O contrato de trespasse de estabelecimento comercial com reserva de propriedade e a transmissão da posição do arrendatário

O trespasse de estabelecimento comercial instalado em imóvel arrendado permite a transmissão da posição de arrendatário sem dependência do consentimento do senhorio, o que constitui uma exceção ao regime regra da transmissão da posição contratual. No entanto, o legislador protege, de algum modo, a posição do senhorio, atribuindo-lhe, em certos casos, o direito de preferência e, em todos casos, o direito a ser informado da transmissão. A lei, no entanto, parece considerar o trespasse como uma transmissão definitiva do estabelecimento e, dessa forma, também definitiva a transmissão da posição de arrendatário. Sucede que, por vezes, o trespasse oneroso é sujeito, por vontade das partes, a uma cláusula de reserva de propriedade a favor do alienante, até ao integral pagamento do preço. No ordenamento jurídico português, a doutrina defende maioritariamente que a venda com reserva de propriedade é uma alienação feita sob condição suspensiva, isto é, um negócio cujos efeitos se produzem de forma plena, ficando somente em suspenso o efeito translativo; assim o vendedor mantém-se como proprietário na pendência da condição, detendo o comprador apenas uma pura e “simples” expectativa de aquisição futura de uma coisa. A presente dissertação tem por objectivo analisar as implicações da aposição de tal cláusula ao trespasse de estabelecimento comercial: qual a natureza dessa cláusula e, sobretudo, quais as suas implicações para a dinâmica das posições dos diferentes sujeitos afetados pelo negócio: trespassante, trespassário e senhorio do prédio arrendado.

A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento no caso de aquisição/alienação de frações autónomas, mantendo o alienante dividas para com o condomínio?

O regime da Propriedade Horizontal soluciona muitos dos problemas relacionados com a necessidade de construção/alojamento. O que caracteriza este regime é o fato de as fracções, embora independentes, fazerem parte de um edifício de estrutura unitária, o que leva ao estabelecimento de especiais relações de interdependência entre os condóminos. A Propriedade Horizontal, enquanto meio de organização e de satisfação de necessidades preeminente, é um instituto jurídico com uma acentuada importância económica e social. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e com proprietário das partes comuns do edifício. Assim, cada condómino a fazê-lo voluntariamente. Se isto não suceder, está ao seu alcance cobrá-las recorrendo á via judicial. Neste âmbito, a questão de se saber se o adquirente de uma fracção autónoma é responsável por prestações de condomínio já vencidas á data da aquisição assume particular importância. Tal questão divide a doutrina e a jurisprudência, quanto ao sujeito passivo de uma possível acção, sendo que os Condomínios, alheios á problemática, apenas pretendem receber o dinheiro indispensável á prevenção e ,manutenção das partes comuns. Existem, fundamentalmente, duas orientações diversas, partindo ambas de um pressuposto comum: as obrigações em causa são propter rem, ou seja, são obrigações cujo devedor se determina pela titularidade do direito real. A controvérsia surge quando se pretende atribuir apenas a algumas dessas obrigações a ambulatoriedade. Face ás disposições em vigor o nosso ordenamento, comparando regimes legais de outros países, e aprofundando a natureza das obrigações em causa, procede-se a uma analise da contenda, concluindo-se pela transmissibilidade da divida e consequentemente pela responsabilidade de novo proprietário pelo pagamento dos valores anteriores á aquisição que estejam em divida para com o condomínio.