Análise do impacto do novo plano diretor estratégico da cidade de São Paulo no planejamento de produtos residenciais.

Diferentemente de muitas cidades europeias, a urbanização da cidade de São Paulo ocorreu na medida de seu crescimento econômico e populacional, formando um desenho urbano heterogêneo, sem padrões. A falta de um planejamento eficaz somada à priorização do transporte individual geraram problemas urbanos tais como congestionamentos, degradação ambiental, transporte público incipiente, etc. O novo plano diretor estratégico de São Paulo surge com uma proposta para reorganização da cidade, adensando regiões providas de maior infraestrutura e limitando a densidade populacional das outras regiões. Responsável pelo desenvolvimento imobiliário, o setor de real estate é afetado diretamente pelas novas diretrizes do plano diretor. Neste trabalho, são discutidos os impactos do novo plano diretor no planejamento de produtos residenciais, identificando os efeitos na formação de preços e das tipologias que passarão a ser ofertadas de acordo com as novas diretrizes de uso do solo, bem como as possíveis respostas do mercado, ou seja, empreendedores e a população. A metodologia de pesquisa contou com estudos bibliográficos, coleta de dados em uma incorporadora tradicional da cidade de São Paulo, e estudos de qualidade de investimento. Uma base de dados de terrenos foi submetida ao modelo de modo a comparar os resultados de empreender considerando a legislação anterior e a atual imposta pelo plano. Como resultado, verificou-se que a consequência indireta do plano será o aumento de preço de venda de apartamentos. Para minimizar esse efeito, será necessário: reduzir as taxas de retorno do empreendedor, reduzir as áreas privativas, custos de obra e os custos de terreno. Para os empreendedores, o planejamento de produtos se tornará ainda mais importante, diante das novas limitações e da provável redução de seus resultados financeiros. Ainda, a tendência é que terrenos localizados próximos dos eixos de transporte tenham seus preços de comercialização elevados, e a oferta de apartamentos nessas regiões será de produtos de até 80 metros quadrados. Já os terrenos localizados em regiões de baixo aproveitamento poderão ter a atividade de incorporação inviabilizada, a não ser que haja reduções consideráveis dos custos de terreno.

Estância Hidromineral de Águas de São Pedro (SP) e a construção de um espaço voltado ao termalismo

Este trabalho discorre sobre como o município de Águas de São Pedro, situado no centro do Estado de São Paulo, constituído na década de 1930 como um espaço voltado à atividade turística, destaca-se pelo potencial termal. Até hoje a estância hidromineral tem no turismo a principal atividade econômica; entretanto, nossa pesquisa busca compreender se o atrativo primordial do Município está atrelado às águas medicinais, ou se outras características singulares da pequena cidade, como tranquilidade, beleza paisagística e segurança, o tornam um lugar propício ao passeio. Buscamos entender por que, dentre tantas opções de cidades interioranas disponíveis em São Paulo, Águas de São Pedro é escolhida como local de residência fixa, lugar de estabelecimento de casas de veraneio, sendo palco de um grande crescimento imobiliário; assim, desvendamos quais fatores da estância são responsáveis por atrair os turistas e veranistas/turistas de segunda residência. Os dados da pesquisa foram obtidos por meio de pesquisa bibliográfica, observação direta, conversas informais, aplicação de questionários e entrevistas com vários atores socioeconômicos, tais como moradores, turistas, veranistas, rede hoteleira, comércios, imobiliárias e gestores municipais. Os resultados apontam que o município já passou por vários ciclos turísticos e, apesar de a estância hidromineral de Águas de São Pedro ser uma referência regional e até nacional de águas termais, e do poder público estar investindo para apresentar à sociedade um lugar cheio de qualidade de vida, símbolo de bem-estar, grande parcela dos turistas procura a cidade pelo passeio, gastronomia e compras, caracterizando um turismo excursionista, sem pernoite. Este é o motivo pelo qual a cidade vem passando por grande reestruturação paisagística, orquestrada pelo poder público e porque recebe incrementos do poder privado no que se refere à variedade de produtos e serviços ofertados. Percebemos que a maior parcela de moradores e turistas não têm o hábito de utilizar as águas medicinais, mesmo sabendo que a água sulfurosa, também chamada de \"Fonte da Juventude\", utilizada para ingestão e banhos terapêuticos, é a segunda melhor do mundo, superada apenas pela fonte de Pergoli, em Tabiano, na Itália (CAMARGO, 1990), porém o reconhecimento da Cidade como cidade das águas, cidade termal, cidade saúde, é resiliente.