Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

Retos espaciales de la política de clústeres productivos: El caso del sector aeroespacial en la Comunidad de Madrid

Hoy en día, la política de promoción y desarrollo de clústeres productivos ha sido ampliamente aceptada por empresarios y gobiernos como una de las estrategias clave para mejorar la competitividad económica de un territorio. Es muy abundante la literatura especializada que trata el fenómeno de los clústeres desde el punto de vista de política industrial, sin embargo, son escasos los estudios sobre los efectos que la localización espacial de estos conglomerados tiene en los territorios urbanos. La presente comunicación tiene como objetivo explorar si existen condiciones de localización específicas, dentro de las metrópolis actuales, que se adecúen a las necesidades particulares de cada tipo de clústeres, consiguiendo así que se impulse su nivel competitividad económica sin interferir con los criterios básicos que persigue la sostenibilidad urbana. La tesis subyacente es que el modelo predominante de parques tecnológicos, ubicado en las periferias metropolitanas, no es el único posible ni el más deseable. A pesar de la amplia aceptación de este modelo en las regiones españolas, existen alternativas que permitan recuperar y poner en valor los antiguos tejidos productivos que han sido abandonados en las áreas urbanas consolidadas. Para contrastar esta tesis se ha analizado el clúster aeroespacial que opera en la Comunidad de Madrid

Proyectos espaciales en la América hispana en el último tercio del siglo XVIII: Economía política y ordenación del territorio

Los poderes administrativos españoles estaban divididos y seguían basándose en el modelo del viejo reino hasta que en 1765 se propone un nuevo marco de reflexión especial, guiado por criterios económicos. Segregando ciertas áreas de los reinos, en la administración de Sierra Morena (siguiendo a Cantillón y Forbonnais) se empleó un criterio de ordenación de las Nuevas Poblaciones de carácter cualitativo y no cuantitativo, basándose en la distancia entre los nuevos asentamientos así como en un programa estricto que definía sus necesidades y recursos. En los casi treinta núcleos de población construidos se empleó solamente un tipo residencial, propuesta que sirvió de punto de partida a los nuevos proyectos concebidos durante el último tercio del s. XVIII en Latinoamérica que pueden encontrarse no sólo en el mandato como Visitador de Gálvez en México, sino también en la ordenación de la costa del Pacífico, en la Costa de los Mosquitos y al sur del Río de la Planta en un momento en que Buenos Aires era un enclave de gran importancia. En otras palabras, la segunda parte del trabajo intenta rastrear un tema inexplorado: si los movimientos de independencia de las Nuevas repúblicas requirieron un modelo territorial propio o si, por el contrario, sus responsables pusieron en marcha sus proyectos metropolitanos no desde un punto de vista militar sino buscando la generación de riqueza.

Evolución de las políticas de rehabilitación en Áreas de Rehabilitación Integrada en España (1978-2012)

El artículo estudia la evolución de las políticas de intervención en Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) desarrolladas en España entre 1978 y 2012. Se analiza la aparición y consolidación del concepto en la política estatal de vivienda, desde el Real Decreto 3148/1978 hasta el Plan de Vivienda 2009-2012. Por otro lado se analiza la «integralidad» de las intervenciones en áreas urbanas, mediante el estudio de veinte casos representativos, entendiendo como integral aquella intervención que actúa en la ordenación urbana, el diseño urbano y el medioambiente local, la edificación y la dimensión socioeconómica. El trabajo procede de un estudio realizado para el Ministerio de Fomento mediante convenio suscrito con el Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio (ETSAM, UPM) para el Análisis de las políticas estatales y europeas en materia de regeneración urbana y rehabilitación de barrios.