da definição do empreendimento; responsável pela inserção dos requisitos dos projetos desde sua concepção, reduzindo as restrições dos projetos e integrando as soluções finais; como elo de ligação entre a equipe de projeto e a equipe de produção. Sendo uma função recente no processo gestão de projetos, os procedimentos de trabalho junto aos demais intervenientes ainda são pouco compreendidos A ligação estreita entre coordenadores e projetistas ao longo do desenvolvimento dos projetos origina dificuldades que são frutos dos conflitos de interesse entre as partes, sendo necessário uma análise dessas dificuldades sob o ponto de vista da interferência que causa na coordenação de projetos. Desta forma, este trabalho tem por objetivo a caracterização das funções e atividades dos coordenadores de projetos nas empresas construtoras de Porto Alegre/RS. Para isso, foram realizados dois levantamentos com projetistas e com coordenadores de projeto através de entrevistas parcialmente estruturadas. As entrevistas com os projetistas forneceram questões conflitantes que foram discutidas com os coordenadores de projetos. Neste segundo levantamento foram, também, questionadas as atividades desempenhadas pela coordenação ao longo do processo de projeto. Desta forma, foi possível analisar o nível de desenvolvimento das funções e atividades desempenhadas pelos coordenadores de projetos entre as empresas construtoras de Porto Alegre/RS pesquisadas.

Viver com HIV nos abrigos residenciais : um estudo antropológico sobre a inclusão de crianças portadoras de HIV nos abrigos da Fundação de Proteção Especial na cidade de Porto Alegre

Esta dissertação apresenta uma investigação a respeito da situação de inclusão de crianças soropositivas nos Abrigos Residenciais da Fundação de Proteção Especial na cidade de Porto Alegre, como uma tentativa de contribuir com a pesquisa sobre os aspectos sociais da AIDS no Brasil. O método de pesquisa utilizado foi o etnográfico, com um trabalho de campo conduzido entre dezembro de 2003 e julho de 2004, em um dos três Abrigos Residenciais da Fundação conhecidos até final dos anos 90 como “casa de portadores”. Estudam-se os fatores sociais relacionados com a transmissão do vírus de mãe para filho, e as implicações desta transmissão no processo de abrigamento de crianças pelo Estado. Por meio da observação do dia-a-dia das pessoas que trabalham e moram no Abrigo, trata-se de compreender as formas, por vezes, sutis que a AIDS penetra o cotidiano da Instituição, analisando-se os fatores que levam à persistência no tempo de denominações como “casa de portadores”, tendo como eixo central as representações que os monitores têm do seu trabalho em relação a outros Abrigos da Fundação. Por último, toma-se a história do local desde a sua constituição como “casa de portadores” até a sua atual organização como Abrigo Residencial, analisando os efeitos que a luta contra a AIDS e o debate sobre os direitos da criança tiveram na mudança de política em relação às crianças soropositivas abrigadas, levada adiante pela Fundação, assim como as ambigüidades e contradições próprias de um momento institucional em que novas estratégias de inclusão das crianças soropositivas estão sendo aplicadas nos Abrigos Residenciais.