Le temps partagé dans la jouissance de la propriété par étages : étude de la copropriété spatio-temporelle sur une part d'étage

Introduction : Depuis plusieurs années, la pratique a développé une nouvelle forme d'utilisation de la propriété immobilière : le time-sharing, que l'on appelle aussi couramment propriété en temps partagé ou multipropriété. Son objectif est de permettre à plusieurs personnes de bénéficier du même logement de vacances en prévoyant une répartition temporelle de leur usage. Actuellement, il n'existe dans le système juridique suisse aucune disposition légale qui traite expressément du time-sharing, mais ce concept peut être valablement établi sur la base du droit en vigueur en ayant recours à différentes constructions. En effet, le droit contractuel, le droit des sociétés et les droits réels sont autant de moyens utilisés par la pratique pour atteindre le but fixé. Le choix entre ces diverses alternatives n'est toutefois pas anodin, car il détermine de manière directe la position juridique du time-sharer vis-à-vis des tiers et des personnes qui font partie de la même structure que lui. Le système du time-sharing a suscité un véritable engouement auprès des consommateurs, mais il a également donné lieu à de nombreux abus dont la presse s'est faite l'écho. Pour ces raisons, le législateur envisage aujourd'hui d'introduire des dispositions légales protectrices permettant de délimiter précisément les droits et obligations dont le time-sharer acquiert la titularité. Cette intervention législative ne consiste toutefois pas en une réglementation du time-sharing, mais uniquement en l'élaboration de normes générales qui doivent s'appliquer lors de la conclusion du contrat d'acquisition et qui se veulent compatibles avec les différentes constructions juridiques possibles. Nous avons choisi, pour la présente étude, d'examiner les possibilités qu'offrent les droits réels pour établir le partage de la jouissance d'un appartement et d'analyser la construction qui assure au consommateur la position la plus stable : celle de copropriétaire d'une part de propriété par étages. Les caractéristiques propres au time-sharing qui nous intéresse sont ainsi les suivantes : 1) Le time-sharer est un véritable propriétaire immobilier. Le droit de propriété assure une position forte à son titulaire qui bénéficie alors de tous les attributs et toutes les garanties de ce droit absolu. Mais le fait que plusieurs personnes acquièrent le même objet, nous met en présence du concept de propriété collective qu'il faut analyser afin d'expliquer la construction juridique du time-sharing en droits réels. 2) L'appartement reste toujours le même. L'objectif principal du consommateur est d'acquérir un droit de propriété sur un logement qu'il a lui-même choisi. Nous excluons ainsi les sociétés qui mettent à disposition de leurs membres un choix d'appartements que ce soit contre le versement d'une somme d'argent, par le biais d'un système d'acquisition de points-vacances, ou proportionnellement à l'investissement dans le capital social et le parc immobilier de la société. En outre, bien qu'il soit loisible à tout propriétaire d'entrer en relation avec une société d'échange afin de bénéficier d'un autre appartement, nous n'examinerons pas les rapports juridiques ainsi créés, car ils relèvent du droit contractuel et du droit des sociétés et non des droits réels. 3) L'immeuble est situé en Suisse et il est organisé en propriété par étages avant que les différents appartements qui le constituent ne soient vendus. Malgré le succès connu par le time-sharing hors de nos frontières, nous avons décidé de nous intéresser uniquement au statut réel du time-sharing en droit suisse et non aux divers problèmes qui peuvent surgir en droit international privé face aux contrats passés sous l'empire d'un droit étranger. En outre, comme nous le verrons, la structure de la propriété par étages se révèle être parfaitement adaptée au time-sharing en offrant une organisation élaborée et une communauté bénéficiant de la quasi-personnalité juridique. 4) Il n'y a aucun lien préexistant entre les différents acquéreurs et il n'est, par conséquent, pas nécessaire que l'acquisition de l'appartement se fasse simultanément et de manière collective. Dans la plupart des cas, les acquisitions seront échelonnées dans le temps et les personnes entreront en contact uniquement par le biais de leur logement commun. Le système permet donc une grande indépendance entre les différents membres du time-sharing, autant lors de l'achat que de la revente du droit de jouissance. 5) L'appartement étant vendu à de nombreuses personnes, il est nécessaire de fixer des périodes cycliques de jouissance. Celles-ci sont l'élément essentiel du time-sharing et déterminent le prix de vente par leur durée et par leur situation annuelle en haute saison ou en concordance avec les vacances scolaires. Toutefois, bien d'autres éléments nécessitent d'être règlés au niveau de l'organisation interne pour établir avec précision les droits et obligations de chacun. Le plan de notre étude comporte quatre parties principales qui portent respectivement sur la théorie de la propriété collective, sur les différentes constructions envisageables dans le domaine des droits réels, sur l'organisation de la copropriété fondant le time-sharing et sur l'examen des projets de révisions législatives à la lumière de la copropriété.

Perspectives et défis de la gestion durable du sous-sol en Suisse : analyse des droits de propriété et d'usages relatifs à l'espace souterrain et aux éléments physiques du sous-sol

La présente publication s'intéresse à un nouveau domaine de recherche des politiques environnementales. Elle se propose de théoriser et d'analyser le sous-sol comme une ressource naturelle potentiellement menacée. Le sous-sol suisse est depuis quelques années l'objet d'une forte intensification des demandes d'utilisation. Une pression démographique croissante s'exerce sur le Plateau, entrainant une augmentation du nombre d'infrastructures. Parallèlement, l'accroissement général de la valeur des terrains dans les villes pousse à une utilisation accrue de l'espace souterrain. Les progrès techniques rendent possible l'implantation d'infrastructures dans presque tous les contextes géologique. Enfin, la volonté politique et sociale de voir certains ouvrages ou substances, comme les déchets nucléaires, enterrés peut s'avérer déterminante. L'approche théorique privilégiée dans cette étude pour aborder le thème de la gestion durable de l'exploitation du sous-sol est celle, développée à l'IDHEAP, des « Régimes institutionnels de ressources » (RIR). Cette démarche se caractérise par sa volonté d'aborder la gestion d'une ressource de manière globale, en faisant fi des découpages territoriaux et institutionnels. Les résultats de l'analyse des juridictions cantonales et fédérales indiquent un risque clair de surexploitation de la ressource. En cause, le flou qui règne autour de la définition des droits de propriété du sous-sol et la faible coordination des politiques publiques concernées. L'étude se conclut sur une mise en perspective des possibilités de régulation qui s'offrent aux décideurs politiques, s'ils décident de prendre en charge le risque de surexploitation du sous-sol.

Modelling the distribution of bats in relation to landscape structure in a temperate mountain environment

1. Landscape modification is often considered the principal cause of population decline in many bat species. Thus, schemes for bat conservation rely heavily on knowledge about species-landscape relationships. So far, however, few studies have quantified the possible influence of landscape structure on large-scale spatial patterns in bat communities. 2. This study presents quantitative models that use landscape structure to predict (i) spatial patterns in overall community composition and (ii) individual species' distributions through canonical correspondence analysis and generalized linear models, respectively. A geographical information system (GIS) was then used to draw up maps of (i) overall community patterns and (ii) distribution of potential species' habitats. These models relied on field data from the Swiss Jura mountains. 3. Fight descriptors of landscape structure accounted for 30% of the variation in bat community composition. For some species, more than 60% of the variance in distribution could be explained by landscape structure. Elevation, forest or woodland cover, lakes and suburbs, were the most frequent predictors. 4. This study shows that community composition in bats is related to landscape structure through species-specific relationships to resources. Due to their nocturnal activities and the difficulties of remote identification, a comprehensive bat census is rarely possible, and we suggest that predictive modelling of the type described here provides an indispensable conservation tool.

Identification of cancer stem cells in Ewing's sarcoma

Summary : Cancer stem cells (CSC) that display tumor-initiating properties have recently been identified in several distinct types of malignancies, holding promise for more effective therapeutic strategies. However, evidence of such cells in sarcomas, which include some of the most aggressive and therapy-resistant tumors, has not been demonstrated to date. Here, we .identify and characterize cancer stem cells in Ewing's sarcoma family tumors (ESPY), a highly aggressive pediatric malignancy believed to be of mesenchymal stem cell (MSC) origin. Using magnetic bead cell separation of primary ESFT, we have isolated a subpopulation of CD133+ tumor cells that display the capacity to initiate and sustain tumor growth through serial transplantation in NOD/SCID mice, re-establishing at each in vivo passage the parental tumor phenotype and hierarchical cell organization. Consistent with the plasticity of MSCs, in vitro differentiation assays showed that the CD133+ cell population retained the ability to differentiate along adipogenic, osteogenic and chondrogenic lineages. Quantitative Real-Time PCR analysis of genes implicated in stem cell maintenance revealed that CD133+ ESFT cells express significantly higher levels of OCT4 and NANOG than their CD133- counterparts. Taken together, our observations provide the first identification of ESFT cancer stem cells (ET-CSC) and demonstration of their mesenchymal stem cell properties, a critical step toward a better biological understanding and rational therapeutic targeting of these tumors. Résumé : Des cellules souches tumorales avec des propriétés exclusives d'initiation tumorale ont récemment été identifiées dans différents types de cancers, permettant ainsi d'espérer le développement de thérapies plus efficaces. Cependant, l'existence de telles cellules dans les sarcomes, un sous-groupe de cancers d'origine mésenchymateuse très agressifs, n'a pas encore été démontrée. Dans ce travail de recherche, nous identifions et caractérisons des cellules souches tumorales dans le sarcome d'Ewing, une tumeur pédiatrique très agressive vraisemblablement dérivée de cellules souches mésenchymateuses (MSC). Afin de séparer des populations cellulaires dans des échantillons primaires de sarcome d'Ewing, nous avons utilisé des billes magnétiques couplées à des anticorps monoclonaux. Ceci nous a permis d'isoler une sous-population de cellules tumorales CD133+ qui ont la capacité d'initier et de maintenir la croissance tumorale dans des xénotransplantations en série effectuées dans des souris immunodéficientes NOD/SCID. Ces cellules reétablissent à chaque passage in vivo le phénotype de la tumeur d'origine ainsi que son organisation hiérarchique. En accord avec la plasticité des MSC, des tests de différentiation in vitro ont montré que les cellules CD133+ maintiennent la capacité de se différentier en adipocytes, ostéocytes et chondrocytes. Une analyse par PCR quantitative de gènes impliqués dans le maintien des cellules souches a montré que les cellules CD133+ expriment un niveau beaucoup plus élevé de OCT4 and NANOG que les cellules CD133-. En résumé, nos observations constituent la première identification de cellules souches tumorales dans le sarcome d'Ewing et démontrent leur propriété de cellules souches mésenchymateuses. Ceci constitue une étape clé vers une meilleure compréhension biologique et une meilleure approche thérapeutique de ces tumeurs.