Os fundos de investimento imobiliário listados em bolsa e as variáveis que influenciam seus retornos

Os fundos de investimento imobiliário combinam características tanto do mercado imobiliário, fonte de seus rendimentos, quanto do mercado de capitais, ambiente em que são negociados. O impacto de cada um desses mercados subjacentes no comportamento, desempenho e risco dessa classe de ativos não é, no entanto, ainda claramente definida, sendo um dos grandes temas em análise, tanto na literatura acadêmica, quanto na indústria de fundos internacionais. Em face da significativa expansão dessa alternativa de investimento no mercado brasileiro, no presente estudo foram analisadas as variáveis que influenciam os retornos dos fundos imobiliários brasileiros para uma amostra de fundos listados em Bolsa de Valores de São Paulo, período de 2008-2013. Seguindo a metodologia de Clayton e Mackinnon (2003), os fatores explicativos dos retornos foram decompostos em quatro componentes principais, sendo três fatores de retorno de mercado (mercado de ações, mercado de renda fixa e mercado imobiliário) e risco idiossincrático. De acordo com a estatística descritiva, os fundos imobiliários da amostra apresentaram maior retorno em relação aos demais mercados, exceto em comparação com o mercado imobiliário, porém com menor risco. As análises de correlação, regressão e decomposição da variância indicam que o mercado de ações e o mercado imobiliário direto são, em geral, significativos no modelo, porém explicam apenas cerca de 15% da volatilidade dos retornos dos fundos da amostra. À luz da Moderna Teoria do Portfólio, esses resultados indicam que a inclusão de fundos imobiliários pode ter potencial diversificador numa carteira multi-ativo, seja aumentando o retorno total de uma carteira formada de ações e títulos de renda fixa, sem acréscimo em risco; ou mantendo o retorno dessa carteira, com diminuição da volatilidade, ampliando assim a fronteira eficiente da carteira. Esse efeito questiona o tradicional equilibrium fund de carteiras de investimentos formadas apenas de ações e renda fixa e aponta os fundos imobiliários como uma alternativa de investimento diversificadora, enquanto classe de ativo única. A análise de subamostras por tipologia indica, porém, que o papel diversificador dos fundos imobiliários está atrelado ao tipo de empreendimento que lastreia esse fundo, uma vez que os fatores explicativos e seus impactos nos retornos diferem de uma tipologia para outra. Esse resultado tem importantes implicações no critério de seleção a ser adotado tanto por investidores para seleção de ativos para uma carteira otimizada, como para gestores de fundos imobiliários na formatação e gestão desses produtos. Conclui-se também que os retornos dos fundos, de certo modo, refletem seu caráter híbrido, mas o modelo decomposto em 4 componentes não é suficiente para explicar os retornos dos fundos imobiliários, uma vez que o modelo estendido, demonstrou que outras variáveis, inclusive parâmetros desses próprios mercados, além de variáveis macroeconômicas e as características de cada fundo (eg. market-to-book, tamanho), podem ser responsáveis por explicar considerável parte da variância dos retornos dos FIIs.

Cidade-paisagem : novas perspectivas sobre a preservação da paisagem urbana no Brasil

The edification of the landscape in the scientific and social field, in speech as in the method, is taken in this study as a complex process, from which were developed relationships of dominance on the perception of space, which persist strongly consolidated, since the genesis of the conceptual practice till its actual praxis. Historically, the landscape studies took place slowly, immersed in many questions, in face of the multiplicity of meanings that the concept offers. In the psyche, the notion of landscape is present since a long time ago, as an unconscious human being practice, even before any ideological hypothesis formulation. However its materialization in the social conscious will come only from painting, and specially with the perspective, through the technicity of the view, at first wandering the infinity, now ordained in a frame‟. Since then, the landscape is perceived according to the order of the view, as the equivalent of nature and beauty, assuming at the same time, an important symbolic value, since it is linked to mnemonic and subjective processes that the being build with the territory. The domain on this space-cognitive experience, characteristic of the contemporary, consolidates in the social imaginary, building consensus on the landscape, whose aesthetic references make a cultural appeal, very pertinent to the actual capitalist dynamics of production the space worldwide, mainly of the spectacle and commodification of cities promoted by the city marketing. In Brazil, this consensual ideology of the landscape surpass the social imaginary and also dominates the political imaginary, whereas the main instrument for preserving the landscape, Decree-law 25, from November 30, 1937, and its limit to those of exceptional value or remarkable feature. The analysis of the processes for putting under governmental trust for inscription of goods by the landscape value, reveals the dominant, if not exclusive, adoption of selection criteria related to aesthetic aspects. Abstain, therefore, from what the nation considers patrimony , other landscapes that, besides not having, at first, remarkable aesthetic value, play a crucial role as an inheritance from ancestor relations between man and space and pre- existing condition for the same present and future relations. From this historical background, the research seeks to transfer into contemporaneity, the ideological analysis of the concept and its relation with the building of the landscape in the collective imaginary, in order to recognize, in current practices to landscape preservation, as much this genesis, rooted in aesthetics, remains strongly consolidated, feeding the current dynamics of consumption and commodification of the city. Therefore, as preliminary conclusion, one can state that the identification of landscapes of different value, especially aesthetic, maintains and intensify the treatment of the city as an object, a standard‟ commodity to be sold / traded on the world market, in detriment of its recognition as a dynamic process that, even though inserted in the global context, develops specificifities and peculiarities, inherent to the production of space, as Lefebvre preconizes, that is, to the production of life, social product , as characteristic, dissent generator