Options to renew leases: time for legislative relief?

Argues that England should follow the example of Australia and New Zealand and give the courts statutory power to grant a tenant relief against forfeiture of the right to exercise an option to renew a lease by reason of the tenant being in breach of covenant. Suggests the legislative provision introducing this power should adopt wording mirroring that in the Law of Property Act 1925 s.146(2).

Breaches of lease between exercise of option to renew and expiry of lease in Queensland

The decision of Greppo v Jam-Cal Bundaberg Pty Ltd [2015] QCA 131 illustrates a defect in s 128 of the Property Law Act 1974(Qld) which gives a right to a lessee to apply for relief against forfeiture against loss of a right to exercise an option to renew. The defect arises because the legislation does not adequately deal with breaches that occur after the exercise of the option but before the expiry of the lease. Most commercial leases of all kinds have a standard provisions, as the lease in this case, as a conditions of the exercise of the option to renew that the lessee will have given notice of exercise within the time specified to the lessor and will have up to the date of expiry of the lease paid all rent and observed all lessee’s covenants. The difficulties occur because invariably an option must be exercised before the expiry of the lease when a lessee may not be in breach of the lease but may later prior to the expiry of the lease fall into breach. As this decision indicates,at least in Queensland, that the lessee who desires to challenge the lessor’s right to enforce those conditions can neither seek relief under s 128 against forfeiture of the right to exercise the option ,or indeed, under s 124 of the Property Law Act 1974 to preserve the agreement for lease brought about by the otherwise regular exercise of the option to renew. The decision cries out for legislative reform along the lines of s 133E of the Conveyancing Act 1919(NSW) which was amended in 2001 to meet this contingency.

Statutory licences and third party dealings: Property analysis v statutory interpretation

Statutory licensing schemes are proliferating as a means of regulating commercial activity, resource exploitation and activities harmful to the environment. Statutes often declare that entitlements are non-transferable or are transferable only with approval or subject to conditions. Some entitlements, such as resource consents issued under the Resource Management Act 1991 (NZ), are declared not to be property. Despite these statutory declarations, entitlements are often held to be transferable in equity or to be property for the purposes of resolving private disputes. Recently, in Greenshell New Zealand Ltd v Tikapa Moana Enterprises Ltd, the High Court of New Zealand indicated that a resource consent was property that could support a claim for relief against forfeiture, continuing the trend in earlier cases that appear to depart from the statute. In this article we examine the juridical treatment of entitlements in private law. We identify factors influencing the courts’ enforcement of private arrangements which may circumvent the statutory intent. Our analysis will guide legislators in the design of provisions to implement new schemes.

Mere equities and third parties in leasehold law

Examines the concept of a "mere equity" in the context of the Land Registration Act 2002 s.116(b). Considers, by reference to case law, the nature and status of a mere equity and equities coming within the category of equitable rights binding third parties, including a landlord's right to rectification of a lease, the right to set aside a lease and a tenant's right to relief against forfeiture of a lease. Comments on the extent to which s.116(b) requires a mere equity to be more than just procedural and to be an equitable proprietary right capable of binding successors in title.

Forfeiture relief

Looks at the common law forfeiture rule, preventing a person who has unlawfully killed another from profiting from the death, and the granting of relief under the Forfeiture Act 1982. Reviews case law on the forfeiture rule, its modification under s.2 in the interests of justice and the provision under s.3 that the rule does not preclude an application under the Inheritance (Provision for Family and Dependants) Act 1975. Reviews the Chancery Division ruling in Land v Land (Deceased), highlighting the ability for a claimant to choose whether to seek relief from forfeiture under s.2 of the 1982 Act or pursue a claim for reasonable financial provision from a deceased's estate under s.2 of the 1975 Act.

English Trade Mark Law in the Eighteenth Century: Blanchard v Hill Revisited - Another 'Case of Monopolies'?

The decision of Lord Hardwicke LC in Blanchard v Hill in 1742 is the earliest reported case on the equitable jurisdiction to grant injunctive relief against trade mark piracy. The ambiguous manner in which the case was reported led to the decision being interpreted as either the basis of equitable jurisdiction or a denial of jurisdiction. This article seeks to establish the background to the case, what actually happened, and the immediate impact of the decision. The scene is set, however, in a parallel symbolic universe – heraldry – because in 1740, the officers of arms were confronted with a trade mark case.

Bewertungsportale im Internet – Meinungsfreiheit versus Datenschutz und Haftungsfragen der Portalbetreiber

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit rechtlichen Fragestellungen rund um Bewertungs-portale im Internet. Zentrale Themen der Arbeit sind dabei die Zulässigkeit der Veröffentlichung der von den Nutzern abgegebenen Bewertungen vor dem Hintergrund möglicherweise entgegenstehender datenschutzrechtlicher Bestimmungen und der Persönlichkeitsrechte der Betroffenen. Des weiteren wird der Rechtsschutz der Betroffenen erörtert und in diesem Zusammenhang die haftungsrechtlichen Risiken der Forenbetreiber untersucht. Gegenstand der Arbeit sind dabei sowohl Online-Marktplätze wie eBay, auf denen sowohl der Bewertende als auch der Bewertete registriert und mit dem Bewertungsverfahren grundsätz-lich einverstanden sind (geschlossene Portale), als auch Portale, auf denen – oftmals unter einem Pseudonym und ohne vorherige Anmeldung – eine freie Bewertungsabgabe, zu Pro-dukteigenschaften, Dienstleistungen bis hinzu Persönlichkeitsmerkmalen des Bewerteten möglich ist (offene Portale). Einleitung und Erster Teil Nach einer Einleitung und Einführung in die Problematik werden im ersten Teil die verschie-denen Arten der Bewertungsportale kurz vorgestellt. Die Arbeit unterscheidet dabei zwischen so genannten geschlossenen Portalen (transaktionsbegleitende Portale wie eBay oder Ama-zon) auf der einen Seite und offenen Portalen (Produktbewertungsportale, Hotelbewertungs-portale und Dienstleistungsbewertungsportale) auf der anderen Seite. Zweiter Teil Im zweiten Teil geht die Arbeit der Frage nach, ob die Veröffentlichung der durch die Nutzer abgegebenen Bewertungen auf den offenen Portalen überhaupt erlaubt ist oder ob hier mögli-cherweise das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen und hier insbesondere das Recht auf in-formationelle Selbstbestimmung in Form der datenschutzrechtlichen Bestimmungen die freie Bewertungsabgabe unzulässig werden lässt. Untersucht werden in diesem Zusammenhang im einzelnen Löschungs- bzw. Beseitigungsan-sprüche der Betroffenen aus § 35 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BDSG bzw. §§ 1004 i. V. m. 823 Abs. 1 BGB (allgemeines Persönlichkeitsrecht). Die Arbeit kommt in datenschutzrechtlicher Hinsicht zu dem Schluss, dass die Bewertungen personenbezogene Daten darstellen, die den datenschutzrechtlichen Bestimmungen unterlie-gen und eine Veröffentlichung der Bewertungen nach dem im deutschen Recht geltenden da-tenschutzrechtlichen Erlaubnisvorbehalt grundsätzlich nicht in Betracht kommt. Vor dem Hintergrund dieser den tatsächlichen Gegebenheiten und Interessenlagen im Internet nicht mehr gerecht werdenden Gesetzeslage diskutiert der Autor sodann die Frage, ob die datenschutzrechtlichen Bestimmungen in diesen Fällen eine Einschränkung durch die grund-gesetzlich garantierten Informationsfreiheiten erfahren müssen. Nach einer ausführlichen Diskussion der Rechtslage, in der auf die Besonderheiten der ein-zelnen Portale eingegangen wird, kommt die Arbeit zu dem Schluss, dass die Frage der Zuläs-sigkeit der Veröffentlichung der Bewertungen von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängt. Als Grundsatz kann jedoch gelten: Ist die bewertete Tätigkeit oder Person in Bezug auf die bewertete Eigenschaft ohnehin einer breiten Öffentlichkeit zugänglich, erscheint eine Veröffentlichung der Daten nicht bedenklich. Dagegen wird man einen Löschungs- bzw. Be-seitigungsanspruch bejahen müssen für die Bewertungen, die Tätigkeiten oder Eigenschaften des Bewerteten, die in keinem Zusammenhang mit ihm als öffentlicher Person stehen, betref-fen. Anschließend geht die Arbeit auf die Persönlichkeitsrechte der Betroffenen und der sich hier-aus ergebenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gemäß der §§ 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB ein, verneint jedoch wegen dem Vorrang der spezialgesetzlichen Bestimmungen aus dem Bundesdatenschutzgesetz letztlich eine Anwendbarkeit der Anspruchsgrundlagen. Schließlich wird in diesem Teil noch kurz auf die Zulässigkeit der Bewertung juristischer Per-sonen eingegangen, die im Grundsatz bejaht wird. Dritter Teil Sofern der zweite Teil der Arbeit zu dem Schluss kommt, dass die Veröffentlichung der Be-wertungen zulässig ist, stellt sich im dritten Teil die Frage, welche Möglichkeiten das Recht dem Bewerteten bietet, gegen negative Bewertungen vorzugehen. Untersucht werden, dabei datenschutzrechtliche, deliktsrechtliche, vertragliche und wettbe-werbsrechtliche Ansprüche. Ein Schwerpunkt dieses Teils liegt in der Darstellung der aktuellen Rechtsprechung zu der Frage wann eine Bewertung eine Tatsachenbehauptung bzw. ein Werturteil darstellt und den sich hieraus ergebenden unterschiedlichen Konsequenzen für den Unterlassungsanspruch des Betroffenen. Diejenigen Bewertungen, die eine Meinungsäußerung darstellen, unterstehen dem starken Schutz der Meinungsäußerungsfreiheit. Grenze der Zulässigkeit sind hier im wesentlichen nur die Schmähkritik und Beleidigung. An Tatsachenbehautpungen dagegen sind schärfere Maßstäbe anzulegen. In diesem Zusammenhang wird der Frage nachgegangen, ob vertragliche Beziehungen zwischen den Beteiligten (Bewertenden, Bewertete und Portalbetreiber) die Meinungsäußerungsfreiheit einschränkt, was jedenfalls für die geschlossenen Portale bejaht wird. Vierter Teil Der vierte Teil der Arbeit beschäftigt sich mit den „Zu-gut-Bewertungen“. Es geht dabei um wettbewerbsrechtliche Ansprüche im Falle verdeckter Eigenbewertungen. Solche Eigenbewertungen, die unter dem Deckmantel der Pseudonymität als Werbemittel zur Imageverbesserung in entsprechenden Bewertungsportale verbreitet werden ohne den wahren Autor erkennen zu lassen, sind in wettbewerbsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich unzulässig. Fünfter Teil Im letzten Teil der Arbeit wird schließlich der Frage nach der Verantwortlichkeit der Portal-betreiber für rechtswidrige Bewertungen nachgegangen. Zunächst wird die Feststellung getroffen, dass es sich bei den von den Nutzern abgegebenen Bewertungen um fremde Inhalte handelt und somit die Haftungsprivilegierungen der § 11 Abs. 1 TDG, § 9 Abs. 1 MDStV eingreifen, wonach die Forenbetreiber für die rechtswidrigen Bewertungen jedenfalls so lange nicht verantwortlich sind, solange sie hiervon keine Kenntnis haben. Da von dieser Haftungsprivilegierung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Störerhaftung nicht umfasst ist, wird die Reichweite die Forenbetreiber aus der Störerhaftung treffenden Überwachungspflichten diskutiert. Die Arbeit kommt hier zu dem Ergebnis, dass in den Fällen, in denen dem Adressaten der Bewertung die Identität des Verfassers bekannt ist, sich die Verpflichtungen der Forenbetrei-ber auf die Beseitigung bzw. Sperrung der rechtswidrigen Bewertung beschränken. Sofern die Identität des Bewertenden unbekannt ist, haften die Forenbetreiber als Mitstörer und dem Be-troffenen stehen Unterlassungsansprüche auch gegen die Forenbetreiber zu.

Statutory protections from forfeiture of a leasehold estate following Apriaden Pty Ltd v Seacrest Pty Ltd

In Apriaden Pty Ltd v Seacrest Pty Ltd the Victorian Court of Appeal decided that termination of a lease under common law contractual principles following repudiation is an alternative to reliance upon an express forfeiture provision in the lease and that it is outside the sphere of statutory protections given against the enforcing of a forfeiture. The balance of authority supports the first aspect of the decision. This article focuses on the second aspect of it, which is a significant development in the law of leases. The article considers the implications of this decision for essential terms of clauses in leases, argues that common law termination for breach of essential terms should be subject to compliance with these statutory requirements and, as an alternative, suggests a way forward through appropriate law reform, considering whether the recent Victorian reform goes far enough.

Actions for declaratory or injunctive relief by the Corporate Regulator under s 471B of the Corporations Act

This article by Ben McEniery discusses the matters a court will consider when leave to commence or proceed against a company in liquidation is sought not by a creditor seeking to prove a debt, but by the corporate regulator pursuing declaratory or injunctive relief.

A randomized controlled pilot study comparing aqueous cream with a beeswax and herbal oil cream in the provision of relief from postburn pruritis

Postburn itch is reported to affect up to 87% of the burn population. Although treatments for postburn itch are multimodal, they remain consistently ineffective. However, recent anecdotal evidence from several outpatients at a tertiary referral hospital suggests that a cream combining beeswax and several herbal oils may be effective in the minimization of postburn itch. The aim of this study was to test the efficacy of beeswax and herbal oil cream against the standard treatment of aqueous cream in the provision of relief from the symptoms of postburn itch. A randomized controlled trial compared two groups using a visual analog scale, frequency of cream application, itch recurrence after cream application, use of antipruritic medications, and sleep disturbance to determine the effect of itch severity and duration. Fifty-two participants were enrolled in the study (84% male) with a mean age of 35 years (SD = 16) and mean burn TBSA of 7.2% (SD = 7.7). Study results found that the beeswax and herbal oil cream reduce itch after application more frequently than aqueous cream (P = .001). In addition, when managed with beeswax and herbal oil cream, participants found that their itch recurred later (P ≤ .001) and their use of antipruritic medications was lower (P = .023). Findings of this study suggest beeswax and herbal oil cream to be more effective in the minimization of postburn itch than aqueous cream. Given this, a larger study examining the efficacy of beeswax and herbal oil cream appears warranted.

Disclosure obligations on ex parte application for freezing order - duty of practitioners to the court - failure to comply with duty - serious dereliction of duty to court - supplemental order for costs against solicitors personally

The decision of Applegarth J in Heartwood Architectural & Joinery Pty Ltd v Redchip Lawyers [2009] QSC 195 (27 July 2009) involved a costs order against solicitors personally. This decision is but one of several recent decisions in which the court has been persuaded that the circumstances justified costs orders against legal practitioners on the indemnity basis. These decisions serve as a reminder to practitioners of their disclosure obligations when seeking any interlocutory relief in an ex parte application. These obligations are now clearly set out in r 14.4 of the Legal Profession (Solicitors) Rule 2007 and r 25 of 2007 Barristers Rule. Inexperience or ignorance will not excuse breaches of the duties owed to the court.

N-acetylcysteine protects against renal injury following bilateral ureteral obstruction

Background. Obstructive nephropathy decreases renal blood flow (RBF) and glomerular filtration rate (GFR), causing tubular abnormalities, such as urinary concentrating defect, as well as increasing oxidative stress. This study aimed to evaluate the effects of N-acetylcysteine (NAC) on renal function, as well as on the protein expression of aquaporin 2 (AQP2) and endothelial nitric oxide synthase (eNOS), after the relief of bilateral ureteral obstruction (BUO). Methods. Adult male Wistar rats were divided into four groups: sham (sham operated); sham operated + 440 mg/kg body weight (BW) of NAC daily in drinking water, started 2 days before and maintained until 48 h after the surgery; BUO (24-h BUO only); BUO + NAC-pre (24-h BUO plus 440 mg/kg BW of NAC daily in drinking water started 2 days before BUO); and BUO + NAC-post (24-h BUO plus 440 mg/kg BW of NAC daily in drinking water started on the day of BUO relief). Experiments were conducted 48 h after BUO relief. Results. Serum levels of thiobarbituric reactive substances, which are markers of lipid peroxidation, were significantly lower in NAC-treated rats than in the BUO group rats. The administration of NAC provided significant protection against post-BUO GFR drops and reductions in RBF. Renal cortices and BUO rats presented decreased eNOS protein expression of eNOS in the renal cortex of BUO group rats, whereas it was partially recovered in BUO + NAC-pre group rats. Urine osmolality was significantly lower in BUO rats than in sham group rats or NAC-treated rats, the last also presenting less interstitial fibrosis. Post-BUO downregulation of AQP2 protein expression was averted in the BUO + NAC-pre group rats. Conclusions. This study demonstrates that NAC administration ameliorates the renal function impairment observed 48 h after the relief of 24-h BUO. Oxidative stress is important for the suppression of GFR, RBF, tissue AQP2 and eNOS in the polyuric phase after the release of BUO.

Neuroprotective strategies against neurodegeneration in cellular model systems

In the present study we analyzed new neuroprotective therapeutical strategies in PD (Parkinson’s disease) and AD (Alzheimer’s disease). Current therapeutic strategies for treating PD and AD offer mainly transient symptomatic relief but it is still impossible to block the loss of neuron and then the progression of PD and AD. There is considerable consensus that the increased production and/or aggregation of α- synuclein (α-syn) and β-amyloid peptide (Aβ), plays a central role in the pathogenesis of PD, related synucleinopathies and AD. Therefore, we identified antiamyloidogenic compounds and we tested their effect as neuroprotective drug-like molecules against α-syn and β-amyloid cytotoxicity in PC12. Herein, we show that two nitro-catechol compounds (entacapone and tolcapone) and 5 cathecol-containing compounds (dopamine, pyrogallol, gallic acid, caffeic acid and quercetin) with antioxidant and anti-inflammatory properties, are potent inhibitors of α-syn and β-amyloid oligomerization and fibrillization. Subsequently, we show that the inhibition of α-syn and β-amyloid oligomerization and fibrillization is correlated with the neuroprotection of these compounds against the α-syn and β-amyloid-induced cytotoxicity in PC12. Finally, we focused on the study of the neuroprotective role of microglia and on the possibility that the neuroprotection properties of these cells could be use as therapeutical strategy in PD and AD. Here, we have used an in vitro model to demonstrate neuroprotection of a 48 h-microglial conditioned medium (MCM) towards cerebellar granule neurons (CGNs) challenged with the neurotoxin 6-hydroxydopamine (6-OHDA), which induces a Parkinson-like neurodegeneration, with Aβ42, which induces a Alzheimer-like neurodegeneration, and glutamate, involved in the major neurodegenerative diseases. We show that MCM nearly completely protects CGNs from 6-OHDA neurotoxicity, partially from glutamate excitotoxicity but not from Aβ42 toxin.

An Institutional Analysis of Environmental Pollution Disputes in Taiwan: Cases of 'Self-Relief'

During the late 1980s and early 1990s in Taiwan, people's protests against environmental pollution often took the form of "self-relief," meaning that they attempted to fight polluters using their own resources, without relying on legal or administrative procedures. Why did such an extreme form of disputes become so widespread? What institutional changes did these movements bring about? These questions are analyzed using the analytical framework of "law and economics." Our research shows that "self-relief" functioned to a certain extent as a means of realizing quick compensation for victims, and for reflecting the opinions of local people concerning development projects; in addition, it served to promote the formulation of law and administrative systems. However, as it was based on direct negotiations between the parties concerned, the outcome of each dispute only reflected the transient balance of forces, and the experience gained in negotiations was not accumulated as a social norm.