Le temps partagé dans la jouissance de la propriété par étages : étude de la copropriété spatio-temporelle sur une part d'étage

Introduction : Depuis plusieurs années, la pratique a développé une nouvelle forme d'utilisation de la propriété immobilière : le time-sharing, que l'on appelle aussi couramment propriété en temps partagé ou multipropriété. Son objectif est de permettre à plusieurs personnes de bénéficier du même logement de vacances en prévoyant une répartition temporelle de leur usage. Actuellement, il n'existe dans le système juridique suisse aucune disposition légale qui traite expressément du time-sharing, mais ce concept peut être valablement établi sur la base du droit en vigueur en ayant recours à différentes constructions. En effet, le droit contractuel, le droit des sociétés et les droits réels sont autant de moyens utilisés par la pratique pour atteindre le but fixé. Le choix entre ces diverses alternatives n'est toutefois pas anodin, car il détermine de manière directe la position juridique du time-sharer vis-à-vis des tiers et des personnes qui font partie de la même structure que lui. Le système du time-sharing a suscité un véritable engouement auprès des consommateurs, mais il a également donné lieu à de nombreux abus dont la presse s'est faite l'écho. Pour ces raisons, le législateur envisage aujourd'hui d'introduire des dispositions légales protectrices permettant de délimiter précisément les droits et obligations dont le time-sharer acquiert la titularité. Cette intervention législative ne consiste toutefois pas en une réglementation du time-sharing, mais uniquement en l'élaboration de normes générales qui doivent s'appliquer lors de la conclusion du contrat d'acquisition et qui se veulent compatibles avec les différentes constructions juridiques possibles. Nous avons choisi, pour la présente étude, d'examiner les possibilités qu'offrent les droits réels pour établir le partage de la jouissance d'un appartement et d'analyser la construction qui assure au consommateur la position la plus stable : celle de copropriétaire d'une part de propriété par étages. Les caractéristiques propres au time-sharing qui nous intéresse sont ainsi les suivantes : 1) Le time-sharer est un véritable propriétaire immobilier. Le droit de propriété assure une position forte à son titulaire qui bénéficie alors de tous les attributs et toutes les garanties de ce droit absolu. Mais le fait que plusieurs personnes acquièrent le même objet, nous met en présence du concept de propriété collective qu'il faut analyser afin d'expliquer la construction juridique du time-sharing en droits réels. 2) L'appartement reste toujours le même. L'objectif principal du consommateur est d'acquérir un droit de propriété sur un logement qu'il a lui-même choisi. Nous excluons ainsi les sociétés qui mettent à disposition de leurs membres un choix d'appartements que ce soit contre le versement d'une somme d'argent, par le biais d'un système d'acquisition de points-vacances, ou proportionnellement à l'investissement dans le capital social et le parc immobilier de la société. En outre, bien qu'il soit loisible à tout propriétaire d'entrer en relation avec une société d'échange afin de bénéficier d'un autre appartement, nous n'examinerons pas les rapports juridiques ainsi créés, car ils relèvent du droit contractuel et du droit des sociétés et non des droits réels. 3) L'immeuble est situé en Suisse et il est organisé en propriété par étages avant que les différents appartements qui le constituent ne soient vendus. Malgré le succès connu par le time-sharing hors de nos frontières, nous avons décidé de nous intéresser uniquement au statut réel du time-sharing en droit suisse et non aux divers problèmes qui peuvent surgir en droit international privé face aux contrats passés sous l'empire d'un droit étranger. En outre, comme nous le verrons, la structure de la propriété par étages se révèle être parfaitement adaptée au time-sharing en offrant une organisation élaborée et une communauté bénéficiant de la quasi-personnalité juridique. 4) Il n'y a aucun lien préexistant entre les différents acquéreurs et il n'est, par conséquent, pas nécessaire que l'acquisition de l'appartement se fasse simultanément et de manière collective. Dans la plupart des cas, les acquisitions seront échelonnées dans le temps et les personnes entreront en contact uniquement par le biais de leur logement commun. Le système permet donc une grande indépendance entre les différents membres du time-sharing, autant lors de l'achat que de la revente du droit de jouissance. 5) L'appartement étant vendu à de nombreuses personnes, il est nécessaire de fixer des périodes cycliques de jouissance. Celles-ci sont l'élément essentiel du time-sharing et déterminent le prix de vente par leur durée et par leur situation annuelle en haute saison ou en concordance avec les vacances scolaires. Toutefois, bien d'autres éléments nécessitent d'être règlés au niveau de l'organisation interne pour établir avec précision les droits et obligations de chacun. Le plan de notre étude comporte quatre parties principales qui portent respectivement sur la théorie de la propriété collective, sur les différentes constructions envisageables dans le domaine des droits réels, sur l'organisation de la copropriété fondant le time-sharing et sur l'examen des projets de révisions législatives à la lumière de la copropriété.

Papillons d'hier - papillons d'aujourd'hui: la difficulté de les comparer

Plus de cinquante ans après la publication des travaux d'Arnold Pictet (1942), une étude comparative des la faune des Lépidoptères diurnes su Parc national suisse a été réalisée. Les résultats obtenus selon une approche méthodologique rigoureuse pose les bases d'un suivi à long terme de l'évolution de leurs populations et pourraient servir de fil conducteur à des nouvelles recherches.

L'Océan de Münsingen BE : une mosaïque entre l'air et l'eau

Les deux mosaïques bien connues des thermes de la villa de Münsingen ont été récemment restaurées et sont aujourd'hui exposées dans le parc d'une fabrique de la commune bernoise. C'est l'occasion de faire le point sur les fouilles entreprises autour du secteur de la découverte depuis 1941, confirmant ainsi l'existence d'une façade de villa de plus de 100 m, bordée par une aile saillante ou une annexe renfermant une zone thermale. Le frigidarium en est constitué d'une pièce d'accès à médaillon central avec tête d'Océan et d'une salle de bains à abside décorée de poissons et de dauphins. L'analyse des motifs amène à repérer au moins trois mains à l'oeuvre sur les pavements, reflétant les tendances de la seconde moitié du IIe siècle et du début du IIIe siècle apr. J.-C. Le maître d'atelier, sans doute installé à Avenches, s'est occupé d'Océan, centrant son discours sur son abondante chevelure d'où sortent deux monstres marins et deux dauphins, allégorie de l'Univers et de l'Empire romain.

Yverdon-les-Bains et Sermuz à la fin de l'âge du fer

La première partie de cette étude est consacrée à l'étude des vestiges découverts entre 1990 et 1994 à Yverdon-les-Bains (VD) en quatre points de la rue des Philosophes (n°s 7, 13, 21 et 27). L'étude des secteurs fouillés permet de retracer l'histoire d'une zone périphérique de l'agglomération depuis la fin du IVe s. av. J.-C. jusqu'au haut Moyen Age, où une nécropole s'est développée sur trois des parcelles étudiées {cf. CAR 75). L'accès oriental de l'agglomération est barré dès la fin du IVe s. par une palissade peut-être associée à un fossé. Le secteur sud n'a pas livré de vestige contemporain de cet aménagement, mais a été fréquenté depuis le début du IIe s. av. notre ère. Par la suite, un réseau de fossés de petites dimensions a été mis en place, qui d'un point de vue topographique se situe en aval du cordon littoral III, dans une zone anciennement marécageuse. Une fonction drainante a ainsi été postulée pour ces aménagements, qui ont peut-être été réalisés en vue de la construction du rempart. Celui-ci a été dégagé sur trois des parcelles fouillées. Un niveau de démolition repéré au n° 7 de la rue des Philosophes indique qu'il se prolongeait probablement en direction du lac, de l'autre côté de la voie d'accès conduisant à Voppidum partiellement dégagée en 1982 .Le rempart d'Yverdon se rattache au groupe des remparts à poteaux frontaux (Pfostenschlitzmauer) caractérisé par un parement en pierres sèches interrompu à intervalles réguliers (en moyenne 1.40 m) par des pieux de grandes dimensions (section: 50/60 x 30/40 cm) qui étaient reliés à une seconde rangée de pieux, distante d'environ 4 m du front de l'ouvrage; une rampe située à l'arrière de ce dispositif devait assurer la stabilité de l'ensemble. L'excellente conservation de plusieurs dizaines de ces pieux a permis de dater de manière absolue la construction de l'ouvrage vers 80 av. J.-C. Le rempart yverdonnois présente une particularité technique inédite des plus intéressante du point de vue constructif : les pieux des deux rangées ne sont pas implantés verticalement comme cela est généralement le cas, mais de manière oblique. Ce mode opératoire présente un progrès important, car il améliore notablement le comportement statique de l'ouvrage tout en facilitant sa mise en oeuvre (étude du Prof. L. Pflug). La fortification est précédée, dans le secteur sud, par plusieurs aménagements en bois, dont une palissade construite quelques années avant le rempart lui-même et une série de pieux qui pourrait appartenir à une ligne de défense avancée. Trois fossés précèdent le rempart dans le secteur oriental. Le premier, situé à moins d'un mètre de la base de la fortification, est probablement antérieur à cette dernière. Hormis les structures à caractère défensif, plusieurs aménagements de La Tène finale ont été dégagés sur les différentes parcelles, dont une cabane semi-enterrée de plan rectangulaire au n° 7 de la rue des Philosophes. En raison de sa situation extra muros et de son plan, une vocation artisanale a été proposée pour ce bâtiment. Une tombe datée de La Tène D1 par ses offrandes a été découverte au nord du chantier des Philosophes 21 parmi un groupe de sépultures de la nécropole tardo-antique du Pré de la Cure. La transgression lacustre mise en évidence au Parc Piguet paraît également avoir affecté la partie orientale de l'oppidum. Cet événement est survenu avant la démolition de la fortification, qui est datée vers le milieu du Ier s. avant notre ère. Les vestiges du vicus d'époque romaine, dégagés uniquement sur de petites surfaces, comprennent plusieurs constructions en terre et bois, une cave et un bâtiment maçonnés ainsi que plusieurs puits. L'étude du mobilier associé aux aménagements les plus récents situe l'abandon de l'agglomération dans la seconde moitié du IIIe s. ap. J.-C. pour trois des parcelles fouillées, alors que la zone des Philosophes 27 était peut-être encore occupée au siècle suivant.Les fouilles ont livré un abondant mobilier dont la majeure partie remonte à La Tène finale. La céramique de cette époque a été classée en fonction de critères technologique, formel et esthétique précis afin de mettre en évidence des marqueurs significatifs en termes chronologiques. Six horizons principaux ont été distingués, qui s'échelonnent entre le IIe s. av. J.-C. et le début de l'époque tibérienne. On retiendra pour la fin de l'âge du Fer que la première partie de La Tène finale est caractérisée par un vaisselier comprenant une majorité de formes basses en pâte sombre fine, alors que la période suivante voit une nette augmentation des récipients en pâte grossière, dont la plupart sont des pots à cuire à large lèvre déversée. Le registre décoratif évolue également: certains motifs ne sont attestés que durant une période, alors que d'autres se distinguent uniquement par leur fréquence. D'un point de vue économique, Yverdon, à l'image des sites du Plateau suisse, se situe durant la première partie de La Tène finale en dehors des voies commerciales. Les produits méditerranéens sont en effet extrêmement rares durant cette période, alors que leur nombre augmente sensiblement vers la fin de l'âge du Fer. La seconde partie de cette étude est dévolue à l'étude du murus gallicus de Sermuz (Ph. Curdy) et à la comparaison des divers modes constructifs mis en oeuvre pour les fortifications de la région des Trois-Lacs. La partie conclusive récapitule de manière chronologique l'évolution des occupations à Yverdon-les-Bains depuis l'âge du Bronze jusqu'au haut Moyen Âge et propose d'intégrer les nouveaux résultats dans une perspective historique. Diverses hypothèses évoquent les raisons qui conduirent les Yverdonnois à se retrancher vers 80 av. J.-C. et les relations qu'ils entretenaient avec le site voisin de Sermuz. Pour terminer, la fonction de ce dernier est discutée dans ce cadre, notamment l'hypothèse d'une occupation du territoire helvète par des troupes romaines antérieure à l'Alpenfeldzug .