Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa

Tutkielman tarkoituksena on selvittää kiinteistövälittäjän tiedonantovelvollisuuden laajuus käytetyn asunnon kaupassa. Tutkielma noudattaa lainopillista tutkimusmenetelmää ja sen perustan muodostaa kiinteistönvälitystä ja asuntokauppaa sääntelevä lainsäädäntö ja sen tulkinta. Tarkemmat rajaukset kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudelle sekä tukea lain tulkinnalle haetaan aihetta käsittelevistä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksistä ja oikeuskirjallisuudesta. Ennakkopäätösten sekä kuluttajariitalautakunnan ratkaisujen läpikäynti ja tulkinta muodostavat tutkimuksen ytimen. Tutkimus osoittaa, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuteen vaikuttaa monta tekijää kussakin yksittäisessä asuntokaupassa, jolloin tiedonantovelvollisuuden täyttäminen on monisyinen ja tulkinnanvarainen seikka. Laki ei siis anna tyhjentävää vastausta kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudesta, vaan se on kokonaisuus, joka täytyy arvioida voimassa olevan lain sekä ennakkopäätösten linjausten valossa.

Osakkeenomistajan suojaaminen vähemmistöosakkeiden hankinnassa - Oikeusvertaileva tarkastelu Suomen ja Delawaren käytännöistä

Tutkielmassa tarkastellaan osakkeenomistajien suojaamiskeinoja Suomessa ja Delawaressa. Oikeusvertailevaa metodia sovelletaan kolmella tasolla: lakien ja määräysten osalta, menettelyn osalta sekä suojaamiskeinojen osalta. Osakkeenomistajien katsotaan tarvitsevan suojaa vähemmistöosakkeiden hankinnan yhteydessä, sillä siinä osakkeiden vapaan vaihdettavuuden perusperiaate ja pakkolunastaminen kohtaavat. Suojaamiskeinot on jaettu etukäteisiin, menettelya koskeviin sekä hinnanmäärittelyyn liittyviin keinoihin. Etukäteisiin keinoihin voidaan laskea johdon vastuu, joka koostuu huolellisuus- ja lojaliteettivelvoitteista, ja yhtiöjärjestysmääräykset. Delawaressa johdon vastuu on määritelty Suomea tarkemmin. Yhtiöjärjestysmääräykset ovat ongelmallisia Suomessa, sillä ne saattavat olla arvopaperimarkkinalain vastaisia. Delawaressa niiden käyttö on runsasta. Menettelyyn liittyviaä suojakeinoja löytyi useita. Vähemmistönsuojaperiaatetta toteutetaan Suomessa yhdenvertaisuusperiaatetta noudattamalla sekä määräämällä lunastusoikeudesta tai -velvollisuudesta. Delawaressa vähemmistöllä on oikeus saada erityistuomioistuin Court of Chanceryn arviointi menettelyn oikeellisuudesta. Menettelyn oikeellisuutta pyritään kummassakin tutkimuskohteessa suojaamaan myös tiedonantovelvollisuudella. Lisäksi Delawaressa johdon on asetettava aina erikoiskomitea neuvottelemaan ostajan kanssa. Hinnanmäärittelyn osalta suojaa antavat käyvän hinnan vaatimus, sekä Suomessa taloudellisen yhdenvertaisuuden periaate ja Delawaressa vähemmistön oikeus saada Court of Chanceryn arviointi oikeasta hinnasta.

Disclosure of tax information -from tax reporting system to the financial statements, Case: Fortum Oyj

The main target of the study was to examine how Fortum’s tax reporting system could be developed in a way that it collects required information which is also easily transferable to the financial statements. This included examining disclosure requirements for income taxes under IFRS and US GAAP. By benchmarking some Finnish, European and US companies the purpose was to get perspective in what extend they present their tax information in their financial statements. Also material weakness, its existence, was under examination. The research method was qualitative, descriptive and normative. The research material included articles and literature of the tax reporting and standards relating to it. The interviews made had a notable significance. The study pointed out that Fortum’s tax reporting is in good shape and it does not require big changes. The biggest renewal of the tax reporting system is that there is only one model for all Fortum’s companies. It is also more automated, quicker, and more efficient and it reminds more the notes in its shape. In addition it has more internal controls to improve quality and efficiency of the reporting process.

Quantitative Sustainability Disclosure –An international comparison and its impact on investor valuation

This research focuses on the link between quantitative sustainability disclosure and information asymmetry. It builds upon previous research which links information asymmetry with voluntary disclosure. Stakeholders from the financial services sector claim that sustainability disclosure needs to be more numerical and comparable between companies. This research covers 111 firms from Denmark, Finland, the Netherlands and Sweden from non-service industries and studies how quantitative their sustainability disclosure is, and whether or not there is a negative relation with information asymmetry. The results support the hypotheses, where two out of three information asymmetry proxies have a significant negative relation with quantitative disclosure. Size is supported as a moderating factor. Quantitativity also proves to have a significant link with third party sustainability ratings. The direct link between quantitativity and cost of capital is not however supported.

Open Environmental Information Upon Disclosure Request in China: The Paradox of Legal Mobilization

Taking a realist view that law is one form of politics, this dissertation studies the roles of citizens and organizations in mobilizing the law to request government agencies to disclose environmental information in China, and during this process, how the socio-legal field interacts with the political-legal sphere, and what changes have been brought about during their interactions. This work takes a socio-legal approach and applies methodologies of social science and legal analysis. It aims to understand the paradox of why and how citizens and entities have been invoking the law to access environmental information despite the fact that various obstacles exist and the effectiveness of the new mechanism of environmental information disclosure still remains low. The study is largely based on the 28 cases and eight surveys of environmental information disclosure requests collected by the author. The cases and surveys analysed in this dissertation all occurred between May 2008, when the OGI Regulations and the OEI Measures came into effect, and August 2012 when the case collection was completed. The findings of this study have shown that by invoking the rules of law made by the authorities to demand government agencies disclosing environmental information, the public, including citizens, organizations, law firms, and the media, have strategically created a repercussive pressure upon the authorities to act according to the law. While it is a top-down process that has established the mechanism of open government information in China, it is indeed the bottom-up activism of the public that makes it work. Citizens and organizations’ use of legal tactics to push government agencies to disclose environmental information have formed not only an end of accessing the information but more a means of making government agencies accountable to their legal obligations. Law has thus played a pivotal role in enabling citizen participation in the political process. Against the current situation in China that political campaigns, or politicization, from general election to collective actions, especially contentious actions, are still restrained or even repressed by the government, legal mobilization, or judicialization, that citizens and organizations use legal tactics to demand their rights and push government agencies to enforce the law, become de facto an alternative of political participation. During this process, legal actions have helped to strengthen the civil society, make government agencies act according to law, push back the political boundaries, and induce changes in the relationship between the state and the public. In the field of environmental information disclosure, citizens and organizations have formed a bottom-up social activism, though limited in scope, using the language of law, creating progressive social, legal and political changes. This study emphasizes that it is partial and incomplete to understand China’s transition only from the top-down policy-making and government administration; it is also important to observe it from the bottom-up perspective that in a realistic view law can be part of politics and legal mobilization, even when utterly apolitical, can help to achieve political aims as well. This study of legal mobilization in the field of environmental information disclosure also helps us to better understand the function of law: law is not only a tool for the authorities to regulate and control, but inevitably also a weapon for the public to demand government agencies to work towards their obligations stipulated by the laws issued by themselves.

Sisäilma- ja kosteusteknisten asantuntijapalvelujen käyttö rakennuttamisprosessissa

Tämä insinöörityö tehtiin HKR-Rakennuttajan Taloteknisen toimiston Kiinteistöjen elinkaaripalvelut- yksikölle. Työ on osa HKR-Rakennuttajan laatujärjestelmän uudistusta ja selkeytystä. Tavoitteena oli selvittää millaisiin asioihin tulisi kiinnittää huomiota kosteusteknisessä mielessä HKR-Rakennuttajan hankkeissa. Samoin Kiinteistöjen elinkaaripalvelut -yksikön asiantuntijapalveluiden käyttö rakennuttamisprosessissa ei ollut selvästi dokumentoituna HKR-Rakennuttajan laatujärjestelmään, joten tähän pyrittiin saamaan selkeytys. Lisäksi käynnissä on kuntotutkimustoiminnan uudistus, jossa kosteusteknisten asiantuntijapalvelujen konsulttitoiminnan käytössä tapahtuu muutoksia. Omalta osaltaan tämä insinöörityö pyrki selvittämään konsultin toimia hankkeen eri vaiheissa. Insinöörityössä kartoitettiin yksikön omat toimintakuvaukset kosteus- ja sisäilmateknisissä asioissa. Tämän jälkeen käydään läpi kaksi eri HKR-Rakennuttajan kohdetta, jossa oli kosteusteknisesti ongelmia. Kohteet valittiin ohjaajien toimesta, sillä näin saatiin esille työn kannalta oleellisia puutteita. Lisäksi kartoitettiin HKR-Rakennuttajan hankkeiden eri vaiheissa eri osapuolien tehtävät kosteus- ja sisäilmatekniseltä kannalta. Kartoitusten ja toimintakuvausten perusteella tehtiin ohje, joka liitettiin HKR-Rakennuttajan laatujärjestelmään. Lisäksi tehtiin urakkarajaliitteeseen velvoite, jossa määritellään kosteudenhallintasuunnitelman sisältö. Tietolähteinä tässä insinöörityössä oli alan kirjallisuus, HKR-Rakennuttajan Taloteknisen toimiston henkilökunnalta saatu suullinen informaatio ja internet.

IFRS and Asymmetrical Information: Empirical Evidence from the Finnish Stock Markets

Tutkimuksen tavoitteena on selvittää kansainvälisiin tilinpäätösstandardeihin siirtymisen vaikutuksia epäsymmetriseen informaatioon Suomen osake-markkinoilla. Suomalaisten tilinpäätöskäytäntöjen ja kansainvälisten standardien eroja on selvitetty ensin laadullisin menetelmin,jonka jälkeen on tehty asymmetrisen informaation markkinapohjaisiin mittareihinperustuva kvantitatiivinen tutkimus. Yleisiin eroavaisuuksiin liittyvän selvityksen lisäksi on tutkittu erikseen erityisesti standardimuutoksen vaikutusta älylliseen pääomaan liittyvään informaation asymmetriaan. Empiirisessä osiossa älyllisen pääoman epäsuoraksi mitaksi on valittu kehitys- ja tutkimusmenojen suhde taseen loppusummaan. Kuten oletus oli, sekä laadullisen että empiirisen osion tulokset viittaavat siihen, että IFRS:n myötä informaatioympäristö on parantunut. Uudet standardit vaativat laajempaa ja tarkempaa informaation julkaisua liittyen älylliseen pääomaan, mikä ei ole kuitenkaan havaittavissa valituissa mittareissa

Ympäristöraportointimallinkehittäminen vesihuoltolaitokselle

Diplomityössä tarkastellaan ympäristöraportointia yrityksen ympäristöviestinnässä.Työn kirjallisuusosuudessa syvennytään ympäristöraporttien toteutukseen, tavoitteisiin, mahdollisuuksiin sekä raportointiohjeisiin ja -periaatteisiin. Työn kirjallisuusosassa käsitellään myös ympäristöjohtamista ja yrityksen sidosryhmiä. Diplomityön kirjallisuusosan ja yrityksen ohjauksen perusteella Joensuun Vedelle on kehitetty ympäristöraportointimalli, jota käyttäen yritys voi tehdä vuosittaista ympäristöraportointiaan. Ympäristöraportointimallin laadinta perustui erilaisiin raportointimalleihin, raportointiperiaatteisiin ja raportointiohjeisiin, kuten muiden muassa Global Reporting Initiativen (GRI) vapaaehtoiseen yhteiskuntavastuun raportointiohjeistoon ja Kirjanpitolautakunnan (KILA) yleisohjeeseen ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja esittämisestä tilinpäätöksessä. Joensuun Vedelle laaditunympäristöraportointimallin tavoitteena oli luoda laitokselle ympäristöraportti,joka sisältää merkittävimmät ympäristönäkökohdat, taloudellista vastuuta käsittelevän ympäristötilinpäätöksen sekä tietoa tärkeistä sosiaalisen vastuun asioista. Ympäristöraportin sisältämän tiedon kokoamisella haluttiin myös saada kokonaisvaltaista näkemystä, vuoden 2005 Joensuun, Kiihtelysvaaran ja Tuupovaaran kuntaliitoksen takia laajentuneen, Joensuun Veden toiminnan ympäristövaikutuksista. Diplomityössä on esitetty Joensuun Veden vuoden 2005 ympäristöraportin kokoamisenvaiheet sekä tulokset. Ympäristöraportointimalli täytti sille asetetut tavoitteet. Ympäristöraportin sisältöä tulee kuitenkin jatkossa kehittää sekä raportoitavan aineiston alkuperäisen dokumentoinnin osalta että sidosryhmien mielipiteidenja vaatimusten mukaisesti.

Keskisuuren ja suuren osakeyhtiön hallinnon tarkastus osana tilintarkastusta

Hallinnon tarkastus kuuluu tilintarkastusprosessiin kirjanpidon ja tilinpäätöksen ohella. Suomessa tilintarkastajalla on lakisääteinen velvollisuus suorittaa hallinnon tarkastus. Tutkimuksesta käy ilmi, että ei ole olemassa yhtä oikeaa tapaa määritellä hallinnon tarkastuksen kohteita. Tietyt tarkastuksen kohteet voidaan erottaa selvästi hallinnon tarkastukseksi, kun taas monet kohteet voidaan yhtä hyvin luokitella myös kirjanpidon tarkastukseksi. Selvää jakoa tarkastuskohteiden välille on mahdotonta tehdä. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää mitä sisältyy suurten ja keskisuurten osakeyhtiöiden hallinnon tarkastukseen. Tutkimuksessa esitellään hallinnon tarkastuksen kohteet ensin kirjallisuuden pohjalta. Empiirisessä osuudessa tutkitaan kyselytutkimuksen avulla käytännön hallinnon tarkastusta ja selvitetään mihin asioihin kussakin tarkastuskohteessa tilintarkastajan kiinnittää huomiota. Tutkimus on osoitettu KHT- ja HTM tilintarkastajille. Tutkimuksen avulla halutaan selkeyttää hallinnon tarkastuksen vaiheita ja sisältöä. Tutkimuksen avulla pyritään myös osoittamaan kuinka hallinnon tarkastus tilintarkastuksen osa-alueena kytkeytyy koko tilintarkastusprosessiin.

Läpinäkyvyys venäläisissä pörssiyhtiöissä - yhtiöiden Internetissä julkaisema informaatio

Tutkielman ensisijaisena tavoitteena oli selvittää, miten corporate governance eli hyvä hallintotapa on kehittynyt Venäjällä. Tutkimuksessa keskityttiin eritoten yritystoiminnan läpinäkyvyyteen ja siihen, minkälaista informaatiota yritysten pitäisi vuosittain julkaista. Tutkimuksessa tutkittiin minkälaista informaatiota Moskovan pörssiin listautuneet yritykset julkaisevat. Tavoitteena oli tutkia, julkaisevatko yritykset informaatiota OECD:n corporate governancve suositusten mukaisesti. Tutkimusmenetelmänä käytettiin havaintotutkimusta. Tutkimuksessa saatiin selkeä kuvasiitä, mitä corporate governance tarkoittaa ja siitä miten se on kehittynyt Venäjällä. Tutkimuksen aineisto kerättiin Moskovan pörssiin listautuneista yrityksistä, koska Venäjä tutkimuskohteena on mielenkiintoinen ja koska corporate governance teema on vasta viime vuosina tullut ajankohtaiseksi venäläisissä yrityksissä. Tutkimuksessa saadut tulokset osoittavat, että yritykset julkaisevat informaatiota melko hajanaisesti ja pörssi joutuu edelleen tyytymään puutteelliseen informaatioon. Venäjän yritystoiminnasta puuttuu vakaus, ja instituutiot eivät vielätue corporate governance -suositusten toimeenpanemista ainakaan kovin hyvin. Myös toimiala ja yrityksen omistusrakenne vaikuttavat jonkin verran siihen, minkälaista tietoa yritys tuottaa. Eri toimialojen välillä on huomattaviakin eroja sen suhteen, miten kattavasti niistä on saatavissa informaatiota. Omistusrakenne on tämän tutkimuksen yrityksissä erilainen kuin Venäjällä yleensä ja ulkomaista omistusta on paljon.

Pienten osakeyhtiöiden tilintarkastusvelvollisuuden poistaminen

Tämän tutkimuksen ongelmana oli, mitä vaikutuksia pienelle osakeyhtiölle koituisi tilintarkastusvelvollisuuden poistamisesta. Tutkimuksenpäätavoitteena oli selvittää, mitä hyötyjä ja haittoja yhtiölle seuraisi tästä. Alatavoitteina oli määrittää pienyritys sekä selvittää tilintarkastuksen tehtävät, pienyritysten tilintarkastuksen erityispiirteet sekä tilintarkastukseen kohdistuvat vaatimukset. Tutkimusmenetelmä oli kirjallisuuteen perustuva, kuvaileva ja vaikutuksia ymmärtämään pyrkivä.Kirjallisuuden avulla selvitettiin tilintarkastuksen tehtävää ja siihen kohdistuvia vaatimuksia. Ammattilehtikirjoittelun avulla etsittiin tilintarkastuspakon poistamisen hyötyjä ja haittoja pienelle osakeyhtiölle. Tutkimus osoitti, että pienen osakeyhtiön omistajien ja johdon kannalta ajateltuna tilintarkastuspakosta voitaisiin luopua. Turha kustannus jäisi pois. Muiden sidosryhmien, kuten verohallinnon ja velkojien, kanssa luottamussuhde kärsisi. Nämä eivät enää luottaisi yritykseen. Tästä voisi seurata muun muassa verotarkastuksia ja erilaisia lisäkustannuksia yhtiölle. Lisäksi johdon tekemät verovilpit, kirjanpidon laiminlyönnit ja tahattomat virheet voisivat lisääntyä. Tutkimuksen tulokset perustuvat lähinnä spekulointiin, sillä tällaisesta ei ole aiempaa kokemusta Suomessa eikä Pohjoismaissa.