Estimação do preço hedônico: uma aplicação para o mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro

O objetivo da dissertação foi obter um modelo de previsão para os preços dos imóveis, praticados no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro no ano 2000, utilizando a Metodologia do Preço Hedônico (HPM), que deve reponder a duas questões: a) Quais são as características relevantes; b) Qual é a forma de relacionamento entre os preços e as características. O modelo de previsão foi obtido, com base em procedimentos econométricos, e teve duas etapas distintas. Na primeira etapa, de formulação do modelo, foram realizadas regressões paras as formas funcionais mais utilizadas pelos estudos na área, a saber, a forma funcional linear, dupla logarítmica e semilogarítmica. Em seguida foi utilizado o procedimento de seleção de modelos “geral para específico”. A segunda etapa consistiu na previsão fora da amostra. Isto é, a partir das formas funcionais reduzidas e utilizando-se dos coeficientes das variáveis significativas, obteve-se os preços estimados e em seguida foram comparados com os preços efetivamente praticados pelo mercado. Calculou-se, então, os Erro Quadrático Médio (EQM) e o Erro Absoluto Médio (EAM) e com o auxílio dos testes de diagnósticos e igualdade de variância, escolheu-se a forma funcional que melhor se adequou aos dados Desta forma, para um nível de significância de 5%, a forma funcional que melhor se adequou aos critérios estabelecidos foi a dupla logarítmica e apresentou como resultado da estimação um R2=92,63% e dentre as características mais relevantes para estimação do preço do imóvel pode-se destacar, entre outras, o tamanho do imóvel como características físicas; a ocorrência de roubos como características de segurança, a quantidade disponível de bens e serviços destinados ao lazer como características de vizinhança e a disponibilidade ou não de serviços de hotelaria como características dummies.

Aplicação da metodologia de preços hedônicos ao mercado brasileiro de aparelhos celulares pré-pagos

O Brasil possui um dos maiores mercados de telefonia celular do mundo, resultado de um crescimento impulsionado, sobretudo, pela expansão agressiva do modelo de serviço pré-pago. Este crescimento se deu por meio de grandes investimentos em subsidio como forma de aumentar a atratividade dos aparelhos celulares comercializados nos pontos de venda. Estes investimentos ao mesmo tempo em que aceleraram a captação de novos clientes comprometeram a rentabilidade deste segmento e da margem EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) consolidada do setor no Brasil quando comparada a outros países. Portanto, um entendimento apropriado dos atributos mais valorizados pelos consumidores no processo decisório de compra de um aparelho celular é de fundamental importância para melhorar a alocação dos recursos e maximizar o retorno, sem perda de mercado. Este trabalho aplica a Metodologia de Preços Hedônicos como ferramenta para auxiliar na identificação dos atributos relevantes dos aparelhos celulares comercializados no mercado de massa brasileiro e seus respectivos preços implícitos. São 96 aparelhos celulares monitorados semanalmente ao longo do ano de 2007, constituindo mais de 37.000 registros. Como resultado, no estágio de maturidade do mercado na época, foram identificados intensos prêmios de preço associados às características físicas (design) e à presença de atributos relacionados à itens de multimídia (câmeras digitais, vídeos e MP3 player). Por fim, utilizamos o modelo econométrico desenvolvido para simular e identificar o preço sugerido ou potencial de novos celulares, não presentes na amostra utilizada para a regressão, mas constituídos por novas combinações de atributos com preços implícitos já identificados.