Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

Avances hacia una mecatrónica segura en tractor y máquinas agrícolas

En el artículo se presenta un algoritmo para la definición de las trayectorias a seguir en la recogida de pacas. El método propuesto supone ahorros en torno al 35% frente al procedimiento que habitualmente se ha venido utilizando.

Contribución al estudio geobotánico de las sierras de Segura y Cazorla

Designado por la Escuela Especial de Ingenieros de Montes para desarrollar como proyecto final de carrera, el tema propuesto por el Patrimonio Forestal del Estado, sobre un estudio geobotánico de las Sierras de Segura y Casería, someto a aprobación el presente trabajo que titulo "Contribución al estudio geobotánico de las Sierras de Segura y Cazorla"

Parque eólico off-shore en Guardamar del Segura (Alicante)

El presente proyecto se redacta con el objetivo de estudiar las posibles alternativas de construcción de un parque eólico offshore frente a las costas del término municipal de Guardamar del Segura, en la provincia de Alicante, y concluir, después de una valoración detallada y desde el punto de vista de distintos criterios, con la solución óptima. En él se realiza además una descripción de las obras e instalaciones necesarias para llevar a cabo la construcción del parque eólico offshore de Guardamar del Segura. Tienen un carácter de estudio previo y comparativo de alternativas; pues en él se evaluarán las distintas soluciones viables para el diseño del parque offshore en el citado emplazamiento. Por lo tanto, otro de sus objetivos es ser un soporte técnico para la obtención de la autorización administrativa y la aprobación del proyecto de construcción y la puesta en marcha del parque eólico offshore de Guardamar del Segura.

Water option contracts for reducing water supply risks: an application to the Tagus-Segura Transfer

El agua es un recurso cada vez más escaso y valioso. Por ello, los recursos hídricos disponibles deben asignarse de una forma eficiente entre los diferentes usos. El cambio climático aumentará la frecuencia y severidad de los eventos extremos, y podría incrementar la demanda de agua de los cultivos. El empleo de mecanismos flexibles de asignación de agua puede ser imprescindible para hacer frente a este aumento en la variabilidad del balance hídrico y para asegurar que los riesgos de suministro, y no solo los recursos, son compartidos de manera eficiente entre los usuarios. Los mercados de agua permiten la reasignación de los recursos hídricos, favoreciendo su transferencia desde los usos de menor a los de mayor valor. Diferentes tipos de mercados de agua se han establecido en diferentes partes del mundo, ayudando a los participantes a afrontar los problemas de escasez de agua en esas zonas. En España, los intercambios de agua están permitidos desde 1999, aunque la participación de los usuarios en el mercado ha sido limitada. Hay varios aspectos de los mercados de agua en España que deben mejorarse. Esta tesis, además de proponer una serie de cambios en el marco regulatorio, propone la introducción de contratos de opción de agua como una posible mejora. La principal ventaja de este tipo de contratos es la estabilidad legal e institucional que éstos proporcionan tanto a compradores como vendedores. Para apoyar esta propuesta, se han llevado a cabo diferentes análisis que muestran el potencial de los contratos de opción como herramienta de reducción del riesgo asociado a una oferta de agua inestable. La Cuenca del Segura (Sureste de España), la Cuenca del Tajo y el Acueducto Tajo- Segura han sido seleccionados como casos de estudio. Tres análisis distintos aplicados a dicha región se presentan en esta tesis: a) una evaluación de los contratos de opción como mecanismo para reducir los riesgos de disponibilidad de agua sufridos por los regantes en la Cuenca del Segura; b) un marco teórico para analizar las preferencias de los regantes por diferentes mecanismos de gestión del riesgo de disponibilidad de agua, su disposición a pagar por ellos y los precios aproximados de estos instrumentos (seguro de sequía y contratos de opción de agua); y c) una evaluación del papel de los contratos de opción en las decisiones de aprovisionamiento de agua de una comunidad de regantes ante una oferta de agua incierta. Los resultados muestran el potencial de reducción del riesgo de los contratos de opción para regantes en España, pero pueden ser extrapolados a otros sectores o regiones. Las principales conclusiones de esta tesis son: a) la agricultura será uno de los sectores más afectados por el cambio climático. Si los precios del agua aumentan, la rentabilidad de los cultivos puede caer hasta niveles negativos, lo que podría dar lugar al abandono de cultivos de regadío en algunas zonas de España. Las políticas de cambio climático y de agua deben estar estrechamente coordinadas para asegurar un uso de agua eficiente y la rentabilidad de la agricultura; b) aunque los mercados de agua han ayudado a algunos usuarios a afrontar problemas de disponibilidad del recurso en momentos de escasez, hay varios aspectos que deben mejorarse; c) es necesario desarrollar mercados de agua más flexibles y estables para garantizar una asignación eficiente de los recursos entre los usuarios de agua; d) los resultados muestran los beneficios derivados del establecimiento de un contrato de opción entre usuarios de agua del Tajo y del Segura para reducir el riesgo de disponibilidad de agua en la cuenca receptora; e) la disposición a pagar de los regantes por un contrato de opción de agua o un seguro de sequía hidrológica, que representa el valor que tienen estos mecanismos para aquellos usuarios de agua que se enfrentan a riesgos relacionados con la disponibilidad del recurso, es consistente con los resultados obtenidos en estudios previos y superior al precio de mercado de estos instrumentos, lo que favorece la viabilidad de estos mecanismos de gestión del riesgo ; y f) los contratos de opción podrían ayudar a optimizar las decisiones de aprovisionamiento de agua bajo incertidumbre, proporcionando más estabilidad y flexibilidad que los mercados temporales de agua. ABSTRACT Water is becoming increasingly scarce and valuable. Thus, existing water resources need to be efficiently allocated among users. Climate change is expected to increase the frequency and severity of extreme events, and it may also increase irrigated crops' water demand. The implementation of flexible allocation mechanisms could be essential to cope with this increased variability of the water balance and ensure that supply risks, and not only water resources, are also efficiently shared and managed. Water markets allow for the reallocation of water resources from low to high value uses. Different water trading mechanisms have been created in different parts of the world and have helped users to alleviate water scarcity problems in those areas. In Spain, water trading is allowed since 1999, although market activity has been limited. There are several issues in the Spanish water market that should be improved. This thesis, besides proposing several changes in the legislative framework, proposes the introduction of water option contracts as a potential improvement. The main advantage for both buyer and seller derived from an option contract is the institutional and legal stability it provides. To support this proposal, different analyses have been carried out that show the potential of option contracts as a risk reduction tool to manage water supply instability. The Segura Basin (Southeast Spain), the Tagus Basin and the Tagus-Segura inter-basin Transfer have been selected as the case study. Three different analyses applied to this region are presented in this thesis: a) an evaluation of option contracts as a mechanisms to reduce water supply availability risks in the Segura Basin; b) a theoretical framework for analyzing farmer’s preferences for different water supply risk management tools and farmers’ willingness to pay for them, together with the assessment of the prices of these mechanisms (drought insurance and water option contracts); and c) an evaluation of the role of option contracts in water procurement decisions under uncertainty. Results show the risk-reduction potential of option contracts for the agricultural sector in Spain, but these results can be extrapolated to other sectors or regions. The main conclusions of the thesis are: a) agriculture would be one of the most affected sectors by climate change. With higher water tariffs, crop’s profitability can drop to negative levels, which may result in the abandoning of the crop in many areas. Climate change and water policies must be closely coordinated to ensure efficient water use and crops’ profitability; b) although Spanish water markets have alleviated water availability problems for some users during water scarcity periods, there are several issues that should be improved; c) more flexible and stable water market mechanisms are needed to allocate water resources and water supply risks among competing users; d) results show the benefits derived from the establishment of an inter-basin option contract between water users in the Tagus and the Segura basins for reducing water supply availability risks in the recipient area; e) irrigators’ willingness to pay for option contracts or drought insurance, that represent the value that this kind of trading mechanisms has for water users facing water supply reliability problems, are consistent with results obtained in previous works and higher than the prices of this risk management tools, which shows the feasibility of these mechanisms; and f) option contracts would help to optimize water procurement decisions under uncertainty, providing more flexibility and stability than the spot market.

Option contracts for allocating water in inter-basin transfers: the case of the Tagus-Segura Basin in Spain

Users in the Mediterranean region face significant water supply risks. Water markets mechanisms can provide flexibility to water systems run in tight situations. The largest water infrastructure in the Iberian Peninsula connects the Segura and Tagus Basins. Stakeholders and politicians in the Tagus Basin have asked that water transfers between the two basins be eventually phased out. The need to increase the statutory minimum environmental flow in the middle Tagus and to meet new urban demands is going to result in a redefinition of the Transfer?s management rules, leading to a reduction in the transferable volumes. To minimise the consequences of such restrictions to irrigators in the Segura Basin who depend on the transferred volumes, we propose the establishment of water option contracts between both basins that represents an institutional innovation with respect to previous inter-basin spot market experiences. Based on the draft of the new Tagus Basin Plan, we propose both a modification of the Transfer?s management rule and an innovative inter-basin option contract. The main goal of the paper is to define this contract and evaluate it with respect to non-market scenarios. We also assess the resulting impact on environmental flows in the Tagus River and water availability for users in the Segura Basin, together with the economic impacts of such contract on both basins. Our results show that the proposed option contract would reduce the impact of a change in the transfer?s management rule, and reduce the supply risks of the recipient area.

Metodología para la gestión integral de las presas de laminación de avenidas y su aplicación a la cuenca hidrográfica del Segura

En el levante español se producen periódicamente intensos aguaceros (gota fría), que generan grandes riadas, desbordándose los cauces y asolando los campos y las ciudades, ocasionando graves daños en la economía local y con frecuencia, por desgracia, víctimas personales. La Confederación Hidrográfica del Segura ha puesto en marcha un vasto sistema de protección, conocido como Plan de Defensa contra Avenidas, del que ya se encuentran en explotación un conjunto de presas cuyo objetivo prioritario es la laminación de las avenidas. Las presas de laminación ubicadas en esta área mediterránea son estructuras muy singulares, al estar ubicadas en cuencas extremadamente secas, con alta pendiente, rápida respuesta, picos altos de caudal, y gran poder erosivo del flujo. Las aguas arrastran en suspensión un alto porcentaje de aporte sólido y flotantes, que quedan retenidos en el embalse, aterrándolo e inutilizando los desagües. En esta tesis doctoral se analizan los criterios de actuación para la gestión de estas presas de laminación, con objeto de que se puedan introducir en las Normas de Explotación innovaciones destinadas a mejorar la eficiencia del conjunto, de manera que se consiga la máxima protección posible y al mismo tiempo se puedan aprovechar las aguas, sin menoscabo de su objetivo prioritario, para otros fines complementarios. Como consecuencia del trabajo realizado se indica la conveniencia de establecer un conjunto de normas de actuación comunes a todas las presas del sistema, como es la estrategia de recibir siempre a los hidrogramas de la riada con las compuertas de los desagües de fondo cerrados, o la conveniencia de que en todas las presas se dispongan compuertas en estos órganos. También se dictan recomendaciones en la gestión del vaciado, para conseguir el máximo aprovechamiento del agua, introduciendo el concepto innovador de los trasvases virtuales. Asimismo, se analiza la conveniencia de fijar normas diferenciales específicas atendiendo a las peculiaridades de cada presa, en cuanto se refiere al nivel máximo de explotación, al cumplimiento de los condicionantes ambientales, al mantenimiento de la calidad del agua, y a otros aspectos singulares que caracterizan a cada uno de estos embalses. The Spanish Mediterranean region hydrology is characterised by low rainfall, but concentrated in extreme convective events. Those heavy rains and storms lead to large, flash-floods which cause devastation of fields, villages and, unfortunately, loss of lives. Segura River Basin Authority has developed an ambitious plan for flood protection and control that is constituted by a system of flood protection dams, river channelling, river diversions diversions and levees. Flood protection dams placed on this area, are distinct structures, as they are located on extremely dry basins, with high slopes and limited vegetal covering. These facts, along with the very high rainfall intensity, are determinants of a rapid response and a very erosive flow. The flow transports a large rate of solids in suspension, and also debris, which many times block and clog the outlets intakes, disabling them. In such a case, the dam would be inoperative, in an emergency state and remedial measures should be taken. This PhD thesis analyses the flood protection dams operation criteria, for providing managers a methodology to analyse each individual case and also the flood protection system as a whole. Additionally practical rules and recommendations, to cope with the objectives of dam safety, flood protection and water resources use, are given. The rules consider the specific differences and risks that may be faced by the dams. To that end, they were grouped, depending on their characteristics: allowance for permanent water storage, environmental restrictions, water quality, geotechnical problems, type of structure, etc. As a result of this research, it is recommended to design these dams with valves for regulating the bottom outlets. The availability of valves is linked with the routing strategy of receiving flood with the outlets closed. This has been shown as the best measure to prevent clogging and opens the possibility of storing temporarily the water, making then a scheduled emptying of the reservoir, which could be computed as a virtual transfer to the regulating dams. Emptying should be done in accordance with the situation of the other dams of the system and of the rivers downstream. This detention time would make possible also the beginning of the sedimentation process which is necessary for using the water with the modern irrigation systems that are in use in this area.