La dimensión de la subjetividad en la formación del valor inmobiliario : aplicación del método de análisis de ecuaciones estructurales al mercado residencial de Lisboa

The discretionality and the appraisers’ subjectivity that characterize traditional real estate valuation are still allowed to take part in the formation of the asset price even when respecting international standards (EVS, IVS) or Appraisal Institution´s regulations (TEGOVA, RICS, etc.). The application of econometric and statistical methods to real estate valuation aims at the elimination of subjectivity on the appraisal process. But the unanswered question underneath this subject is the following: How important is the subjective component on real estate appraisal value formation? On this study Structural Equation Models (SEM) are used to determine the importance of the objective and subjective components on real estate valuation value formation as well as the weight of economic factors and the current economic context on real estate appraisal for mortgage purposes price formation. There were used two latent variables, Objective Component and Subjective Component, witch aggregate objective observed variables and subjective observed and unobserved variables, respectively. Factorial Exploratory Analysis is the statistical technique used in order to link the observed variables extracted from the valuation appraisal reports to the latent constructs derived from the theoretical model. SEM models were used to refine the model, eliminate non‐significant variables and to determine the weight of Objective and Subjective latent variables. These techniques were applied to a sample of over 11.000 real estate assets appraisal reports throughout the time period between November of 2006 and April of 2012. The real assets used on this study are located on Lisbon’s Metropolitan Area – “Grande Lisboa” –, Portugal. From this study, we conclude that Subjective Component has a considerable weight on real estate appraisal value formation and that the external factor Economic Situation has a very small impact on real estate appraisal value formation.

HABIT o cómo medir la subjetividad en la movilidad en transporte urbano

Tradicionalmente en los modelos de transporte, las variables explicativas de la elección modal del usuario se reducen a las variables objetivas (coste del transporte, tiempo de viaje, etc.). Sin embargo, la literatura más reciente reconoce que el perfil del usuario así como sus percepciones, influyen también en la elección modal. Por ello, antes de formular un modelo de demanda de transporte, es conveniente integrar factores más subjetivos (percepciones y actitudes) de los usuarios del sistema de transporte. Para evaluar dicha influencia se ha optado por realizar una encuesta en las nuevas estaciones de la línea 2 de Metro, al Sureste de Madrid. Será una manera de medir la consistencia de los hábitos cuando una nueva infraestructura de transporte como el Metro se pone en marcha. La toma de datos se realiza a través de encuestas de preferencias reveladas a los usuarios del nuevo Metro. Gracias a dicha encuesta se puede conocer el anterior modo de viaje utilizado por los usuarios para realizar el mismo trayecto, por lo que se dispone de datos para evaluar el cambio de modo. En concreto, el encuestado responde a preguntas sobre el motivo del viaje, la disponibilidad de vehículo propio y el motivo principal para cambiar de modo. La encuesta de movilidad realizada en la nueva infraestructura permite recoger para desarrollar una metodología capaz de estimar los efectos de shock e inercia del cambio modal. Este artículo utiliza modelos de elección discreta integrando variables cuantitativas (coste del viaje, por ejemplo) y cualitativas (motivo del cambio modal) para explicar la elección modal. Los primeros resultados muestran que los viajes obligados (trabajo y estudios) que antes del Metro se realizaban en coche, presentan poca resistencia al cambio.