Ensaios em econometria aplicada

Este tese é composta por quatro ensaios sobre aplicações econométricas em tópicos econômicos relevantes. Os estudos versam sobre consumo de bens não-duráveis e preços de imóveis, capital humano e crescimento econômico, demanda residencial de energia elétrica e, por fim, periodicidade de variáveis fiscais de Estados e Municípios brasileiros. No primeiro artigo, "Non-Durable Consumption and Real-Estate Prices in Brazil: Panel-Data Analysis at the State Level", é investigada a relação entre variação do preço de imóveis e variação no consumo de bens não-duráveis. Os dados coletados permitem a formação de um painel com sete estados brasileiros observados entre 2008- 2012. Os resultados são obtidos a partir da estimação de uma forma reduzida obtida em Campbell e Cocco (2007) que aproxima um modelo estrutural. As estimativas para o caso brasileiro são inferiores as de Campbell e Cocco (2007), que, por sua vez, utilizaram microdados britânicos. O segundo artigo, "Uma medida alternativa de capital humano para o estudo empírico do crescimento", propõe uma forma de mensuração do estoque de capital humano que reflita diretamente preços de mercado, através do valor presente do fluxo de renda real futura. Os impactos dessa medida alternativa são avaliados a partir da estimação da função de produção tradicional dos modelos de crescimento neoclássico. Os dados compõem um painel de 25 países observados entre 1970 e 2010. Um exercício de robustez é realizado para avaliar a estabilidade dos coeficientes estimados diante de variações em variáveis exógenas do modelo. Por sua vez, o terceiro artigo "Household Electricity Demand in Brazil: a microdata approach", parte de dados da Pesquisa de Orçamento Familiar (POF) para mensurar a elasticidade preço da demanda residencial brasileira por energia elétrica. O uso de microdados permite adotar abordagens que levem em consideração a seleção amostral. Seu efeito sobre a demanda de eletricidade é relevante, uma vez que esta demanda é derivada da demanda por estoque de bens duráveis. Nesse contexto, a escolha prévia do estoque de bens duráveis (e consequentemente, a escolha pela intensidade de energia desse estoque) condiciona a demanda por eletricidade dos domicílios. Finalmente, o quarto trabalho, "Interpolação de Variáveis Fiscais Brasileiras usando Representação de Espaço de Estados" procurou sanar o problema de baixa periodicidade da divulgação de séries fiscais de Estados e Municípios brasileiros. Através de técnica de interpolação baseada no Filtro de Kalman, as séries mensais não observadas são projetadas a partir de séries bimestrais parcialmente observadas e covariáveis mensais selecionadas.

Determinantes da taxa de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro

Este trabalho analisa a variação da taxa de aluguel e do custo de moradia nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro para o período de Janeiro de 2008 a Janeiro de 2014 utilizando uma abordagem quantitativa com base na expectativa de longo prazo da taxa de juros reais, na expectativa de inflação e na valorização do preço dos imóveis em uma janela de 1 ano. Os resultados indicam que a expectativa de longo prazo da taxa de juros reais tem um impacto relevante na variação da taxa de aluguel durante o período abordado, bem como a expectativa de inflação, mas em magnitude menor, enquanto a valorização passada de 1 ano não tem poder explicativo sobre a taxa de aluguel.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

Entre a reforma urbana e a reforma imobiliária: a coordenação de interesses na política habitacional brasileira nos anos 2000

No período da gestão do Partido dos Trabalhadores (PT) no governo federal, configurou-se uma dupla agenda para a política habitacional brasileira: a primeira ligada à plataforma de reforma urbana, com previsão de descentralização entre os entes federativos e gestão participativa, e a segunda consubstanciada a partir das premissas de reestruturação do setor imobiliário e da construção civil, estruturada em uma política exclusiva de provisão habitacional com promoção privada e financiamento a partir de fundings públicos. No presente trabalho analisou-se a trajetória desta política nos anos 2000, tendo como foco principal o processo decisório que estruturou o arranjo permitindo a convivência destas duas agendas paralelas. Apesar das contradições e conflitos entre elas, também houve um tipo especial de imbricamento que produziu um jogo não só de coexistência, mas com ganhos para ambas. Combinando a análise institucional com abordagens teóricas focadas no papel dos atores e suas coalizões na transformação das políticas públicas, a tese teve como principal hipótese a existência de uma coordenação de interesses desenvolvida como marca característica do governo Lula e que sustentou a combinação destas duas agendas. Este modelo lulista de governança explicou e garantiu, em boa medida, a distribuição de benefícios a ambas as coalizões, além de ter legitimado a política habitacional dentro da agenda pública.

Análise da precificação de imóveis na cidade do Rio de Janeiro utilizando Modelagem Hedônica e os efeitos da autocorrelação espacial

A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro.

Sociedade em conta de participação : riscos de descaracterização do tipo societário e suas consequências

Este trabalho se dispõe a analisar as características das sociedades em conta de participação ou SCP’s, seus principais usos, os riscos de sua descaracterização e suas respectivas consequências. As SCP’s experimentaram crescimento de sua importância e uso nos últimos anos, sendo constatadas na estruturação de diversos tipos de negócios, com destaque na área imobiliária e na realização de investimentos. Como um dos tipos societários admitidos pela legislação, as SCP’s possuem grande plasticidade em sua utilização, adaptando-se às diversas necessidades de seus usuários. Algumas características específicas, no entanto, devem ser observadas pelas partes, sob risco de sua descaracterização. É o caso do papel dos sócios participantes, que não poderão se envolver na execução do objeto da SCP, nem contribuir para a formação do seu patrimônio especial com serviços que tenham relação direta com o seu objeto. E os riscos vão além daqueles previstos no Código Civil, que aponta a solidariedade, com o sócio ostensivo, do sócio participante perante terceiros afetados. Do ponto de vista fiscal, poderá haver a descaracterização da SCP para se considerar a prestação de serviços, quando ocorrerá a incidência de tributos sobre os pagamentos feitos ao sócio participante a título de dividendos. Outros riscos e consequências em modelos de negócio adotados foram explorados e apontados ao longo do trabalho, em que as SCP’s são utilizadas para dissimular uma situação jurídica, de modo a gozar de alguma vantagem. É o caso da previsão de distribuição de resultado em SCP com bens ou coisa certa e não com capital, poderia dissimular um contrato de compra e venda, e quando tal SCP for formada por um grupo de pessoas, poderia dissimular um consórcio para entrega de bens, regido pela Lei 11.795/2008. A divulgação pública de SCP, para captação de investidores, poderia caracterizar a operação como um contrato de investimento coletivo, regulado pela Lei 6.385/1976. Ao final foram listados, como sugestão, alguns cuidados a serem observados para se evitar os riscos apontados ao longo deste trabalho.

Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Fundo de investimento imobiliário: metodologia para subsidiar o investidor a formar uma carteira eficiente

O presente trabalho tem por objetivo subsidiar o investidor de Fundos de Investimento Imobiliário na escolha de uma carteira de aplicação de FIIs, visando obter performance igual ou superior ao índice de referência do setor (IFIX). Tal subsídio é constituído, inicialmente, por uma metodologia que considera que o conceito de Carteira Eficiente (Risco/Retorno) preconizada por Markowitz pode trabalhar em conjunto com a dimensão do conceito das Finanças Comportamentais, liderada por Daniel Kahneman, constituindo as bases de orientação do investidor. Acrescentamos o caminho metodológico com as indicações, sugeridas por Bazerman e Moore, no processo de tomada de decisão, que reduza os efeitos de heurísticas e vieses.

Fundos de investimento imobiliário no Brasil: as características que explicam o desempenho

O objetivo deste trabalho é ajudar o investidor que optou por investir seus recursos no mercado imobiliário a tomar sua decisão de investimento com base nas características endógenas facilmente identificáveis no prospecto dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Foram selecionadas aquelas consideradas importantes pela literatura e foram construídos alguns modelos para testar sua influência na rentabilidade. Inicialmente, foi construído um modelo completo, com todas as variáveis, que apresentou resultados pouco relevantes, já que a maioria das variáveis não apresentou significância. Em seguida, um modelo reduzido foi montado com as variáveis que mais contribuíam para a rentabilidade, obtendo-se resultados relevantes. Através desse modelo, observou-se que FIIs que investem em desenvolvimento imobiliário, com foco no mercado residencial e com baixas taxas de administração, geraram maiores rentabilidades ao investidor.

Determinantes da remuneração do spread de certificados de recebíveis imobiliários no mercado brasileiro

Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.