Banks, Lies and Bricks: The Determinants of Home Value Inflation in Spain during the Housing Boom

During the first decade of this century, Spain experienced the most important economic and housing boom in its recent history. This situation led the lending industry to dramatically expand through the mortgage market. The high competition among lenders caused a dramatic lowering of credit standards. During this period, lenders operating in the Spanish mortgage market artificially inflated appraised home values in order to draw larger mortgages. By doing this, lenders gave financially constrained households access to mortgage credit. In this paper, we analyze this phenomenon for this first time. To do so, we resort to a unique dataset of matched mortgage-dwelling-borrower characteristics covering the period 2004–2010. Our data allow us to construct an unbiased measure of property’s over-appraisal, since transaction prices in our data also includes any potential side payment in the transactions. Our findings indicate that i) in Spain, appraised home values were inflated on average by around 30% with respect to transaction prices; ii) creditconstrained households were more likely to be involved in mortgages with inflated house values; and iii) a regional indicator of competition in the lending market suggests that inflated appraisal values were also more likely to appear in more competitive regional mortgage markets. Keywords: Housing demand, appraisal values, house prices, housing bubble, credit constraints, mortgage market. JEL Classification: R21, R31

Gestió de pressupostos per a la construcció

En els últims anys el sector de la construcció ha experimentat un creixement exponencial. Aquest creixement ha repercutit sobre molts aspectes: des de la necessitat de tenir més personal a les obres, la implantació d’unes oficines per a poder gestionar la compatibilitat i portar un control sobre les obres fins a la necessitat d’haver de disposar de programes informàtics específics que ajudin a realitzar la feina de la manera més còmode i àgil possible. El projecte que s’ha dut a terme consisteix a cobrir una d’aquestes necessitats, que és la de la gestió dels pressupostos en les diferents obres que els constructors realitzen. Utilitza la base de dades de l’ITEC (institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya) sobre la qual treballen la immensa majoria dels arquitectes quan dissenyen les obres, però també permet entrar les pròpies dades que el constructor vulgui. L’usuari de l’aplicació podrà fer pressupostos per obres de nova construcció, reformes ... agrupant cada una d’elles per capítols. Aquests capítols els podem entendre com les diferents fases a dur a terme, per exemple: la construcció dels fonaments, l’aixecament de les parets o fer la teulada. Dins dels capítols hi trobem les partides, que és un conjunt de materials i hores de feina i maquinària per a dur a terme una part de l’obra, com per exemple seria fer un envà de separació entre habitacions. En aquest cas hi tindríem els diferents materials que necessitaríem, totxanes, morter; les hores de manobre necessàries per aixecar-la, el transport de tot el material fins a l’obra... Tots aquests paràmetres (materials, hores, transport...) s’anomenen articles i van inclosos a dins de les partides. Aquesta aplicació està dissenyada per funcionar en un entorn client/servidor, utilitzant com a servidor un Linux OpenSuse 10.2 i com a clients estacions de treball amb Windows XP, tot i que també podríem utilitzar d’altres versions dels sistemes operatius de Microsoft. L’entorn de desenvolupament utilitzat és el del llenguatge FDS , el qual ja porta integrat un gestor de fitxers que és el que es farà servir.

Archaeological and archaeomagnetic dating at a site from the ager Tarraconensis (Tarragona, Spain): El Vila-sec Roman pottery

A very accurate archaeological dating of a Roman site in NE Spain (El Vila-sec) was made based on the typology of pottery artifacts. Three different phases were identifi ed with activity ranging from the mid- 1st century BC to the early-3rd century AD. Analyses of bricks from kilns at El Vila-sec produced data on their stored archaeomagnetic vector. These data were compared with the secular variation curve for the Iberian Peninsula and the SCHA.DIF.3K regional archaeomagnetic model. Both, the reference curve and the model, produced probability distributions for the final period of use for two kilns from the second archaeological phase that were not used during the third phase. At a 95% con fidence level, both time distributions cover a wide chronological range including the presumed archaeological age. Both the Iberian secular variation curve and the SCHA.DIF.3K regional model proved to be suitable models for dating the site, although on their own they do not produce a single unambiguous solution. This archaeomagnetic approach could also be applied to neighbouring archaeological sites that have an imprecise archaeological age.

Gestió de pressupostos per a la construcció

En els últims anys el sector de la construcció ha experimentat un creixement exponencial. Aquest creixement ha repercutit sobre molts aspectes: des de la necessitat de tenir més personal a les obres, la implantació d’unes oficines per a poder gestionar la compatibilitat i portar un control sobre les obres fins a la necessitat d’haver de disposar de programes informàtics específics que ajudin a realitzar la feina de la manera més còmode i àgil possible. El projecte que s’ha dut a terme consisteix a cobrir una d’aquestes necessitats, que és la de la gestió dels pressupostos en les diferents obres que els constructors realitzen. Utilitza la base de dades de l’ITEC (institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya) sobre la qual treballen la immensa majoria dels arquitectes quan dissenyen les obres, però també permet entrar les pròpies dades que el constructor vulgui. L’usuari de l’aplicació podrà fer pressupostos per obres de nova construcció, reformes ... agrupant cada una d’elles per capítols. Aquests capítols els podem entendre com les diferents fases a dur a terme, per exemple: la construcció dels fonaments, l’aixecament de les parets o fer la teulada. Dins dels capítols hi trobem les partides, que és un conjunt de materials i hores de feina i maquinària per a dur a terme una part de l’obra, com per exemple seria fer un envà de separació entre habitacions. En aquest cas hi tindríem els diferents materials que necessitaríem, totxanes, morter; les hores de manobre necessàries per aixecar-la, el transport de tot el material fins a l’obra... Tots aquests paràmetres (materials, hores, transport...) s’anomenen articles i van inclosos a dins de les partides. Aquesta aplicació està dissenyada per funcionar en un entorn client/servidor, utilitzant com a servidor un Linux OpenSuse 10.2 i com a clients estacions de treball amb Windows XP, tot i que també podríem utilitzar d’altres versions dels sistemes operatius de Microsoft. L’entorn de desenvolupament utilitzat és el del llenguatge FDS , el qual ja porta integrat un gestor de fitxers que és el que es farà servir.