La financiación y la inversión inmobiliaria : repercusiones en el urbanismo y la arquitectura

El presente trabajo de tesis doctoral tiene por finalidad demostrar que las decisiones de financiación y de inversión inmobiliaria en España influyen de manera determinante en la configuración del proceso urbanístico y arquitectónico. Este planteamiento inicial obliga a formular las siguientes cuestiones: - En una primera fase, la situación en España del sector inmobiliario y su relación con el sector financiero en el contexto de la actual crisis financiera, iniciada en el año 2008. - Los métodos de análisis y selección de inversiones y su aplicación a los proyectos de inversión en función de la naturaleza de los activos inmobiliarios. - La valoración inmobiliaria para determinadas entidades financieras. - Características de la gestión financiera empresarial y de las empresas inmobiliarias. - El origen de fondos para financiar el proceso urbanístico y arquitectónico mediante las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y el mercado inmobiliario. - La regulación actual en España, a nivel estatal, del suelo como materia prima del sector inmobiliario. - La edificación residencial y el mercado inmobiliario en el actual contexto económico. - La posibilidad de crear en España un mercado de derivados basado en activos inmobiliarios. - Cómo repercute la actividad económica, a través de la inversión y la financiación, en los activos inmobiliarios, en el urbanismo y la arquitectura. Las cuestiones precedentes se resuelven de forma sistemática y metodológica en esta tesis doctoral estructurada en tres grandes bloques (inversión, financiación y repercusiones en el urbanismo y la arquitectura), obteniendo una serie de respuestas reflejadas en el desarrollo del presente trabajo que se sintetizan en las siguientes líneas: - La actual crisis financiera iniciada en el año 2008 ha provocado en España el colapso del sector inmobiliario y una nueva concepción en la naturaleza de los activos inmobiliarios. El sector inmobiliario trae causa del sector financiero, en especial del crédito bancario. - Dependencia y vinculación del sector inmobiliario español de la política monetaria europea: la incorporación de España a la moneda única transforma por completo el sector inmobiliario español. - Los métodos de análisis y selección de inversiones se conforman como instrumentos relevantes que nos permiten jerarquizar nuestros proyectos. No obstante, presentan una serie de limitaciones y dificultades de aplicación práctica, por lo que no deben considerarse como herramientas que nos aporten una única solución irrefutable. - La valoración de activos inmobiliarios se constituye en un pilar básico que fundamenta la correcta aplicación de los fondos. - La inversión en activos inmobiliarios puede realizarse de forma directa o indirecta. En este último supuesto, con una influencia relevante de las innovaciones financieras surgidas en los últimos años. - Las instituciones de inversión colectiva y el mercado hipotecario constituyen instituciones fundamentales capaces de captar importantes cantidades de fondos que impulsan y financian el proceso urbanístico y arquitectónico. - El complejo y cambiante sistema jurídico español en materia de suelo, dificulta la implementación de los procesos urbanísticos y arquitectónicos. - Tras la crisis financiera de 2008, los activos inmobiliarios tienen un comportamiento similar a otros activos en cuanto a subidas y bajadas de precios. En el actual sistema económico, la especulación forma parte inherente a la naturaleza de los activos inmobiliarios. - Desde una perspectiva teórica, existe la posibilidad de crear un mercado de derivados que tenga como subyacente activos de naturaleza inmobiliaria. - Sin actividad económica, el proceso urbanístico y arquitectónico carecerá finalmente de sentido y tenderá a desaparecer. No obstante, son las innovaciones tecnológicas, a nivel de producto y proceso, las principales causantes del impulso de la actividad económica. - A pesar de lo expresado en los documentos urbanísticos internacionales, la transformación del urbanismo y la arquitectura dependen principalmente de la actividad económica y la tecnología. En un segundo nivel, la inversión y la financiación condicionan y definen el urbanismo y la arquitectura, incluso a nivel de proyecto si se pretende su materialización. En base al desarrollo previo, el objetivo fundamental de esta tesis doctoral ha sido demostrar que las decisiones de financiación y de inversión tienen una importancia capital y determinan la configuración de los activos inmobiliario, del urbanismo y la arquitectura, por lo que deben ser tenidas en cuenta no sólo en su materialización sino incluso en la propia concepción del proceso creativo. ABSTRACT The present dissertation aims to show that real estate financing and investment decisions in Spain play a predominant role in structuring urban development and architectural solutions. The issues addressed to support that contention include: - As a preliminary study, the situation of the real estate industry in Spain and its relationship to the financial sector in the context of the 2008 financial crisis. - The methods used to analyse and select investments and their application to investment projects, by type of real estate asset. - Appraisal of certain financial institutions’ real estate asset holdings. - Characteristics of financial institution and real estate company corporate management. - Sourcing funds for financing urban development and architecture through real estate investment trusts and the real estate market. - Present nation-wide regulations on landed property in Spain as a raw material for the real estate industry. - Residential building construction and the real estate market in the present economic context. - The possibility of creating a real estate asset-based derivatives market in Spain - The impact of economic activity, through investment and financing, on real estate assets, urban development and architecture. The aforementioned issues are addressed systematically and methodically in this dissertation, which is divided into three major units: investment, financing, and impact on urban development and architecture. The conclusions drawn are summarised below. - The financial crisis that began in 2008 has induced the collapse of the Spanish real estate industry and spawned a new perception of the nature of real estate assets. The real estate industry is dependent upon the financial sector, in particular on bank loans. - The Spanish real estate industry also depends on and is related to European monetary policy: Spain’s adherence to the single currency ushered in a thorough overhaul of its real estate industry. - Investment analysis and selection methods constitute highly suitable tools for project evaluation and ranking. Nonetheless, inasmuch as their practical implementation is subject to a series of limitations and difficulties, they should not be thought able to deliver a single irrefutable solution. - Real estate asset appraisal is a mainstay to the rightful application of funds. - Real estate asset investments can be made directly or indirectly. The latter approach is heavily influenced by the financial innovations forthcoming in recent years. - Investment trusts and the mortgage market are key institutions able to raise substantial funding, thereby driving and financing urban development and architecture. - Spain’s complex and changing legal provisions on land management are an obstacle to urban development and architecture. - Since the 2008 crisis, real estate assets have behaved much like other assets in terms of rising and falling prices. In the present economic context, speculation is indivisible from real estate assets. - Theoretically speaking, a derivatives market with real estate holdings as the underlying assets lies within the realm of possibility. - In the absence of economic activity, urban development and architecture are senseless pursuits and tend to disappear. Technological innovation in products and processes are the main drivers of economic activity. - Despite the opinion expressed in international papers on the subject, the transformation of urban development and architecture depend primarily on economic activity and technology. In a second dimension, investment and financing condition and define urban development and architecture, even at the design level for projects aspiring to actual construction. Pursuant to the foregoing, the primary aim of this dissertation is to show that financial and investment decisions are of cardinal importance and determine the structure of real estate assets, urban development and architecture. They must consequently be borne in mind not only in connection with implementation, but also with conceptual design and the creative process itself. I

La Institución Libre de Enseñanza y la arquitectura española de la Edad de Plata (1876-1936)

La tesis doctoral «La Institución Libre de Enseñanza y la arquitectura española de la Edad de Plata (1876-1936)» analiza las relaciones propiciadas por la ILE y la corriente cultural del institucionismo ―identificada desde los primeros años 70 del pasado siglo por el historiador Manuel Tuñón de Lara como crucial en la configuración de la cultura española contemporánea―, con la arquitectura de su tiempo en el marco histórico de la Restauración alfonsina y de la Segunda República. Lo hace desde los cuatro temas que configuran los grandes apartados en los que se estructura y articula el trabajo de investigación. El primero, el de la arquitectura de la escuela, a través del análisis de los escritos sobre la materia de los pedagogos Francisco Giner de los Ríos y Manuel Bartolomé Cossío y su papel en la materialización del edificio escolar. El segundo, el de la geografía madrileña de la ILE a través de un recorrido por las arquitecturas que acogieron su proyecto modernizador, confiado a la moral de la ciencia, a través de los centro por ella impulsados desde la Junta para Ampliación de Estudios e Investigaciones Científicas (JAE), como fueron la Residencia de Estudiantes y su grupo femenino de la Residencia de Señoritas, el Instituto Nacional de Física y Química, el Instituto-Escuela, el Centro de Estudios Históricos o el Instituto Cajal. El tercero, la renovación de la cultura arquitectónica española promovida a través de la política de pensiones de la JAE en el extranjero, de las actividades de extensión universitaria desarrolladas por la Residencia de Estudiantes en el ámbito de la arquitectura o por personas identificadas con su ideario. Y el cuarto, a través de la nueva valoración patrimonial de los monumentos arquitectónicos y de los paisajes españoles alentada por la práctica pedagógica del excursionismo y por los escritos de Francisco Giner de los Ríos y Manuel Bartolomé Cossío, que culmina con la promulgación de la Ley del Tesoro Artístico Nacional de 1933. El trabajo plantea una historia coral, donde tienen cabida arquitectos, pedagogos, políticos, historiadores del arte, críticos de arte y arquitectura de cuatro generaciones distintas: desde Ricardo Velázquez Bosco, coetáneo de Francisco Giner de los Ríos, a Arturo Sáenz de la Calzada, colegial de la Residencia de Estudiantes durante los años treinta y activo miembro de la Federación Universitaria Escolar, pasando por Carlos Velasco, Antonio Flórez Urdapilleta, Pablo Gutiérrez Moreno, Bernardo Giner de los Ríos, Leopoldo Torres Balbás, Carlos Arniches Moltó, Martín Domínguez Esteban, Fernando García Mercadal o Matilde Ucelay, en el caso de los arquitectos; Francisco Giner de los Ríos, Manuel Bartolomé Cossío, José Castillejo o Alberto Jiménez Fraud, entre los pedagogos; Segismundo Moret, Álvaro de Figueroa, Fernando de los Ríos o Marcelino Domingo, entre los políticos; Manuel Gómez-Moreno, Ricardo de Orueta o Emilio Camps Cazorla, entre los historiadores del arte; Javier de Winthuysen como jardinero o José Moreno Villa a través de su papel como crítico de arquitectura a favor del arte nuevo. Para ello, se ha partido del análisis y la interpretación de las arquitecturas de matriz institucionista a través de fuentes muy diversas, entre ellas un nutrido corpus de imágenes como complemento iconográfico fundamental en la articulación del discurso narrativo, que ha permitido situar a los temas analizados y sus protagonistas en su contexto histórico y disciplinar. Todo ello ha puesto de manifiesto el papel asumido por la Institución Libre de Enseñanza como un laboratorio de ideas y proyectos clave en la configuración de la cultura arquitectónica española del primer tercio del siglo XX. ABSTRACT The doctoral thesis «La Institución Libre de Enseñanza y la arquitectura española de la Edad de Plata (1876-1936)» analyzes the relationships fostered by the ILE and the cultural current «institucionismo» ―identified from the early '70s by the historian Manuel Tuñón de Lara as cardinal in shaping the contemporánea Spanish culture―, with the architecture of his time in the historical context of the Restoration and the Second Republic periods. This is done from the four themes that make up the major sections in which the research is structured and articulated. The first, the architecture of the school building, through the analysis of the writings on the subject of pedagogues Francisco Giner and Manuel Bartolomé Cossío and its role in the materialization of the school building. The second, the geography of the ILE in Madrid through a tour of the architectures that supported its modernizing project, entrusted to the moral of science, through the centers promoted by the Junta para Ampliación de Estudios e Investigaciones Científicas (JAE), as the Residencia de Estudiantes and its girls group Residencia de Señoritas, Instituto Nacional de Física y Química, Instituto-Escuela, Centro de Estudios Históricos or Instituto Cajal. The third, the renewal of the Spanish architectural culture promoted through JAE pension abroad, the university extension activities developed by the Residencia de Estudiantes in the field of architecture or people identified with its ideology. And the fourth, through new equity valuation of architectural monuments and the Spanish landscapes encouraged by the pedagogical practice of excursionism and by the writings of Francisco Giner de los Ríos and Manuel Bartolomé Cossío, culminating in the enactment of the Ley del Tesoro Artístico Nacional in 1933. The work raises a choral history, where have place architects, educators, politicians, art historians, art and architecture critics of four distinct generations: from Ricardo Velázquez Bosco, a contemporary of Francisco Giner, Arturo Sáenz de la Calzada, schoolboy student residence during the thirties and active member of the Federación Universitaria Escolar, through Carlos Velasco, Antonio Flórez Urdapilleta, Pablo Gutiérrez Moreno, Bernardo Giner, Leopoldo Torres Balbás, Carlos Arniches Moltó, Martín Domínguez Esteban, Fernando García Mercadal or Matilde Ucelay, in the case of architects; Francisco Giner, Manuel Bartolomé Cossío, José Castillejo and Alberto Jiménez Fraud, among teachers; Segismundo Moret, Álvaro de Figueroa, Fernando de los Ríos and Marcelino Domingo, among politicians; Manuel Gómez-Moreno, Ricardo de Orueta or Emilio Camps Cazorla, including art historians; Javier de Winthuysen as gardener and José Moreno Villa through his role as architecture critic for the new art. To do this, the origin point has been the analysis and interpretation of the «institucionista» architectures through a variety of sources, including a large corpus of iconographic images as a fundamental complement to the articulation of the narrative, which has allowed place the issues discussed and its protagonists in their historical context and discipline. This has highlighted the role played by the Institución Libre de Enseñanza as a laboratory of ideas and projects and key in shaping the Spanish architectural culture of the early twentieth century.