Modelos predictivos para la valoración territorial de áreas residenciales en zonas litorales turísticas

El análisis del mercado inmobiliario abre nuevas lineas de investigación donde la interdisciplinariedad y pluralidad de contenidos que requiere el análisis económico del fenómeno inmobiliario, nos permite profundizar en campos de conocimiento íntimamente ligados a la profesión del arquitecto. La reflexión sobre el significado del valor urbano, permite identificar nuestro ejercicio profesional con una actividad regulada mediante la atribución legal de facultades y ligada a la planificación y gestión urbana. Se expone una experiencia metodológica concreta destinada a analizar modelos territoriales en áreas litorales turísticas a través de las funciones de demanda de suelo. El estudio tiene como objetivo básico establecer modelos predictivos de valoración territorial a partir de la evaluación de externalidades de carácter socioeconómico, ambiental o urbanístico que han definido el desarrollo urbano del área.

Desarrollo y metodología de la gestión integrada de las áreas litorales

El litoral , históricamente considerado un medio físico de recursos inagotables y de tolerancia ilimitada , está actualmente en muchas zonas de nuestro país en un preocupante estado de congestión poniendo en peligro tanto la sostenibilidad de las actividades que en él se desarrollan , como la preservación del medio natural en que se enmarca . Desde hace ya varias décadas se ha creado una economia de servicios florecientes ( turismo ) que exige a su vez una serie de inversiones en actuaciones que necesita de una coordinación territorial y de una planificación temporal ordenadas así como una gestión eficaz . Esta nueva gestión debe resolver los problemas derivados de las interacciones entre los distintos agentes implicados , principalmente , los diferentes que lo componen ( aire , agua y tierra ) , y los tres subsistemas presentes ( físico y ambiental , económico-social e institucional ) . La alteración de cualquiera de ellos modifica el equilibrio existente , por lo que conseguir la preservación de este equilibrio dentro de los límites razonables en una estrategia sostenible e integrada es el objetivo fundamental de la gestión integrada sostenible del litoral .

Predicción del remonte extremo en playas : aplicación a los sectores litorales de la costa española

El remonte extremo o remonte del 2% es un parámetro clave en la ingeniería costera dado que permite acometer actuaciones en las playas bajo criterios de sostenibilidad económico y socioambiental. Estas actuaciones van desde el diseño de estructuras en el trasdós de la playa a planes de actuación urbanística en la costa tal que se determine adecuadamente los límites de dominio público. El adecuado diseño de estas actuaciones adquiere más relevancia hoy en día debido a las nuevas amenazas que se ponen de relieve debido al cambio climático, y que en el caso concreto de la costa se materializa en inundaciones que provocan pérdidas económicas. Estudios precedentes han realizado ensayos in situ o en modelo físico para la determinación del remonte extremo en playas. Al comparar estas formulaciones la dispersión es alta lo que implica que la precisión en la obtención del remonte no sea suficiente. Esta dispersión se justifica debido al amplio espectro de playas existentes y la alta variabilidad del clima marítimo. Este problema cobra más relevancia debido a las actuaciones preventivas o correctivas a acometer frente al cambio climático bajo un criterio de sostenibilidad. Con el fin de realizar actuaciones sostenibles bajo el contexto actual del probable aumento de inundaciones costeras por cambio climático no deben obtenerse ni magnitudes sobredimensionadas con el consecuente consumo de recursos y afección a las actividades económicas, ni magnitudes subestimadas que pongan en riesgo la estabilidad y/o la funcionalidad de las actuaciones para un periodo de diseño. El principal objetivo de esta tesis es proponer una formulación de aplicación en la obtención del remonte extremo tal que se cumplan los criterios de seguridad para el servicio y funcionalidad de la obra y los criterios de sostenibilidad económico y socio-ambiental que se requieren hoy en día. Es decir, una fórmula que no sobredimensione el cálculo de este valor pero que pueda cubrir la casuística que acontece en las distintas tipologías de playas. Complementariamente a este objetivo se ejemplifica la aplicación de estas formulaciones en casos reales tal que se reduzca la incertidumbre y ambigüedad en la obtención de las variables independientes de las formulaciones. Para la consecución de estos objetivos se realiza un estado del arte en el que se estudia tanto los estudios estadísticos en la obtención de este parámetro como los modelos numéricos propuestos para ello, tal que se deduzca la mejor línea de investigación en la consecución del fin de esta tesis. Tras este estudio del arte se concluye que la mejor línea de investigación sigue la vía estadística y se diseña un modelo físico con fondo de arena en contraste con modelos físicos con fondo impermeable fijo. Los resultados de dicho modelo se han comparado con las formulaciones precedentes y se proponen las fórmulas de aplicación más convenientes para la obtención del remonte extremo. Complementariamente a la propuesta de formulaciones se desarrolla una metodología de aplicación de dichas formulaciones a casos de la costa española que ejemplifican convenientemente su uso para una adecuada predicción de este valor en las playas. The extreme runup is a key parameter in coastal management. This parameter allows to develop sustainability actions at the coast that meet economical and environmental criteria. At the coast the actions can be either design of structures at the shore or actions plans delimiting reclamation areas. The climate change has given more relevance to accomplish an appropriate design for the coastal management actions. At the coast the threaten are mainly focused on more frequent floods that cause economic losses. Previous studies have carried out field or physical model experiments to accomplish an equation for the extreme runup prediction. Although dispersion remains high when comparing the different proposals so the accuracy in the prediction might be risky. This scattering comes from the wide sort of beaches and the high variability of the maritime climate. The new actions that are needed to develop to counteract the effects of the climate change need a more efficient criteria. Hence formulations should not overestimate or underestimate the values of the extreme runup. The overestimation implies to consume resources that are not needed and the underestimation means in a structure risk to support safely the loads. The main goal of this thesis is to propose a formulation for the extreme runup prediction so the safety of the structure can be accomplished but at the same time the sustainability of the action is ensured under economical and environmental criteria that are demanded nowadays. So the formulation does not overestimate the extreme value but cover with enough confidence the different sort of beaches. The application of the formulation is also explained in order to reduce uncertainty when the input values are obtained. In order to accomplish the goal of this research firstly a literature review is done. Statistical and numerical models are studied. The statistical model is selected as the most convenient research guideline. In order to obtain runup results a physical model with sand bed is carried out. The bed differs from those that used impermeable slope in previous experiments. Once the results are obtained they are compared with the previous equations and a final formulation is proposed. Finally a methodology to apply the deduced formulation to the Spanish beaches is addressed.

Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

Modelización de costas rocosas acantiladas

El retroceso de las costas acantiladas es un fenómeno muy extendido sobre los litorales rocosos expuestos a la incidencia combinada de los procesos marinos y meteorológicos que se dan en la franja costera. Este fenómeno se revela violentamente como movimientos gravitacionales del terreno esporádicos, pudiendo causar pérdidas materiales y/o humanas. Aunque el conocimiento de estos riesgos de erosión resulta de vital importancia para la correcta gestión de la costa, el desarrollo de modelos predictivos se encuentra limitado desde el punto de vista geomorfológico debido a la complejidad e interacción de los procesos de desarrollo espacio-temporal que tienen lugar en la zona costera. Los modelos de predicción publicados son escasos y con importantes inconvenientes: a) extrapolación, extienden la información de registros históricos; b) empíricos, sobre registros históricos estudian la respuesta al cambio de un parámetro; c) estocásticos, determinan la cadencia y magnitud de los eventos futuros extrapolando las distribuciones de probabilidad extraídas de catálogos históricos; d) proceso-respuesta, de estabilidad y propagación del error inexplorada; e) en Ecuaciones en Derivadas Parciales, computacionalmente costosos y poco exactos. La primera parte de esta tesis detalla las principales características de los modelos más recientes de cada tipo y, para los más habitualmente utilizados, se indican sus rangos de aplicación, ventajas e inconvenientes. Finalmente como síntesis de los procesos más relevantes que contemplan los modelos revisados, se presenta un diagrama conceptual de la recesión costera, donde se recogen los procesos más influyentes que deben ser tenidos en cuenta, a la hora de utilizar o crear un modelo de recesión costera con el objetivo de evaluar la peligrosidad (tiempo/frecuencia) del fenómeno a medio-corto plazo. En esta tesis se desarrolla un modelo de proceso-respuesta de retroceso de acantilados costeros que incorpora el comportamiento geomecánico de materiales cuya resistencia a compresión no supere los 5 MPa. El modelo simula la evolución espaciotemporal de un perfil-2D del acantilado que puede estar formado por materiales heterogéneos. Para ello, se acoplan la dinámica marina: nivel medio del mar, cambios en el nivel medio del lago, mareas y oleaje; con la evolución del terreno: erosión, desprendimiento rocoso y formación de talud de derrubios. El modelo en sus diferentes variantes es capaz de incluir el análisis de la estabilidad geomecánica de los materiales, el efecto de los derrubios presentes al pie del acantilado, el efecto del agua subterránea, la playa, el run-up, cambios en el nivel medio del mar o cambios (estacionales o interanuales) en el nivel medio de la masa de agua (lagos). Se ha estudiado el error de discretización del modelo y su propagación en el tiempo a partir de las soluciones exactas para los dos primeros periodos de marea para diferentes aproximaciones numéricas tanto en tiempo como en espacio. Los resultados obtenidos han permitido justificar las elecciones que minimizan el error y los métodos de aproximación más adecuados para su posterior uso en la modelización. El modelo ha sido validado frente a datos reales en la costa de Holderness, Yorkshire, Reino Unido; y en la costa norte del lago Erie, Ontario, Canadá. Los resultados obtenidos presentan un importante avance en los modelos de recesión costera, especialmente en su relación con las condiciones geomecánicas del medio, la influencia del agua subterránea, la verticalización de los perfiles rocosos y su respuesta ante condiciones variables producidas por el cambio climático (por ejemplo, nivel medio del mar, cambios en los niveles de lago, etc.). The recession of coastal cliffs is a widespread phenomenon on the rocky shores that are exposed to the combined incidence of marine and meteorological processes that occur in the shoreline. This phenomenon is revealed violently and occasionally, as gravitational movements of the ground and can cause material or human losses. Although knowledge of the risks of erosion is vital for the proper management of the coast, the development of cliff erosion predictive models is limited by the complex interactions between environmental processes and material properties over a range of temporal and spatial scales. Published prediction models are scarce and present important drawbacks: extrapolation, that extend historical records to the future; empirical, that based on historical records studies the system response against the change in one parameter; stochastic, that represent of cliff behaviour based on assumptions regarding the magnitude and frequency of events in a probabilistic framework based on historical records; process-response, stability and error propagation unexplored; PDE´s, highly computationally expensive and not very accurate. The first part of this thesis describes the main features of the latest models of each type and, for the most commonly used, their ranges of application, advantages and disadvantages are given. Finally as a synthesis of the most relevant processes that include the revised models, a conceptual diagram of coastal recession is presented. This conceptual model includes the most influential processes that must be taken into account when using or creating a model of coastal recession to evaluate the dangerousness (time/frequency) of the phenomenon to medium-short term. A new process-response coastal recession model developed in this thesis has been designed to incorporate the behavioural and mechanical characteristics of coastal cliffs which are composed of with materials whose compressive strength is less than 5 MPa. The model simulates the spatial and temporal evolution of a cliff-2D profile that can consist of heterogeneous materials. To do so, marine dynamics: mean sea level, waves, tides, lake seasonal changes; is coupled with the evolution of land recession: erosion, cliff face failure and associated protective colluvial wedge. The model in its different variants can include analysis of material geomechanical stability, the effect of debris present at the cliff foot, groundwater effects, beach and run-up effects, changes in the mean sea level or changes (seasonal or inter-annual) in the mean lake level. Computational implementation and study of different numerical resolution techniques, in both time and space approximations, and the produced errors are exposed and analysed for the first two tidal periods. The results obtained in the errors analysis allow us to operate the model with a configuration that minimizes the error of the approximation methods. The model is validated through profile evolution assessment at various locations of coastline retreat on the Holderness Coast, Yorkshire, UK and on the north coast of Lake Erie, Ontario, Canada. The results represent an important stepforward in linking material properties to the processes of cliff recession, in considering the effect of groundwater charge and the slope oversteeping and their response to changing conditions caused by climate change (i.e. sea level, changes in lakes levels, etc.).

Un modelo predictivo de la evolución en costas rocosas.

El retroceso de las costas acantiladas es un fenómeno muy extendido sobre los litorales rocosos expuestos a la incidencia combinada de los procesos marinos y meteorológicos que se dan en la franja costera. Este fenómeno se revela violentamente como movimientos gravitacionales del terreno esporádicos, pudiendo causar pérdidas materiales y/o humanas. Aunque el conocimiento de estos riesgos de erosión resulta de vital importancia para la correcta gestión de la costa, su predicción es complicada. Los modelos de predicción publicados son escasos y con importantes inconvenientes: extrapolación, extienden información registros históricos; empíricos, sobre registros históricos estudian respuesta al cambio de un parámetro; estocásticos, determinan la cadencia y magnitud de los eventos futuros extrapolando las distribuciones de probabilidad extraídas de catálogos históricos; proceso-respuesta, de estabilidad y propagación del error inexplorada; en EDPs, computacionalmente costosos y poco exactos. En este trabajo se desarrolla un modelo combinado de proceso-respuesta basado en incorporar un balance de fuerzas de los mecanismos que actúan sobre el proceso erosivo en el frente del acantilado. El modelo simula la evolución espacio-temporal de un perfil-2D del acantilado, formado por materiales heterogéneos, acoplando la dinámica marina con la evolución del terreno en cada periodo de marea. Integra en cada periodo una función de erosión, dependiente de la pendiente de la zona afectada, que se desplaza sobre la onda de marea. Se ha estudiado el error de discretización del modelo y su propagación en el tiempo a partir de las soluciones exactas para los dos primeros periodos de marea para diferentes aproximaciones numéricas en la integración y de la pendiente. Los resultados obtenidos han permitido justificar las discretizaciones que minimizan el error y los métodos de aproximación más adecuados.