The Brazilian real state market in 2012: robust growth or speculative bubble?

A forte alta dos imóveis no Brasil nos últimos anos iniciou um debate sobre a possível existência de uma bolha especulativa. Dada a recente crise do crédito nos Estados Unidos, é factível questionar se a situação atual no Brasil pode ser comparada à crise americana. Considerando argumentos quantitativos e fundamentais, examina-se o contexto imobiliário brasileiro e questiona-se a sustentabilidade em um futuro próximo. Primeiramente, analisou-se a taxa de aluguel e o nível de acesso aos imóveis e também utilizou-se um modelo do custo real para ver se o mercado está em equilíbrio o não. Depois examinou-se alguns fatores fundamentais que afetam o preço dos imóveis – oferta e demanda, crédito e regulação, fatores culturais – para encontrar evidências que justificam o aumento dos preços dos imóveis. A partir dessas observações tentou-se chegar a uma conclusão sobre a evolução dos preços no mercado imobiliário brasileiro. Enquanto os dados sugerem que os preços dos imóveis estão supervalorizados em comparação ao preço dos aluguéis, há evidências de uma legítima demanda por novos imóveis na emergente classe média brasileira. Um risco maior pode estar no mercado de crédito, altamente alavancado em relação ao consumidor brasileiro. No entanto, não se encontrou evidências que sugerem mais do que uma temporária estabilização ou correção no preço dos imóveis.

Essays on economic regulation

It is known that stock prices of public listed regulated companies react to price revisions by the regulator, and that the information conveyed by this price reaction might be used by the regulator on the contract design. This paper builds on Laffont and Tirole's (1986) regulation model with observable costs to better understand the effects the inclusion of the stock market can have on the regulator-regulated firm relationship. Our numerical simulations show that the inclusion of the market induce more powerful incentive schemes, with higher cost-reducing efforts, smaller informational rent by the firms and higher overall social welfare. In particular, we find that when the regulator is committed, the presence of short-term investors can make the first-best contract feasible, and that in the non-commitment case the market affects the firm's strategy by making it reveal more information about its cost than it normally would.

Compras públicas X compras privadas: o que os dados da aquisição de medicamentos nos dizem?

Essa dissertação analisa as compras de medicamentos registradas no Banco de Preços em Saúde do Ministério da Saúde com o objetivo de avaliar o quão diferentes são os preços pagos pelo setor público e pelo setor privado quando estes adquirem o mesmo bem. Adicionalmente, são testados se a experiência formação de consórcios municipais de saúde afetam os preços pagos pela aquisição de medicamentos por parte de instituições municipais e se as compras originadas em demandas judiciais têm efeito sobre o preço unitário. A análise aponta, respectivamente, para evidências de que as compras públicas são mais caras, que as instituições municipais são mais eficientes e que as compras originadas por demandas judiciais são mais caras.

Determinantes da taxa de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro

Este trabalho analisa a variação da taxa de aluguel e do custo de moradia nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro para o período de Janeiro de 2008 a Janeiro de 2014 utilizando uma abordagem quantitativa com base na expectativa de longo prazo da taxa de juros reais, na expectativa de inflação e na valorização do preço dos imóveis em uma janela de 1 ano. Os resultados indicam que a expectativa de longo prazo da taxa de juros reais tem um impacto relevante na variação da taxa de aluguel durante o período abordado, bem como a expectativa de inflação, mas em magnitude menor, enquanto a valorização passada de 1 ano não tem poder explicativo sobre a taxa de aluguel.

Demand- side resistance to creative destruction in schumpeterian growth theory

The Schumpelerian model of endogeno~s growlh is generalized with lhe introduction of stochastic resislance. by agenls other Ihan producers. to lhe innovations which drive growth. This causes a queue to be formcd of innovations, alrcady discovered, bUI waiting to be adopled~ A slationary stochastic equilibrium (SSE) is obtained when the queue is stable~ It is shown that in the SSE, such resistance will always reduce lhe average growth iate hut it may increa~e wclfare in certain silualions. In an example, Ihis is when innovatiuns are small anti monopoly power great. The cont1icl hetween this welfare motive for resistance and those of rent-seeking innovalors.may well explain why growth rates differ.

The firm size wage premium : a quantile analysis

Empirical evidence shows that larger firms pay higher wages than smaller ones. This wage premium is called the firm size wage effect. The firm size effect on wages may be attributed to many factors, as differentials on productivity, efficiency wage, to prevent union formation, or rent sharing. The present study uses quantile regression to investigate the finn size wage effect. By offering insight into who benefits from the wage premi um, quantile regression helps eliminate and refine possible explanations. Estimated results are consistent with the hypothesis that the higher wages paid by large firms can be explained by the difference in monitoring costs that large firms face. Results also suggest that more highly skilled workers are more often found at larger firms .

Evidence on the incentive optimality of share contracts

Ever since Adam Smith, economists have argued that share contracts do not provide proper incentives. This paper uses tenancy data from India to assess the existence of missing incentives in this classical example of moral hazard. Sharecroppers are found to be less productive than owners, but as productive as fixed-rent tenants. Also, the productivity gap between owners and both types of tenants is driven by sample-selection issues. An endogenous selection rule matches tenancy contracts with less-skilled farmers and lower-quality lands. Due to complementarity, such a matching affects tenants’ input choices. Controlling for that, the contract form has no effect on the expected output. Next, I explicitly model farmer’s optimal decisions to test the existence of non-contractible inputs being misused. No evidence of missing incentives is found.

Optimal exchange rate policy, optimal incomplete taxation and business cycles

Implementation and collapse of exchange rate pegging schemes are recur- rent events. A currency crisis (pegging) is usually followed by an economic downturn (boom). This essay explains why a benevolent government should pursue Þscal and monetary policies that lead to those recurrent currency crises and subsequent periods of pegging. It is shown that the optimal policy induces a competitive equilibrium that displays a boom in periods of below average de- valuation and a recession in periods of above average devaluation. A currency crisis (pegging) can be understood as an optimal policy answer to a recession (boom).

Reelection incentives and political corruption : evidence from Brazil’s municipal audit reports

This paper uses a unique dataset of political corruption, constructed from municipal audit reports obtained from Brazil’s randomized anti-corruption program, to test whether reelection incentives affect the level of rent extraction of incumbent politicians. In order to identify reelection incentives, we use the existence of a term limit in Brazil’s municipal elections. We find that in municipalities where mayors are in their second and final term, there is significantly more corruption compared to similar municipalities where mayors are in their first-term. In particular, in municipalities with second-term mayors there is, on average, R$188,431 more diversion of resources and the incidence of irregularities is 23% higher. We also find more pronounced effects where the costs of rent-extraction are lower (municipalities without media and judicial presence), and the density of pivotal voters is higher (more political competition). Finally, we show that first-term mayors, while less corrupt, have a larger incidence of poor administration suggesting that there may exist a trade-off between corruption and quality in public good provision.

A economia política da corrupção: o escândalo do orçamento

A abertura democrática no Brasil criou um otimismo com a possibilidade do resolver seus problemas crônicos como inflação e corrupção. Foi feita uma panaceia sobre democracia; da democracia surgiriam as soluções para todos os males. Entretanto, a história recente mostra que a democracia não coincide com a eliminação da corrupção e inflação crônicas. Ao contrário, a corrupção causou danos a algumas instituições fundamentais da democracia como o Presidente e o Confresso. Infelizmente, a corrupção é muito perigosa para a democracia. Como observou Tocqueville, com sua perspicácia natural, o povo até tolera a corrupção numa tirania, por ser um fato comum neste tipo de governo. Não obstante, em uma democracia, a corrupção é inaceitável porque pessoas comuns são eleitas para representar cidadãos, e não para trabalhar contra eles. Os últimos escândalos envolvendo corrupção no Brasil, como o caso Collor e principalmente o uso “inadequado” do orçamento nacional foram importantes porque mostraram a incapacidade da sociedade para controlar este fator de risco institucional.. É interessante notar que em outros grandes casos de corrupção na América Latina, como no Gráu, Cuba , Portillo, México ou mesmo na Venezuela, durante os eufóricos anos 70, a situação econômica e até mesmo política não eram ruins. Entretanto, no Brasil, aparentemente, a corrupção política cresceu num período de crises estruturais. Infelizmente este fato tem um resultado considerável: o crescente pessimismo do homem comum sobre o futuro. Entretanto a corrupção pode ser estudada cientificamente. Pode ser vista como uma escolha racional de comportamento compelido por instituições e esquemas de incentivos. Talvez alguns resultados interessantes possam emergir deste tipo de especulação histórica e teórica sobre o comportamento corrupto. Este é o maior objetivo deste estudo.

A utilização dos fundos de investimento imobiliários como veículos na gestão de ativos das empresas

No Brasil, historicamente, as companhias sempre detiveram ativos imobiliários (sede social, plantas fabris, galpões, etc.), influenciadas pela instabilidade macroeconômica, o que acarretava a dificuldade em estimar o preço do dinheiro. Com o controle inflacionário, foi possível expandir formas de financiamento de longo prazo, permitindo que as empresas passassem a realizar a alocação de recursos financeiros com mais eficiência, direcionando-os para as suas atividades principais. Assim, a discussão sobre a propriedade imobiliária pelas empresas é recente. E, há menos tempo ainda é que foram elaboradas novas alternativas, como os fundos de investimento imobiliário que tornaram-se mais representativos nos últimos três anos. Este trabalho visa analisar sobre as razões que permitem aos fundos de investimento imobiliário serem propostos como uma opção para as empresas realizarem a gestão de seus ativos imobiliários, quando estas buscarem não imobilizar recursos, mas sim, a locação do imóvel. Para alcançar este objetivo, o trabalho fará uma abordagem qualitativa, apresentando as características operacionais e tributárias dos fundos imobiliários e dois estudos de casos de empresas que promoveram a desmobilização de ativos por meio de fundos imobiliários. O primeiro caso é a venda de um centro de distribuição do Magazine Luiza, uma das maiores redes varejistas no Brasil, para o fundo Kinea Renda Imobiliária. O segundo exemplo é o processo de desmobilização do Banco do Brasil e o desenvolvimento do fundo BB Progressivo II. Será verificado que os objetivos das empresas foram alcançados nos dois casos e que, de fato, os fundos imobiliários podem ser considerados como uma alternativa. Entretanto, não é possível a conclusão de que ele produza os melhores resultados e que exista alguma atividade empresarial que tenha maior propensão a sua utilização. A pesquisa aborda os fundos de investimento imobiliário com o foco no locatário e possibilita que sejam aprimorados estudos quantitativos, identificando reações do mercado brasileiro ao aumento na quantidade de operações, e outras pesquisas qualitativas que envolvam novas estruturas de financiamento.

Programas de compliance anticorrupção no contexto da Lei 12.846/13: elementos e estudo de caso

Com o fenômeno da globalização, verificou-se o aumento do volume de transações comerciais entre os países, bem como da concentração de poder econômico das organizações empresariais. Esse aumento das operações comerciais e, consequentemente, do montante de dinheiro nelas envolvido, criou ambiente mais favorável à corrupção. Pelo fato de a corrupção trazer prejuízos à ordem econômica mundial e ao sistema democrático, a comunidade mundial passou a demandar um regime de intervenção estatal maior no seu combate, principalmente a partir dos anos 90. O combate à corrupção se deu por meio dos compromissos assumidos pelos países, que assinaram Convenções nesse sentindo. O presente estudo abordou os reflexos negativos da corrupção na economia e sociedade brasileiras, e os instrumentos internacionais que foram adotados pelo país numa tentativa de diminuí-la. Tratou-se, ainda, do sistema legislativo brasileiro de combate à corrupção e dos aspectos da Lei nº 12.846/13, chamada de lei anticorrupção. Ponto importante do estudo foi a análise da possibilidade de redução das sanções trazida pela referida Lei nº 12.846/13, pela existência dos "mecanismos e procedimentos internos de integridade, auditoria e incentivo à denuncia de irregularidades e a aplicação efetiva de códigos de ética e de conduta", ou seja, os "programas de Compliance". Procurou-se analisar as implicações jurídicas da adoção de programas de Compliance anticorrupção, quais os elementos daquilo que pode ser considerado um programa efetivo com base nos parâmetros internacionais, se esses elementos podem ser eficientes e em que medida no combate à corrupção. Por fim, foi realizada uma pesquisa na companhia Localiza Rent a Car S/A, empresa locadora de veículos, a fim de verificar quais elementos constam do seu programa e se possuem os elementos tidos como mínimos e essenciais extraídos das referências internacionais e nacionais.

Representações identitárias e projeção internacional : a diplomacia cultural brasileira (2003-2009)

Neste trabalho, propomos uma análise sobre as estratégias de rearticulação identitária do Brasil na primeira década do século XXI, tendo em vista a projeção internacional do país via Diplomacia Cultural. Para tanto, definimos como objeto de nossa análise as relações entre o Brasil e a França, a partir de dois eventos principais: (i) O ano do Brasil na França e (ii) o Ano da França no Brasil. A partir das contribuições teórico-metodológicas originárias da vertente francesa sobre a História Cultural, bem como da Escola Inglesa de Relações Internacionais e do campo da Historiografia das Relações Culturais Internacionais, buscamos verificar como a Diplomacia Cultural, no caso brasileiro, deve ser compreendida enquanto uma política de governo, favorecida pelo ethos articulado e disponibilizado do país e de seus representantes em alguns momentos de sua história – em nosso caso, durante o governo de Luiz Inácio Lula da Silva (2003-2010). Nesse sentido, buscamos perceber como a discursividade sobre múltiplas identidades brasileiras se insere nesse contexto enquanto mecanismo de projeção do Brasil no cenário internacional.

Revamping asset quality to maximize income in office markets

We use a unique dataset of c. 2200 commercial towers located in the city of Sao Paulo from 2005:Q3 to 2014:Q3 to study the relationship between asset quality and potential income in different niches of the office market. Our evidence suggests a rent premium in the market for larger office space (corporate) and that building quality is more relevant in this segment. We hypothesize such difference is due to larger competition and commoditization in the market for smaller office space (office) as income in this segment tends to be insensible to different levels of asset quality when we control for spatial variation. We also find that rent premiums associated with building class are monotonically increasing, but not strictly positive across certain quality thresholds. Thus, landlords and developers should take into consideration the market niche and acceptable target building class levels when designing their investment plans in order to maximize income .

The Limits of political compromise: debt ceilings and political competition

We study the desirability of limits on the public debt and of political competition in an economy where political parties alternate in office. Due to rent-seeking motives, incumbents have an incentive to set public expenditures above the socially optimal level. Parties cannot commit to future policies, but they can forge a political compromise where each party curbs excessive spending when in office if it expects future governments to do the same. In contrast to the received literature, we find that strict limits on government borrowing can exacerbate political-economy distortions by rendering a political compromise unsustainable. This tends to happen when political competition is limited. Conversely, a tight limit on the public debt fosters a compromise that yields the efficient outcome when political competition is vigorous, saving the economy from immiseration. Our analysis thus suggests a legislative tradeoff between restricting political competition and constraining the ability of governments to issue debt.