The Brazilian real estate securitization market: determinants of pricing

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao ativo objeto e níveis de garantias, controlando por variáveis de tamanho, prazo e rating. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é analisada em duas frentes: (a) apesar de CRI seguir relativa padronização, encontramos que o papel pode representar diferentes níveis de risco e ativos-objeto; e (b) essa falta de padronização leva a níveis de precificação diferenciados por suas características específicas de riscos. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Conclui-se que existe, em geral, uma diferença de retornos positiva (o spread médio na emissão dos CRIs indexados à inflação foi de 321 bps superior à curva de juros de mercado), sendo mais preponderante a depender do segmento (prêmio para os segmentos residencial e loteamentos) e mitigado pelo nível de garantias oferecido. É possível verificar um prêmio médio de 1,4 p.p. para os segmentos residencial e de loteamentos. Algumas características das emissões foram analisadas como controle (tamanho, prazo e, por fim, das notas e origem da agência avaliadora de rating). Os CRIs de maior volume e maior prazo apresentam spreads menores. Quanto ao rating, os CRIs apresentam efeitos diversos a depender do segmento. Para CRIs residenciais, o efeito é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota ‘A’.

Gestão à Vista: uma proposta de avaliação de impacto da política municipal de garantia de direitos infanto-juvenil. A relação de causa e efeito da prática da monitoria sobre o volume de doações ao fundo para a infância e adolescência - FIA

O presente projeto de dissertação apresenta uma metodologia para avaliar a relação de causa e efeito da forma de gestão adotada pelos Conselhos Municipais de Defesa dos Direitos da Criança e do Adolescente, em especial no que se refere à utilização de ferramentas de monitoria e avaliação para acompanhar os projetos executados, no aumento do orçamento público captado através de doações aos Fundos para a Infância e Adolescência – FIA. Este projeto busca identificar a existência de possíveis gargalos na gestão dos Conselhos, principalmente no que diz respeito aos processos de monitoria dos projetos desenvolvidos com recursos advindos de doações ao Fundo Municipal para a Infância e Adolescência como uma oportunidade de avançar no processo de melhoria da gestão pública, neste caso, de garantia de direitos infanto-juvenil. Para tanto, será necessário criar grupos de tratamento e controle considerando os Conselhos Municipais de Garantia de Direitos da Criança e do Adolescente que utilizam ferramentas de monitoria e avaliação daqueles que não adotam essa prática no seu cotidiano profissional. A identificação de tais Conselhos será feita a partir de três filtros correlacionados a saber, tamanho da população do município, índice de desenvolvimento humano municipal e cadastro em situação regular do Fundo Municipal para a Infância e a Adolescência. Não se trata de um trabalho que visa apontar erros na gestão dos Conselhos, ao contrário, uma proposta de mapeamento capaz de verificar fragilidades e propor uma linha de atuação alternativa - capaz de romper com práticas meramente paternalistas ou formalismos que produzam disfunções burocráticas - que gere transformação no espaço de atuação.