Diretrizes para o estabelecimento de parcerias entre empresas do real estate residencial.

O presente trabalho tem como foco o estudo e análise das alianças estratégicas realizadas entre empresas do setor do real estate, no período entre 2006 e 2010, enfatizando as alianças realizadas entre empresas atuantes predominantemente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro com empresas atuantes nas regiões Norte e Nordeste do Brasil, cujo objetivo por parte das empresas paulistas foi o espalhamento geográfico. Considerando o volume representativo de alianças estratégicas verificado no setor no período em questão e a geração de resultados dos empreendimentos objetos de tais parcerias inferiores às expectativas estabelecidas, o objetivo do trabalho é a apresentação de um conjunto de diretrizes que possa contribuir para o planejamento, realização e condução de futuras parcerias entre empresas do setor, visando a mitigar dificuldades e a explorar da melhor forma possível os benefícios que as alianças estratégicas podem proporcionar. Para tanto, realizou-se uma pesquisa por meio de um estudo de casos múltiplos abrangendo o estudo de empresas de capital aberto que atuavam predominantemente nas capitais do eixo Rio-São Paulo, empresas atuantes em nível regional no Norte e Nordeste brasileiro que realizaram parcerias com as empresas do Sudeste, além de empresas de consultoria que estiveram envolvidas nas parcerias por meio de prestação de serviços. Tal pesquisa permitiu identificar as principais dificuldades, vantagens e desvantagens decorrentes das parcerias em questão, cujos dados foram analisados e discutidos à luz da revisão bibliográfica, embasando assim o conjunto de diretrizes proposto. As diretrizes apresentadas visam a contribuir com todo o processo que envolve a realização de uma parceria, contemplando desde aspectos de planejamento, gestão até aspectos operacionais e são complementadas por recomendações que somadas às diretrizes podem elevar a probabilidade de êxito das parcerias.

Análise da possível expansão internacional de empresas brasileiras de real estate residencial para o mercado costarriquenho, uma abordagem SWOT.

Devido ao crescimento e à experiência adquirida pelas empresas brasileiras de real estate residencial nos últimos anos, e às características próprias desse setor, os mercados internacionais poderiam ser considerados como possíveis alvos para essas empresas. Por exemplo, no mercado residencial costarriquenho, incentivos para projetos residenciais de alta densidade populacional, reformas nos processos para a obtenção dos alvarás de construção e mudanças demográficas e culturais, parecem propiciar um ambiente favorável para empresas dessa indústria. Portanto, o objetivo do presente trabalho é estudar uma possível expansão geográfica de empresas brasileiras de real estate no mercado residencial costarriquenho, a partir da estruturação de uma análise de abordagem SWOT dos elementos necessários para tal incursão. Para isso, realizou-se uma revisão bibliográfica na busca dos elementos estratégicos do ambiente interno de empresas de real estate residencial que devem ser considerados para processos de internacionalização, identificando-se 12 forças e 10 fraquezas desta revisão. Ademais, analisou-se: o mercado residencial; a macroeconomia, e as conjunturas político-legais e socioculturais da Costa Rica, na procura de fatores que devem ser tomados em conta por parte de empresas de real estate ao ingressar nesse país, distinguindo-se 24 oportunidades e 20 ameaças dessa análise. Para complementar o estudo, foi avaliada a atratividade do mercado residencial costarriquenho para receber investimentos por onze importantes empresas do setor de real estate residencial brasileiro, por meio de um questionário estruturado com os elementos identificados na primeira parte do trabalho. Os resultados mostraram que, no momento da avaliação, as empresas entrevistadas deram maior atenção ao tamanho do mercado e às características do sistema financeiro para o setor residencial, e identificaram a carência do conhecimento local e sua cultura empresarial, como os elementos que dificultariam sua internacionalização. Conclui-se sobre a possível internacionalização de empresas brasileiras de real estate residencial para o mercado da Costa Rica, que elementos desde uma perspectiva econômica racional e principalmente contingencial definem essa estratégia, não sendo viável nem vantajoso idealizar um processo de internacionalização nesse mercado, devido às atuais condições de seus mercados locais e aos elementos do ambiente interno que várias dessas empresas apresentam.

Análise do impacto do novo plano diretor estratégico da cidade de São Paulo no planejamento de produtos residenciais.

Diferentemente de muitas cidades europeias, a urbanização da cidade de São Paulo ocorreu na medida de seu crescimento econômico e populacional, formando um desenho urbano heterogêneo, sem padrões. A falta de um planejamento eficaz somada à priorização do transporte individual geraram problemas urbanos tais como congestionamentos, degradação ambiental, transporte público incipiente, etc. O novo plano diretor estratégico de São Paulo surge com uma proposta para reorganização da cidade, adensando regiões providas de maior infraestrutura e limitando a densidade populacional das outras regiões. Responsável pelo desenvolvimento imobiliário, o setor de real estate é afetado diretamente pelas novas diretrizes do plano diretor. Neste trabalho, são discutidos os impactos do novo plano diretor no planejamento de produtos residenciais, identificando os efeitos na formação de preços e das tipologias que passarão a ser ofertadas de acordo com as novas diretrizes de uso do solo, bem como as possíveis respostas do mercado, ou seja, empreendedores e a população. A metodologia de pesquisa contou com estudos bibliográficos, coleta de dados em uma incorporadora tradicional da cidade de São Paulo, e estudos de qualidade de investimento. Uma base de dados de terrenos foi submetida ao modelo de modo a comparar os resultados de empreender considerando a legislação anterior e a atual imposta pelo plano. Como resultado, verificou-se que a consequência indireta do plano será o aumento de preço de venda de apartamentos. Para minimizar esse efeito, será necessário: reduzir as taxas de retorno do empreendedor, reduzir as áreas privativas, custos de obra e os custos de terreno. Para os empreendedores, o planejamento de produtos se tornará ainda mais importante, diante das novas limitações e da provável redução de seus resultados financeiros. Ainda, a tendência é que terrenos localizados próximos dos eixos de transporte tenham seus preços de comercialização elevados, e a oferta de apartamentos nessas regiões será de produtos de até 80 metros quadrados. Já os terrenos localizados em regiões de baixo aproveitamento poderão ter a atividade de incorporação inviabilizada, a não ser que haja reduções consideráveis dos custos de terreno.

Intervenções em centros urbanos e conflitos distributivos: modelos regulatórios, circuitos de valorização e estratégias discursivas

Este trabalho discute as transformações no modo de intervenção do Estado na produção do espaço urbano no capitalismo contemporâneo a partir de uma reflexão sobre as políticas de revitalização de centros urbanos e os conflitos de natureza distributiva relacionados a esses projetos. Situando-se no campo do direito econômico, o trabalho explora as relações entre a acumulação capitalista e os padrões de intervenção do Estado sobre o espaço urbano a partir de diferentes níveis de análise, articulando elementos teóricos, jurídico-institucionais e empíricos. O processo de reestruturação do capitalismo que se iniciou nos anos 1970 teve desdobramentos relevantes no campo da regulação urbanística, desencadeando mudanças que atingiram suas funções e formas, e que perpassam diversas escalas geográficas. A ordem social e econômica que se configurou no capitalismo contemporâneo, marcada pela difusão de uma agenda política neoliberal e pela emergência de um regime de acumulação com dominância financeira, tem seus desdobramentos específicos na escala das cidades. Nesse contexto, as políticas urbanas passaram a ser progressivamente norteadas por uma racionalidade pragmática e empresarial, fechando-se à influência de esferas democráticas e desviando-se da institucionalização de compromissos redistributivos. Essa mudança qualitativa é mediada por formas institucionais e arranjos regulatórios que não se limitam à escala urbana e ao direito urbanístico propriamente dito, perpassando normas que regulam o regime jurídico da propriedade imobiliária e suas conexões com a esfera financeira, os padrões de financiamento das políticas urbanas, entre outras. A partir de um estudo sobre o Projeto Porto Maravilha uma intervenção urbanística de grande porte, e amplamente conectada a fluxos econômicos globais, que está sendo implementada na cidade do Rio de Janeiro desde 2009 , desenvolvemos uma reflexão sobre alguns vetores de mudança no papel exercido pelo Estado nos processos de urbanização. Este trabalho apresenta duas hipóteses articuladas. A primeira é a de que os padrões de regulação urbanística que emergiram no capitalismo contemporâneo não são meros reflexos de transformações mais abrangentes, mas sim fatores constitutivos dessas mudanças. A segunda a é de que as políticas de revitalização de centros urbanos agem como vetores de aprofundamento das conexões entre dinâmicas locais e processos globais, e também como incubadoras de novos padrões de regulação urbanística.

Estância Hidromineral de Águas de São Pedro (SP) e a construção de um espaço voltado ao termalismo

Este trabalho discorre sobre como o município de Águas de São Pedro, situado no centro do Estado de São Paulo, constituído na década de 1930 como um espaço voltado à atividade turística, destaca-se pelo potencial termal. Até hoje a estância hidromineral tem no turismo a principal atividade econômica; entretanto, nossa pesquisa busca compreender se o atrativo primordial do Município está atrelado às águas medicinais, ou se outras características singulares da pequena cidade, como tranquilidade, beleza paisagística e segurança, o tornam um lugar propício ao passeio. Buscamos entender por que, dentre tantas opções de cidades interioranas disponíveis em São Paulo, Águas de São Pedro é escolhida como local de residência fixa, lugar de estabelecimento de casas de veraneio, sendo palco de um grande crescimento imobiliário; assim, desvendamos quais fatores da estância são responsáveis por atrair os turistas e veranistas/turistas de segunda residência. Os dados da pesquisa foram obtidos por meio de pesquisa bibliográfica, observação direta, conversas informais, aplicação de questionários e entrevistas com vários atores socioeconômicos, tais como moradores, turistas, veranistas, rede hoteleira, comércios, imobiliárias e gestores municipais. Os resultados apontam que o município já passou por vários ciclos turísticos e, apesar de a estância hidromineral de Águas de São Pedro ser uma referência regional e até nacional de águas termais, e do poder público estar investindo para apresentar à sociedade um lugar cheio de qualidade de vida, símbolo de bem-estar, grande parcela dos turistas procura a cidade pelo passeio, gastronomia e compras, caracterizando um turismo excursionista, sem pernoite. Este é o motivo pelo qual a cidade vem passando por grande reestruturação paisagística, orquestrada pelo poder público e porque recebe incrementos do poder privado no que se refere à variedade de produtos e serviços ofertados. Percebemos que a maior parcela de moradores e turistas não têm o hábito de utilizar as águas medicinais, mesmo sabendo que a água sulfurosa, também chamada de \"Fonte da Juventude\", utilizada para ingestão e banhos terapêuticos, é a segunda melhor do mundo, superada apenas pela fonte de Pergoli, em Tabiano, na Itália (CAMARGO, 1990), porém o reconhecimento da Cidade como cidade das águas, cidade termal, cidade saúde, é resiliente.