La usucapion y el registro de la propiedad

En el sistema español, cuando la transmisión jurídico-real trae causa de un contrato, seguimos la teoría del título y el modo, alejándonos así del modelo consensualista adoptado en el Derecho italiano, en el que basta con la mera celebración del título, para que se entienda producida la transmisión. Es decir, que, en nuestro derecho, hasta que no tiene lugar la entrega de la cosa objeto del contrato, no se entiende producida la transmisión. No resulta necesario, en cambio, la inscripción del negocio en el Registro de la Propiedad (inscripción declarativa y no constitutiva). Pero, ¿qué ocurre cuando quien transmite el derecho no es el verdadero titular? Pues que, en estos casos, para tratar de sanar esa falta de titularidad del tradente, entra en juego la usucapión, que es uno de los modos originarios contemplados en la legislación civil española de adquirir la propiedad y otros derechos reales, que se basa en la posesión. Y como la usucapión puede operar al margen del Registro (de inscripción declarativa, como ya hemos dicho), es muy probable que se produzcan desajustes entre lo reflejado por este y la realidad extrarregistral. En el presente trabajo analizamos precisamente la respuesta que la legislación hipotecaria española, a través de los actuales arts. 35 y 36 LH, ha tratado de ofrecer a las distintas cuestiones que se suscitan cuando realidad registral y extrarregistral (o posesoria) entran en conflicto.