Estimation de l'impact de l'impot foncier et des depenses municipales sur la valeur des proprietes et des loyers pour Montreal, 1986.

Rapport de recherche

Gérer la ville au Bénin : la mise en œuvre du Registre foncier urbain à Cotonou, Porto-Novo et Bohicon

La gestion des villes d’Afrique de l’Ouest pose problème à la période contemporaine : extension urbaine non maitrisée, services de base insuffisants, insécurité foncière. À travers l’aide internationale, d’importantes réformes visant à améliorer son efficacité ont pourtant été mises en place, mais elles semblent avoir été inefficaces. Dépassant ce constat d’échec, la thèse vise à comprendre comment se déroule l’acte de gérer la ville dans les circonstances particulières des villes d’Afrique de l’Ouest. La mise en œuvre du Registre foncier urbain (RFU), système d’information foncière municipal multi-fonctions introduit au Bénin à travers des programmes de développement au début des années 1990, constitue le prisme à travers lequel la gestion urbaine est analysée. Celle-ci est ainsi approchée par les actes plutôt que par les discours. S’appuyant sur une démarche socio-anthropologique, la mise en œuvre de l’instrument est analysée depuis le point de vue des acteurs locaux et selon une double grille de lecture : d’une part, il s’agit de saisir les logiques de l’appropriation locale dont le RFU a fait l’objet au sein des administrations; d’autre part, il s’agit de comprendre son interaction avec le territoire, notamment avec les dynamiques complexes d’accès au sol et de sécurisation foncière. Une étude de cas multiple a été menée dans trois communes : Cotonou, Porto-Novo et Bohicon. Deux ensembles de conclusions en découlent. Tout d’abord, le RFU s’est imposé comme l’instrument pivot de la fiscalité locale, mais est mis en œuvre de manière minimale. Ce fonctionnement particulier est une adaptation optimale à un contexte fait de rivalités professionnelles au sein d’administrations cloisonnées, d’enjeux politico-financiers liés aux différentes sources de revenus communaux et de tensions politico-institutionnelles liées à une décentralisation tardive. Les impacts du RFU en termes de développement des compétences professionnelles nationales sont insuffisants pour réformer la gestion urbaine depuis l’intérieur de l’administration municipale. Ensuite, alors qu’il vise à centraliser l’information sur les propriétaires présumés de la terre, le RFU se heurte à la marchandisation de cette information et à la territorialisation de la régulation foncière. La mise en œuvre du RFU s’en trouve affectée de deux manières : d’une part, elle s’insère dans ces circuits marchands de l’information foncière, avec cependant peu de succès ; d’autre part, elle a un impact différencié selon les territoires de la régulation foncière. En définitive, l’acte de gérer la ville au Bénin n’est pas devenu automatique avec l’introduction d’instruments comme le RFU. La municipalité se repose plutôt sur les piliers classiques de l’action publique, l’administration et le politique, pour gérer la ville plurielle de manière différenciée. À l’endroit des concepteurs d’action publique, cette thèse plaide pour une prise en compte des modes de régulation existant dans les sociétés africaines, fussent-ils pluriels, reconnaissant les voies originales que prend la construction des institutions en Afrique.

Gestion des ressources naturelles, dégradation de l’environnement et stratégies de subsistance dans le désert de Thar : étude ethnographique dans la région du Marwar, au Rajasthan en Inde

Cette recherche porte sur les origines et les effets de la dégradation de l’environnement dans le désert de Thar, au Rajasthan en Inde. Elle expose les processus politico-économiques qui conditionnent la gestion des ressources naturelles dans la région du Marwar depuis l’indépendance de l’Inde à aujourd’hui. Les modes de gestion des ressources environnementales et agraires dans le contexte du système jagirdari, un système foncier domanial qui prévalait dans la région avant l’indépendance de l’Inde, sont d’abord présentés. S’en suit une analyse de la manière dont les diverses idéologies liées au développement postcolonial ont reconfiguré le paysage socio-administratif et environnemental de la région. Ces transformations ont engendré des désordres écologiques qui ont donné lieu à une crise environnementale et agraire qui connaît son paroxysme avec les nombreux déficits pluviométriques qui sévissent depuis la dernière décennie dans la région. À partir d’une recherche de terrain effectuée dans la communauté de Givas, l’impact – au plan physique et métaphysique – de ces problèmes environnementaux sur la population locale est examiné. L’étude porte également sur les réponses à ces changements, soit les stratégies de subsistance adoptées par la population locale, de même que les interventions déployées par une organisation non gouvernementale et par l’État indien – à travers le National Rural Employment Guarantee Act (NREGA). L’analyse démontre que l’expérience de la dégradation de l’environnement, à travers ses effets et les stratégies d’adaptation qui s’en suivent, est tributaire de facteurs politiques, économiques et socioculturels et donc différenciée selon le genre, la classe et la caste.

De la réforme et de l'harmonisation du droit des sûretés dans un contexte de mondialisation de l'économie : vers un retour au paradigme de l'uniformisation du droit?

La réforme et l’harmonisation du droit des sûretés mobilières sont à l’ordre du jour de plusieurs organisations internationales, car il est admis qu’un régime de sûretés efficient favorise l’accès au crédit à de faibles coûts. L’harmonisation de ce droit comporte deux volets. D’une part, dans l’Occident industrialisé, les efforts d’harmonisation vont de la réforme des droits internes à l’établissement de régimes spéciaux relativement à des biens spécifiques (principalement les biens mobiles de grande valeur, tels les aéronefs, le matériel ferroviaire roulant et les satellites, et les biens incorporels, comprenant les créances, valeurs mobilières, actifs financiers et titres intermédiés). Ces efforts d’harmonisation démontrent que d’un point de vue systémique, malgré quelques différences notables, les régimes nord-américains et européens sont fondés sur des principes similaires et atteignent des résultats comparables. En résulte l’émergence d’un ordre juridique transnational en droit des sûretés mobilières, fondé sur les principes de la primauté de l’individu et la reconnaissance du droit de propriété de l’individu dans ses biens, mis en œuvre grâce à l’État de droit. D’autre part, les institutions financières internationales encouragent l’établissement de régimes de sûretés dans les pays en voie de développement qui obéissent aux mêmes critères que ceux de l’Occident, en insistant sur les réformes institutionnelles et juridiques visant l’établissement d’une bonne gouvernance et l’État de droit. Cependant, une transposition des régimes occidentaux ne peut se faire sans heurts dans les pays en voie de développement, notamment pour des raisons socio-culturelles et politiques. Lorsque les principes de la primauté de l’individu, de la propriété individuelle et de l’État de droit ne sont pas reconnus dans un pays donné, la réforme et l’harmonisation du droit des sûretés s’en trouvent compromis. La démonstration de l’état d’avancement de la réforme et de l’harmonisation du droit des sûretés dans les pays occidentaux industrialisés est faite grâce à une comparaison du Uniform Commercial Code, du Code civil du Québec, des Personal Property Security Acts des provinces canadiennes de common law, des principes des droits français et anglais, de l’influence du droit communautaire sur les pays membres de l’Union Européenne. Sont analysés, aussi, dans cette optique, les principaux instruments de l’harmonisation du droit émanant des organisations internationales. Par ailleurs, deux études de cas relatifs à la réforme du crédit foncier en Égypte et à la réforme de l’urbanisme et de l’habitat en République démocratique du Congo, viennent étayer les difficultés que rencontrent les institutions internationales, telles la Banque mondiale et l’ACDI, dans le cadre de projets de réformes visant la bonne gouvernance et l’instauration d’un véritable État de droit, en partie à cause d’un pluralisme des ordres juridiques de ces pays.

Accumulation et résistance aux Philippines : conflits fonciers dans les hautes-terres du Negros Oriental

La convergence des crises mondiales financière, énergétique et alimentaire des dernières années a contribué à une intensification du contrôle de la terre par des intervenants étatiques et non-étatiques. Des entreprises nationales et transnationales, aidées par les gouvernements locaux, s’empressent d’acquérir de grandes superficies agricoles dans le but défini de produire des cultures de rentes pour la production d'agrocarburants. Parfois désigné « acquisition foncière », « investissement étranger en agriculture » ou « accaparement de terres », ce phénomène semble décrire le futur des politiques agricoles de nombreux pays. Aux Philippines, plusieurs accords sont en vigueur pour le développement de la filière des agrocarburants. Selon le gouvernement du pays, ces ententes, en plus de dynamiser le secteur de l’agriculture, peuvent générer des effets positifs au sein des régions rurales en sécurisant une part des revenus des agriculteurs engagés dans ce type de production, tout en favorisant la pluriactivité dans ces mêmes régions. Cette recherche a été réalisée dans les hautes-terres du sud de la province de Negros Oriental, où 10 000 hectares de terres agricoles ont été concédés à une entreprise coréenne spécialisée dans la production d’éthanol. Cette acquisition a mené à un processus d’exclusion et de dépossession par les élites traditionnelles au détriment des populations jusqu’alors tournées vers les productions vivrières. Ces populations ont été expulsées de la terre et privées des ressources constituant l’essentiel de leurs revenus. Suite à l’opposition des paysans, plusieurs détachements militaires se sont installés dans la région, menant à une intensification des conflits. Plusieurs unités paramilitaires se partagent dorénavant l’espace occupé initialement par ces paysans qui ont dû quitter en raison de l’augmentation de l’intimidation et de la violence. Cette recherche a permis d’examiner les façons dont les accaparements des terres transforment le système foncier antérieur à l'entente et modifient les conditions socioéconomiques d’une région caractérisée par un système hybride de production.

Les aménagements hydro-agricoles des vallées de la Néma et de Médina Djikoye comme stratégies d’adaptation aux changements climatiques. Espoirs et vulnérabilités du socio-hydrosystème

Les déficits pluviométriques sévères enregistrés entre 1968 et 1999 ont entrainé la baisse remarquable de la production agricole et des revenus des paysans au Sénégal. En effet, l’agriculture est essentiellement pluviale, donc sensible aux aléas pluviométriques. C'est dans ce contexte climatique défavorable que des aménagements hydro-agricoles ont été réalisés dans les vallées humides de la Néma et de Médina Djikoye en vue de développer une agriculture irriguée intensive et diversifiée. L’Etat du Sénégal avait ainsi bénéficié de l’appui des partenaires du développement qui avaient intégralement financé et aménagé les ouvrages hydro-agricoles, les périmètres irrigués. Chaque intervenant avait conçu un aménagement à l’aune des ambitions du projet. Mais, le manque de cohérence entre les objectifs des intervenants et les logiques paysannes ont abouti à l’abandon de cinq périmètres aménagés. Depuis 1999, les effets durables des déficits pluviométriques persistent encore et justifient la construction de digues anti-sel. Les populations bénéficiaires participent à l’effort d’aménagement et initient une gouvernance collective des ouvrages. Les potentialités agroécologiques des vallées ont attiré les acteurs exogènes de plusieurs catégories socioprofessionnelles. Leurs stratégies d’accès au foncier ont conduit à la perte des terres de paysans.

Les pratiques des usagers dans les friches urbaines végétalisées et leurs facteurs d’influence : analyse de deux cas montréalais.

Dans l’ère post-industrielle, où la densification apparaît comme une solution afin de freiner l’étalement urbain, la question de l’avenir des terrains en friche devient incontournable. En effet, ceux-ci deviennent hautement convoités par les acteurs du redéveloppement urbain puisqu’ils détiennent un potentiel foncier important. Face à ces pressions, cette recherche s’intéresse à la complexité des terrains en friche, puisqu’il existe une diversité de potentiels, outre le foncier. Parmi ces potentiels, les friches peuvent être utilisées comme des espaces verts urbains. Effectivement, il arrive qu’on retrouve sur ces sites des usagers qui les fréquentent, à différents desseins. L’étude tente ainsi de répertorier et de comprendre les pratiques faites par les usagers, pour deux cas étudiés à Montréal : le Boisé Jean-Milot et le Champ des possibles. L’objectif est non seulement de qualifier ces pratiques, mais également de mettre en évidence les facteurs d’influence qui les sous-tendent. La recherche s’inscrit dans les approches personnes-environnement. D’un point de vue méthodologique, des entretiens in situ ont été menés avec les usagers afin qu’ils puissent expliquer leur expérience vécue de la friche. Les facteurs d’influence ont émergé des discours tenus en entrevue. Les cas étudiés montrent que la friche est un espace d’exception en ville : les friches urbaines végétalisées sont le cadre de pratiques exclusives, en plus de faire vivre une variété d’ambiances à l’usager. Les résultats permettent ainsi de placer la friche comme un espace vert complémentaire au parc urbain. La friche fait partie d’un portfolio d’espaces disponibles, utilisés au moment présent. En relevant les facteurs qui influencent les usagers à fréquenter les friches, on met en lumière des qualités qui pourraient être utiles dans la planification des espaces verts urbains et dans le développement d’une vision innovante pour l’avenir des friches.

Le processus de contestation d’une inscription au rôle d’évaluation foncière

Le financement des municipalités québécoises repose en majeure partie sur des revenus autonomes, dont la principale source découle de leur pouvoir de taxer la richesse foncière. Par conséquent, le législateur, voulant assurer la stabilité financière des municipalités, a strictement encadré le processus de confection et de révision des évaluations foncières par plusieurs lois et règlements. Ceci n’a tout de même pas empêché l’augmentation des demandes de contestations à chaque nouveau rôle. Débutant par une demande de révision administrative, à l’aide d’un simple formulaire, le litige entre la municipalité et le contribuable peut se poursuivre devant le Tribunal administratif du Québec et même la Cour du Québec, la Cour supérieure et la Cour d’appel, où la procédure devient de plus en plus exigeante. La transition du processus administratif à judiciaire crée parfois une certaine friction au sein de la jurisprudence, notamment au niveau de la déférence à accorder à l’instance spécialisée, ou encore à l’égard de la souplesse des règles de preuve applicables devant cette dernière. Par une étude positiviste du droit, nous analysons tout d’abord la procédure de confection du rôle foncier, en exposant les acteurs et leurs responsabilités, ainsi que les concepts fondamentaux dans l’établissement de la valeur réelle des immeubles. Ensuite, nous retraçons chacune des étapes de la contestation d’une inscription au rôle, en y recensant les diverses règles de compétence, de preuve et de procédure applicables à chaque instance. À l’aide de nombreux exemples jurisprudentiels, nous tentons de mettre en lumière les différentes interprétations que font les tribunaux de la Loi sur la fiscalité municipale et autres législations connexes.