Aplicação de técnicas de descobrimento de conhecimento em bases de dados e de inteligência artificial em avaliação de imóveis

A comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário. Porém os dados freqüentemente contêm erros e imprecisões, além das dificuldades de seleção de casos e atributos relevantes, problemas que em geral são solucionados subjetivamente. Os modelos hedônicos de preços têm sido empregados, associados com a análise de regressão múltipla, mas existem alguns problemas que afetam a precisão das estimativas. Esta Tese investigou a utilização de técnicas alternativas para desenvolver as funções de preparação dos dados e desenvolvimento de modelos preditivos, explorando as áreas de descobrimento de conhecimento e inteligência artificial. Foi proposta uma nova abordagem para as avaliações, consistindo da formação de uma base de dados, ampla e previamente preparada, com a aplicação de um conjunto de técnicas para seleção de casos e para geração de modelos preditivos. Na fase de preparação dos dados foram utilizados as técnicas de regressão e redes neurais para a seleção de informação relevante, e o algoritmo de vizinhança próxima para estimação de valores para dados com erros ou omissões. O desenvolvimento de modelos preditivos incluiu as técnicas de regressão com superficies de resposta, modelos aditivos generalizados ajustados com algoritmos genéticos, regras extraídas de redes neurais usando lógica difusa e sistemas de regras difusas obtidos com algoritmos genéticos, os quais foram comparados com a abordagem tradicional de regressão múltipla Esta abordagem foi testada através do desenvolvimento de um estudo empírico, utilizando dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Foram desenvolvidos três formatos de avaliação, com modelos para análise de mercado, avaliação em massa e avaliação individual. Os resultados indicaram o aperfeiçoamento da base de dados na fase de preparação e o equilíbrio das técnicas preditivas, com um pequeno incremento de precisão, em relação à regressão múltipla.Os modelos foram similares, em termos de formato e precisão, com o melhor desempenho sendo atingido com os sistemas de regras difusas.

O efeito da implementação de um site sobre os preços das ações das empresas brasileiras negociadas na BOVESPA

Os avanços nas Tecnologias de Informação, em especial a Internet, e a sua aplicação para fins comerciais, trouxe transformações para as empresas, no que se refere ao relacionamento com clientes, fornecedores e parceiros, e ao seu ambiente interno. A forma mais elementar que evidencia a conexão das empresas com essa tecnologia é a presença na rede, através de um site1. Este trabalho explora o papel da implementação de um site de uma S.A. na explicação da variação dos preços das suas ações no mercado de capitais brasileiro. O presente estudo tem por objetivo investigar se o mercado precifica a iniciativa das empresas em ingressarem no mundo virtual através da criação de um site próprio. Para uma amostra de 36 empresas brasileiras de capital aberto com ações negociadas em bolsa de valores, verificou-se, através de um estudo de evento, que a implementação do site de uma S.A. não afetou o preço de suas ações na data do evento e ao redor desta, para um período de doze meses, o que implica a aceitação da hipótese nula. Entretanto, quando realizada a segmentação da amostra por ano de lançamento do site2 e por versão do lançamento3, os resultados diferenciam-se daqueles da análise da amostra completa. Com relação aos resultados provenientes da segmentação por ano de lançamento, foram encontrados retornos anormais negativos significativos ao nível de 10% para o ano de 1995, retornos positivos significativos ao nível de 5% para o ano de 1997 e retornos positivos significativos ao nível de 10% para o ano de 2000. Para os demais anos, não foram encontrados retornos anormais significativos. Quanto aos resultados da segmentação por versão implementada, a primeira versão do site para estas empresas não resultou na existência de retornos anormais significativos, o que implica a aceitação da hipótese nula. Para as empresas cuja implementação da 2° versão foi analisada, observou-se a existência de retornos anormais negativos ao nível de significância de 10% na data +1, correspondente mês um da janela do evento.

A evolução dos preços agrícolas e as bolsas de mercadorias e futuros : um estudo para o mercado da soja em grão, farelo e óleo no Brasil (1995-2001)

A presente pesquisa tem por principal finalidade observar as variações ocorridas nos preços da soja em grão, farelo e óleo, durante o período de 1995 a 2002, dentre os estados selecionados (Rio Grande do Sul, Paraná, São Paulo e Mato Grosso), comparados aos preços praticados em Chicago. O objetivo dessa investigação diz respeito a estabelecer um relação linear entre as variáveis, com o intuito de verificar a existência ou não de correlação entre os preços dos produtos. Por outro lado, busca também examinar o processo de funcionamento das bolsas de mercadorias e futuros e a sua influência na determinação do processo de formação dos preços das commodities agropecuárias. Por fim o estudo busca evidenciar o ponto de vista de produtores, técnicos e empresários rurais ligados aos ramos da produção, comercialização e industrialização da oleaginosa. Através desse confronto de idéias, espera-se que o trabalho contribua empiricamente e qualitativamente na descrição desse segmento tão importante para a economia do país.

Adequação da escala de Wilson & Vlosky para mensuração de marketing de relacionamento no mercado de bens de capital : um estudo exploratório

As práticas gerencias de marketing das empresas, em tempos de hipercompetição, têm, cada vez mais, se orientado para o estabelecimento de relações de longo prazo com os consumidores. Fornecedores não mais administram produtos, mas sim clientes. Os objetivos desta busca de relacionamentos longos visam à obtenção de benefícios mútuos, onde fornecedor e cliente tenham vantagens por estarem engajados num relacionamento, orientado para o longo prazo, onde existam lealdade, confiança e comprometimento. Trata-se da emergência do Marketing de Relacionamento, novo paradigma que passa a orientar as ações comerciais das empresas. Nesta situação, novas variáveis se apresentam e exigem quantificação para que possam ser operacionalizadas, permitindo a gestão adequada dos esforços de marketing. Consoante com esta necessidade de mensuração, o objetivo deste trabalho foi definir uma escala que pudesse medir os atributos de Marketing de Relacionamento para um segmento específico do mercado business-tobusiness: o mercado de bens de capital. Esta escala foi obtida através de modificações introduzidas na escala de Wilson & Vlosky (1997), modificações estas resultantes de conclusões advindas de pesquisa bibliográfica e de consultas feitas a especialistas em marketing de relacionamento e profissionais com larga experiência na comercialização do tipo de produto em questão. A escala, assim obtida, foi aplicada a uma amostra de clientes da Kepler Weber, tradicional fornecedora brasileira de sistemas de armazenagem para VI grãos vegetais. As respostas obtidas foram, na seqüência, verificadas por meios estatísticos. Estas verificações indicaram algumas modificações na escala proposta inicialmente, resultando em outra de aplicação prática para o mercado de bens de capital. Além disso, foram obtidos os escores, referentes ao relacionamento existente entre a Kepler Weber e seus clientes relacionais, dos atributos medidos pela escala.

Atributos espaciais e valorização imobiliária em Porto Alegre, RS

A dissertação busca combinar Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos Econométricos com o objetivo de ampliar o conhecimento existente sobre o mercado imobiliário residencial em Porto Alegre. Mais especificamente, são estudados os Modelos Configuracionais de Centralidade e de Oportunidade Espacial propostos para simular o crescimento da cidade, e o Modelo de Preços Hedônicos, geralmente usado para inferir sobre a valorização de atributos dos imóveis e de sua localização. Os coeficientes gerados pelo Modelo de Preços Hedônicos são sugeridos como possível especificação requerida pelo Modelo de Oportunidade Espacial para determinar a probabilidade de um espaço urbano ser ocupado por diferentes padrões construtivos, já que essa oportunidade leva em conta a proximidade ou presença de certos elementos de valorização. As características estudadas são relativas ao imóvel em si, tais como padrão de acabamento e área, relativas à qualidade de seu entorno, como a renda média dos vizinhos e a presença de habitações precárias e relativas a sua acessibilidade a itens como o rio, pólos de comércio e serviços e a centros locais. Esse último atributo corresponde ao grau de centralidade agregada dos centros locais determinado em estudo realizado pelo PROPUR para a cidade de Porto Alegre utilizando o Modelo Configuracional de Centralidade, e que indica as áreas com concentração de atividades e animação urbanas.

Implantação do custeio ABC em atividades de logística : estudo de caso em uma empresa do setor de couros e peles

Atualmente o mercado tem impelido seus competidores a oferecerem produtos de qualidade mais elevada com preços progressivamente menores. Esta conjuntura esta gerando bens mais semelhantes e fazendo com que as empresas busquem a criação de valor para seus produtos através de serviços ou outros atributos que possam ser agregados a estes sem aumentar seus custos. A logística encontra-se entre os processos mais atingidos por este fenômeno já que, a exigência de maior eficiência em suas operações é constante, porém eventuais aumentos de custos são prontamente recusados. Dentro deste contexto, este trabalho descreve a aplicação do sistema de custeio ABC na área de logística da Empresa “Z”, do setor de couros e peles do estado do Rio Grande do Sul. O principal objetivo deste trabalho é modelar os custos desta empresa utilizando o sistema de custeio ABC e para tanto utiliza os dados de custos existentes, elabora uma análise de processos da área de logística e propõe um modelo de sistema ABC a ser utilizado. Por fim, traça comparações entre os resultados do sistema atual e aqueles alcançados pelo sistema proposto. Pela pertinência das conclusões, o modelo proposto apresenta boa aderência ao processo logístico da empresa “Z”, evidenciando algumas distorções de apropriações de custos constatadas no sistema atual.

Gerenciamento de projetos aplicado em pequenas e médias indústrias de bens de capital sob encomenda

o objeto de estudo desta dissertação é a aplicação da base de conhecimento para o gerenciamento de projetos em uma organização de pequeno e médio porte inserida no setor metal-mecânico, em produção de bens de capital sob encomenda, com negócios centralizados nos segmentos de laticínios, de alimentos, de química e de petroquímica da grande Porto Alegre. As questões aplicadas no gerenciamento de projetos são (i) gerenciamento da integração, (ii) do escopo, (iii) do tempo, (iv) do custo e (v) da qualidade. O estudo foi motivado a partir dos resultados de alguns projetos encerrados pela empresa. Neles, se identificou que o escopo, o custo, o prazo de entrega e a qualidade foram as questões de maiores perdas, comparadas ao desempenho dos indicadores reportados na literatura. Assim, identificou-se a existência de um gap de melhoria em gerenciamento de projetos em produtos sob encomenda. Não havia procedimentos documentados, fluxos de processos padronizados e indicadores de desempenho estabelecidos. A partir de conceitos teóricos da revisão bibliográfica,tendo como base o ProjectManagementBody of Knowledge (PMBOK-Corpo de Conhecimento do Gerenciamento de Projetos), foram aplicadas melhorias no processo de gerenciamento de projetos da empresa analisada.

Avaliação do desempenho de uma empresa fabricante de bens de capital sob encomenda após a formulação e implementação de uma estratégia de produção : um estudo de caso

Segundo a literatura de administração, o estudo da estratégia sob o enfoque de seu desempenho ao longo do tempo tem merecido pouca atenção por parte dos pesquisadores. Este trabalho trata-se de uma análise longitudinal, que tem por objetivo avaliar o desempenho obtido por uma empresa fabricante de bens de capital sob encomenda, decorridos quatro anos desde a formulação e implementação de uma estratégia de produção, realizada em 1997, na qual foi utilizada uma pesquisa de mercado, que é uma ferramenta de marketing, como fonte de informações para a área de manufatura.O estudo emprega uma abordagem quantitativa com a metodologia de estudo de caso. O trabalho revê inicialmente os conceitos de orientação para o mercado e estratégia baseada em recursos, bem como sua relação com a obtenção de vantagem competitiva por parte das empresas que os adotam. A seguir se busca, através da replicação da pesquisa de importância X desempenho realizada em 1997, obter um quadro comparativo que permita avaliar se a empresa estudada obteve ou não um desempenho superior baseado nas estratégias adotadas, quando comparada com seus concorrentes em dois momentos diferentes. Os resultados desta pesquisa indicam que a utilização dos recursos da empresa orientados de modo a atender às necessidades dos clientes pode tornar-se uma fonte de vantagem competitiva e de desempenho superior para a empresa que utilizar adequadamente e regularmente esta prática.

Análise das relações de preços entre estabelecimentos comerciais do setor supermercadista de Porto Alegre

O presente trabalho apresenta a caracterização do setor supermercadista de Porto Alegre, apontando as transformações ocorridas, principalmente nos últimos cinco anos, a partir das quais, apurou-se um nível elevado de concentração de mercado. Há indícios de liderança de preços. Analisou-se também, as relações de preços do café, costela bovina, feijão, frango e óleo de soja entre os estabelecimentos deste setor, com o intuito de detectar a causalidade e a intensidade de transmissão de preços. A metodologia utilizada para testar o sentido da causalidade na transmissão de preços foi baseada no modelo de Sims-Bishop. Os resultados mostraram um número maior de transmissão de preços no sentido das redes de maior porte para as de menor porte.

Contribuição para o aumento do nível de precisão das avaliações imobiliárias através da análise das preferências do consumidor

Um dos principais fatores que determinam o baixo desempenho das avaliações está relacionado à omissão de importantes atributos nos processos avaliatórios. A seleção de bens comparáveis ao imóvel avaliando e o reconhecimento das variáveis que devem participar do modelo avaliatório são fatores determinantes no resultado das avaliações. Falhas na interpretação destes aspectos, bem como o limitado conhecimento quanto à forma de interação dos atributos na formação do valor dos imóveis, tendem a gerar distorções nas estimativas de valor obtidas. Para minimizar os erros e reduzir a imprecisão dos trabalhos, é imprescindível saber quais atributos contribuem para a formação do valor dos imóveis. O presente trabalho objetiva aumentar a compreensão dos atributos que influenciam a decisão de compra dos apartamentos residenciais através da análise das preferências dos consumidores. O estudo visa verificar se parte da imprecisão dos trabalhos avaliatórios é causada pelo desconhecimento parcial destes atributos por parte dos avaliadores Para tanto, realizou-se uma pesquisa de caráter exploratório, cujos instrumentos de levantamento de dados são questionários, aplicados para verificar e comparar a importância atribuída a um extenso número de atributos por dois grupos distintos, formados por avaliadores de imóveis e compradores. Os resultados obtidos indicam que os atributos usualmente empregados na prática avaliatória não são, em sua grande maioria, aqueles que influenciam a decisão de compra no processo de aquisição dos imóveis. Além disso, apesar de existir coerência na interpretação dos avaliadores sobre a contribuição de uma série de atributos para a formação do valor de mercado dos imóveis, foram identificadas distorções na forma como estes profissionais percebem a importância de alguns atributos, havendo, por exemplo, uma supervalorização de aspectos relativos à localização e segurança Por outro lado, os avaliadores não distinguem a elevada influência de alguns atributos no processo de decisão de compra, tais como existência de elevador e gás central, áreas de serviço maiores e idoneidade da empresa que construiu o imóvel. Embora o trabalho não apresente resultados plenamente conclusivos neste sentido, pode-se dizer que há um forte indicativo de que o nível de imprecisão das avaliações imobiliárias possa ser reduzido através de uma maior compreensão das preferências dos consumidores.

Comportamento dos preços dos contratos agropecuários negociados na BM&F : a hipótese de "normal backwardation" no mercado futuro brasileiro

O presente trabalho objetivou a realização de testes a fim de verificar a hipótese de normal backwardation no mercado futuro brasileiro dos contratos agropecuários negociados no período compreendido entre os anos de 1994 a 2001. Foram analisados os preços de ajuste de seis contratos: soja, milho, boi gordo, açúcar cristal, café e algodão. Tal hipótese foi defendida primordialmente por Keynes, e preconiza que os preços futuros são uma estimativa viesada do preço à vista no futuro e devem crescer até a data de vencimento, momento em que se equiparam ao preço à vista. A justificativa para esse comportamento centra-se no fato de que os especuladores exigem um prêmio pelo risco que incorrem, e somente aceitarão negociar mediante um desconto nos preços. Os resultados desse estudo mostram indícios para a confirmação da hipótese de normal backwardation no mercado futuro brasileiro, principalmente pelos resultados do teste de proporções e da regressão.

Os regimes cambiais no Brasil : uma análise da influência das variações cambiais sobre os preços de mercado na década de 90

O objetivo deste trabalho é fazer uma análise do sistema monetário internacional e dos diversos regimes cambiais que compõem este sistema, identificar as diversas políticas cambiais que nortearam a economia brasileira na década de 90 e, ainda, ressaltar as vantagens e desvantagens de cada política, identificando qual foi a melhor para o país em termos de menor influência nos preços. O presente trabalho objetiva, também, além dos propósitos acima expostos, encontrar argumentos de sustentação ao regime cambial ora vigente no Brasil e desta forma responder a pergunta: O regime de taxas flutuantes é sustentável frente a atual conjuntura econômica internacional?

O efeito da evolução das preferências dos consumidores sobre o preço e a qualidade ótimos para bens duráveis

À medida que consumidores aprendem a usar um novo bem durável, seu interesse no produto pode mudar. Em algumas situações, eles descobrem novas aplicações e benefícios inesperados. Em outras situações, eles experimentam decrescente interesse em melhorias nos produtos. Estas mudanças nas preferências podem afetar o marketing mix ótimo da empresa responsável pelo produto. Esta tese desenvolve um modelo para examinar como a dinâmica das preferências dos consumidores, resultante de compras passadas, impacta o preço e qualidade ótimos para um monopolista maximizador de lucro. O foco deste trabalho é em recompras voluntárias (i.e., compradores podem postergar a compra de uma reposição se assim o desejarem) e em consumidores que, ao recomprar, exigem que o produto ofertado tenha qualidade superior aos produtos que já possuem. Utilizando simulação multi-período, esta tese explora o impacto de três regimes de mudança nas preferências dos consumidores: crescente, decrescente e em forma de U (habituação e sensitização). Este trabalho analisa separadamente como mudanças na sensibilidade ao preço e na sensibilidade à qualidade afetam elementos do marketing mix ótimo. Os resultados fornecem uma série de contribuições à literatura de bens duráveis. Primeiro, eles ilustram o impacto da dinâmica das preferências dos consumidores na empresa e na tradicional Conjectura de Coase. Segundo, esta tese mostra que o fenômeno de performance oversupply, descrito na literatura sobre tecnologias disruptivas, pode ser explicado através da evolução das preferências dos consumidores. Terceiro, esta pesquisa estende a literatura sobre habituação e sensitização para a situação onde o marketing mix é endógeno.

Inflação interna da empresa

Este estudo analisa a necessidade de se calcular a Inflação Específica de uma empresa, partindo da premissa de que o mercado não divulga índices adequados para que uma empresa possa analisar o efeito das variações dos preços na sua estrutura de custos. Todos os índices publicados ou medem a inflação para o consumidor ou medem os preços de atacado, refletindo a média nacional ou a de regiões metropolitanas. Assim, conhecer a inflação específica de uma empresa, comparando-a com os índices nacionais, regionais e setoriais, é uma informação relevante que irá auxiliar os administradores a avaliar a política de preços de seus fornecedores de bens e serviços e a entender melhor o efeito das políticas governamentais na sua estrutura de custos. Este trabalho se propõe a analisar o que existe sobre esse assunto e oferecer um manual de procedimentos operacionais para que as empresas possam calcular seu Índice Interno de Preços.

Fatores determinantes dos preços das ações em mercados ineficientes : um estudo do mercado acionário brasileiro no período de 1995 a 2003

Este trabalho traz interessantes descobertas acerca do comportamento dos preços das ações no mercado acionário brasileiro. Utilizando a metodologia de Haugen e Baker (1996) e seu Modelo de Fator de Retorno Esperado, o estudo mostra que são cinco os fatores determinantes dos preços das ações no mercado brasileiro, considerando o período de janeiro de 1995 a julho de 2003. Dentre os fatores, dois foram obtidos a partir do comportamento dos preços passados das ações, o que evidencia que o mercado não é eficiente nem em sua forma fraca, conforme os conceitos apresentados por Fama (1970). Além disso, fatores como o beta do CAPM e os betas da APT, os principais modelos de precificação de ativos, não foram incluídos entre os fatores determinantes. A aplicação dos fatores determinantes em duas simulações de investimento, uma sem custos de transação e outra com custos de transação, mostrou que o Modelo de Fator de Retorno Esperado possui boa eficiência na previsão dos retornos das ações, sendo capaz de construir, entre 10 carteiras, aquela com maior retorno em relação às demais e, inclusive, em relação ao principal índice de mercado brasileiro, o Ibovespa. A Carteira 1, com melhor retorno esperado, apresentou retorno médio mensal de 1,78% na simulação sem custos de transação e de 0,46% na simulação com custos de transação, ambos superiores ao retorno médio mensal do Ibovespa, de -0,45%. Além da melhor performance, a análise do perfil dos portfolios apontou resultados também relevantes, especialmente no que concerne ao risco das carteiras. A Carteira 1 apresentou a menor volatilidade dos retornos mensais, o menor beta de mercado, bem como mostrou ser formada por ações de empresas com o menor grau de endividamento do patrimônio líquido.