Desafios na avaliação de incorporadoras imobiliárias brasileiras de capital aberto

Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

Avaliação de terras em processo de transformação para cultivo de soja e milho no centro oeste : um projeto de agregação de valor a terra

A avaliação de imóveis é uma prática normatizada pela ABNT que vem desde a década de 60, quando surge a necessidade de se fazer grandes desapropriações. A normatização para imóveis rurais ganha corpo na década de 70 e desde então a ABNT NBR 14653-3 organiza e padroniza os conceitos da engenharia de avaliações. O método utilizado para se avaliar imóveis rurais se baseia em preços de mercado e este apresenta algumas fragilidades. Neste contexto, o objetivo deste trabalho é de propor o uso de uma metodologia, baseada no valor presente da renda do imóvel rural, que complemente a metodologia de preços de mercado, incorporando assim geradores de valor que são importantes para a gestão na alocação de capital em propriedades agrícolas. Discorre-se também ao longo deste trabalho a exemplificação da metodologia proposta por meio de um estudo de caso, abordando a caracterização do imóvel, premissas utilizadas para análise e a valoração do hectare da propriedade, comparando-a com a avaliação pelo método de preços de mercado. Acredita-se que esta abordagem baseada em fundamentos econômico-financeiros, aliada ao levantamento de preços de mercado trarão mais robustez para a avaliação de imóveis agrícolas com propósito gerencial, trazendo para discussão outras variáveis de relevância para a gestão agro imobiliária.

Duração da venda de imóveis em lançamento no Brasil

No trabalho "Equilibrium Valuation of Illiquid Assets" John Krainer e Stephen F. LeRoy desenvolvem um modelo baseado em pesquisa e apropriação e classificam os imóveis como ativos ilíquidos, ou seja, para a efetivação das suas transações é necessário um lapso de tempo e que o comportamento ótimo dos compradores e vendedores é inconsistente com a imediata realização dessas transações. Com intuito de confirmar se a afirmação de Krainer e LeRoy se aplica ao caso brasileiro e quantificar a duração desse lapso, esta dissertação teve por objetivo determinar o tempo médio de venda para os imóveis em lançamento localizados nas cidades de Belo Horizonte, Goiânia, Porto Alegre e Recife, no período de janeiro de 1997 a dezembro de 2001. Inicialmente foram calculadas as probabilidades de venda dos imóveis (Pis) e a partir dessas Pis foram calculados os tempos médios de venda dos imóveis. Para o estabelecimento dessas probabilidades foram desenvolvidos programas usados no aplicativo computacional Matlab (versão 6.0.0.88 release 12). Pôde-se constatar que as transações imobiliárias nos mercados estudados só ocorrem após um lapso de tempo, que variou de oito meses a três anos.

Estimação do preço hedônico: uma aplicação para o mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro

O objetivo da dissertação foi obter um modelo de previsão para os preços dos imóveis, praticados no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro no ano 2000, utilizando a Metodologia do Preço Hedônico (HPM), que deve reponder a duas questões: a) Quais são as características relevantes; b) Qual é a forma de relacionamento entre os preços e as características. O modelo de previsão foi obtido, com base em procedimentos econométricos, e teve duas etapas distintas. Na primeira etapa, de formulação do modelo, foram realizadas regressões paras as formas funcionais mais utilizadas pelos estudos na área, a saber, a forma funcional linear, dupla logarítmica e semilogarítmica. Em seguida foi utilizado o procedimento de seleção de modelos “geral para específico”. A segunda etapa consistiu na previsão fora da amostra. Isto é, a partir das formas funcionais reduzidas e utilizando-se dos coeficientes das variáveis significativas, obteve-se os preços estimados e em seguida foram comparados com os preços efetivamente praticados pelo mercado. Calculou-se, então, os Erro Quadrático Médio (EQM) e o Erro Absoluto Médio (EAM) e com o auxílio dos testes de diagnósticos e igualdade de variância, escolheu-se a forma funcional que melhor se adequou aos dados Desta forma, para um nível de significância de 5%, a forma funcional que melhor se adequou aos critérios estabelecidos foi a dupla logarítmica e apresentou como resultado da estimação um R2=92,63% e dentre as características mais relevantes para estimação do preço do imóvel pode-se destacar, entre outras, o tamanho do imóvel como características físicas; a ocorrência de roubos como características de segurança, a quantidade disponível de bens e serviços destinados ao lazer como características de vizinhança e a disponibilidade ou não de serviços de hotelaria como características dummies.

Existe racionalidade no mercado imobiliário? uma aplicação do modelo de valor presente nos imóveis cariocas

Utilizando os dados sobre o mercado imobiliário carioca, testa-se a validade do modelo de valor presente (MVP) para os imóveis localizados nas zonas sul e oeste da cidade do Rio de Janeiro. Esse modelo relaciona o preço do imóvel ao seu ßuxo de caixa futuro esperado (aluguéis) trazido ao valor presente utilizando uma taxa de desconto constante. A técnica econométrica utilizada foi desenvolvida por Campbell (1987) e Campbell e Shiller (1987), e se trata de uma analise multivariada a partir de Auto-regressões Vetoriais. Os resultados empíricos demonstram que parte dos imóveis nessas regiões aceitam o MVP. Desta forma, tem-se uma fraca evidência que o MVP tem validade nos imóveis cariocas.

Bens patrimoniais e escolas públicas: uma aproximação necessária

Este trabalho busca colocar em foco a necessidade do estreitamento dos laços entre instituições educacionais públicas e bens tombados. Mostra ainda que seus efeitos fortalecem o latente sentimento de pertencimento - existente nos jovens alunos com relação a esses tombados - ampliam conhecimento, desenvolvem sua capacidade, atitude e valores por meio da educação patrimonial.Como apresenta a pesquisa aplicada aos professores de algumas unidades do Colégio PII, aos alunos pertencentes ao programa PIC-JUNIOR - realizado em parceria com o Museu Nacional - às autoridades das respectivas instituições e funcionários do Museu que atendem ao público na construção e parque tombados, o trabalho levanta opiniões e interesses necessários à realização de um debate sobre a valorização do patrimônio como recurso educacional.Nessa linha de desenvolvimento ganha realce o mapeamento que expressa o interesse dos alunos, professores e autoridades quanto à necessidade da construção de vínculos de aproximação entre instituições escolares e as existentes em bens tombados. Propõe-se, então, a realização de um projeto cívico, educacional e cultural que, no entanto, só se tornará possível por meio de parcerias onde todos os envolvidos, dotados de sentimento público, colaborem ativamente no objetivo.Consubstanciando tais formulações o trabalho investe na valorização dos bens patrimoniais, bem como na construção de identidades sociais, coerentes com referenciais de igualdade, direito, justiça social, cidadania e espaço público. Para tanto o palco inicial às articulação são as instituições, construções bem como os protagonistas citados.Finalmente recebe destaque um projeto básico envolvendo educação patrimonial, cuja formação confere aos participantes conhecimentos sobre bens tombados, ampliando os da história do patrimônio em questão, capacitando-os com agentes multiplicadores, que passam esse saber a colegas de aula, amigos, familiares e às comunidades que pertencem.Palavras chave: Bens patrimoniais, escolas públicas, educação patrimonial, Programa PIC-JUNIOR.

Aplicações de modelos de procura para bens duráveis de baixa liquidez

I use Search models to study decentralized markets of durable goods. I explore the concept of market liquidity of Lippman and McCall (1986) and show that the theory of optimal search is useful to address the following issues: What governs the time required to make a transaction on these markets? What is the relationship between the price of goods and the time required to make transactions? Why is optimal to wait to make a transaction in markets where individuals discount future utility? What is the socially optima search level? Two specifications are used, the traditional model of job search and a version of Krainer and LeRoy (2001) model.

A indisponibilidade dos bens do devedor no processo de execução como forma de efetividade das decisões judiciais trabalhistas

A presente dissertação tem por finalidade o estudo do instituto da indisponibilidade do patrimônio do devedor no processo de execução forçada de obrigação de pagar quantia certa ao credor de verbas trabalhistas. Objetiva o estudo apontar a referida medida como corolário do direito fundamental de acesso a Justiça célere e efetiva, bem como, sua adequação a legislação ordinária e aos preceitos constitucionais aplicáveis, com especial atenção, a adoção do meio eletrônico para a prática de atos processuais mediante o uso das novas tecnologias disponíveis ao Poder Judiciário.

Participação privada no financiamento e gestão de bens e serviços urbanos

O trabalho procurou analisar as demandas que a nova ordem internacional coloca sobre as grandes metrópoles que se pretendem cidades mundiais e as formas como podem se dar seu financiamento. Assim, é discutido o impacto da globalização sobre as metrópoles e os investimentos feitos por algumas cidades que se internacionalizaram. Com respeito aos financiamentos desses investimentos, foi dada ênfase à análise que privilegia a cooperação público-privada, principalmente project finance.

REPETRO - Regime Aduaneiro Especial de Importação e Exportação de Bens Destinados à Pesquisa e Lavra de Petróleo e Gás: análise dos entraves e propostas de soluções

REPETRO, the special tax regime for importing and exporting goods for the exploration and drilling of oil and gas, aims at bringing foreign assets to Brazil enjoying a suspension or even an exemption of taxes, so that Brazilian industry may profit from about 8 billion American dollars in investments. The creation of normative devices as well as the management of the REPETRO model are under the exclusive responsibility of the Brazilian Internal Revenue Services. REPETRO was created in 1999 and is composed of the following customs treatments: importation of goods with suspension of taxes by use of the drawback special regime, suspension mode for national exporting industry; exportation with fictitious exit for the national industry; temporary admission of goods or assets used in oil exploration and production, attending to the needs of both the national and foreign market. Considering the inability of the Brazilian government in restructuring its foreign trade model so that a strong investment in technology could provide for the sector¿s needs, we must ask how we can change REPETRO to help the various companies in the oil business? The issue is very important for one of our main economic activities, though not enough studied. The energy sector has a strategic importance for the development and the economic independence of any country. The winds of globalization lead Brazil to open its economy in the last decade and the national policy for exploration and drilling (E&D) was altered. The government created a new agency dedicated to market control and energy policies, the National Agency for Oil and Biofuels (ANP). With the opening of the market, Petróleo Brasileiro S.A. - Petrobras, the Brazilian giant, lost the monopoly of the oil business. The P-50 Platform, with a capacity for 180,000 barrels per day, was imported based on REPETRO. When it began operating on April 21st, 2006, Brazil achieved self-sufficiency in oil production. The present work intends to estimate the main variables affecting the importation and exportation of goods and assets for E&D, showing how REPETRO works. We also intend to look at the results yielded by the REPETRO model for the development of the production of oil and gas in Brazil, as well as show proposals for its modernization. It has been established that even though since its implementation the REPETRO model has brought fiscal advantages through the reduction of tax costs relating to foreign commerce operations and the incentive of investments in the E&D area with the increase in the national oil production there remain the following limitations: lack of preparation and of knowledge of the model; lack of adjustement of the model to the reality of actitity of E&D of oil and gas; taxes over the pre-operational stage or investment in oil production stage; non-allowance of full access by the national industry to the supply of goods and products relating to the industrialization of goods allowed by REPETRO; other fiscal and administrative difficulties. We conclude that the REPETRO model is important for the development of the area of E&D of oil and gas, but not completely effective. It is necessary to change it or create a new model based on a new perspective of the customs treatment of the activities of exploration and production, minimizing administrative procedures relating to the operations of exportation and importation.

Trajetórias De Acumulação De Capacidades Inovadoras, Mecanismos De Aprendizagem E Fatores Organizacionais Relativos A Atividades Em Gestão De Projetos: Estudo De Caso Comparativo Inter-Empresarial Na Indústria De Bens De Capital E De Celulose E Papel No Brasil

Over the last 40 years there has been a profusion of studies about the ccumulation of technological capacities in firms from developing economies. However, there remain few studies that examine, on a combined basis, the relationship among: the trajectories of technological capacities accumulation; the underlying learning mechanisms; and, the implications of organizational factors for these two variables. Still scarcer are the studies that examine the relationship among these variables along time and based on a comparative case study. This dissertation examines the relationship among the trajectory of accumulation of innovative capacities in complex project management, the learning mechanisms underlying these technological capacities and the intra-organizational factors that influence these learning echanisms. That set of relationships is examined through a comparative and a long-term (1988-2008) case study in a capital goods firm (for the pulp and paper industry) and a pulp mill in Brazil. Based on first-hand quantitative and qualitative empiric evidence, gathered through extensive field research, this dissertation found: 1. Both firms accumulated innovative capacity in project management at the international frontier level (Level 6). However, there was variability between the firms in terms of the nature and speed of accumulation of those capacities. It was also observed that, at this level of innovation, the innovative capacities of both firms are not confined to their organizational boundaries, but they are distributed beyond their boundaries. 2. So that these companies could accumulate those levels of innovative capacities it was necessary to manage several learning mechanisms: leveraging of external knowledge and its internalization in terms of internal apacities of the firm. In other words, as the companies accumulated more innovative levels of capacities for project management, it was necessary to manage different cycles of technological learning. 3. Further, the relationship between the ccumulation of technological capacities and learning was affected positively by intra-organizational factors, such as 'authority disposition', 'mutability of work roles' and 'intensity of internal crises', and negatively by the factor 'singularity of goals'. This dissertation revealed divergent results between firms in two of the four factors studied. These results contribute to advance our understanding of the complexity and variability involved in the process of accumulation of innovative capacities in firms from developing economies. This highlights the growing importance of the organizational and the human resource dimensions of innovation and technological capacity as the company approaches the international frontier. The results suggest to managers that: (i) the good performance in project management in the two firms studied did not occur simply as a result of the pulp and paper Brazilian industry growth, rather as a result of the deliberate construction and accumulation of the capacities through an intensive and coordinated cyclical process of technological learning, (ii) to develop innovative capabilities in project management, besides looking for learning mechanisms they should also look at the organizational factors that influence the learning mechanisms directly, (iii) performance of pulp mill¿s projects is better when projects are implemented together with technology suppliers than when performed only by the mill. This dissertation concludes that capital goods firms have been having a fundamental role for the innovative capabilities accumulation in project management of pulp mills in Brazil (and vice-versa) for a long time. This contradicts some authors' propositions that affirm that: a) equipment suppliers for the pulp and paper industry have been creating little, if any, development of processes or engineering projects in Brazil; b) firms in the pulp and paper industry have little capacity for machinery and equipments projects only taking place in few technological activities, being internal or external to the firm. Finally, some studies are proposed for future research.