Non-durable consumption and real-estate prices in Brazil: panel-data analysis at the state level

Housing is an important component of wealth for a typical household in many countries. The objective of this paper is to investigate the effect of real-estate price variation on welfare, trying to close a gap between the welfare literature in Brazil and that in the U.S., the U.K., and other developed countries. Our first motivation relates to the fact that real estate is probably more important here than elsewhere as a proportion of wealth, which potentially makes the impact of a price change bigger here. Our second motivation relates to the fact that real-estate prices boomed in Brazil in the last five years. Prime real estate in Rio de Janeiro and São Paulo have tripled in value in that period, and a smaller but generalized increase has been observed throughout the country. Third, we have also seen a recent consumption boom in Brazil in the last five years. Indeed, the recent rise of some of the poor to middle-income status is well documented not only for Brazil but for other emerging countries as well. Regarding consumption and real-estate prices in Brazil, one cannot imply causality from correlation, but one can do causal inference with an appropriate structural model and proper inference, or with a proper inference in a reduced-form setup. Our last motivation is related to the complete absence of studies of this kind in Brazil, which makes ours a pioneering study. We assemble a panel-data set for the determinants of non-durable consumption growth by Brazilian states, merging the techniques and ideas in Campbell and Cocco (2007) and in Case, Quigley and Shiller (2005). With appropriate controls, and panel-data methods, we investigate whether house-price variation has a positive effect on non-durable consumption. The results show a non-negligible significant impact of the change in the price of real estate on welfare consumption), although smaller then what Campbell and Cocco have found. Our findings support the view that the channel through which house prices affect consumption is a financial one.

The Brazilian real estate securitization market: determinants of pricing

Analisamos os determinantes de precificação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com relação ao ativo objeto e níveis de garantias, controlando por variáveis de tamanho, prazo e rating. Verifica-se um prêmio médio adicional em CRIs de 1,0 p.p. quando comparados com debêntures de prazos semelhantes e de mesmo rating. A justificativa desse prêmio é analisada em duas frentes: (a) apesar de CRI seguir relativa padronização, encontramos que o papel pode representar diferentes níveis de risco e ativos-objeto; e (b) essa falta de padronização leva a níveis de precificação diferenciados por suas características específicas de riscos. Os diferentes níveis de risco são percebidos pelas diversas garantias utilizadas sendo que 41% das emissões possuem garantias pessoais de originadores (aval ou fiança). Conclui-se que existe, em geral, uma diferença de retornos positiva (o spread médio na emissão dos CRIs indexados à inflação foi de 321 bps superior à curva de juros de mercado), sendo mais preponderante a depender do segmento (prêmio para os segmentos residencial e loteamentos) e mitigado pelo nível de garantias oferecido. É possível verificar um prêmio médio de 1,4 p.p. para os segmentos residencial e de loteamentos. Algumas características das emissões foram analisadas como controle (tamanho, prazo e, por fim, das notas e origem da agência avaliadora de rating). Os CRIs de maior volume e maior prazo apresentam spreads menores. Quanto ao rating, os CRIs apresentam efeitos diversos a depender do segmento. Para CRIs residenciais, o efeito é positivo (redução de spread) caso a emissão seja avaliada por alguma agência de rating, enquanto que para os CRIs comerciais, o efeito é negativo. O efeito pode ser positivo para os CRIs comerciais (redução de spread) em caso de avaliação por agência de rating internacional ou possuir notas de rating superiores à nota ‘A’.

Inequality of opportunity in daycare and preschool services in Brazil

In this paper we measure inequality of opportunity in daycare and preschool services in Brazil. For this purpose, we construct an opportunity index that modifies the human opportunity index proposed in the literature and used in Barros et al. (2009) to measure inequality in basic opportunities in Latin America and the Caribbean. Specifically, we construct an opportunity measure that includes not only attendance but also parental choice not to enroll children in daycare or preschool, using data from a supplementary questionnaire included in the 2006 version of Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD). The results show that there are large differences between our opportunity index and the human opportunity index for children aged 0-3 years old and considerably smaller differences for children aged 4-6 years old, which suggests that preschool may be closer to a basic opportunity than daycare.

Debt management in Brazil: evaluation of the Real Plan and challenges ahead

The Brazilian domestic debt has posed two challenges to policy-makers: it has grown very fast and its maturity is extremely short. This has prompted fears that a default or a compulsory lengthening scheme would be imposed. Here, we analyse the domestic public debt management experience in Brazil, searching for policy prescriptions for the next few years. After briefiy reviewing the recent domestic public debt history, we decompose the large rise in federal bonded debt during 1995-2000, searching for its macroeconomic causes. The main culprits are the extremely high interest payments-which, unti11998, were caused by the weak fiscal stance and the quasi-fixed exchange-rate regime; and since 1999, by the impact ofthe currency depreciation On the dollar-indexed and the externai debt-, and the accumulation of assets of doubtful value, much of which may have to be written off in the future. Simulation exercises of the net debt path for the near future underscore the importance of a tighter fiscal stance to prevent the debt-GDP ratio from growing further. Given the need to quickly lengthen the debt maturity, our main policy advice is to foster, and rely more on, infiation-linked bonds.

Sociedade em conta de participação : riscos de descaracterização do tipo societário e suas consequências

Este trabalho se dispõe a analisar as características das sociedades em conta de participação ou SCP’s, seus principais usos, os riscos de sua descaracterização e suas respectivas consequências. As SCP’s experimentaram crescimento de sua importância e uso nos últimos anos, sendo constatadas na estruturação de diversos tipos de negócios, com destaque na área imobiliária e na realização de investimentos. Como um dos tipos societários admitidos pela legislação, as SCP’s possuem grande plasticidade em sua utilização, adaptando-se às diversas necessidades de seus usuários. Algumas características específicas, no entanto, devem ser observadas pelas partes, sob risco de sua descaracterização. É o caso do papel dos sócios participantes, que não poderão se envolver na execução do objeto da SCP, nem contribuir para a formação do seu patrimônio especial com serviços que tenham relação direta com o seu objeto. E os riscos vão além daqueles previstos no Código Civil, que aponta a solidariedade, com o sócio ostensivo, do sócio participante perante terceiros afetados. Do ponto de vista fiscal, poderá haver a descaracterização da SCP para se considerar a prestação de serviços, quando ocorrerá a incidência de tributos sobre os pagamentos feitos ao sócio participante a título de dividendos. Outros riscos e consequências em modelos de negócio adotados foram explorados e apontados ao longo do trabalho, em que as SCP’s são utilizadas para dissimular uma situação jurídica, de modo a gozar de alguma vantagem. É o caso da previsão de distribuição de resultado em SCP com bens ou coisa certa e não com capital, poderia dissimular um contrato de compra e venda, e quando tal SCP for formada por um grupo de pessoas, poderia dissimular um consórcio para entrega de bens, regido pela Lei 11.795/2008. A divulgação pública de SCP, para captação de investidores, poderia caracterizar a operação como um contrato de investimento coletivo, regulado pela Lei 6.385/1976. Ao final foram listados, como sugestão, alguns cuidados a serem observados para se evitar os riscos apontados ao longo deste trabalho.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Analytical analysis of consumption in Brazil

This thesis is an analytical analysis of consumption in Brazil, based on data from the Consumer Expenditure Survey, years 2008 to 2009, collected by the Brazilian Institute of Geography and Statistics. The main aim of the thesis was to identify differences and similarities in consumption among Brazilian households, and estimate the importance of demographic and geographic characteristics. Initially, households belonging to different social classes and geographical regions were compared based on their consumption. For further insights, two cluster analyses were conducted. Firstly, households were grouped according to the absolute values of expenditures. Five clusters were discovered; cluster membership showed larger spending in all of the expense categories for households having higher income, and a substantial association with particular demographic variables, including as region, neighborhood, race and education. Secondly, cluster analysis was performed on proportionate distribution of total spending by every household. Five groups of households were revealed: Basic Consumers, the largest group that spends only on fundamental goods, Limited Spenders, which additionally purchase alcohol, tobacco, literature and telecommunication technologies, Mainstream Buyers, characterized by spending on clothing, personal care, entertainment and transport, Advanced Consumers, which have high relative expenses on financial and legal services, healthcare and education, and Exclusive Spenders, households distinguished by spending on vehicles, real estate and travelling.