1 resultado para Real estate business -- Management -- Automation
em AMS Tesi di Dottorato - Alm@DL - Università di Bologna
Resumo:
Nonostante la riforma societaria ed i tentativi di rilanciare leconomia nazionale, ancora oggi la principale fonte di ricchezza e di capitalizzazione resta linvestimento immobiliare. Ed ecco perch si sente sempre pi parlare di Real Estate, ovvero dei diritti reali sui beni immobili, della loro circolazione, e delle garanzie e tutele ad essa correlate. Dalla vendita immobiliare tipizzata nel codice civile del 42 ad oggi molto cambiato. E il mio lavoro parte proprio da unanalisi delle nuove forme e dei nuovi limiti alla circolazione degli immobili. In primis ho affrontato il tema del riconoscimento giurisprudenziale della cessione di cubatura: un esempio tipico del passaggio dal fatto al diritto attraverso la costruzione giurisprudenziale di nuove fattispecie giuridiche gi in uso fra gli operatori del mercato. Tecnicamente la stessa espressione cessione di cubatura non risulta corretta: non si ha una vera e propria cessione, quanto la costituzione di una servit ius non edificandi a favore di un terreno e a carico di un altro. La giurisprudenza ormai concorde nello stabilire che laccordo delle parti rimane comunque privo di efficacia se ad esso non segue un permesso di costruire della Pubblica Amministrazione che riconosca la maggiore capacit edificatoria al terreno a cui vantaggio stabilit la servit. Unaltra nuova forma di circolazione della propriet, cos come degli altri diritti reali minori, la multipropriet. La multipropriet viene disciplinata nel nostro ordinamento, a seguito di una risoluzione del Parlamento Europeo del 13 ottobre 1988, dapprima con il D.lgs. 9 novembre 1998 e da ultimo con il Codice del Consumo, che con gli artt. 69 ss. stabilisce una pi puntuale tutela degli acquirenti. Si riconosce qui lesistenza di uno squilibrio fra le posizioni contrattuali fra venditore ed acquirente/consumatore: vi una profonda asimmetria informativa fra le parti, che viene colmata prevedendo la consegna al futuro acquirente di un dettagliato prospetto informativo predisposto dal venditore. La mia attenzione si concentrata proprio sul tema delle tutele che il nostro ordinamento riconosce al consumatore multiproprietario: un prospetto informativo dal contenuto minimo legislativamente predeterminato, recesso, fideiussione. Ho dedicato un particolare approfondimento alla normativa sullacquisto immobiliare sulla carta. Il D.lgs. 122/2005 si inserisce nel contesto di una legislazione, che spesso trova la sua origine nel diritto privato europeo, finalizzata alla regolamentazione di un fenomeno sempre pi frequente nella realt economica contemporanea, rappresentato dalla contrattazione fra soggetti che si trovano in una posizione di squilibrio contrattuale: un contraente forte da una parte, ed un contraente debole dallaltra. La legislazione nazionale interviene sempre pi frequentemente per porre un rimedio a queste situazioni di squilibrio, con interventi di tipo conformativo intesi a rendere effettiva lautonoma contrattuale delle parti e, conseguentemente, agevolare il corretto funzionamento del mercato. Si parla in tal senso di una ius espansiva del modello europeo di legislazione a tutela del contraente debole, e quindi di una espansione del diritto privato europeo anche in settori dove manca una puntuale normativa comunitaria. Vi una generale tendenza ad un neoformalismo, che consiste nella richiesta espressa della forma scritta e nella conformazione del contenuto del contratto, che solo apparentemente limitano lautonomia contrattuale delle parti ma che tende ad eliminare le situazioni di squilibrio dando una tutela effettiva al contraente debole. Contraente debole e non consumatore. Lart. 1 del decreto parla, infatti, espressamente di persona fisica. Secondo gli orientamenti dottrinali maggioritari dalla nuova disciplina resterebbero esclusi, e quindi non rientrerebbero nella definizione di acquirenti, le societ, le persone giuridiche e gli enti collettivi in generale. Si riconosce la figura del professionista debole, giacch si riconosce che lacquisto di un immobile da costruire sia unoperazione che, in virt della sua importanza economica, viene gestita con maggiore avvedutezza: lacquisto di un immobile non propriamente atto di consumoin senso tecnico. Lesigenza di tutela diversa: si vuole tutelare lacquirente in considerazione dellintrinseca rischiosit delloperazione, stabilendo alcuni profili fondamentali del contenuto del contratto non solo e non tanto a fini informativi, quanto piuttosto per una tutela sostanziale dellacquirente. Il legislatore si preoccupa di predisporre garanzie obbligatorie per il caso di dissesto dellimpresa costruttrice. Le garanzie, quindi, come forma di tutela del contraente debole. Il mio lavoro si concentra, a questo punto, sulle garanzie personali e reali. Poche le novit sulle garanzie, ma alcune significative. Nel campo delle garanzie personali, acquista maggiore rilevanza la fideiussione prestata dal contraente forte a favore del contraente debole, affinch questultimo possa recuperare tutte le somme investite per lacquisto dellimmobile: sia esso un immobile in multipropriet, sia esso un immobile ancora da costruire. E ancora le garanzie reali: pegno e ipoteca. Ho posto particolare attenzione al tema della "portabilit" dei mutui e surrogazione ex art. 1202 c.c. ed al tema delle formalit ipotecarie cos come previsti dagli artt. 6, 7 e 8 della l. 2 aprile 2007, n. 40 sulla concorrenza. Ma la mia attenzione si soffermata soprattutto sul tema della nullit ed in particolare sulla nullit relativa. La pi recente legislazione speciale, specie quella di derivazione europea, ha dato un grosso scossone alla dogmatica tradizionale della nullit negoziale. Le fattispecie di nullit relativa sono sempre pi frequenti, tanto da far parlare di una nuova categoria di nullit c.d. nullit di protezione. Questultima risponde ad esigenze profondamente differenti dalla nullit assoluta di stampo codicistico. In luogo della nullit, sembra oggi pi corretto parlare delle nullit: diverse categorie di invalidit, ciascuna delle quali soddisfa interessi diversificati, e come tale riceve anche una disciplina differenziata in termini di legittimazione allazione, rilevabilit dufficio, prescrittibilit, sanabilit, opponibilit ai terzi. Ancora una volta partendo da unanalisi critica del D.lgs. 122/2005, ho avuto modo di approfondire il fondamentale tema della nullit nel nostro ordinamento. Lart. 2 del decreto stabilisce espressamente la nullit relativa, e cio azionabile dal solo acquirente parte debole del contratto, nel caso in cui non sia rilasciata dal venditore la fideiussione. Lart. 6 stabilisce, invece, un contenuto minimo del contratto poste a tutela della parte debole e del corretto funzionamento del mercato immobiliare. Se ad alcune di esse pu attribuirsi un valore meramente ordinatorio, altre al contrario rivestono una natura di norme imperative di ordine pubblico attinenti pi precisamente al c.d. ordine pubblico di protezione ed al c.d. ordine pubblico di direzione. Nel sistema del nostro codice, la violazione di norma imperative d luogo, ex art. 1418, alla nullit del contatto salvo che la legge stabilisca diversamente. Equindi configurabile una nullit virtuale del contratto, ovvero non espressamente e letteralmente stabilita, ma che pu essere desunta dal tenore imperativo delle norme. La dottrina prevalente ormai orientata nel senso di ammettere che anche la nullit relativa possa essere virtuale, nel quadro di un orientamento, ormai dominante, volto al superamento dellapproccio tendente a far rientrare nelleccezionalit qualsiasi difformit dal modello classico della nullit. Il problema, quindi, si sposta allindividuazione della natura imperativa della norma violata. In linea generale si afferma che perch una norma possa essere definita imperativa debba porre un comando o un divieto espresso, debba essere inderogabile ed indisponibile. Oggetto di dibattiti dottrinali , poi, il tema della rilevabilit dufficio delle nullit relative. A fronte di una prima posizione dottrinale tendente ad escludere tale rilevabilit dufficio sul presupposto di una sua inconciliabilit con il regime di legittimazione relativa allazione di nullit, dottrina e giurisprudenza pi recenti appaiono concordi nel ritenere assolutamente conciliabili tali due profili. Si concorda, inoltre, sullesistenza di limitazioni alla rilevabilit dufficio della nullit: la nullit pu essere rilevata dufficio dal giudice, ma tale rilievo deve operare nellesclusivo interesse del contraente debole, dovendo il giudice bloccarsi davanti ad un concreto interesse della parte a mantenere in vita il contratto. Discorso a s stante deve poi esser fatto sul rapporto fra nullit relativa e nullit virtuale e responsabilit del notaio rogante. Secondo lorientamento dominante della giurisprudenza, nella misura in cui vi sia una violazione di norme imperative, e limperativit sia evidente, manifesta, dal tenore delle disposizioni, deve ritenersi che la nullit, sia testuale che virtuale, comporti la responsabilit del notaio ai sensi dellart. 28 l. not. Ogni qualvolta, viceversa, tale nullit non si configuri, la responsabilit disciplinare sar esclusa. Si avverte, comunque, una prima apertura verso la sanzionabilit delle nullit relative che siano manifeste. In chiusura del mio lavoro non ho potuto non tenere conto della recente crisi dei mercati internazionali. Crisi che ha avuto inizio proprio con il crollo negli Stati Uniti dei settori immobiliare e finanziario, improntati verso una eccessiva deregolamentazione e valorizzazione dellautonomia contrattuale delle parti. Lassenza di garanzie sicure e la carenza di controllo di un professionista corrispondente al nostro notaio pubblico ufficiale, ha portato ad investimenti e finanziamenti azzardati da parte delle banche e degli istituti di credito che stanno vivendo un momento di profonda crisi aprendo la strada ad una recessione economica di portata mondiale.
