The Brazilian real estate securitization market: determinants of pricing

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao ativo objeto e níveis de garantias, controlando por variáveis de tamanho, prazo e rating. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é analisada em duas frentes: (a) apesar de CRI seguir relativa padronização, encontramos que o papel pode representar diferentes níveis de risco e ativos-objeto; e (b) essa falta de padronização leva a níveis de precificação diferenciados por suas características específicas de riscos. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Conclui-se que existe, em geral, uma diferença de retornos positiva (o spread médio na emissão dos CRIs indexados à inflação foi de 321 bps superior à curva de juros de mercado), sendo mais preponderante a depender do segmento (prêmio para os segmentos residencial e loteamentos) e mitigado pelo nível de garantias oferecido. É possível verificar um prêmio médio de 1,4 p.p. para os segmentos residencial e de loteamentos. Algumas características das emissões foram analisadas como controle (tamanho, prazo e, por fim, das notas e origem da agência avaliadora de rating). Os CRIs de maior volume e maior prazo apresentam spreads menores. Quanto ao rating, os CRIs apresentam efeitos diversos a depender do segmento. Para CRIs residenciais, o efeito é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota ‘A’.

The Brazilian real state market in 2012: robust growth or speculative bubble?

A forte alta dos imóveis no Brasil nos últimos anos iniciou um debate sobre a possível existência de uma bolha especulativa. Dada a recente crise do crédito nos Estados Unidos, é factível questionar se a situação atual no Brasil pode ser comparada à crise americana. Considerando argumentos quantitativos e fundamentais, examina-se o contexto imobiliário brasileiro e questiona-se a sustentabilidade em um futuro próximo. Primeiramente, analisou-se a taxa de aluguel e o nível de acesso aos imóveis e também utilizou-se um modelo do custo real para ver se o mercado está em equilíbrio o não. Depois examinou-se alguns fatores fundamentais que afetam o preço dos imóveis – oferta e demanda, crédito e regulação, fatores culturais – para encontrar evidências que justificam o aumento dos preços dos imóveis. A partir dessas observações tentou-se chegar a uma conclusão sobre a evolução dos preços no mercado imobiliário brasileiro. Enquanto os dados sugerem que os preços dos imóveis estão supervalorizados em comparação ao preço dos aluguéis, há evidências de uma legítima demanda por novos imóveis na emergente classe média brasileira. Um risco maior pode estar no mercado de crédito, altamente alavancado em relação ao consumidor brasileiro. No entanto, não se encontrou evidências que sugerem mais do que uma temporária estabilização ou correção no preço dos imóveis.

Non-durable consumption and real-estate prices in Brazil: panel-data analysis at the state level

Housing is an important component of wealth for a typical household in many countries. The objective of this paper is to investigate the effect of real-estate price variation on welfare, trying to close a gap between the welfare literature in Brazil and that in the U.S., the U.K., and other developed countries. Our first motivation relates to the fact that real estate is probably more important here than elsewhere as a proportion of wealth, which potentially makes the impact of a price change bigger here. Our second motivation relates to the fact that real-estate prices boomed in Brazil in the last five years. Prime real estate in Rio de Janeiro and São Paulo have tripled in value in that period, and a smaller but generalized increase has been observed throughout the country. Third, we have also seen a recent consumption boom in Brazil in the last five years. Indeed, the recent rise of some of the poor to middle-income status is well documented not only for Brazil but for other emerging countries as well. Regarding consumption and real-estate prices in Brazil, one cannot imply causality from correlation, but one can do causal inference with an appropriate structural model and proper inference, or with a proper inference in a reduced-form setup. Our last motivation is related to the complete absence of studies of this kind in Brazil, which makes ours a pioneering study. We assemble a panel-data set for the determinants of non-durable consumption growth by Brazilian states, merging the techniques and ideas in Campbell and Cocco (2007) and in Case, Quigley and Shiller (2005). With appropriate controls, and panel-data methods, we investigate whether house-price variation has a positive effect on non-durable consumption. The results show a non-negligible significant impact of the change in the price of real estate on welfare consumption), although smaller then what Campbell and Cocco have found. Our findings support the view that the channel through which house prices affect consumption is a financial one.

As exigências do novo acordo de capital da Basiléia quanto ao risco de crédito: estudo de caso de uma carteira de crédito imobiliário (pessoa física) em um banco múltiplo do Brasil

O presente trabalho visa descrever e analisar um processo de adequação às exigências do Novo Acordo de Capital da Basiléia quanto ao risco de crédito para a carteira de crédito imobiliário (pessoa física) de uma instituição financeira brasileira e identificar aspectos de melhoria na eficiência da gestão de riscos. A partir da revisão bibliográfica foram destacados os aspectos teóricos do Acordo de Basiléia de 1988 e de Basiléia II, com ênfase para aqueles relacionados com a problemática do risco de crédito. Em seguida, foram descritas as principais características do setor de crédito imobiliário no Brasil, bem como sua evolução nos últimos anos. A questão do risco de crédito imobiliário no contexto de Basiléia II foi discutida e considerações relevantes foram relacionadas. Por meio do estudo de caso, realizado em uma carteira de crédito imobiliário de uma instituição financeira brasileira, tais considerações foram aplicadas na prática e, logo depois, foram analisados os resultados e expostas as conclusões.

Análise da precificação de imóveis na cidade do Rio de Janeiro utilizando Modelagem Hedônica e os efeitos da autocorrelação espacial

A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro.

Fundos de investimento imobiliário no Brasil: as características que explicam o desempenho

O objetivo deste trabalho é ajudar o investidor que optou por investir seus recursos no mercado imobiliário a tomar sua decisão de investimento com base nas características endógenas facilmente identificáveis no prospecto dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Foram selecionadas aquelas consideradas importantes pela literatura e foram construídos alguns modelos para testar sua influência na rentabilidade. Inicialmente, foi construído um modelo completo, com todas as variáveis, que apresentou resultados pouco relevantes, já que a maioria das variáveis não apresentou significância. Em seguida, um modelo reduzido foi montado com as variáveis que mais contribuíam para a rentabilidade, obtendo-se resultados relevantes. Através desse modelo, observou-se que FIIs que investem em desenvolvimento imobiliário, com foco no mercado residencial e com baixas taxas de administração, geraram maiores rentabilidades ao investidor.

Persistência na performance de fundos de investimento imobiliário brasileiros entre 2008 e 2012

O objetivo deste trabalho é avaliar a persistência na performance de fundos de investimento imobiliário. Para isso, adotamos metodologia semelhante à de Carhart (1997): analisamos o desempenho, ao longo do tempo, de carteiras de fundos selecionados segundo seus percentis de retorno. Posteriormente, a performance desses fundos foi avaliada através de modelos multifatores. Para determinação desses modelos, foram criados índices baseados nas informações das ações do mercado brasileiro e do IBOVESPA. Os resultados sugerem que fundos de investimento imobiliário de retorno superior apresentam persistência em seus desempenhos. No caso dos modelos multifatores, conclui-se que os dados utilizados do mercado acionário não representam de forma satisfatória fundos de investimento imobiliário. No entanto, quando a modelagem é feita utilizando-se o IFIX, nota-se alfa positivo para os fundos mais rentáveis.

Iguatemi: creating opportunities for international luxury brands in Brazil

The Brazilian luxury goods market has been registering substantial growth with many international brands establishing presence in the country. When entering the market, the perfect location seems for most of them to be found in Iguatemi Group’s Shopping Malls. This research focuses the topic of Luxury Market and Retail, in the form of a case study on Iguatemi Group, which tries to understand How is Iguatemi Group creating opportunities for International Luxury Brands in Brazil? To understand the context of the case, the text explores the Brazilian market evolution, its attraction factors and challenges, the location choice methodology used by international luxury brands, and finally, how is the Iguatemi Group creating opportunities for these brands in Brazil. For doing so, a multiple-methods approach was followed so to achieve a non-biased result. In-depth interviews were conducted with Iguatemi’s managers, international luxury brands’ managers and experts in luxury market and retail; non-participant observation was held, and documentation was examined. The research found that the entry of International Luxury Brands in Brazil started about 20 years ago, mainly explained by the positive structural economic reforms Brazil experienced in this period. 60% of the studied brands chose São Paulo’s Iguatemi malls as first location, in particular Iguatemi São Paulo and JK Iguatemi. The preference over these locations relies mainly on the reputation of the Iguatemi brand and on its positioning in the market which seems to be aligned to that of these brands. From its side, Iguatemi has started actively gathering international luxury brands into the market since 15 years ago, and has intensified its action by creating iRetail, an internal company to the group representing some international luxury brands in Brazil, which have, thus, exclusive locations in its malls. The role of Iguatemi, hence, goes beyond that of a real estate company, by approaching the market with a 360° strategy. These findings contribute for academic purposes, in the extent to which they propose a so far rather unexplored topic, and for managerial purposes by describing a best practice in the shopping center sector. However, the study does not mean to be generalized. Consumers’ perspectives on Iguatemi Group were not addressed; rather, the research took a business to business approach.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Determinantes da remuneração do spread de certificados de recebíveis imobiliários no mercado brasileiro

Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.