Desarrollo de un modelo de análisis crediticio para proyectos de construcción

La presente tesis tiene por objetivo desarrollar un Modelo de Evaluación Crediticia para Proyectos de Construcción, mediante la aplicación de un Flujo de Efectivo que permita realizar una evaluación estocástica pronosticando los posibles resultados de Capacidad de Pago del Proyecto, Tasa Interna de Retorno, Valor Actual Neto de la Inversión y el Porcentaje de Avance de Preventas. Estos elementos son los que ayudarán al Comité de Crédito de la Entidad Financiera a tomar la decisión sobre el otorgamiento o no de la operación crediticia. Además proporcionarán información relevante que permita establecer la estructura más adecuada en garantías, que mitiguen y comprometan a los promotores/constructores a la adecuada ejecución del proyecto. El capítulo 1 consta de un análisis de la Oferta y Demanda de vivienda en Quito, así como la identificación de las variables que intervendrán en el modelo de evaluación. En el capítulo 2 se elabora el marco conceptual sobre los temas más relevantes que intervendrán en el modelo de evaluación, con la finalidad de familiarizar al lector de ciertos conceptos teóricos empleados en él. Para el capítulo 3 se realiza un análisis de las variables financieras y la determinación de la viabilidad del proyecto. El capítulo 4 se refiere al análisis del carácter de los promotores y recomienda una serie de herramientas de administración del crédito. Finalmente el capítulo 5 consta de las recomendaciones y conclusiones relacionados con los temas tratados en la presente tesis.

Determinación de la viabilidad financiera para la constitución de fideicomisos de titularización de proyectos inmobiliarios y para la instrumentación de créditos bancarios con garantía hipotecaria como mecanismos de obtención de liquidez para la construcción de proyectos inmobiliarios en el Ecuador

En proyectos inmobiliarios, generalmente los promotores y/o constructores optan por realizar créditos bancarios con garantía hipotecaria para la obtención de recursos; sin embargo, las instituciones financieras no siempre están dispuestas a realizar préstamos para el sector de la construcción; razón por la cual, una buena opción para poder continuar con sus proyectos de construcción son los procesos de titularización de proyectos inmobiliarios, mismos que por desconocimiento no se realizan a menudo. A lo largo de éste trabajo, se determinará la viabilidad financiera para realizar una titularización y un crédito bancario con garantía hipotecaria con el afán de conocer el área en metros cuadrados del proyecto inmobiliario a partir del cual es recomendable realizar un fideicomiso de titularización o un crédito bancario con garantía hipotecaria; sin embargo, no solamente se analizará la parte financiera sino también el procedimiento para constituir el fideicomiso mercantil y obtener la autorización de emisión de valores; así como, el procedimiento para la instrumentación de créditos bancarios con garantía hipotecaria del inmueble sobre el cual se realizará la construcción del proyecto. A nivel macro, el presente trabajo servirá como una guía práctica para aquellas personas que deseen conocer un poco más acerca de los fideicomisos de titularización y de los créditos bancarios con garantía hipotecaria; pero sobre todo, la determinación de la viabilidad financiera para la constitución de fideicomisos de titularización de proyectos inmobiliarios y para la instrumentación de créditos bancarios con garantía hipotecaria con el afán de decidir adecuadamente entre una de éstas dos opciones como mecanismos de obtención de liquidez para la construcción de proyectos inmobiliarios en el Ecuador.

La construcción de la interculturalidad en la ciudad de Otavalo

Este trabajo realiza un análisis del discurso del alcalde de Otavalo, las percepciones ciudadanas de los otavaleños sobre la interculturalidad y las prácticas cotidianas relacionadas con el Municipio de Otavalo. Para el alcalde, la interculturalidad es concebida como un proceso en construcción que forma parte de un proyecto de democratización de la sociedad local; en sus distintos discursos implementa estrategias discursivas que postergan los conflictos y contradicciones para un segundo momento, para él la construcción de la interculturalidad demanda impulsar un proceso de unidad. En las percepciones de los ciudadanos otavaleños entrevistados, la identidad se presenta como una construcción social que no establece una relación antagónica o de enfrentamiento con miembros de culturas diferentes. A pesar de que a nivel discursivo se mantienen diferentes proyectos de construcción identitaria especialmente el de la "otavaleñidad" y de la sociedad intercultural-, en las relaciones cotidianas entre blancomestizos e indígenas se promueve la negociación y el diálogo con el Otro. Los ciudadanos otavaleños pragmatizan la interculturalidad en la vida cotidiana al concebirla como útil para hacer negocios. Esta visión instrumental no tiene en cuenta las relaciones de poder y la necesidad de una voluntad colectiva de los diferentes actores para la democratización de las relaciones culturales. En cambio, en el espacio público municipal, a través de diferentes prácticas y estrategias de poder, los blanco-mestizos discriminan -de manera abierta o encubierta- a los indígenas. En estas interacciones se presentan también prácticas de respeto a la diferencia cultural. Estas prácticas cotidianas no estructuran por si mismas una propuesta, pero a su vez son importantes por cuanto pueden aportar a la construcción de un nuevo sentido de sociedad posible.

Análisis de la NIC11 contratos de construcción y su impacto tributario en la carretera Pedernales-Cojimíes período 2011

Las NIIF, aparecen como consecuencia del Comercio Internacional mediante la Globalización de la Economía, en la cual intervienen la práctica de importaciones y exportaciones, los mismos que fueron aplicados hasta llegar a la inversión directa de otros países extranjeros promoviendo así el cambio fundamental hacia la práctica internacional de los negocios. Estas normas intervienen dentro del sector social, empresarial, entre otros, con el propósito de dar a conocer el grado de afectación o el impacto que a su vez traiga consigo su implementación. Aplicarán a partir de Enero del 2010: Las Compañías y los entes sujetos por la Ley de Mercado de Valores, así como todas las compañías que ejercen actividades de auditoría externa. El segundo grupo que aplicará a partir del 1 de enero del 2011 son las compañías que tengan activos totales iguales o superiores a $ 4’000.000,00 al 31 de diciembre del 2007, Holding, compañías de economía mixta y entidades del Sector Público. El tercer grupo que aplicarán a partir del año 2012 conformado por las compañías no consideradas en los dos grupos anteriores. Las empresas que se dedican a la ejecución de contratos de construcción a largo plazo enfrentan la problemática de aplicar un tratamiento contable específico a los ingresos, costos, gastos y pérdidas de operación en los proyectos que ejecutan, ya que el reconocimiento de utilidades no se puede realizar a través de un sistema tradicional de operación. Los proyectos de construcción comúnmente pueden generar ingresos anticipados que deberán ser reconocidos como tales en períodos impositivos posteriores, de la misma forma que ocurre con los costos relacionados con estados de ejecución a futuro. El estudio realizado ofrece, entonces, considerar que para los contratos de obra cuya finalización es medible y se cuenta con los elementos para utilizar el Método de Porcentaje de Avance de Obra para reconocer ingresos, costos y gastos.

Modelo de gestión de riesgos en proyectos de inversión de la Subsecretaría de Energía Renovable del Ministerio de Electricidad y Energía Renovable

La gestión del riesgo durante un largo periodo, ha sido vista de manera ausente en la política pública del Estado. Es por ello que en la actualidad, la nueva visión de la gestión integral de los riesgos en las Entidades del Gobierno se orientan a una política de Estado que responde a la necesidad de prevenir, mitigar y establecer un plan de contingencias ante la presencia de estos. En el caso del presente documento se analizará la planificación integral de gestión de riesgos para los proyectos: Minicentral Hidroeléctrica y Biomasa – Aceite Piñón, dando énfasis en el análisis cuantitativo a través de la elaboración de la viabilidad financiera, a fin de establecer herramientas que contribuyan a determinar la sostenibilidad y sustentabilidad en la ejecución de proyectos en el Sector Eléctrico La temática se constituye en seis capítulos. En el primer capítulo se presenta una reseña del sector eléctrico, sus funciones y atribuciones dentro del Gobierno Central, así también el objetivo del documento para el manejo de la gestión de riesgos en este nivel. El segundo capítulo detalla el ámbito legal bajo el cual se rige el sector eléctrico en cuanto a gestión de riesgos se refiere. El tercer capítulo muestra la estructura orgánica funcional del Ministerio de Electricidad y Energía Renovable y su cumplimiento con la misión, visión y objetivos institucionales. El cuarto capítulo se refiere al análisis y comparación del marco teórico de las metodologías: Project Management Body of Knowledge – PMBOK y Committee of Sponsoring Organizations of The Treadway Commission – COSO a fin de determinar cuál de estas se ajusta a la naturaleza del Sector. El quinto capítulo se centra directamente en la planificación integral de la gestión de riesgos de los proyectos antes mencionados, mostrando su análisis desde la planificación, identificación mediante la cual se registra una lista corta de riesgos, análisis cualitativo en donde se estableció la matriz de probabilidad e impacto de riesgos, análisis cuantitativo efectuado a través de la ejecución del flujo financiero, plan de respuesta y monitoreo y control. El capítulo seis presenta las conclusiones y recomendaciones. Finalmente el capítulo siete detalla la bibliografía utilizada en el presente documento.

Contabilidad para empresas de construcción y proyectos de ingeniería

En el Ecuador, la Industria de la Construcción, la Industria del Bienestar Humano en la presente década acusa un notable crecimiento y desarrollo, se espera que en los próximos años este crecimiento sea mayor y más sostenido considerando la intervención en esta actividad de financistas institucionales como es el caso del IESS, Mutualismo, Bancos Privados, múltiples Cooperativas y el fortalecimiento del Banco Ecuatoriano y el Ministerio de la Vivienda así como visionarios del sector privado. La presente investigación, que hoy con mucho beneplácito presentamos a los profesionales del país, permite diseñar y mantener sencilla y práctica guía que facilite y estandarice los procesos administrativos y contables, tanto en el desarrollo de obra como en oficina, a fin de que las empresas constructoras y constructores del país realicen sus actividades de forma eficiente y coordinada, que les permite llevar un optimo control a sus procesos constructivos, obtengan información eficiente que guíe el control sobre la calidad del avance de obra Vs. Los aspectos financieros. La utilización de los procedimientos descritos en este libro ayudará al constructor al cumplimiento de planes y programas en fortalezcan la toma de decisiones de manera ágil, organizada y enmarcada en su planificación.

Avances en la construcción del Estado constitucional

Trata de la justicia como un derecho, se enfoca en la crisis de la justicia ecuatoriana, analizando la relación entre justicia y el nuevo marco constitucional del 2008, su adecuación, la normativa secundaria a la misma y los proyectos de ley presentados. analiza la institucionalidad que se establece a partir de la nueva Carta Magna. Análiza las políticas públicas de justicia desarrolladas en el año 2009, tomando como referentes: el Plan Nacional de Desarrollo, los programas institucionales específicos, el presupuesto y algunos de los ejes del proceso de modernización de la justicia. Detalla los ejes del proceso de modernización y la independencia judicial. Da a conocer los casos de sentencias por violaciones a los derechos humanos en el 2009.

Análisis de viabilidad de una organización alternativa, proveedora de servicios para la construcción y mantenimiento de viviendas en la ciudad de Quito

Al inicio de este trabajo de investigación se planteó como objetivo, el analizar la viabilidad de crear una empresa alternativa, proveedora de servicios para la construcción y mantenimiento de viviendas, con la principal finalidad de incluir socialmente a los subempleados de la Granados. Pues bien para que este proyecto fuera factible se debía analizar a todas aquellas personas que de una u otra manera se encuentran conectadas a este grupo excluido de la sociedad, como son los subempleados de la Granados. Para ello se realizaron una serie de encuestas primero a los subempleados para analizar su perfil, aspectos socio culturales actuales de esta población. También se realizaron entrevistas a profesionales calificados que tienen contacto con ellos, dirigentes de programas sociales que actualmente llevan a cabo proyectos para conocer más a fondo los pros y contras de trabajar con este segmento de la sociedad. Y finalmente encuestas a los posibles sectores en donde se encuentran los demandantes de estos servicios. Una vez aplicadas estas técnicas de observación y estudio de mercado, llegamos a la conclusión que es factible crear una empresa alternativa en este caso una Corporación, orientada a la búsqueda del mejoramiento de la calidad de vida, en sectores descuidados de la sociedad. Mediante la capacitación y creación de oportunidades que les brinde confianza para encaminarse hacia un mejor futuro. Gracias a la ayuda de los negocios inclusivos que son sostenibles financieramente y cuyo fin principal es la inclusión de aquellos segmentos apartados de la sociedad por no considerarse rentables.

Propuesta metodológica para el análisis de riesgo de crédito en el sector de la construcción ecuatoriano

El análisis de riesgo de crédito en operaciones destinadas al sector de la construcción se ha desarrollado en el área de riesgos de cada institución financiera adoptando sus propios parámetros basados básicamente en la experiencia de los analistas, teniendo en cuenta factores de crédito inherentes a la persona o grupo de promotores y no el proyecto. Esta propuesta metodológica para el análisis de riesgo de crédito en el sector de la construcción ecuatoriano constituye una herramienta de consulta para funcionarios del área de riesgos de las instituciones financieras involucrados en el análisis y concesión de solicitudes de financiamiento para este sector, así como para constructores y promotores de proyectos inmobiliarios que busquen información respecto de las condiciones que deberán observar para que su solicitud de crédito sea gestionada de manera expedita. Este trabajo describe inicialmente las nociones básicas dentro del negocio de la construcción y su financiamiento, luego, se establecen procesos y parámetros bajo los cuales se realice el análisis previo a la concesión de créditos destinados a financiar proyectos inmobiliarios; posteriormente, se abordan temas de administración del riesgo asumido, y por último se evidencian observaciones realizadas con la aplicación de la propuesta metodológica objeto de esta tesis.

Guapi: actores, territorio y conflicto: formas políticas y simbólicas de construcción espacial 1991-2007

El estudio del territorio y los diversos, complejos y conflictivos procesos que lo configuran, debe tener en cuenta que dichos procesos se operan desde distintas lógicas. Justamente éstas lógicas y procesos de poder, dominación y conflicto son los que se describen de manera general en este texto. En este sentido, consideramos que lo primordial es entender que la noción de territorio entraña un alto grado de conflictividad, en la medida en que una visión hegemónica de éste, no guarda muchas veces relación con las dinámicas internas locales de los pobladores de ese territorio que, como en el caso de Guapi (Cauca-Colombia) son claramente diferentes; por el contrario, la normativa reguladora de estos territorios a través de los Planes de Ordenamiento Territorial y los proyectos de inversión como el cultivo de palma africana, trae aparejado un nuevo orden territorial excluyente, basado en un patrón de poder que nada tiene que ver con las lógicas ancestrales de muchos de los actores locales. De esta forma es posible encontrar sobre un territorio, lógicas dominantes excluyendo o en pugna con otras visiones, fundadas en amplios y complejos marcos de relaciones sociales. En este trabajo, tratamos de mostrar las relaciones de poder en cuanto al acceso y uso del territorio se refiere, en este sentido, nos parece importante entender que dichas relaciones de poder crea actores particulares que se enfrentan de manera directa o no, a una serie de conflictos que descansan en esas construcciones (significados, usos) territoriales, muchas veces como en el caso del Estado colombiano, fundamentadas en una racionalidad económica capitalista que excluye y violenta los proceso locales de creación de identidad y en esta medida, de construcción de otras formas de ordenamiento del territorio. Por otro lado, nos parece que Guapi se constituye en un ejemplo valioso para entender en un estudio de caso, las dimensiones reales de las distintas relaciones sociales entre actores diversos y los conflictos que la interacción sobre un mismo territorio genera.

De esclavizados a comuneros en la cuenca aurífera del río Santiago - río Cayapas (Esmeraldas). Etnicidad negra en construcción en Ecuador Siglos XVIII-XIX

La presente investigación muestra el proceso de construcción de las sociedades negras de la cuenca del río Santiago, que se inicia con la llegada de esclavizados de las minas neogranadinas, en el siglo XVIII, con el fin de abrir una nueva frontera minera y prestar su contingente en los proyectos viales ideados por las autoridades para unir la Sierra con la Costa. El contexto peculiar de la región de Esmeraldas, de carácter marginal, caracterizado por la condición libre de la población negra, junto a un tipo de esclavitud particular en la que no predominaron las formas coercitivas, permitió a los esclavos, a partir de las cuadrillas, desplegar una serie de dispositivos efectivos y tomar posesión de las minas y sus espacios aledaños, dando lugar a la conformación de sociedades domésticas fortalecidas por lazos de parentesco y de solidaridad. Con la fase independentista, las sociedades esclavizadas del distrito minero van a participar a favor de la causa insurgente, motivados por el interés de continuar con su proyecto étnico de conformación social e identidades colectivas en medio de la libertad y legitimado por el nuevo Estado republicano. Con este interés se enrolaron como soldados de las fuerzas insurgentes, actuaron como chasquis y espías en los caminos, y generaron rumores entre la población, causando estragos a las fuerzas realistas. Esta dinámica de identidad y resistencia negra continuó en la república cuando las sociedades negras, en su lucha por el territorio, autonomía y libertad, frente a la intención del Estado nacional de integrar a los sectores excluidos mediante la ley de abolición de la esclavitud, se automanumitieron. Un acto de franco rechazo a una política de los sectores dominantes que, desde la Colonia, marcaron la presencia de fronteras sociales y culturales que los marginó y negó toda posibilidad de existencia digna. Para la segunda mitad del siglo XIX, frente a un nuevo escenario caracterizado por la presencia de empresas extranjeras, que iniciaron formas laborales represivas y usurpación de las tierras, la población liberta se conformó como comunidad del río Santiago y emprendió una nueva lucha, la compra del territorio, como una forma de legitimar sus sociedades. Más tarde y frente al permanente ambiente de agresión, debieron venderlas a los extranjeros, pero antes negociaron su vinculación laboral y su permanencia y de las futuras generaciones, un recurso que les permitió continuar ejerciendo su territorialidad y defendiendo su forma de vida en libertad.

Diseño y elaboración de un modelo para evaluar riesgos en proyectos de inversión aplicado al sector de la administración aeroportuaria

Con el objetivo de diseñar y elaborar un modelo que permita identificar los riesgos financieros en un proyecto de inversión, que contribuya a la toma de decisiones en el sector de la administración aeroportuaria se ha realizado la presente investigación sobre la relación entre el riesgo y la rentabilidad de un proyecto de inversión y las características del negocio aeroportuario, de tal manera que se pueda plantear un modelo financiero que optimice la toma de decisiones bajo los escenarios de riesgo en que están involucrados los proyectos. A partir de la construcción del tradicional modelo financiero determinístico se han evaluado las variables críticas que deben considerarse al momento construir un modelo aleatorio, para que, a través de la determinación de las distribuciones de probabilidades que las caracterizan, proyectar la influencia de la variabilidad que pueden tomar sus valores a lo largo del tiempo en los resultados financieros que se evalúan antes de tomar las decisiones de inversión. Con la utilización del software CrystalBall se han generado simulaciones de Monte Carlo que han dado como resultado distribuciones probabilísticas de variables de salidalas cuales se han comparado con los valores del modelo determinístico para tener la debida certeza razonable sobre la posibilidad de obtener los resultados esperados.

Propuesta metodológica para el análisis de apalancamiento financiero en el sector de la construcción ecuatoriano

Este estudio se ha realizado mediante el análisis del comportamiento del sector de la construcción en el Ecuador tomando en cuenta una temporalidad del último quinquenio (2006-2011), para caracterizar a las empresas constructoras que operan en la ciudad de Quito se procesó información provista por la Superintendencia de Compañías, y específicamente para determinar la metodología para determinar un apalancamiento financiero óptimo se estudió el proyecto del Edificio Estrella V, construido y comercializado por la Constructora Estrella Viteri. El estudio confirmó el nivel de apalancamiento financiero utilizado por la mayoría de empresas constructoras catalogadas como “pequeñas” en la ciudad de Quito. Se evidencia que la decisión de inversión y mezcla de financiamiento utilizada está determinada por el nivel de seguridad que buscan los accionistas. Este estudio consistió en el análisis del proyecto original financiado al 100% por sus Socios y su comparación añadiendo dos factores adicionales: pre ventas y financiamiento bancario. Este trabajo ha definido una metodología para ser aplicada por empresas constructoras que determine la mezcla óptima de financiamiento para sus proyectos inmobiliarios, previo a la decisión de ejecución, mediante la estructuración de un modelo económico basado en el análisis de flujo de caja descontado y valor actual neto. El objetivo de este modelo económico y su metodología es que se convierta en una herramienta de consulta y aporte para estudiantes, empresas constructoras, promotores y personas relacionadas con la industria de la construcción en general.

La dictadura plebiscitaria: neoconstitucionalismo y construcción de un nuevo régimen político. El Ecuador a inicios del siglo XXI

El presente trabajo busca demostrar que el Ecuador no ha institucionalizado un Estado constitucional de derechos y justicia, ni vive una democracia participativa, sino que atraviesa por una situación dictatorial, en que los principios fundamentales de la democracia han sido suplantados por un nuevo régimen político, que por sus características, denomino Dictadura Plebiscitaria. Para argumentar esta tesis, este trabajo se divide en cuatro partes. En la primera se realiza un análisis del tránsito constitucional y político que previó la Constitución de Montecristi, a partir de una lectura política de su Régimen de Transición y Disposiciones Transitorias. En la segunda, se expone un análisis de Constitución de la República –CRE—elaborada en Montecristi y aprobada en Referendo en septiembre de 2008. Se argumenta que su proyecto institucional se encaminó hacia la construcción de un Estado presidencial y un modelo de legitimación plebiscitaria, no correspondiente con la proclamación de un Estado constitucional de derechos y justicia. La tercera parte estudia la dinámica política a través de la cual el gobierno de la Revolución Ciudadana demolió el régimen político de la llamada ―partidocracia‖ e inició la consolidación de un nuevo régimen. Para ello, se estudia la vocación refundacional y carácter populista del liderazgo correísta y las razones políticas y conceptuales por las cuales este régimen merece definirse como una Dictadura Plebiscitaria. La cuarta parte pretende, de forma provisional, exponer para el debate una vía conceptual para salir de la Dictadura Plebiscitaria y construir un nuevo régimen político, radicalmente democrático. Se presenta una Agenda de Transformación Constitucional, compuesta de 11 temas, y una Agenda de Reforma Legislativa, que contempla la modificación de 19 cuerpos legales.

Ferrocarriles hacia el Oriente. Articulación del territorio y construcción nacional a inicios del siglo XX en el Ecuador (Estudios)

The railway lines proyect to the Eastern provinces of Ecuador that was established in the process of nation building at the beginning of the 20th Century formed an integral part of the program promoted by the liberal governmentes, that had intrest in articulating the region and control of the amazonic space. There is an analysis on the debate about the constrution of roads to the East at the beginning of Century and the development a railines to the cities of Ambato to Curaray, also sketching other railroad proyects to the East. The study contributes to redeeming the history of one of the raillines that has ocuppied significat political debates in the period and to situated some of the contradictions that were presented in the process of nation building.