Real Estate Investment and Uncertainty: Econometric Modelling using Finnish Data

The purpose of this paper is to test for the effect of uncertainty in a model of real estate investment in Finland during the hihhly cyclical period of 1975 to 1998. We use two alternative measures of uncertainty. The first measure is the volatility of stock market returns and the second measure is the heterogeneity in the answers of the quarterly business survey of the Confederation of Finnish Industry and Employers. The econometric analysis is based on the autoregressive distributed lag (ADL) model and the paper applies a 'general-to-specific' modelling approach. We find that the measure of heterogeneity is significant in the model, but the volatility of stock market returns is not. The empirical results give some evidence of an uncertainty-induced threshold slowing down real estate investment in Finland.

Modelling and Forecasting Property Rents and Returns (summary section only)

Recently, focus of real estate investment has expanded from the building-specific level to the aggregate portfolio level. The portfolio perspective requires investment analysis for real estate which is comparable with that of other asset classes, such as stocks and bonds. Thus, despite its distinctive features, such as heterogeneity, high unit value, illiquidity and the use of valuations to measure performance, real estate should not be considered in isolation. This means that techniques which are widely used for other assets classes can also be applied to real estate. An important part of investment strategies which support decisions on multi-asset portfolios is identifying the fundamentals of movements in property rents and returns, and predicting them on the basis of these fundamentals. The main objective of this thesis is to find the key drivers and the best methods for modelling and forecasting property rents and returns in markets which have experienced structural changes. The Finnish property market, which is a small European market with structural changes and limited property data, is used as a case study. The findings in the thesis show that is it possible to use modern econometric tools for modelling and forecasting property markets. The thesis consists of an introduction part and four essays. Essays 1 and 3 model Helsinki office rents and returns, and assess the suitability of alternative techniques for forecasting these series. Simple time series techniques are able to account for structural changes in the way markets operate, and thus provide the best forecasting tool. Theory-based econometric models, in particular error correction models, which are constrained by long-run information, are better for explaining past movements in rents and returns than for predicting their future movements. Essay 2 proceeds by examining the key drivers of rent movements for several property types in a number of Finnish property markets. The essay shows that commercial rents in local markets can be modelled using national macroeconomic variables and a panel approach. Finally, Essay 4 investigates whether forecasting models can be improved by accounting for asymmetric responses of office returns to the business cycle. The essay finds that the forecast performance of time series models can be improved by introducing asymmetries, and the improvement is sufficient to justify the extra computational time and effort associated with the application of these techniques.

Land leasing, land degradation and agricultural productivity in Finland

This study analysed whether the land tenure insecurity problem has led to a decline in long-term land improvements (liming and phosphorus fertilization) under the Common Agricultural Policy (CAP) and Nordic production conditions in European Union (EU) countries such as Finland. The results suggests that under traditional cash lease contracts, which are encouraged by the existing land leasing regulations and agricultural subsidy programs, the land tenure insecurity problem on leased land reduces land improvements that have a long pay-back period. In particular, soil pH was found to be significantly lower on land cultivated under a lease contract compared to land owned by the farmers themselves. The results also indicate that land improvements could not be reversed by land markets, because land owners would otherwise have carried out land improvements even if not farming by themselves. To reveal the causality between land tenure and land improvements, the dynamic optimisation problem was solved by a stochastic dynamic programming routine with known parameters for one-period returns and transition equations. The model parameters represented Finnish soil quality and production conditions. The decision rules were solved for alternative likelihood scenarios over the continuation of the fixed-term lease contract. The results suggest that as the probability of non-renewal of the lease contract increases, farmers quickly reduce investments in irreversible land improvements and, thereafter, yields gradually decline. The simulations highlighted the observed trends of a decline in land improvements on land parcels that are cultivated under lease contracts. Land tenure has resulted in the neglect of land improvement in Finland. This study aimed to analyze whether these challenges could be resolved by a tax policy that encourages land sales. Using Finnish data, real estate tax and a temporal relaxation on the taxation of capital gains showed some potential for the restructuring of land ownership. Potential sellers who could not be revealed by traditional logit models were identified with the latent class approach. Those landowners with an intention to sell even without a policy change were sensitive to temporal relaxation in the taxation of capital gains. In the long term, productivity and especially productivity growth are necessary conditions for the survival of farms and the food industry in Finland. Technical progress was found to drive the increase in productivity. The scale had only a moderate effect and for the whole study period (1976–2006) the effect was close to zero. Total factor productivity (TFP) increased, depending on the model, by 0.6–1.7% per year. The results demonstrated that the increase in productivity was hindered by the policy changes introduced in 1995. It is also evidenced that the increase in land leasing is connected to these policy changes. Land institutions and land tenure questions are essential in agricultural and rural policies on all levels, from local to international. Land ownership and land titles are commonly tied to fundamental political, economic and social questions. A fair resolution calls for innovative and new solutions both on national and international levels. However, this seems to be a problem when considering the application of EU regulations to member states inheriting divergent landownership structures and farming cultures. The contribution of this study is in describing the consequences of fitting EU agricultural policy to Finnish agricultural land tenure conditions and heritage.

Koulun kestävän kehityksen työn merkitys kiinteistön jätehuollossa Case: Helsingin peruskoulujen jätekustannukset ja -määrät

Koulujen kestävän kehityksen työllä tarkoitetaan ekologiseen, taloudelliseen, sosiaaliseen ja kulttuuriseen kestävyyteen pohjautuvaa ympäristökasvatusta. Helsingissä peruskoulujen kestävän kehityksen työvälineet (ympäristökartoitukset ja – ohjelmat) ovat perustuneet koulujen ympäristöasioiden suunnitteluun, opetussuunnitelmien toteutumiseen ja ylläpitotoimintoihin, kuten jätehuoltoon. Opetusvirasto käytti vuosina 2005 ja 2009 ympäristötoiminnan arvioinnissa ympäristötasokuvauksia 1-3, joista arvosana 3 kuvaa ympäristöasioissa edistyneintä koulua. Tutkielman tavoitteena on tutkia ympäristötoiminnan tasojen perusteella ryhmiteltyjen peruskoulujen välisiä eroja jätekustannuksissa ja – määrissä (euroa/henkilö ja kg/henkilö) ja löytää mahdollisesti eroihin vaikuttavia tekijöitä. Tutkielman toimeksiantajana on 4V-Välitä, vaikuta, viihdy, voi hyvin – hanke, jonka yhtenä toiminnan osa-alueena on koulujen kestävän kehityksen työ. Tuloksista tullaan johtamaan tietoa Opetusviraston sekä muiden tahojen, kuten HSY:n ja Palmian ympäristötyöhön sekä Kiinteistöviraston Tilakeskuksen hallinnassa olevien koulukiinteistöjen jätehuollon kehittämiseen. Tutkimusaineistoina käytettiin Helsingin peruskoulujen vuoden 2009 jätekustannuksia ja tutkielman yhteydessä kerätyn jäteseurannan tuloksia vuodelta 2010. Jätekustannus- ja jätemääräaineistot yhdistettiin vuoden 2009 ympäristötoiminnan tasoluokitusten perusteella otokseksi (n=64). Lopullinen jätekustannus- ja jätemääräanalyysi tehtiin 29 koulun otoksella, josta oli rajattu pois kiinteistöt, joilla on koulun toiminnan lisäksi muita käyttötarkoituksia. Analyysiin sisällytettiin myös tarkempi tarkastelu koulujen seka- ja biojätejakeiden kustannuksista ja määristä. Tutkimuksen johtopäätöksenä todettiin, että eri ympäristötasoisten peruskoulujen välillä on huomattavia euro- ja kilomääräisiä eroja henkilöä kohden lasketuissa jätekustannuksissa ja –määrissä. Kokonaisjätemäärässä ei ole tapahtunut merkittävää muutosta tarkasteluvuosien välillä, mutta lajittelu näyttäisi kuitenkin tehostuneen. Tulosten perusteella ympäristöasioissa edistyneiden tason 3 koulujen keskimääräiset sekajätemäärät ja -kustannukset olivat pienimmät tasojen 1 ja 2 kouluihin verrattuna. Biojätemäärät ja –kustannukset olivat suurimmat tason 2 kouluissa. Jätekustannuksiin ja – määriin näyttäisivät vaikuttavan jäteastioiden määrien, kokojen ja tyhjennysrytmien optimointi sekä jäteastioiden täyttöasteet. Peruskoulujen tulisi keskittyä kestävän kehityksen työn avulla jätteiden synnyn ehkäisyyn ja vähentämiseen, jotta jätekustannuksetkin vähentyisivät jätehuollon kehittämistoimenpiteiden seurauksena.

A model Integrating the Facilities Management Process with the Building End User’s Business Process (ProFacil)

The ProFacil model is a generic process model defined as a framework model showing the links between the facilities management process and the building end user’s business process. The purpose of using the model is to support more detailed process modelling. The model has been developed using the IDEF0 modelling method. The ProFacil model describes business activities from the generalized point of view as management-, support-, and core processes and their relations. The model defines basic activities in the provision of a facility. Examples of these activities are “operate facilities”, “provide new facilities”, “provide re-build facilities”, “provide maintained facilities” and “perform dispose of facilities”. These are all generic activities providing a basis for a further specialisation of company specific FM activities and their tasks. A facilitator can establish a specialized process model using the ProFacil model and interacting with company experts to describe their company’s specific processes. These modelling seminars or interviews will be done in an informal way, supported by the high-level process model as a common reference.

Helsingin kävelykeskustan suunnittelu ydinkeskustan kadunvarsiliikeyrittäjien näkökulmasta

Aiempien tutkimusten mukaan keskustayrittäjien kielteinen asenne on olennaisesti vaikeuttanut kävelykatujen toteuttamista kaupunkikeskustoissa. Yrittäjät pelkäävät ostokykyisten asiakkaiden kaikkoavan ja liikevaihtonsa pienenevän kävelykeskustauudistusten myötä. Yrittäjien kielteiset asenteet ovat usein myös painottuneet suuriin kaupunkeihin. Etenkin ydinkeskustassa sijaitsevat kadunvarsiliikeyrittäjät ovat kokeneet kävelykadut ongelmiksi. Tämän tutkimuksen tavoitteena on selvittää, mikä on ydinkeskustan kadunvarsiliikeyrittäjien näkemys Helsingin kävelykeskustan suunnittelusta, millaisena ydinkeskustan kadunvarsiliikeyrittäjät näkevät sijaintikatunsa kävelykeskustan suunnittelupäämäärien kautta tarkasteltuna, ja onko kävelykatuyrittäjien ja kävelykatujen ulkopuolella sijaitsevien yrittäjien näkemysten välillä eroja. Taustana tälle tarkastellaan Helsingin kävelykeskustaa pohjoismaisessa kontekstissa, ja käydään läpi Helsingin kävelykeskustan suunnittelun ja rakentumisen historiaa ja päämääriä. Tutkimuksen aineisto koostuu Helsingin ydinkeskustan kadunvarsiliikeyrittäjille tehdystä kyselystä, kävelykeskustoihin liittyvistä tutkimuksista ja selvityksistä, kaupunkisuunnitteluun ja -tutkimukseen liittyvästä tutkimuskirjallisuudesta, sanomalehtiartikkeleista, ydinkeskustassa tehdystä empiirisestä havainnoinnista ja kahdesta asiantuntijahaastattelusta. Kyselyaineistoa analysoidaan tutkimuksessa tilastollisten menetelmien avulla. Helsingin kävelykeskustan suunnittelu ja rakentuminen on ollut pitkällinen prosessi. Vuoden 1 989 kävelykeskustan periaatesuunnitelmasta on konkretisoitunut Kluuvikatu ja Mikonkatu. Keskustatunnelihanke on vaakalaudalla, minkä vuoksi kävelykeskustan uuden periaatesuunnitelman toteutuminen on epävarmaa. Kävelykeskustan rakentuminen kuitenkin etenee. Keskuskatu ja Kalevankadun itäpää muutetaan kävelykaduiksi ja ydinkeskustan jalankulkuympäristöä parannetaan ja kehitetään jatkuvasti. Tällä hetkellä kävelykeskustan suunnittelun painopiste on Aleksanterinkadun kortteleiden ympäristössä, ja suunnittelun tärkeimpiä päämääriä ovat viihtyisyyden, turvallisuuden, kaupallisen vetovoimaisuuden ja saavutettavuuden parantaminen. Kyselyyn vastanneiden yrittäjien mielestä kävelykeskustaa tulisi laajentaa, sillä laajemman kävelykeskustan nähdään kasvattavan liikevaihtoa ja lisäävän yleisesti ydinkeskustan vetovoimaa. Kävelykatuyrittäjien näkemykset kävelykeskustan suunnittelusta ja kehittämisestä olivat kävelykatujen ulkopuolisia yrittäjiä kielteisempiä. Em. yrittäjien asenteisiin vaikuttavat oletettavasti tutkituilla kävelykaduilla ilmenneet ongelmat. Kyse voi myös olla siitä, että uusien kävelykatujen rakentaminen haittaa kävelykatujen saavutettavuutta. Kadunvarsiliikeyrittäjien yleinen suhtautuminen kävelykeskustan kehittämiseen ja suunnittelupäämääriin on kuitenkin pääosin positiivista. Jatkotutkimuksen kannalta olisi kiinnostavaa selvittää, onko muiden ydinkeskustassa toimivien yritysten, kuten esimerkiksi tavaratalojen ja kauppakeskusten johdon ja kiinteistösijoittajien ja -omistajien suhtautuminen kävelykeskustan kehittämiseen myös positiivista. Tämän lisäksi olisi mielenkiintoista selvittää keskustan käyttäjien ja keskustassa asuvien asenteita kävelykeskustan suunnitteluun, ja verrata tuloksia tässä tutkimuksessa selvitettyihin kadunvarsiliikeyrittäjien näkemyksiin.