O contrato de trespasse de estabelecimento comercial com reserva de propriedade e a transmissão da posição do arrendatário

O trespasse de estabelecimento comercial instalado em imóvel arrendado permite a transmissão da posição de arrendatário sem dependência do consentimento do senhorio, o que constitui uma exceção ao regime regra da transmissão da posição contratual. No entanto, o legislador protege, de algum modo, a posição do senhorio, atribuindo-lhe, em certos casos, o direito de preferência e, em todos casos, o direito a ser informado da transmissão. A lei, no entanto, parece considerar o trespasse como uma transmissão definitiva do estabelecimento e, dessa forma, também definitiva a transmissão da posição de arrendatário. Sucede que, por vezes, o trespasse oneroso é sujeito, por vontade das partes, a uma cláusula de reserva de propriedade a favor do alienante, até ao integral pagamento do preço. No ordenamento jurídico português, a doutrina defende maioritariamente que a venda com reserva de propriedade é uma alienação feita sob condição suspensiva, isto é, um negócio cujos efeitos se produzem de forma plena, ficando somente em suspenso o efeito translativo; assim o vendedor mantém-se como proprietário na pendência da condição, detendo o comprador apenas uma pura e “simples” expectativa de aquisição futura de uma coisa. A presente dissertação tem por objectivo analisar as implicações da aposição de tal cláusula ao trespasse de estabelecimento comercial: qual a natureza dessa cláusula e, sobretudo, quais as suas implicações para a dinâmica das posições dos diferentes sujeitos afetados pelo negócio: trespassante, trespassário e senhorio do prédio arrendado.

O IVA nas operações imobiliárias

Esta dissertação está relacionada com as isenções previstas no sistema fiscal português, mais concretamente com as isenções previstas no Código do IVA e que abrangem as operações imobiliárias. Não obstante, o facto das isenções, no caso em específico, relativas à locação e à transmissão dos bens imóveis, violarem a estrutura base do IVA, vamos abordar a possibilidade de renunciar às mesmas e os procedimentos e obrigações que lhe estão subjacentes, pois as isenções ao serem aplicadas quebram o normal funcionamento do sistema. A renúncia à isenção permite ao sujeito passivo regressar ao normal funcionamento do imposto sobre o valor acrescentado, repondo as características subjacentes ao sistema do IVA. Ao longo do trabalho vamos estudar o nascimento do imposto, a sua introdução em Portugal e o seu âmbito de aplicação, ou seja, a incidência. Relativamente às isenções nas locações de imóveis vamos analisar os contratos de locação simples (“paredes nuas”), os mistos (para além da locação englobam prestações de serviços) e os inominados. Nas isenções relativas às transmissões de bens imóveis vamos abordar a isenção nos casos de aquisição de prédios para revenda, assim como analisar a isenção em situações de cessão de posição contratual. Relativamente ao processo de renúncia, vamos expor as condições e os procedimentos (previstos no Decreto-lei nº 21/2007, de 29 de janeiro) necessários para exercer a renúncia à isenção.