The value of cultural assets. Maintenance Costs and economic sustainability at heritage

Under the 12th International Conference on Building Materials and Components is inserted this communication related to the field of management of those assets that constitute the Spanish Cultural Heritage and maintenance. This work is related to the field of management of those assets that constitute the Spanish Cultural Heritage which share an artistic or historical background. The conservation and maintenance become a social demand necessary for the preservation of public values, requiring the investment of necessary resources. The legal protection involves a number of obligations and rights to ensure the conservation and heritage protection. The duty of maintenance and upkeep exceeds the useful life the property that must endure more for their cultural value for its usability. The establishment of the necessary conditions to prevent deterioration and precise in order to fulfill its social function, seeking to prolong the life of the asset, preserving their physical integrity and its ability to convey the values protected. This obligation implies a substantial financial effort to the holder of the property, either public or private entity, addressing a problem of economic sustainability. Economic exploitation, with the aim of contributing to their well-maintained, is sometimes the best way to get resources. The work will include different lines of research with the following objectives. - Establishment of processes for assessing total costs over the building life cycle (LCC), during the planning stages or maintenance budgets to determine the most advantageous operating system. - Relationship between the value of property and maintenance costs, and establishing a sensitivity analysis.

New Constructive Solutions to Improve Energy Efficiency in Existing Buildings and their Economic Viability

The improvement of energy efficiency in existing buildings is always a challenge due to their particular, and sometimes protected, constructive solutions. New constructive regulations in Spain leave a big undefined gap when a restoration is considered because they were developed for new buildings. However, rehabilitation is considered as an opportunity for many properties because it allows owners to obtain benefits from the use of the buildings. The current financial and housing crisis has turned society point of view to existing buildings and making them more efficient is one of the Spanish government’s aims. The economic viability of a rehabilitation action should take all factors into account: both construction costs and the future operative costs of the building must be considered. Nevertheless, the application of these regulations in Spain is left to the designer’s opinion and always under a subjective point of view. With the research work described in this paper and with the help of some case-studies, the cost of adapting an existing building to the new constructive regulations will be studied and Energetic Efficiency will be evaluated depending on how the investment is recovered. The interest of the research is based on showing how new constructive solutions can achieve higher levels of efficiency in terms of energy, construction and economy and it will demonstrate that Life Cycle Costing analysis can be a mechanism to find the advantages and disadvantages of using these new constructive solutions. Therefore, this paper has the following objectives: analysing constructive solutions in existing buildings - to establish a process for assessing total life cycle costs (LCC) during the planning stages with consideration of future operating costs - to select the most advantageous operating system – To determine the return on investment in terms of construction costs based on new techniques, the achieved energy savings and investment payback periods.

La responsabilidad social como valor añadido del facilities manager en la gestión del patrimonio inmobiliario

Resulta difícil definir una profesión que surge por la necesidad de adaptar los espacios de trabajo a las nuevas tendencias de las organizaciones, a la productividad, a las nuevas tecnologías que continúan modificando y facilitando desde las últimas décadas el modo y forma de trabajar. Mucho más complicado resulta definir una profesión casi invisible. Cuando todo funciona en un edificio, en un inmueble, en un activo. Todo está correcto. He ahí la dificultad de su definición. Lo que no se ve, no se valora. Las reuniones, las visitas, un puesto de trabajo, una sala de trabajo, una zona de descanso. La climatización, la protección contra incendios, la legionela, el suministro eléctrico, una evacuación. La organización, sus necesidades, su filosofía. Los informes, los análisis, las mejoras. Las personas, el espacio, los procesos, la tecnología. En la actualidad, todo se asocia a su coste. A su rentabilidad. En la difícil tarea de realizar el proyecto de un edificio, participan multitud de aspectos que deben estar perfectamente organizados. El arquitecto proyecta y aúna en el proyecto: pasado (experiencia), presente (tendencias) y futuro (perdurabilidad). Y es en ese momento, cuando al considerar el futuro del edificio, su perdurabilidad, hace que su ciclo de vida sea criterio fundamental al proyectar. Que deba considerarse desde el primer esbozo del proyecto. Para que un edificio perdure en el tiempo existen gran número de factores condicionantes. Empezando por su uso apropiado, su nivel de actividad, pasando por las distintas propiedades que pueda tener, y terminando por los responsables de su mantenimiento en su día a día. Esa profesión invisible, es la disciplina conocida como Facility Management. Otra disciplina no tan novedosa –sus inicios fueron a finales del siglo XIX-, y que en la actualidad se empieza a valorar en gran medida es la Responsabilidad Social. Todo lo que de forma voluntaria, una organización realiza por encima de lo estrictamente legal con objeto de contribuir al desarrollo sostenible (económico, social y medio ambiental). Ambas disciplinas destacan por su continuo dinamismo. Reflejando la evolución de distintas inquietudes: • Personas, procesos, espacios, tecnología • Económica, social, medio-ambiental Y que sólo puede gestionarse con una correcta gestión del cambio. Elemento bisagra entre ambas disciplinas. El presente trabajo de investigación se ha basado en el estudio del grado de sensibilización que existe para con la Responsabilidad Social dentro del sector de la Facility Management en España. Para ello, se han estructurado varios ejercicios con objeto de analizar: la comunicación, el marco actual normativo, la opinión del profesional, del facilities manager. Como objetivo, conocer la implicación actual que la Responsabilidad Social ejerce en el ejercicio de la profesión del Facilities Manager. Se hace especial hincapié en la voluntariedad de ambas disciplinas. De ahí que el presente estudio de investigación realice dicho trabajo sobre elementos voluntarios y por tanto sobre el valor añadido que se obtiene al gestionar dichas disciplinas de forma conjunta y voluntaria. Para que una organización pueda desarrollar su actividad principal –su negocio-, el Facilities Manager gestiona el segundo coste que esta organización tiene. Llegando a poder ser el primero si se incluye el coste asociado al personal (nóminas, beneficios, etc.) Entre el (70 – 80)% del coste de un edificio a lo largo de toda su vida útil, se encuentra en su periodo de explotación. En la perdurabilidad. La tecnología facilita la gestión, pero quien gestiona y lleva a cabo esta perdurabilidad son las personas en los distintos niveles de gestión: estratégico, táctico y operacional. En estos momentos de constante competencia, donde la innovación es el uniforme de batalla, el valor añadido del Facilities Manager se construye gestionando el patrimonio inmobiliario con criterios responsables. Su hecho diferenciador: su marca, su reputación. ABSTRACT It comes difficult to define a profession that emerges due to the need of adapting working spaces to new organization’s trends, productivity improvements and new technologies, which have kept changing and making easier the way that we work during the last decades. Defining an invisible profession results much more complicated than that, because everything is fine when everything works in a building, or in an asset, properly. Hence, there is the difficulty of its definition. What it is not seen, it is not worth. Meeting rooms, reception spaces, work spaces, recreational rooms. HVAC, fire protection, power supply, legionnaire’s disease, evacuation. The organization itself, its needs and its philosophy. Reporting, analysis, improvements. People, spaces, process, technology. Today everything is associated to cost and profitability. In the hard task of developing a building project, a lot of issues, that participate, must be perfectly organized. Architects design and gather/put together in the project: the past (experience), the present (trends) and the future (durability). In that moment, considering the future of the building, e. g. its perdurability, Life Cycle turn as the key point of the design. This issue makes LCC a good idea to have into account since the very first draft of the project. A great number of conditioner factors exist in order to the building resist through time. Starting from a suitable use and the level of activity, passing through different characteristics it may have, and ending daily maintenance responsible. That invisible profession, that discipline, is known as Facility Management. Another discipline, not as new as FM –it begun at the end of XIX century- that is becoming more and more valuable is Social Responsibility. It involves everything a company realizes in a voluntary way, above legal regulations contributing sustainable development (financial, social and environmentally). Both disciplines stand out by their continuous dynamism. Reflecting the evolution of different concerning: • People, process, spaces, technology • Financial, social and environmentally It can only be managed from the right change management. This is the linking point between both disciplines. This research work is based on the study of existing level of increasing sensitivity about Social Responsibility within Facility Management’s sector in Spain. In order to do that, several –five- exercises have been studied with the purpose of analyze: communication, law, professional and facility manager’s opinions. The objective is to know the current implication that Social Responsibility has over Facility Management. It is very important the voluntary part of both disciplines, that’s why the present research work is focused over the voluntary elements and about the added value that is obtained managing the before named disciplines as a whole and in voluntary way. In order a company can develop his core business/primary activities, facility managers must operate the second largest company budget/cost centre. Being the first centre cost if we considerer human resources’ costs included (salaries, incentives…) Among 70-80% building costs are produced along its operative life. Durability Technology ease management, but people are who manage and carry out this durability, within different levels: strategic, tactic and operational. In a world of continuing competence, where innovation is the uniform for the battle, facility manager’s added value is provided managing company’s real estate with responsibility criteria. Their distinguishing element: their brand, their reputation.

Tecnología avanzada de señalización y conducción automática en ferrocarriles metropolitanos : rentabilidad de su inversión

Siguiendo la orientación seguida por la industria aeronáutica de los Estados Unidos en las últimas décadas muchas industrias paralelas han venido a considerar la Operación y Mantenimiento (O&M) como uno de los aspectos más relevantes a la hora de conseguir alcanzar sus objetivos organizativos. La política a seguir en la fase mantenimiento se reconoce como algo fundamental para conseguir los niveles de eficacia operativa precisos, en particular la disponibilidad. La importancia que toman los costes acumulativos incurridos en el periodo de O&M en el total de los acumulados en el ciclo de vida es un hecho cada vez más reconocido. Este concepto ha sido muy analizado y comentado, y comienzan a surgir y a estar en vigor numerosas regulaciones sobre el tema. El coste del ciclo de vida (LCC) se usa cada vez más como uno de los criterios principales a la hora de diseñar o comprar, y así se requiere a los suministradores que aporten soluciones garantizando un bajo coste a lo largo del ciclo vital y que, a la par, mantengan los niveles de servicio requeridos, por unos atributos medibles como son la disponibilidad o la puntualidad. Esta dualidad supone un verdadero reto para los diseñadores cuando afrontan nuevos desarrollos: diseñar para lograr un elevado nivel de servicio a la par que manteniendo un coste bajo en la totalidad del ciclo de vida del nuevo diseño. Hoy en día es indispensable proceder al diseño de los productos y soluciones de forma que sean confiables, fáciles de parametrizar, de configurar y operar, y que además posean las mejores prestaciones para minimizar los esfuerzos para su mantenimiento, renovaciones y eliminación al fin de su vida útil. La política de mantenimiento, tal como se indica anteriormente, ya no es por tanto la preocupación del último momento, sino algo que se debe definir conjuntamente con el diseño, con la perspectiva integrada del soporte logístico preciso. En numerosas industrias las decisiones que se toman sobre el diseño influencian sobremanera los costes futuros del mantenimiento y, particularmente en estos casos, el análisis integral del coste del ciclo de vida se revela como una poderosa herramienta que habilita la toma de las decisiones críticas. Por desgracia el estado del arte de los análisis LCC en el campo ferroviario es casi nulo en comparación con la industria aeronáutica de defensa, o incluso con la tecnología aplicada a la construcción de carreteras. Un enfoque profesional sobre la optimización de los costes y la disponibilidad del sistema ferroviario global es algo inexistente hoy día. Un análisis sistemático de los costes e impactos sobre la disponibilidad a largo plazo es excepcional en las fases de diseño, incluso para los más sencillos componentes de señalización. Más aún, en el mercado de señalización ferroviaria el mantenimiento es el gran paradigma. Las líneas deben mantenerse en servicio comercial bajo cualquier circunstancia, llevando al mínimo cualquier perturbación y por supuesto preservando la seguridad que la sociedad demanda a los sistemas de transporte públicos de masas. Es por ello que la tendencia cada vez mayor es la de comparar, en el momento de la toma de decisión sobre la inversión, las distintas alternativas posibles para elegir la que garantice el menor coste esperable a lo largo del ciclo de vida exigible. El sector ferroviario, como industria que requiere elevadas inversiones de capital en soluciones de larga permanencia, requiere un enfoque que considere el coste del ciclo de vida. Para la infraestructura ferroviaria y la propia vía el ciclo de vida considerado tradicionalmente para la inversión inicial incluyendo el mantenimiento y algunas renovaciones parciales es de 75 a 100 años, para el material rodante son 30 a 35 años con una renovación significativa hacia la mitad del periodo y para los sistemas de señalización se suelen adoptar entre 25 y 30 años. Dados estos elevados plazos el coste debe ser evaluado para cada uno de los elementos constitutivos, considerando no solo los costes de adquisición, sino también a los que conducen las distintas alternativas de diseño y estrategias de mantenimiento, de forma que se minimicen los costes totales acumulados a lo largo del plazo vital sin perder de vista preservar la función deseada, la explotación comercial segura. Concebir las líneas y su mantenimiento bajo el prisma del concepto del coste del ciclo de vida LCC está revelándose como algo imperativo ya que garantiza que las decisiones sobre inversiones/explotación/mantenimiento sean las más efectivas en términos de coste para la sociedad. Pero por desgracia es muy raro encontrar en el sector ferroviario análisis LCC debidamente documentados. Todos los tecnólogos prefieren aportar argumentos de ventas, bonitas transparencias y folletos, entre ellos algunos detalles de LCC o reflexiones dialécticas al respecto, más que permitir obtener clara y francamente sus costes de adquisición de productos incluyendo los de ingeniería e instalación. Igual o similar opacidad hay al respecto de los costes de su mantenimiento (considerando los repuestos y las expectativas de evolución o roadmap del producto). A pesar de reconocerse el hecho de que las decisiones relativas al diseño y a las estrategias de mantenimiento deben apoyarse en análisis sobre los costes y la efectividad asociada debidamente evaluada, en la mayor parte de las veces la carencia de datos imposibilita la realización de estos estudios y se toman las decisiones por proximidad a otros casos similares o guiados por el consejo de una parte sesgada del mercado. Esta tesis demuestra, partiendo de la aplicación de la parte 3.3 de la norma internacional UNE-EN 60300:2004 “Cálculo del Coste del Ciclo de Vida”, que el sistema de señalización que se debe considerar a la hora de definir una nueva línea de Metro típica ha de ser la tecnología de control de tren basada en las telecomunicaciones (CBTC) aplicada en su modo de operación sin conductor (UTO), puesto que su coste de ciclo de vida (LCC) resulta ser sensiblemente inferior al del sistema tradicional de protección y operación automática de tren (ATP/ATO) más avanzado que puede ser usado como alternativa tecnológica, el distancia objetivo. El trabajo es netamente innovador, pues en el estado del arte documental sobre la materia, que se ha analizado en gran profundidad, tal y como demuestra la bibliografía reseñada, no consta ningún análisis de selección de alternativas de características similares hasta la fecha. Aunque se habla de manera extensiva en los foros y revistas ferroviarias sobre el tema de la rentabilidad que se obtiene por la selección del sistema CBTC como sistema de protección de tren sin embargo éste es un aspecto que nadie ha demostrado de manera analítica hasta el trabajo presente. La Tesis en sí misma es un trabajo original, pues contiene a lo largo de toda ella y en sus anejos, una descripción completa, y adecuadamente comprensible por todo tipo de lector, sobre el estado del arte de los sistemas de automatización ferroviaria. No existe actualmente en lengua castellana, inglesa, francesa o alemana un trabajo de alcance similar. La Tesis se estructura debidamente, proporcionando un hilo documental que permite incluso a los lectores profanos adquirir los conocimientos precisos para poder valorar de manera adecuada el análisis de alternativas que se plantea y su resultado, que resulta coincidente con la hipótesis formulada al inicio de la redacción de la Tesis. Se indican como colofón otras posibles futuras líneas de investigación que se han identificado. Los anejos a la Tesis la complementan con información adicional procesada durante su redacción: • Las tablas de los cálculos del modelo de costes de cada alternativa tecnológica analizada • La visión general del universo de los sistemas de conducción automática de metros globalmente conocidos bajo el acrónimo de CBTC (Communications-Based Train Control), con el detalle actual del mercado de este tipo de soluciones: qué Compañías fabrican, en base a qué solución tecnológica de transmisión, dónde los comercializan y qué entes ferroviarios los utilizan. • Las condiciones a tener en cuenta de cara a decidir la implantación de un sistema CBTC UTO. • El estudio en detalle del caso de reseñalización del Metro de Nueva York describiendo los métodos que se siguieron para elegir las compañías que intervinieron en su realización y lograr la interoperabilidad entre las mismas. • El estado del arte de la definición de estándares y actividades para la interoperabilidad en Europa y Estados Unidos (Proyecto Modurban y Normas del IEEC).

Sustainability assessment of energy saving measures: A multi-criteria approach for residential buildings retrofitting—A case study of the Spanish housing stock

The building sector is well known to be one of the key energy consumers worldwide. The renovation of existing buildings provides excellent opportunities for an effective reduction of energy consumption and greenhouse gas emissions but it is essential to identify the optimal strategies. In this paper a multi-criteria methodology is proposed for the comparative analysis of retrofitting solutions. Life Cycle Assessment (LCA) and Life Cycle Cost (LCC) are combined by expressing environmental impacts in monetary values. A Pareto optimization is used to select the preferred strategies. The methodology is exemplified by a case study: the renovation of a representative housing block from the 1960s located in Madrid. Eight scenarios have been proposed, from the Business as Usual scenario (BAU), through Spanish Building Regulation requirements (for new buildings) up to the Passive House standard. Results show how current renovation strategies that are being applied in Madrid are far from being optimal solutions. The required additional investment, which is needed to obtain an overall performance improvement of the envelope compared with the common practice to date, is relatively low (8%) considering the obtained life cycle environmental and financial savings (43% and 45%, respectively).