Aplicação de técnicas de descobrimento de conhecimento em bases de dados e de inteligência artificial em avaliação de imóveis

A comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário. Porém os dados freqüentemente contêm erros e imprecisões, além das dificuldades de seleção de casos e atributos relevantes, problemas que em geral são solucionados subjetivamente. Os modelos hedônicos de preços têm sido empregados, associados com a análise de regressão múltipla, mas existem alguns problemas que afetam a precisão das estimativas. Esta Tese investigou a utilização de técnicas alternativas para desenvolver as funções de preparação dos dados e desenvolvimento de modelos preditivos, explorando as áreas de descobrimento de conhecimento e inteligência artificial. Foi proposta uma nova abordagem para as avaliações, consistindo da formação de uma base de dados, ampla e previamente preparada, com a aplicação de um conjunto de técnicas para seleção de casos e para geração de modelos preditivos. Na fase de preparação dos dados foram utilizados as técnicas de regressão e redes neurais para a seleção de informação relevante, e o algoritmo de vizinhança próxima para estimação de valores para dados com erros ou omissões. O desenvolvimento de modelos preditivos incluiu as técnicas de regressão com superficies de resposta, modelos aditivos generalizados ajustados com algoritmos genéticos, regras extraídas de redes neurais usando lógica difusa e sistemas de regras difusas obtidos com algoritmos genéticos, os quais foram comparados com a abordagem tradicional de regressão múltipla Esta abordagem foi testada através do desenvolvimento de um estudo empírico, utilizando dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Foram desenvolvidos três formatos de avaliação, com modelos para análise de mercado, avaliação em massa e avaliação individual. Os resultados indicaram o aperfeiçoamento da base de dados na fase de preparação e o equilíbrio das técnicas preditivas, com um pequeno incremento de precisão, em relação à regressão múltipla.Os modelos foram similares, em termos de formato e precisão, com o melhor desempenho sendo atingido com os sistemas de regras difusas.

Atributos espaciais e valorização imobiliária em Porto Alegre, RS

A dissertação busca combinar Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos Econométricos com o objetivo de ampliar o conhecimento existente sobre o mercado imobiliário residencial em Porto Alegre. Mais especificamente, são estudados os Modelos Configuracionais de Centralidade e de Oportunidade Espacial propostos para simular o crescimento da cidade, e o Modelo de Preços Hedônicos, geralmente usado para inferir sobre a valorização de atributos dos imóveis e de sua localização. Os coeficientes gerados pelo Modelo de Preços Hedônicos são sugeridos como possível especificação requerida pelo Modelo de Oportunidade Espacial para determinar a probabilidade de um espaço urbano ser ocupado por diferentes padrões construtivos, já que essa oportunidade leva em conta a proximidade ou presença de certos elementos de valorização. As características estudadas são relativas ao imóvel em si, tais como padrão de acabamento e área, relativas à qualidade de seu entorno, como a renda média dos vizinhos e a presença de habitações precárias e relativas a sua acessibilidade a itens como o rio, pólos de comércio e serviços e a centros locais. Esse último atributo corresponde ao grau de centralidade agregada dos centros locais determinado em estudo realizado pelo PROPUR para a cidade de Porto Alegre utilizando o Modelo Configuracional de Centralidade, e que indica as áreas com concentração de atividades e animação urbanas.

Valorização imobiliária resultante de investimentos públicos em infra-estrutura urbana : um estudo na cidade de Porto Alegre

Este trabalho apresenta um estudo das relações existentes entre os investimentos realizados pelos órgãos públicos em determinadas obras de infra-estrutura urbana e a valorização de terrenos imobiliários. A pesquisa foi composta por três aproximações que procuram examinar a influência da realização destas obras de infra-estrutura urbana no comportamento dos preços de terrenos urbanos em Porto Alegre. Apesar de não ter sido detectada uam relação genérica, são traçadas sugestões para a cobrança de tributos municipais brasileiros que tenham por base a captura de plusvalias imobiliárias.

Condomínios horizontais fechados : avaliação de desempenho interno e impacto físico-espacial no espaço urbano

Este estudo tem como tema os condomínios horizontais fechados, tipologia habitacional que constitui atualmente uma grande fatia do mercado imobiliário brasileiro. O problema de pesquisa reside na satisfação dos moradores em relação ao ambiente interno dos condomínios, o que contribui para sua expansão e legitimação, e na forma que eles interferem na qualidade do ambiente construído. Assim, é objetivo avaliar o desempenho interno dos condomínios horizontais fechados no que tange ao preenchimento das expectativas de seus usuários e o impacto físico-espacial que causam no espaço urbano. Para tal, são selecionados três condomínios horizontais fechados de médio porte, localizados em zonas de tecido urbano consolidado de Porto Alegre, compostos por sobrados dispostos em fita, circundados por barreiras funcionais e visuais (muros), e habitados por população de classe alta. Para comparação, é selecionada uma sub-área (rua) nas proximidades de cada condomínio investigado, com características físico-espaciais similares às adjacentes aos condomínios, porém constituída por edificações tradicionais. Como método de coleta de dados são utilizadas técnicas da área de pesquisa ‘Ambiente Comportamento’: questionários, mapas mentais, observações de comportamento e de traços físicos, levantamentos físicos detalhados, e levantamentos de arquivo, como desenhos e demais dados coletados junto a órgãos públicos, incluindo o registro da ocorrência de crimes. Além da análise estatística não paramétrica dos dados quantitativos e da análise dos dados qualitativos, quanto ao seu significado e freqüência, é procedida a análise compositiva dos condomínios selecionados e sua relação com o espaço urbano, assim como a análise sintática das linhas representativas das ruas mais e menos integradas Os principais resultados demonstram que os condomínios horizontais fechados tendem a produzir ambientes residenciais que repercutem positivamente na satisfação de seus moradores, atendendo às suas expectativas. Assim, pode-se dizer que possuem bom desempenho interno, e que os pontos positivos centram-se em seu interior. Por outro lado, os condomínios investigados são usualmente percebidos como estruturas monótonas, o que repercute negativamente para a aparência das ruas que conformam. Ainda, a inexistência de conexões físicas entre o espaço público e o privado, tende a favorecer a ocorrência de determinados tipos de crimes, aumentar o sentimento de insegurança, além de diminuir a intensidade e simplificar o tipo de uso dos espaços públicos. Assim, os condomínios horizontais fechados tendem a impactar negativamente o espaço urbano

O processo de internacionalização de uma empresa do setor moveleiro : um estudo de caso

Este estudo teve por objetivo principal investigar o processo de internacionalização de uma Empresa do setor moveleiro. Frente aos desafios impostos pela globalização, as empresas precisam estar preparadas para concorrer nesse mercado. Esse cenário impõe desafios às mesmas, pois, além de estarem preparadas para conquistar espaço no mercado onde estão estabelecidas, deverão estar aptas a enfrentar novos mercados. Procurou-se, por meio deste estudo de caso, investigar como o processo de internacionalização ocorreu na Empresa do setor moveleiro, através da análise dos fatores que influenciaram suas escolhas pelos mercados, canais de distribuição utilizados e produtos a serem exportados. Também se buscou verificar as ações que foram realizadas pela empresa para exportar, e os entraves que enfrentou ao longo do processo. Observou-se que, mesmo sendo a Empresa estudada bastante significativa no setor moveleiro, seu processo de internacionalização não aconteceu de forma estruturada e, sim, por “tentativa e erro”. Além disso, verificou-se a ausência de estratégia nas ações da empresa, o que a faz agir sem um posicionamento claro quanto a mercados, canais de distribuição, produtos, bem como a deixa vulnerável, em termos de variações cambiais. Isso já ocorreu em 1995, quando a relação do real para o dólar tornou-se desfavorável, provocando interrupção nas suas exportações. A análise do estudo de caso da Empresa revela que, recentemente, como um primeiro passo para a estruturação, foi criado um departamento específico de exportação, o que permite sugerir que a mesma venha a definir melhor seus procedimentos inerentes ao processo de internacionalização.

Determinação das variáveis intervenientes num processo de internacionalização de empresas através da implantação de um centro de distribuição : o caso da Eletrônica Selenium

A participação no comércio internacional passou a ser indispensável para a sobrevivência das empresas. A necessidade de disponibilizar produtos com qualidade e competitividade em novos mercados faz com que as organizações utilizem todos os recursos da logística internacional. Neste contexto, com a criação de Centros de Distribuições internacionais, as empresas terão a possibilidade de incrementar suas vendas e satisfazer seus clientes. Através de uma revisão bibliográfica de temas como logística, armazenagem, distribuição e marketing, este trabalho tem como objetivo determinar quais as variáveis que intervém no sucesso ou no fracasso da internacionalização das empresas, quando da implantação de um Centro de Distribuição no exterior. Este estudo analisa o caso da Eletrônica Selenium, que iniciou seu processo de internacionalização através da criação de um Centro de Distribuição na costa leste do Estados Unidos da América. A implantação de um novo Centro de Distribuição, na costa oeste americana, é fundamental para a continuação do sucesso de internacionalização da empresa. Este processo está trazendo resultados positivos para a empresa, como maior agilidade para atender à demanda, aumento de seus lucros e da participação no mercado, compensando os custos relativos a esta operação, podendo-se já observar um aumento no volume de vendas de aproximadamente 50%, bem como uma redução no prazo de reabastecimento dos clientes de seis para três dias.

Internacionalização da empresa Marcopolo S.A. : um estudo de caso

A experiência internacional de empresas de países em desenvolvimento é relativamente nova, assim como os estudos sobre o desenvolvimento dessas atividades por esses países e, em particular, pelo Brasil. Esta pesquisa visou contribuir para o conhecimento sobre como as empresas brasileiras se internacionalizam e, para tanto, foi realizado um estudo de caso em profundidade com a Marcopolo S. A., uma organização em estágio avançado de operações internacionais. Apoiando-se em vertentes comportamentais e econômicas da literatura sobre o tema, buscou-se investigar o processo de internacionalização dessa empresa – suas motivações, como ela expandiu seus negócios no exterior, quais foram os principais obstáculos enfrentados e fatores facilitadores do processo. Também se estudou a relação entre internacionalização e resultados financeiros obtidos e a influência de políticas públicas. Atuar em mercados externos foi uma forma de ampliação de mercados e de diversificação de riscos para a empresa e hoje é o foco de sua estratégia de crescimento. O processo se desenvolveu de forma incremental, evoluindo de operações de menor comprometimento e em países mais próximos do Brasil, até a instalação de unidades em mercados mais distantes. Obstáculos de natureza econômica e cultural influenciaram suas atividades e o domínio tecnológico de produtos e de processos, assim como parcerias com montadoras, foram facilitadores do seu desenvolvimento internacional. Os resultados da pesquisa confirmaram os pressupostos da abordagem comportamental, reforçando a hipótese gradualista sustentada pela Teoria de Uppsala. O Paradigma Eclético também explicou os investimentos diretos realizados pela empresa, o que levou à constatação de que as duas linhas teóricas se complementam para explicar o caso. As operações da companhia em mercados externos foram historicamente mais rentáveis do que no mercado doméstico e esses resultados tornaram-se mais expressivos com a instalação de unidades no exterior. Por fim, constatou-se que algumas medidas de apoio governamental geraram efeitos positivos para as exportações, mas que não houve influência de políticas públicas para instalação de fábricas em territórios estrangeiros.